2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库高分300题带答案下载(江苏省专用).docx

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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（ ）。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法【答案】 CCD5A8U2P1W2Z4E5HU1L6I9C3T9U9G8ZK6U3N7P4H9K9J72、运用假设开发法估价必须考虑资金的（ ）。A.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值【答案】 DCX5Z2X8Z4V3P4J4HR4M5N4C4B8H6Q8ZH10H2F1Y9I5B6S63、某宗土地成本为1000万元，开

2、发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。A.180.0B.300.0C.309.0D.313.2【答案】 DCF2B5T7K5Z7F10R2HR2Y7I10M4F6D4O10ZK7P4O4O2G8G3G94、“治痰先治气”是的( )具体应用。A.气能行津B.气能生津C.津能生气D.气能摄津【答案】 ACL9U4W7A7O2Y9M5HV3C1Z7W5C8Q7L9ZV7V1X7E8J4I4M25、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。A.收租损失B.运营费用C.折旧D.财务损耗【答案】 ACZ6J7N8O8F5Q5Y10HP9X

3、6U3E9J10M4W8ZH4Z1W2S2R2N6T86、“治痰先治气”是的( )具体应用。A.气能行津B.气能生津C.津能生气D.气能摄津【答案】 ACP4B6I9I8M4M4E3HQ4U9W10U10V6F1M3ZQ6L7D9T1W1Q2D47、气血关系的失调主要指A.气滞血瘀B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气和血互根互用的功能失调【答案】 DCF6J1I6U5H7U8L9HD5P6F3W1H4Q4F2ZR4Z8Y3M9V6L9W78、马克思主义政党的最局纲领和奋斗目标是A.解放生产力，发展生产力B.消灭剥削，消除两极分化C.建设社会主义D.最终实现共产主义【答案】 DCD9W5T4T6K

4、9E1G10HX7O4A4P6V4W10J5ZU1C8O1D7V10E5H79、某宗房地产的土地面积为360m2，建筑面积为250m2，建筑物的外观和设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积300元和50元。该房地产相对于空地的减价额是（ ）元。A.6750B.6250C.67500D.62500【答案】 DCB6I4L8F4V2K4I4HC3I6S2F5H1V2K10ZX10S4J7J7G2C4H510、以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建成本的方法称作（ ）。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法

5、【答案】 BCH4S6Z2W3V8L1M3HH2N1P3T2G2D8D4ZK3P4Z8S5J8T2H311、在估价机构多、竞争激烈的情况下，（）通常是估价业务的主要来源。A.主动争取B.主动接受C.被动争取D.被动接受【答案】 ACH2J2L1U6U3M3H2HM1B7P6V4Q8L9H1ZC4S3U5Z4L4E1M712、某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（ ）万元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58【答案】 ACF10X4B6N5U9U2S

6、10HK2M1J9N8P1K4S4ZX4V2E6I6Z7P10P213、为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是（ ）。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.一致性原则D.一贯性原则【答案】 DCS9I6Z7R9Q8Y10N9HZ4M9P10I8O4L2P1ZW3N3G7I9S10X6C214、房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（ ）的方式支付。A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期为最后期限一次付清【答案】 CCK1X6T9R3N3O6M4HG10N2Z7N10I8Y3I9ZA7A2M5X6E9Z9S1015、如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常

7、会（ ）正常市场价格。A.低于B.等于C.高于D.无法确定【答案】 CCL2W3G5M7B6K7M3HX2D4W10Q9D6N10J3ZQ7X9W7H7E9T2I516、在房地产估价要素中，（ ）限制了估价报告的用途。A.估价原则B.估计时点C.估价目的D.估价对象【答案】 CCC8U9A1I3V8C4H3HK8X5K1O7D7T7T10ZG6A9E5K3V8J4H117、中国大陆目前的土地使用权出让中，拍卖、招标的价格较能反映市场行情，而协议价格（ ）。A.往往偏高B.与市场行情大致是相符合的C.随情况不同而高低不同D.往往偏低【答案】 DCL8N4M9E3J9A10H4HM2W2N5Y2P

8、8J10E8ZC6Q1W6G9L9A9O818、最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是（ ）。A.苏慕斯法则B.霍夫曼法则C.四三二一法则D.哈柏法则【答案】 CCP4I4B5L3F3J2O10HS1Z10V7R4L10U2I9ZS10Q1W5B5L5B9Z919、假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格（ ）正常价格。A.1/（1S%）B.S%C.1/（1S%）D.1S%【答案】 CCG4M2V7K1I1Y5Q1HU8Z3S4H9S9U9M5ZT10G1L9O6E7C8A920、房地产估价之所以要遵守价值时点原则

9、，是因为（ ）。A.影响房地产价格的因素是不断变化的B.房地产自身状况会发生变化C.必须确定一个价值所对应的时间D.房地产经济活动通常有确定的发生时间【答案】 ACV9H4A8T6E10Z7G9HM7N5B8W6N4E2L9ZN4Q8M9D2E4J2O621、下列房地产权利的种类中，属于债权的是（ ）。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】 DCL1W9M1W7T3F9L5HR6W4G2Q10P3F10T9ZT1E6C6K6Y6N7T122、房地产使用权目前主要是( )。A.土地占有权B.土地收益权C.土地所有权D.土地使用权【答案】 DCU4M9C2P7T4B2O5HO8G10X5K

10、3N10E9X10ZY2B10Q9G5F10Z6G123、下列属于按照房地产的实物形态分类的房地产是（ ）。A.房地产的局部B.工业房地产C.部分产权或有限产权的房地产D.在建工程【答案】 ACZ1H2D4R4C6Q7X5HG8E1C1D9R10H9W7ZN8L4K7A6Y1I8J1024、在房地产估价中，将农地视为（ ）。A.生地B.毛地C.熟地D.房屋火灾保险【答案】 ACM6B3M6P4U7P10M4HK5V9J6Z3P5X5D10ZM9T3B3O8N10U1I325、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（ ）。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地

11、查勘之日D.未来处置抵押房地产之日【答案】 CCH8Q9X7H10Y3F3F8HZ1X5C2L1J2B2L7ZC4S2T4S3J9U7V426、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（ ）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】 BCD7A4S3V7S10K4

12、D3HH3N1P8H10L2G9J7ZC4C7K1U3Q5S2L227、评估一宗房地产开发用地2006年1月1日的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为2000万元，折现率为10%，则该土地的价值为（ ）万元。A.1562.89B.1652.89C.1502.63D.1520.63【答案】 CCX10E6Y4I8X8T1R10HF7J10K7R6L5O9Q5ZG3N5K6I7Y8X1K128、当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（ ）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【答案】 DCL

13、6F6I4X1G9S10D7HY6X7F4M6T8K7W2ZK10H4G2X9L5E2R829、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（ ）万元。A.35.00B.56.29C.86.29D.180.00【答案】 CCJ1I7K6B2C2K1X6HW7O6C7E5G6J3Y9ZH8R1I9M9N6J6P1030、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为（ ）年。A.10

14、.0B.12.5C.13.5D.40.0【答案】 CCC1M2L4I5O7I8V9HR8Y9R10G9A3C9P10ZR3C2X3I6S2P10H731、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（ ）万元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【答案】 BCI6I9P1L6A6S3L10HI5O2C8J10T1Y3T4ZR3Y8M3N6O4R7X932、下列情况中会导致房地产价格上升的是（ ）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房

15、地产持有环节的税收D.增加土地供应【答案】 BCP5A2J2V7R9J2F6HA4V6M6F8Z1I7K6ZO7T2G10C5J5T8S733、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（）年。A.29B.39C.40D.45【答案】 BCN6W1E10C1Y2O8X2HY8F5O6K4I8L4P5ZX6N3Y1N3C10D9B234、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临

16、街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为( )万元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0【答案】 ACW5V9A7R10I5C4P6HU4J6U4N3O5H7F7ZA9Q5D4M10I7X1D935、买方购买与其原有土地相邻的土地时，其购买价格一般会（ ）这块土地单独存在时的价格。A.低于B.等于C.接近D.高于【答案】 DCG7Z8Y2T2Q10E1K3HE2Q4N10U4G8X6X6ZF3Y7Y9U10U6E7D736、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（ ）状况为参照系进行的。A.可比

17、实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产【答案】 CCO9K7Y8I9Y4T9G5HF9W8W4V5H7Q10J7ZK7I3E10D1E4G9U1037、收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（ ）。A.规模收益B.收益递增原理C.均衡原理D.适合原理【答案】 ACJ5C2B8S4U8D10Z9HC2Q9B1E7E6N1Z10ZG2Z1A9F8V10G9H438、某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧【答案】 ACG5Z7C6E9Z3H1C3HI

18、10F4I6Y10I10H10Q2ZG9D6D9O5G3D5S739、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建成本为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（ ）万元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.17【答案】 CCI2A3J9Z2H4T10K8HJ4F10A2W3D6H7U3ZL3W3O4M8C5M7M140、收益法求得的价值倾向于_，成本法求得的价值倾向于_，比较法求得的价值倾向于_。（ ）A.最低卖价，成交价格，最高买价B

19、.最高买价，成交价格，最低卖价C.最高买价，最低卖价，成交价格D.最低卖价，最高买价，成交价格【答案】 CCQ10R9T2T10N8F7C8HA3E4T9L9W1Y1L4ZF6Q6R7C6K7P3L741、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )进行测算。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法【答案】 BCZ1C7E4T6H9W1K7HX4Q1I4C8Q7S3L3ZT9H7F8R8X4D10B642、某经过年数为23年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么

20、该建筑物的有效年龄（ ）。A.等于23年B.小于23年C.大于23年D.可能等于也可能大于23年【答案】 BCY1B3Q5P3Y3G6O3HQ9A1U4F8Z5Z4H7ZT7Z4L10Q10F8I9D843、某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67【答案】 DCR2F7V1W7V2T6D10HZ7T8G8S3C6Q9C4ZA2Y9T6L9R2Z10H744、征收集体土地的土地

21、成本中，相关税费不包括（ ）。A.征地管理费B.耕地占用税C.安置补助费D.耕地开垦费【答案】 CCI8I8P9Z8U7Z7V9HJ4P4P8D3B2H1R3ZQ10M4E10C5E8V8R245、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的( )。A.估价细则B.估价原则C.估价准则D.估价程序【答案】 DCJ3O10O5D7R6L8D5HZ7Z4K5Y9F2J10N9ZT4Y3D5J6R1A8A146、三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务是（ ）。A.在建工程抵押估价业务B.公司上市估价C.该机构

22、执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.司法鉴定估价【答案】 ACF2P6K7M4M8A4N2HF6K4K7H8R1C5T2ZM8A7H4F8U5H8E347、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2。首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格为5000元/m2，建筑面积为120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格为4700元/m2，建筑面积为90m2，成交时一次付清；丁成交价格为4760元/m2，建筑面积为110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实

23、际单价的高低排序为（ ）。A.甲乙丙丁B.乙丁甲丙C.乙丙甲丁D.丙乙丁甲【答案】 CCU10F6K9T7K2O7W2HF8Y10H9K1H8G3Q3ZJ1Q10E4O10L1G2O948、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（ ）。A.正相关B.负相关C.不相关D.行政因素影响【答案】 BCC2N3A4K5P8R6U9HE6L3P4K8D10E8R2ZX1C10V3H3N6E7U349、在城市房屋征收中，征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以（ ）为准。A.征收人与被征收人在征收安置补偿协议中的约定

24、B.征收人与被征收人的口头约定C.被征收人的要求D.征收人的要求【答案】 ACH4J8A1T6E9J1Z9HH5B5U1T3L6K2T7ZR5C4Y9M7Y1Y7H450、面色 白，脘腹冷痛，喜静、下利清谷、脉微细的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳互损【答案】 CCL8Q5K2J1E8D3F3HJ4Y3R4M7U3F3Z2ZS5G7U8P1U8G8O351、某工业用地总面积为3000m2，容积率为0.5，楼面地价为1000元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补地价为（ ）万元。A.500B.525C.600D.1

25、650【答案】 DCC5P5K6R6X5T1Q4HD1W10S4T9T3S1F7ZV8K8F4J9G8A3F852、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是（ ）。A.出租的房地产B.自用的房地产C.餐饮的房地产D.自营的房地产【答案】 CCG8Y2O3M4S1D10F4HG2R1D6X6T4I10Y6ZY1D7M6C5C2T6W1053、预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，则该类房地产的合理经营期限应为（ ）年。A.34B.35C.36D.37【答案】 CCI8C5V8Z6B2W5S8HX1I1E6A1S9O7G1Z

26、X2D6P10U5H9T6U754、房地产开发利润率由大到小的顺序是（ ）。A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率【答案】 ACN5L3Q2J10R5X5Y9HG9J5Y1L6Q7T8S4ZS10W2C8C6H3Z2J355、当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（ ）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【答案】 CCG2H9C9C3W5J10

27、H4HF5V9K6C4H5M8H3ZX8G6C6Y1N6A5F256、被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是（ ）。A.路线价法B.市场法C.假设开发法D.收益法【答案】 ACN2A6G8R2A2Z2I4HE5E7K9A9Z1M5J10ZJ5E9C6B3Y3M2J357、最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是（ ）。A.苏慕斯法则B.霍夫曼法则C.四三二一法则D.哈柏法则【答案】 CCR5H10U8O3A9Q4O10HE5V7J9C7K2Y5H6ZY6K6R5T6U6A6H858、某宗土地成本为1000万元，开发成本为1500

28、万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。A.180.0B.300.0C.309.0D.313.2【答案】 DCM3F2W7U3J4A3K3HH1Y10M1U9X10G2E1ZH3V6F1P1I10C2W259、某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧【答案】 ACG7C10C8U3B8C9L3HU4D6B3X8J4I8K10ZK8C6O8F5V3Y10R460、成本法中一般不计息的项目是（）。A.土地成本B.销售费用C.

29、建设成本D.销售税费【答案】 DCC9N4B1H6C4Y2W5HN7Y8O5P7K5T10Z4ZK6H4Z9C1O3O4B661、“利小便，实大便”是哪个脏腑出现问题时的治法A.小肠泌别清浊B.肺的宣发C.脾胃运化D.肾的蒸化【答案】 ACH1B10E8Y3L5B9M1HK10J1G2E8R1S4D3ZK1A6V6X8D2I6C662、一块前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（ ）m。A.22B.28C.38D.50【答案】 BCN6E5O5H7H1P7Z4HJ7N7I1E10A7M5J2

30、ZQ5Z2R5Z4M2H1Y563、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（ ）。A.完全相同B.差距较大C.没有可比性D.相近【答案】 DCJ10X9O9E8E4K10K2HH6G1N10U4S9U7I9ZX6N6B1X1D1I7O164、投资者评估的房地产的投资价值（ ）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于【答案】 DCN3S9G9U2G7M1O5HC8M4K6B8B7K2F1ZV7M7P10O3Q8V10I665、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（ ）。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之

31、日C.完成估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日【答案】 CCY7K3N10V10T3J6B9HQ5L5X2Z10G5R1I9ZF2N2X5E1J10V7U466、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（ ）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A.房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人B.与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人C.公证机关和无利害关系的第三人D.人民法院【答案】 ACS7A3J10J1G8P4J1HD3Q6E10P3S10L8M7ZP6C2X7U9D8L2X467、估价报告有效期应从（ ）起计。A.

32、价值时点B.估价作业期C.出具估价报告之日D.签订估价委托合同之日【答案】 CCB5T6N9U10W4Y6B4HV1F6R6R6I3L8Z6ZM3X9E7V5R3Y10T468、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（ ）用直线折旧法计算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.无法判断【答案】 BCA10A7C4I9C1K5A8HL5C6V4V6U7E9G6ZF6B5U4H1H4K4X769、关于收益法求取净收益的说法，错误的是（ ）。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计

33、值【答案】 BCO9E2C1V2H4K4Y4HH7C6A8U6H7G8N10ZB7C10O3N9E5S1Z970、补中益气汤最好在什么时间服A.早上B.晚上C.气候寒冷慎用寒药D.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温【答案】 ACU2O1P6S8R3C1R1HA4N6G9N3G8I2W1ZU7F7B1N5I10Z10B871、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（ ）主要用于检验其他方法的测算结果。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】 DCY3N1G7U10U8E7U4HH2E4T1F5N1B4W8ZE2G8P2B9V10G6J272、某估价报告中采用收益法评估估价对象

34、价值，估价结果偏高，其原因可能是（ ）。A.空置率偏小B.运营费用偏大C.收益期限偏短D.报酬率偏高【答案】 ACR9E3Y2S7Q8K6E7HS9N9D8V7S2A10T8ZI3L5X3F5L4H10C973、关于明确估价时点，下列说法错误的是（ ）。A.估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的B.估价时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期C.估价时点为过去的，确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期D.估价时点为未来的，确定的估价时点应晚于估价报告出具日期【答案】 BCM1F1F2D10C7D6Z5HA5R9S10

35、V8I6K5W5ZC4H1E4H4D1R5H474、当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，称为（ ）。A.房地产的需求价格B.房地产的供给价格C.房地产的均衡价格D.房地产的市场价格【答案】 CCI7T6O4E6O3W5W5HN7W2C5K6E4W3U7ZO4E1B8S10G10U8X275、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%；在520层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%；而在2030层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。那么，（ ）层应该是这座大楼的经济高度。A.5B.20C.30D

36、.31【答案】 BCU2T5Y3M9Z9Q2M2HZ8Y6Q5I10M6K9A3ZD5A8Y2I8I8J1K276、某宗房地产交易中，合同约定成交价格为2500元/m2，交易税费均由卖方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632【答案】 ACE10Z10P10Y5P5R7L9HH1I8O9F1L2N6N5ZW10T8P5U6U2J5Q1077、运用假设开发法估价必须考虑资金的（ ）。A.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值【答案】 DC

37、Y3X4O6T1V6F7C3HE4R8U3P3K5N5H2ZO3O3P8U10U7S9C178、地价本质上是( )。A.劳动创造B.“劳动价值”的货币表现C.围绕着“劳动价值”而上下波动D.地租的资本化【答案】 DCO7G3S7B3T4N7U9HC10X10K10R4U8D5U6ZS2S5E1Z4R9K4R179、某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入700万元，空置和收租损失5万元，年房屋折旧费30万元，维修费10万元、保险费10万元、管理费等30万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，维修费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人

38、负担。该房地产的年净收益为（ ）万元。A.485B.490C.585D.590【答案】 DCJ5R7I6S7F7L9J2HD4Z7R5K4G9J3F8ZR3X10K10H1G5J7U980、下面所列估价中估价委托人既不是估价对象权利人，也不是估价对象利害关系人的是（ ）。A.房地产抵押估价B.房地产征收补偿估价C.房地产转让估价D.人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价【答案】 DCW6W4Q2O10F8V7V2HN6U8U7K3U4K6O4ZO7S10Z6X5O10M6G1081、路线价法特别适用于对( )进行估价。A.单宗土地B.大量土地C.部分土地D.待开发土地【答案】 BCW6A5M2L

39、8E2M1F9HW10G1S6F1C7H2O4ZO5B5O5C7J8J4M382、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（ ）主要用于检验其他方法的测算结果。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】 DCD4B3W8R2P2E10B2HY6T3W1O5H3B6W6ZY6F1K4X4A6B5I1083、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发通常

40、测算的是一次性的价格剩余【答案】 CCR5U1N6T5M9Q9E4HY4H7F7Y4B10B7I5ZU7T10Z5U2B3B3Q784、房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地成本建设成本B.开发完成后的房地产价值C.土地成本建设成本管理费用D.土地成本建设成本管理费用销售费用【答案】 DCG6N5Z8M7T3E3M4HL7G3Y6C3P4V9Q10ZQ4U3S9D2A4H7A585、在指数修匀法中，Vi1Via（PiVi）中的a的取值范围应当是（ ）。A.a18B.0a1C.a0D.0a1【答案】 BCB5F9V7O7Q2P2H10HE4K10M5R7Z2S10Z5ZD2X9H1S7W

41、4G6B186、根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（ ）。A.估价报告使用人B.估价对象权利人C.估价利害关系人D.估价委托人【答案】 CCH3B6X2L6Q7M2L2HD3G9N2C9O8L9R6ZJ1P9C10T4A5Z1M687、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（ ）应按服装店用途进行估价。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.价值时点原则D.替代原则【答案】 BCQ3W8P2V3H1U10R2HM1R9J3W3M4L3K2ZI2L7C8Y10F9O

42、9C888、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的（ ）。A.12倍B.24倍C.46倍D.68倍【答案】 CCN4P10I4U2X6V7U6HP5V4J4X3F9Y1E8ZJ5O7V8V6X5J1R989、城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（ ）的内容。A.合法产权方面B.合法使用方面C.合法处分方面D.合法居住方面【答案】 BCT2Z8N3M1M5Q10O6HL10S9T1T3I4X7Z4ZM10Y3O9X9E6X3X1090、下列关于征地补偿安置费和相关税费的表述中不正确的是（ ）。A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B.征地管理

43、费的标准由省、自治区、直辖市规定C.新菜地开发建设基金的政策标准由省、自治区、直辖市规定D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定【答案】 BCD3L7F2Z2R10X2U1HD5W7H3S3V10D2W1ZC1X9I1S2G1K2X491、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（ ）。A.统一房地产范围B.统一付款方式C.统一价格单位D.统一市场状况【答案】 CCT10I1X6J7W8B2Z10HG4S3S4E8B4D5O5ZO8W10L4G1W4N3P192、从理论上讲，在为交易服务的估价中，

44、一个良好的评估价值等于（ ）。A.账面价格和市场价格B.理论价格和成交价格C.原始价格和投资价格D.正常成交价格即市场价格【答案】 DCB2Q5Z6S2N4H1H10HC8K10Q3N2Z6E2C5ZB3N8E5M7B2K7C493、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围之内。A.0.52.0B.1.52.0C.0.51.5D.1.01.5【答案】 ACO7P5L7V7B5O10O8HP6H10P5A1S7A3J2ZC10V1T5E6E5V4F894、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】 DCG5I6D2L7H9F3C6HQ10D3T7P2D9Q4M5ZG8T10F1T9O8V3M695、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（ ）。A.成本法B.长期趋势法C.收益法D.假设开发法【答案】 CCG2C5V3C7Y9T6W5HT1M10R2A1O5Z2S4Z