2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库高分通关300题加精品答案(四川省专用).docx
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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1、从买方的角度来看,成本法的理论依据是( ),即买方愿意支付的最高价格,不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价,如果高于该代价,他还不如自己开发建造。A.对照原理B.替代原理C.比较原理D.最高价格原理【答案】 BCW7B8W3Z2J4N1X10HZ6K1M8Z5Z5W3P5ZZ1V5W6E10X7W8V82、下列房地产价格影响因素中,不属于区位因素中位置因素的是( )。A.朝向B.楼层C.方位D.交通条件【答案】 DCB9R7B2T3V7B3O2HY1Y2J10M10U8K5M1ZK7U
2、10P3D6B1H2H103、“筋骨坚,发长极,身体盛壮”是指A.男子.四八B.男子,五八C.女子,三七D.女子,四七【答案】 DCW4G5L3Y9D5G10C7HG2S10V4K5X4Y3V6ZX5Q2X8K4Y3O10G74、某宗已抵押的收益性房地产,年潜在毛租金收入700万元,空置和收租损失5万元,年房屋折旧费30万元,维修费10万元、保险费10万元、管理费等30万元,水电供暖费等40万元,房地产税等65万元,年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定,维修费和水电供暖费由承租人承担,其他税费均由出租人负担。该房地产的年净收益为( )万元。A.485B.490C.585D.590【答案】
3、 DCI2Q6Z10U9I7W4J8HY3P5D1U6T10D10T1ZY3U10D8C1D3D9J65、偏阴者的人易发展演化成的病理体质是A.阳亢B.阳虚C.阴虚D.痰湿【答案】 BCG2N6T4V8P9X8K9HU2W3U4N5K8D8P9ZQ5S6L10W1J3D1G86、建筑物折旧的求取方法中,( )是最简单和迄今应用最普遍的一种求取折旧的方法。A.直线法B.市场提取法C.分解法D.成新折扣法【答案】 ACX5R3I5Q8U10P1J9HC5O10Y8Z10L7U1S4ZZ4C10Z8J7N3L7V87、关于征收和征用,下列说法正确的是( )。A.征收的实质主要是所有权的改变,不存在返
4、还的问题B.征用的实质只是使用权的改变,被征用的房地产使用后,应当返还被征用人,可以不予补偿C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为D.征收是无偿的,征用是有偿的【答案】 ACB3L5Q2O2L5Q4N6HO10O10W1V7N7K1G5ZN3J3K5E3P6D6B58、根据疾病传变规律,先安未受邪之地,肾实证病应安A.脾B.心C.肾D.肺【答案】 BCD7I8S2G7K4Z8Y2HM1R5E3D6F2D9U1ZE9W9A3Z2A2D9B79、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%,收益年限可视为无限年,该类房地产的报酬率为6%,则该宗房地产的
5、收益价格为( )万元。A.667B.1333C.1000D.500【答案】 CCG8U2M9U6V7P9S2HC1Q4J7Y10V7S8Y2ZC4X5R6O5Y3N6B810、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上,分别为道路20元,燃气18元,供水14元,排水16元,热力12元,供电25元,通信8元,场地平整15元,则该地区“五通一平”的正常费用为( )元/m2。A.98B.102C.108D.116【答案】 ACK8K4V10E3X8A4S5HY6C7M8L2G4N5X1ZP7H9K2D1R5A3P111、评估房地产的投资价值,采用的报酬率或折现率应是( )。A.典型投资者所
6、要求的社会一般收益率B.典型投资者所要求的社会最高收益率C.特定投资者所要求的最低收益率D.特定投资者所要求的最高收益率【答案】 CCT9N5T9E4G7H6L8HW8X4F9P9V3B5E9ZE4L5G4S1S2E1N212、在使用假设开发法评估在建工程价值时,利用直接成本利润率估算开发利润的公式为:开发利润( )直接成本利润率。A.开发完成后的房地产价值B.土地成本开发成本管理费用销售费用投资利息C.土地成本开发成本管理费用销售费用D.土地成本开发成本【答案】 DCV10I4J6L1B2F8F10HR6K4P10A1A8Y4N1ZB5K1H5M10K1Q7S113、下列关于假设开发法的表述
7、中,不正确的是( )。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发通常是一次性的价格剩余【答案】 CCS10R4Y4Q7R5I6G7HA10N8O8E3T4T2Y5ZX10Q9Y2E1S1V8T714、在国有建设用地使用权挂牌出让中,为竞买人确定报价提供参考依据的估价,一般是评估( )。A.挂牌底价B.正常市场价格C.竞买人可承受的最高价D.最可能的成交价【答案】 CCA5B1L5E2U5E10P8HP8Y8Q10O7
8、C6T6V8ZD8X5R10N6N3Z6O215、某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为100m2,假定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为()元/m2。A.25930B.32980C.30980D.29980【答案】 ACV3E6N4K5E10X10Z3HK10G8R3S9F6S2L5ZE9L9H6F6M6E5O416、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98,则其依据为( )。A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2%B.可比实例的
9、区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2%C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2.04%D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2.04%【答案】 DCQ10F10U4T6S8O10L10HA3O7Q3P3Y1Y3L6ZT9I7B10R7H8Z4F117、当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格,也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格,称为( )。A.房地产的需求价格B.房地产的供给价格C.房地产的均衡价格D.房地产的市场价格【答案】 CCK10D7M10R10Y6R9H1HI10Z10B8H8T5S10K4ZL
10、8Z4H6P7Z6H1Q318、判断误差大小或者准确性,实际中是将()进行比较。A.评估价值与真实价值B.评估价值与合格的估价师的重新估价结果C.真实价值与合格的估价师的重新估价结果D.真实价值与其他估价师的重新估价结果【答案】 BCL2Y10I8K6V4M9C10HY2D7U7T4L2U8F8ZG6P7F4R2I7B8W719、某办公楼的建筑面积为1500m2,土地面积为1000m2,目前的房地产市场价值为5000元/m2,同类土地的市场单价为2200元/m2。在法律、政策允许下,如果对该办公楼进行装修改造,预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2;装修改造后的房地产市场价值可达6500
11、元/m2;如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼,预计拆除费用为300元/m2,旧建筑物残值为50元/m2,新建筑物重置价格为3800元/m2,新建后的房地产市场价值可达8000元/m2。该房地产的最高最佳利用方式为( )。A.维持现状B.更新改造C.拆除建筑物作为空地转让D.新建较高标准的办公楼【答案】 BCN3V6I3Y9Q9A5M9HB3W6K6Z9C6I7A6ZV4R9S6J9F3K7G420、提出“四气五昧”药性理论是A.难经B.黄帝内经C.神农本草经D.伤寒杂病论【答案】 CCK9I3W3V10E5H6Q8HJ2M10X2S9T6E3F8ZJ7T2U9T10S7Q5S821、某房屋
12、的建筑面积为100m2,单位建筑面积的重置价格为1000元/m2,建筑物自然寿命为45年,残值率为2.5%。经测算,至价值时点该建筑物有效年龄为10年,建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为()年。A.29B.39C.40D.45【答案】 BCR6F3L2Z8O5M7K10HL2K6J7I7N1Y8P9ZY4V7H10R7A10I10W422、“清气在下,则生飧泄;浊气在上,则生胀”说明哪种脏腑的紊乱A.心B.肝C.脾D.肺【答案】 CCQ6R5S3F3T4D5C9HI1G10U3O10B7L10E3ZW9H2U2H10Z2S2H923、房地产
13、规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的( )。A.配套设施建设的限制B.房地产使用管制C.房地产权利的设立和行使的限制D.房地产相邻关系的限制【答案】 BCW6S7H8K6O8J3D9HO6Z9T3O1S8D2W5ZT4W8K2U10O6E2H224、某房地产的建筑面积为2500m2,现状价值为2000万元,若现在将该房地产拆除重建,拆除费用为100万元,残值为45万元,后续必要支出及应得利润为4000元/m2,重建后的房地产市场价格为15000元/m2。该房地产的市场价值为( )万元。A.1945B.2000C.2695D.2750【答案】 CCX1T8N9B7Z2I5T4HL
14、5F7F8G10K7V10U10ZO10S9H9Z8O4Y10T425、下列估价工作中,宜首先进行的是( )。A.制订估价作业方案B.实地查勘估价对象C.确定估价结果D.撰写估价报告【答案】 ACW7Y9X6E9B3N6H4HX6O10U1O6C9N7S1ZU2K10Y3Z7F9U6T726、评估甲别墅的市场价值,选取了乙别墅为可比实例,乙别墅的成交价格为8000元/m2,装修标准为1000元/m2(甲别墅的装修标准为800元/m2),因位置比甲别墅好,在同等条件下,单价比甲别墅高10%,若不考虑其他因素,则通过乙别墅求取的比准价格为( )元/m2。A.7020B.7091C.7380D.85
15、80【答案】 BCJ9K8T4S7H8J3R4HH3B1N4B1D1J9L10ZJ8L8T8O6X3C3T127、对于不同类型的房地产,例如商业、办公、居住、工业等类房地产,同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向( )。A.相同B.不相同C.可能相同,也可能不同D.单边波动【答案】 BCJ10W2A2W6D3Z10M9HF4V6Q9V5U3O8K10ZH8P7K7A5V2Q10V428、 滋阴以制阳的治法属于A.阳病治阴B.阴病治阳C.阴中求阳D.阳中求阴【答案】 ACX6K7M10V1Y9Z10Q1HW2F8O4R4S4F8V2ZA10G7R10Z2M6E10G929、在房地产权利中,属
16、于用益物权的是( )。A.自物权B.地役权C.抵押权D.租赁权【答案】 BCP7M5G4F2K9U3S9HG8G3D3N7S6K9T8ZO6A3E7I4T9K4H1030、( )是对估价范围内的所有被估价房地产按相似性分组,并在组内选定标准房地产测算其价值,利用有关调整系数将标准房地产价值调整为各宗被估价房地产价值。A.假设开发法B.标准价调整法C.多元回归分析法D.损失资本化法【答案】 BCU1T10X4U6N3Y1U4HL7O10T1W10Z4J10F7ZZ10R2J5U9E8H7R931、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、90
17、0万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20%,则成本利润率为( )。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】 BCY8F1H3T1F6R1T3HJ7U7S5F2H8M5M7ZE9G10R4H2V8F1X232、某宗房地产交易中,合同约定成交价格为2500元/m2,交易税费均由卖方负担。已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于()元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632【答案】 ACO7H4V8E4H7E7R9HF9X3K10B8Z7E
18、3D7ZA7H4L1Q8Y2G5G733、为了防范房地产信贷风险,要求评估的房地产抵押价值为( )。A.公开市场价值B.谨慎价值C.快速变现值D.投资价值【答案】 BCQ9C7H5Q9P6V2I3HW3Y1F6M8P6X9N6ZP7H8N1F1Y3Y3S834、下列对房地产建筑物权益状况的描述,不属于主要说明的状况的是( )。A.他项权利设立情况B.维护情况和完损状况C.出租或占用情况D.房屋所有权状况【答案】 BCA9I8N4Z2G3D5X5HP9E5P3T4G7C1V3ZF4V1M2M8T7N7R135、威廉阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中,Pc表示()。A.单位面积土地上农产品的产量
19、B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】 BCS2M1J7R5N4B1E8HT6X6D8V8J4I7H6ZK10P3V10E6I6V9V936、某公司购买一宗房地产,土地使用期限为40年,不可续期,至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元,以后每年净收益增长2%,从第8年开始,净收益保持稳定,该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为( )万元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90【答案】 BCT10H4D6G8K4B10G1HV2S10Y3O7Q6D9E8ZE5T6C3G5O10Y
20、4Z337、肝“五声”归属于A.呼B.笑C.歌D.哭【答案】 ACO1N10L9J7J6V3P5HN7U5I5D5L7P2M1ZH8Z4I5E6U3C1Z538、下列估价基本事项中,首先应予以明确的是( )。A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型【答案】 ACR6J8X6X6P9T1V9HL8L10M4D6Z4Z7X1ZS1C5I2P1O10M10E239、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房,估价对象的建筑面积为1200m2,现空置。估算估价对象的租金时,最适宜作为可比实例的是( )。A.建筑面积1800m2,两年前出租,年租金35万元,位于同一工业区B.建筑面积1100m2,近
21、期出租,年租金150元/m2,位于20km外C.建筑面积10000m2,近期出租,年租金180万元,位于同一工业区D.建筑面积1000m2,近期出租,年租金20万元,位于同一工业区【答案】 DCD9H6G1P9M5M7A7HX1Q6C9S4C2U8G6ZQ8J8D1S8A5Q9D740、( )是评估房地产价格的时间界限,例如,政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等,均有可能影响估价对象的价格。A.价值时点B.致委托方函日期C.估价作业日期D.估价报告提交日期【答案】 ACR6J1T6O9C2D5I2HM8M1G8T5K9S3U8ZX8X6C7V3F10W8N74
22、1、下列估价工作中,宜首先进行的是( )。A.制订估价作业方案B.实地查勘估价对象C.确定估价结果D.撰写估价报告【答案】 ACP10M8V5I2C6Y1M9HD2Z3B3B10T2Y4H7ZD5G6F7I1Y3O4Z642、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时,在延迟销售情况下,开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是( )时的房地产市场状况。A.价值时点B.开发完成C.未来延迟销售D.销售完成【答案】 CCC4R9J3D1L1M1B9HP10B8A2R1I1Z2Y1ZA2C5C7O2U6R9L943、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情,卖方惜售,或买方执意要
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