2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库高分300题精编答案(山东省专用).docx

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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、“分主一身左右之阴阳”的经脉是A.督脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉【答案】 CCE6U2N9J10F5Z1W9HQ1I9P8N2G1W5J7ZR9J5F3R2U2K3B102、某类房地产一年期的银行存款利率为3.07%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.02%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.5%，所得税抵扣的好处为0.5%，则该类房地产的报酬率为( )。A.13.84%B.13.34%C.7.41%D.9.77%【答案】 CCJ8Z5M5S5D3S7Z1HY2E3X1A7

2、L3X3V2ZN5R4U3F10U8D10Y43、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间点即是（ ）。A.估价目的B.估价权益C.估价区位D.估价时点【答案】 DCX3E4A3C7Y1R6C1HM9Y4V9U9O7V1T3ZB10K2E9B2C6H3Q34、关于明确估价时点，下列说法错误的是（ ）。A.估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的B.估价时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期C.估价时点为过去的，确定的估价时点应早于估价委托合

3、同签订日期D.估价时点为未来的，确定的估价时点应晚于估价报告出具日期【答案】 BCR8Y8K8H6Q2N4A10HC8O2P1J4N3Y10W3ZE9Q10U4F5L3A8Y65、下列哪项不是治标与治本的运用方法A.急则治其标B.缓则治其本C.标本兼治D.先安未受邪之地【答案】 DCQ6D3J3H2G1O6R7HO7I2Y4M3J5F3B5ZV4Y2H5H8V1Y7M26、一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格_；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格_。（ ）A.下降；下降B.下降；上升C.上升；下降D.上升；上升【答案】 CCG4F8J

4、4H10O7W2K2HD5Z3I4E4J6X6Z9ZR9S9Y3I7T7P2B97、房地产使用权目前主要是( )。A.土地占有权B.土地收益权C.土地所有权D.土地使用权【答案】 DCV3W5S9Y6C5S10R2HG2N3J6Z10B2A3T7ZU1R3Y10I8J8G9B88、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置成本为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（ ）万元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】 ACZ1L9W2X10T

5、8Y9S5HQ3C10Y7N6P6I4J1ZT9Y10V8K8F6A10N59、评估一宗房地产开发用地2006年1月1日的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为2000万元，折现率为10%，则该土地的价值为（ ）万元。A.1562.89B.1652.89C.1502.63D.1520.63【答案】 CCY9A5P10M10T8O4K6HR10M2I6X8K6M4V1ZJ4N8Z2G7U5F6S810、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（

6、 ）进行评估。A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地【答案】 DCF3W8A6R1D4M6S3HY6A1H4Q10Z6S7Y5ZE10D8L10X5B5W6L811、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（ ）。A.谨慎原则B.替代原则C.合法原则D.最高最佳利用原则【答案】 CCN3H10U8F6E9W6Y5HK9I5R5I8F6B1N1ZS4E7T2E2C5S6Z612、在房地产权利中，属于用益物权的是（ ）。A.自物权B.地役权C.抵押权D.租赁权【答案】 BCD7D7P10Q2W8O8P2HX5J7G1B2V4L7E3ZD2A7F5A2H

7、3T7U513、认识的最终目的是A.指导实践、改造世界B.达到理性认识C.认识事物的本质和规律D.抓住矛盾的主要方面【答案】 ACG1S3K10V6I8U1V5HJ4Y8J9V7H4Q1Y2ZH8Y6R2L7P6D9J614、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5800万元，其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。A.2.0%B.2.24%C.2.5%D.4.33%【答案】 ACS2W7A10E5S1Q2V5HO2F8W9O3I7I2R5ZX1Y9D1J3G5W2K615、资本化

8、率构成中，流动性补偿的流动性是指（ ）。A.房地产开发企业自有资金周转的速度B.估价对象房地产变为现金的速度C.估价对象房地产带来净收益的速度D.房地产开发企业流动资金周转的速度【答案】 BCU6V2T8T3I4F8B9HX4Z9E9V9N8W3S1ZU7R10P5Y6S1O1V916、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（ ）。A.谨慎价值B.市场价值C.残余价值D.快速变现价值【答案】 BCJ8T2L1S8O6I9Q3HA2X2Q6D5O2V7A2ZY7D9N4W7S10X2Z317、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。A.独一无二和供给有限

9、B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值量大D.不可移动和用途多样【答案】 BCL3X6D2U1A10R9W9HN8L9F2M5L5T6R3ZZ6U4U9V10S3N6I618、“主胞胎”的经脉是A.冲脉B.任脉C.督脉D.带脉【答案】 BCH6L2R9D5X10Z4S10HL4P6E6G7D4H7O7ZT10H6Y1D4C7J5W219、下列对房地产估价对象的说法，错误的是（ ）。A.房地产估价对象是指房地产等财产或相关权益B.房地产估价的对象有房屋、构筑物、土地等C.估价报告书中说明的估价对象限定了其用途D.已开始开发建设而尚未竣工的房地产也属于房地产估价的对象【答案】 CCF5O10M4

10、A3G10J4W2HT7W7A10X10M10Q3C8ZK7V7V3D7D2G7K120、待开发的土地一般不适用（ ）来估价。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法【答案】 CCQ10G10Z4S2O6S8B3HS1D10U4Z3O9J7I4ZY5N5J9W10R9X1U121、对于位于十字路口的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依次为（ ）。A.东北角、西南角、东南角、西北角B.西北角、西南角、东北角、东南角C.西北角、西南角、东南角、东北角D.西北角、东北角、西南角、东南角【答案】 DCM6I6S1G1X8E2E3HT3L1E4P6Z4A5B8ZT9X7T2E5D7Y1

11、0I222、报酬率的表达式为（）。A.投资回报所投入的资金B.投资回收所投入的资本C.（投资回报投资回收）所投入的资金D.（投资回收投资回报）所投入的资本【答案】 ACC10U8X3Q6C6Z3M4HG8H10E5I10F1X5J9ZE1T1F6Z10Z8L8K123、市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（ ）。A.价值时点的价格B.正常情况下的价格C.客观情况下的价格D.现实情况下的价格【答案】 ACU4U10F2E4F5V9O9HG3U1Q10J8A5R4P3ZU10Q4A6B2O5E3G724、下列表述中不正确的是（ ）。

12、A.在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果【答案】 DCS10T9X7L2B2R3W10HT4U4O4S4C2N5S7ZP10R9Y10V1N2L7D1025、商品住宅可同时采用市场法、收益法和（ ）估计，以相互验证，但不相互替代。A.成本法B.假设开发法C.长期趋势法D.路线价法【答案】 ACV9R4B4Z10J8H3G5HY7K3B2G2P3R4C9ZB7V8S3R9V2D10M226、在消费者收入增加时，反倒会减少对（ ）的需求。A.正常商品B.

13、炫耀性物品C.高档商品D.低档商品【答案】 DCC10P1A7E10F5Z5O7HV4C5Z4B7W4J10R7ZB3X8I8P8D9G1Q827、下列不属于由卖方缴纳的税费的是（）。A.增值税B.契税C.教育费附加D.土地增值税【答案】 BCM9J6X8L9E10I10H2HU6S9J3H5P5D9M6ZK7P4Y2C10N10M3X228、起于四肢肘膝以上部位的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】 CCJ9M5L4X6F10Y8S8HK5V3D7Y4F1V5Q2ZX9Q6B6H3B3J3E429、收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。A.预期未来收益

14、B.预期收益能力C.预期价格高低D.预期价格涨落【答案】 ACT3Y2U3Z9Y2A8J1HA10U9A1I4Y4S6W7ZG7Z7C2E4Z7B8G730、某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】 BCD5P5G1I6N3D4W6HJ9K9Q6B6K4Z9Q2ZG7X9A9F2Z1N10G131、某办公楼的建筑面积为20000m2，土地面积为10000m2，土地已取得9年，取

15、得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价格为5200元/m2，土地重新购置价格为4800元/m2，建筑物重置价格为3200元/m2，建筑物自然寿命为50年，残值率为2%，建筑物折旧总额为（ ）万元。A.800B.878C.896D.1129【答案】 ACZ1M1W5S10A9C4E4HJ5X2G7Y5V4V9L7ZC8E10N7O3F10U5Y432、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2011年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（ ）。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断【答

16、案】 CCI10B8X9M2K10F10J8HI7J4E6Q10T3L10V2ZG10E4D5H9C8Y8F1033、房地产的基本存在形态不包括（ ）。A.建筑物B.土地C.房地D.土地及其附着物【答案】 DCA5S6R10C8P8X10G2HL7M5S3E3L8L3A9ZO10H8I5V8U2K2S334、肢体麻木或运动不便，甚则不用；肌肤干燥、瘙痒、欠温，甚则肌肤甲错，是指A.气不摄血B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气随血脱【答案】 CCI8K9J5L1B2U3R2HU6I8P7A8M1G9U3ZN9I5Q9O10L1D3N235、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（ ）。A.模拟房地

17、产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断【答案】 DCA9A5U2E1J9H8X9HQ9G5N8M9R1B3W1ZT4W4L10M7K1E7N836、通常把比较法测算出的价值称为（ ）。A.成交价值B.投资价值C.比较价值D.谨慎价值【答案】 CCQ8S4O9Y5N1I4L4HZ6B4F4L1Y5B6H8ZV2O10S1Q1P6Z5L637、在测算开发利润时要注意（ ）与利润率的匹配。A.开发成本B.计算基数C.利润D.投资【答案】 BCF4T9S1A4W7G2E1HL5J5S4L10O1

18、0Q6Y4ZP3K1F5E4N8J9Q938、东方之人易得痈疡是因A.其民乐野处而乳B.其民嗜酸而食腐C.民食鱼而嗜咸D.民华食而脂肥【答案】 CCS9I3T8Z7X10S6Y1HW9T2U9L6Q2T10D7ZR9S8T4N6R3E10F739、评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为10000元/m2，装修标准为1200元/m2，（甲别墅的装修标准为1000元/m2），因乙别墅的周边环境优于甲别墅，在同等条件下，单价比甲别墅高3%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价值为（ ）元/m2。A.9515B.9690C.10500D.10737【答案】 ACJ7H2J

19、8H6Z5L1O9HV8Q1N1N4R5A5Q5ZQ4R4E7J4G7Y8N840、实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识，形成（ ）。A.一个直观、具体的印象B.一个综合、全面的印象C.一个模糊、大概的印象D.一个片面、具体的印象【答案】 ACG3J6E4D1V7N3T5HN4N7V9N6Z1W3T2ZY3Q9D10P9Y9M7E341、下列哪项不是胃的生理特性A.主通降B.喜燥恶湿C.胃宜降则和D.喜润恶燥【答案】 BCF3M2W2L6E3P3H4HY1W3G2K1T10Z6Z1ZK10W6I5Q9S5W1V142、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、1

20、80万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，成本利润率为20%。该房地产的重置价值为（ ）万元。A.5570B.5976C.6053D.6135【答案】 CCD3P1F10L9Y6W2Q4HD4E9E6Q9E9I1A8ZJ2W7R4K6T4W1R343、创建了温热病的卫气营血辨证理论的书是A.温病条辨B.湿热条辨C.温热论D.脾胃论【答案】 CCS7C3Z8H6Q5K4N3HB5L5Z4D5D9C5I6ZZ6H9A3X3T2W10M444、五行学说可以用于指导疾病的诊断，确定五脏的病变部位。如面见赤色，口味苦，脉洪，为A.肾水凌心B.肝病犯脾C.肝病D.心病【答案】

21、 DCW9P9P10D4R2E6H6HN5G8Y1G9G3C1U5ZX8L1P2R1A10X1W745、可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途，下列为大类用途的是：（ ）。居住；商业；办公；旅馆；工业；农业。A.B.C.D.【答案】 BCG7J10P4Q4Z1A4T5HV1N6M6A5S7A9A9ZV6A6I6P8K3X3U246、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和（ ）。A.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号B.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号C.估价作业日期、估价报告编号、附件D.

22、估价时点、估价作业日期、估价报告编号【答案】 ACL1G10N4C9T3S2I5HN2L5Y10G5P1X1A10ZQ5R6N10E8X4Q4U647、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。A.33.3B.12C.20D.60%【答案】 BCX10T6L4U1H3F4E3HY9Y5I4A1Z9K3W9ZL1U5F7R7Q9B8W548、 “决渎之官，水道出焉”指的是A.肾B.膀胱C.三焦D.小肠【答案】 CCP5J8U5U2A2E6Q3HZ6M8W4M1E1E6D7ZL8A5I6S9G7U4G1049、有一宗房地产，土地面积1000m2，

23、其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为( )元/m2。A.950B.1000C.1200D.1250【答案】 ACR1F4W3T9B6H8O3HD7G10O8V1G8T5N8ZQ3I10V5H2G7E9Y850、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（ ）。A.灾害调查评估B.规划实施情况评估C.房地产价值减损评估D.相关经济损失评估【答案】 CCM4Z9S9S4X8Z9V1HH1L9E1Q6F3J8J10ZS5W8L7C10G7S8U151、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率

24、通常（ ）用直线折旧法计算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.无法判断【答案】 BCH3D5U7X9C6O5W2HY8A4W3J8W9R1Y4ZV9S10U6B10C3J10E952、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（ ）。A.应作为估价资料归档B.不应作为估价资料归档C.由估价机构决定是否归档D.依委托人的意见决定是否归档【答案】 ACH7H6V8F4L10C8H6HB6H6T9S2I6X9Y2ZW6B2R8F8L4U5R753、“发汗多，若重发汗者，亡其阳”（伤寒论），其病机是A.津亏气耗B.津随气脱C.气随液脱D.津伤液脱【答案】 CCJ8B8L2W2E8H7F

25、2HJ10Q8Q4P7U6R3E4ZN5I10V7S2C4B3K954、某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】 BCD7Y3Q7T9I4V5E9HE8W3Z3W9B5G4N5ZE8R8R6V8N5W6H1055、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（ ）。A.在建工程抵押估价业务B.城市房屋拆迁补偿估价业务C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.正在

26、使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务【答案】 DCG10C4M6E5Z10X1C3HV5M8E5W4G5A7S1ZI1V5J8B10Z10L3P556、增加房地产持有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征（ ）会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。A.房产税B.契税C.营业税D.土地增值税【答案】 ACM9G4G5N3R6U6R4HA8Q1G7C4A2U1V6ZI9P7B3J4I3R1N1057、动而心悸、呼吸气短，属于A.肺卫气虚B.心气虚C.脾气虚D.宗气虚【答案】 DCZ6I4C1I5L1I3F9HP9K1Z4D1M3S2X5ZQ1X8B4V10R1R4X558、

27、“先扶正后祛邪”适用于A.病情缓和、病势迁延，暂无急重病B.正虚不甚，邪势方张C.正虚为主，虽有实邪但机体不耐攻伐D.邪盛为主，急于补虚反会助邪【答案】 CCI8A5J9U9G4L1Z3HS3O2Q9I1K6W10Y7ZS9E7H7H6V6Z8H759、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（ ）。A.应作为估价资料归档B.不应作为估价资料归档C.由估价机构决定是否归档D.依委托人的意见决定是否归档【答案】 ACD10V8D8Q10W1P9U3HH4G8B4J6B7G9Z5ZC4K5S3Q3K3R1M660、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中

28、，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为( )。A.一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任B.一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任C.两类均等D.起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任【答案】 BCA9L9C10A3U4T10S4HG8Y10K9Z5V3G4Z6ZQ2V1E8Z4W2I1P661、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（ ）万元。A.48

29、9.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】 CCJ9A10C6E8Q5J10Z3HQ6J4E1L10Q6Y1D4ZL2M8P2X7Q10I8F162、某宗房地产的土地面积为360m2，建筑面积为250m2，建筑物的外观和设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积300元和50元。该房地产相对于空地的减价额是（ ）元。A.6750B.6250C.67500D.62500【答案】 DCU2D1S7K10X8X3P9HP8F10Z7I1C6S4Q10ZL2G3S6Z7W5J2I1063、下列属于按照房地产的实物形态分类的房地产是（ ）。A

30、.房地产的局部B.工业房地产C.部分产权或有限产权的房地产D.在建工程【答案】 ACB9M7X2B1M1E5A1HR3K7V9K1Y8Q6L3ZD10Y6U7W8S3P4K164、 十二经脉之气“结、聚、散、络”于筋肉、关节的体系是A.十二经脉B.十二经筋C.十二经别D.十二皮部【答案】 BCR4I9H7Q10R5L1P5HO4A4Q10N1E2I1F8ZI9K1L5C10N1S5R565、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常负担下的价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常负担下的价格为（ ）万元。A

31、.27.6B.28.2C.29.0D.29.9【答案】 BCM1R10P3N1O10U4E7HU1M6F4D8D3J5V9ZD3V2L2Y1H10B7E466、价值时点通常的表示方法是（ ）。A.时、分、秒B.公历年、月、日C.阴历年、月、日D.进行估价时的时间【答案】 BCK6M9M7X3J6K7H2HA9N3H4C1R4I10A6ZT5K1M8S8S10T4M767、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（ ）。A.技术上可能B.财务上

32、可行C.价值最大化D.法律上允许【答案】 DCV7R2R9S5X2O10R5HN5Y4L3Q6S1L6X3ZY3J8T10C1K6S8Y868、采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格【答案】 CCF1U1S6K10V3Q2G1HR3F1L7V1B6W9H3ZE6S1O6J3P2D2W569、某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的

33、市场价格为5000元/m2。折现率为10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为（ ）元/m2。A.3939.93B.4034.93C.4132.23D.4231.87【答案】 BCP9Q2L6T8C10M5D4HK10R2C3F9B7C9G2ZD8T8D9L4C10Y5N170、关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（ ）。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B.动态分析法中要进行现金流量预测C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点【答案】 CCK4L4C2Q7I

34、4A10F10HW10N2F5U5D6K3B3ZJ9Y5V1L10M5P7V571、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（）。A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整【答案】 CCC4M7R5Q1F10L1O6HG5F10R8Y6S4Z6V9ZF1Z9Z4Z8T5H3X972、在房屋征收中，评估期房的价值应以（ ）为准。A.与被征收房屋价值评估时点一致B.房屋

35、的实际状况C.评估人员的专业判断D.评估人员的现场勘察结果【答案】 ACH7D4A7B2J8R2C3HD9T3S6D5S1L9Z3ZS3Z8J6Q4E9O8D573、在房屋征收中，评估期房的价值应以（ ）为准。A.与被征收房屋价值评估时点一致B.房屋的实际状况C.评估人员的专业判断D.评估人员的现场勘察结果【答案】 ACM6C2D3M8T9W1G5HD10O8U9X3B3J4E2ZG9I7N9B6T5J3Z474、某一房地产的（ ）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。A.使用价值B.交换价值C.市场价值D.投资价值【答案】 DC

36、E9J4N1K7A1L7U9HO2D4C10O1A3S8D9ZR9I9A5D10J4H10C875、采用成本法估价，要求在运用成本法时注意“逼近”，其中有要（ ）。A.区分实际成本和客观成本B.正确估计正常花费和实际花费C.同时考虑升值与贬值因素D.考虑功能折旧【答案】 ACV1B9T6K3R7E6B3HB10Q10B6A8D3J2I1ZM4P1J10L7E2X7X176、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500平方米，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/平方米。假定层高每增加0.1m，建造费

37、用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.06【答案】 DCU3R8D2U3K5P7U2HI1J4H8S7T8D3K2ZK3C4Z9Z9J4E8P277、下列不属于导致建筑物外部折旧的因素是（ ）。A.交通拥挤B.建筑技术提高C.城市规划改变D.自然环境恶化【答案】 BCG7H6P4W7C5R1G8HT3H2G5H1Q3E2S3ZY4M1N5K9N10H9D678、某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，

38、建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（ ）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】 CCH4A9B5X5W8L3M4HP3S10K10A5R9E1L3ZL3A2V1J5R4O2V679、房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取（ ）的方法。A.实物分割B.拍卖分割C.折价分割D.变卖分割【答案】 ACO2U8G3X3S10G3R3HK1I1R8Q10Z8A6B8ZN6J9A1T1D1Y2J780、一个估价项目中的估价时点，本质上是由（ ）决定的。A.估价委托

39、合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人意愿【答案】 BCL8A5H1R4U4I2D9HV10Z1J6Z3K10T10N3ZA8D9E8O10X10S2Z1081、相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（ ）。A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动【答案】 CCG8E6J1B7F6H3M1HK4W2I5X1G8E8W6ZJ7B5Q5Z7N8X9L782、现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/m2。

40、若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（ ）万元。A.766B.791C.913D.1046【答案】 BCP6T10L5Z4O1C6H9HC8L1V10T8J2V4D7ZY8P10J7C9U3D8D1083、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（ ）进行估价。A.维持现状前提B.更新改造前提C.改变用途前提D.重新开发前提【答案】 DCW3S5K10E5F5P2V5HT6E4F10E8D9A2D1ZG2S5I5W6W6R4H884、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬

41、率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）元/m2。A.3275B.3287C.3402D.41375【答案】 CCV5F2T6W6M4O4Z3HJ6I7A5Z3W1D1R5ZT5U2W6J8P9R8D485、下列对房地产土地权益状况的描述，不属于主要说明的内容的是（ ）。A.他项权利设立情况B.房屋所有权状况C.出租或占用情况D.土地利用现状【答案】 BCS2I7M3E8E4K1Q10HL5O2O6E9B2H8U10ZF7J2H5D7L10Y6K1086、销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（ ）的日期。A.房屋验收合格B.房屋可使用C.将其售出D.

42、房地产经济寿命结束【答案】 CCL3Q7X5H7O10U4H2HJ6I8P8B5H3V2Q9ZZ9M7H5H9V2W9O987、（ ）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。A.用益物权B.担保物权C.抵押权D.租赁权【答案】 ACJ5O10I7K5H10T10H3HT6J9X10P2F5W8E9ZP7Y4J9V3L5V8O288、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/m2（建筑面积）

43、。该类房地产的报酬率为10%，目前该承租人权益价值为（ ）万元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84【答案】 BCF5M2J1B8U6J6B9HR1P6T9C9K1T8L5ZM3Q8J8K5A2F4B389、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为1600万元、1550万元、1500万元，市场上平均报酬率为4%5%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（ ）。A.年净收益为1500万元，报酬率为4%B.年净收益为1500万元，报酬率为5%C.年净收益为1550万元，报酬率为5%D.年净收益为1600万元，报酬率为5%【答案】 BCF3P10

44、A10F3L4Z9B1HR3X10X4C8S7M7P2ZI3N3Q2W7S1I7Q690、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（ ）。A.土地总价B.土地单价C.楼面地价D.商品房价格【答案】 CCG6X8J3Y9X7K6Z1HV1W3S5U3Z3E4O7ZO10J6X3Q6A2E6X591、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为10%，目前

45、该承租人权益价值为（ ）万元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84【答案】 BCD9Q10E7B9I7A10H2HN2X7V2D3M1R3A8ZL10X8N7F1J7H8B392、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去【答案】 CCW1J2Y9C7W10O10R5HG3D5C1U5W8T3S1ZQ10F2U3K4Z8O8V1093、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年