2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库模考300题及答案下载(浙江省专用).docx
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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1、在某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价,则前者与后者的差值是()元/m2。A.-100B.-50C.50D.100【答案】 BCD2H2F6E6V7T2Y7HW2X4Y3C9K8G2N5ZR9L8H1R2N6V10G82、能引起局部红肿热痛等症状,易耗血动血,多脏腑郁发的病邪A.热B.暑C.
2、风D.火【答案】 DCB1I3Y1P6V2N4P10HO4K5K1Y6D6O10O2ZF2L3J5T6D8G3C33、某写字楼的土地成本8000万元,建设成本6000万元,管理费用800万元,销售费用600万元,投资利息720万元,销售税费为售价的6%,销售利润率为16%。该写字楼的价值为()万元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67【答案】 DCO3C5L1K9C6T1I8HG5T9Z8L6O6Q9Z5ZB10O2P8I10E1M1L64、估价对象为一旧厂房改造的超级市场,该厂房建设期为2年,建成5年后补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年
3、,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回土地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0,采用直线法计算建筑物折旧时,年折旧率为( )。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.5%【答案】 CCJ7C4L9G10F3Q9O1HI3F10W1Z7E4O9X7ZU1H6C6O7D5S9B95、在同一房地产市场中,效用相近的房地产的价格应当( )。A.完全相同B.差距较大C.没有可比性D.相近【答案】 DCZ4T3V3B9J2J5Z7HY5Z5W2F5I1B9V6ZE2C9V9M1O1X5J76、生产资料是由A.劳动者和劳动对象构成的B.劳动对象和劳动资料构成的C.劳动者和劳动资料构成
4、的D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的【答案】 BCZ10R10Z2K3N8A1Z9HB5M6G6G4E1X9S2ZO8Q10J6I5D6D4B97、某建筑物实际经过年数为10年,估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物,判断其有效经过年数为18年,剩余经济寿命为22年,残值率为4%,用直线法计算该建筑物的成新率为( )。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%【答案】 CCM4C4J4N9F6S6U7HM9A4T4P3Y2T9M8ZV9G4P4W4I9D4M68、在特定的房地产上,既有物权又有债权的,应优先保护( )。A.债权B.物权
5、C.二者皆可D.二者皆不【答案】 BCW10N10T9D4Z10J7C4HP8F8L2L2E5K5B9ZE1I7H5F2H6I8R29、在人流量很小的地方建造商场,无论谁来建造该商场,都需要花费很多成本,但该商场却不会有那么高的价值,这说明了()。A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整B.应结合估价委托人的要求,对成本法估价进行调整C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整【答案】 CCX1T1G10R4D9Z2H7HY8E1H4D10H3A9K9ZX2T10L7K6L3Q8J610、某市于2015年对市中心一平房
6、区进行拆迁改造,该市2010年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2,并且一直没有变动;2015年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2,房地产市场交易价格为6000元/m2;重新规划后,开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2;则最合理的拆迁补偿价格应以( )元/m2为基础进行修正。A.4000B.5000C.6000D.9000【答案】 CCF8O3I9M7Y4O2R8HP6V8J4E4J8Z5G2ZT3O3M5J9P2C7F311、“先扶正后祛邪”适用于A.病情缓和、病势迁延,暂无急重病B.正虚不甚,邪势方张C.正虚为主,虽有实邪但机体不耐攻伐D.邪盛为主,
7、急于补虚反会助邪【答案】 CCF2A6H5Z9I7S9Z10HO10G8D10P2P7R2X2ZI7D9Q4C3V5J6E712、采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为( )。A.可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例正常价格B.可比实例成交价格交易情况修正数额可比实例正常价格C.可比实例成交价格交易情况修正数额可比实例正常价格D.可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例正常价格【答案】 ACN3D5Z10R2O5M3I8HV4J6Y4T7D9P7Z3ZQ3P7I1E3X7E10D613、两宗房地产的净收益相等,当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时,则该宗房地产的( )。A.资本化率应较
8、高,价值较低B.资本化率应较低,价值较高C.资本化率应较高,价值较高D.资本化率应较低,价值较低【答案】 ACN9B7W8P5F4U8T10HR4K10J1G6G9I5J5ZS2D6C8H6P10F8F514、下列关于路线价法的表述中,不正确的是( )。A.路线价法实质是一种市场法,其理论依据与市场法相同,是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整,两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度,从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】 DCB4Q2S8G1B10Q3Q5HD7F4X10U7Z4M3A2
9、ZU8O6U1Y8J3X7O815、当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时,应以( )为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【答案】 CCX1Y3Q4M5I5T1C5HE8L2Y2A8R6K2P8ZN4R4D7A1D2U5P216、“益火补土”法适用于A.肾阳虚损证B.心肾阳虚证C.心脾两虚证D.脾肾阳虚证【答案】 DCO1E10R3G1F8C10R1HM1P9X3D10I5X7M2ZJ4X5D2H2M5E2I317、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括( )。A.单位比较法B.分部分项法C.造价分析法D.指
10、数调整法【答案】 CCH3I2H5U1D1S6K4HY5U2K8U9Q4D2L5ZJ2P3Y7A10H10I5C918、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率,对其内涵的理解应是( )。A.投资率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资,不确定因素多,故报酬率应低。反之,报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时,投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时,其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】 DCK8X6T7Z5K1Q5J10HB3U6L3E10U9J1B1ZH3N8E10V1W8D6V519、关于房地产估价合法原则及其运用的说法,正确的是( )。A.只有
11、合法的房地产才能成为估价对象B.估价对象状况必须是实际情况C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格【答案】 DCD5I4A6L8E6Y2C2HU10Q7M2Q3N7Y3V7ZN7U9S7I7U1O6D620、某宗已抵押的收益性房地产,年有效毛租金收入500万元,年房屋折旧费30万元,维修费、保险费、管理费等50万元,水电供暖费等40万元,营业税及房地产税等65万元,年抵押贷款还本付息额70万元,租赁合同约定,保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为( )万元。A.245B.275C.315D.345【
12、答案】 DCM1Y7G2N6I6T5N9HM6J4F6R3O10T5J6ZJ6N3L3U5A2B10S921、与脏腑无直接络属、相互无表里关系的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】 BCH10X5L2H4R9E7N4HA4T1Z9Y5P4D5K7ZQ7Z9Y2V1H2N1S422、如果房地产拥有者急需现金周转,则成交价格多会( )正常市场价格。A.低于B.等于C.高于D.无法确定【答案】 ACP1H6V5C7U5X2Z2HV2I4U1H7F9Z8W7ZK6Y8C9F1C9X3I523、在运用多元回归分析法进行房地产估价时,其中的自变量和因变量分别为( )。A.房地产价值或
13、价格;影响房地产价值或价格的若干因素B.影响房地产价值或价格的若干因素;房地产价值或价格C.所有被估价房地产价值或价格;影响房地产价值或价格的若干因素D.影响房地产成交价格的若干因素;各宗被估价房地产价值或价格【答案】 BCE6V7C5T4A7J6A7HX6Y7M7C10F9O3F6ZI1U4V10D2C5Z6P324、价值时点原则要求评估价值是在由( )决定的某个特定时间的价值。A.价值类型B.估价结果C.估价目的D.估价过程【答案】 CCW2L2C2L3R9M4B8HN6L7R10B3P8R6R2ZP1O9T3S7D2E2P925、 起于足踝下是A.督脉B.任脉C.阴维脉D.阴跷脉【答案】
14、 DCF9E9D9F8Y5H4P7HH3T2X3L10H3K5C7ZT1D3M8B6C3J2H926、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值量大D.不可移动和用途多样【答案】 BCI3G7E8Q4U10R8R5HF9W9Y2G6I6Y3S10ZL7J1L10Q10T4C8U127、下列不属于心与肾之间关系的是A.水火既济B.精神互用C.君相安位D.精血同源【答案】 DCA5D3G10M6V8D7R5HH2S4D4D6M4E5B1ZH2E8Q1X8N3O7X1028、政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋,给予的补偿不
15、包括( )。A.使用上的补偿B.被征用房地产损毁后的价值的补偿C.被征用房地产损毁前后的价值之差D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿【答案】 BCO4K8E7M9R5B10X6HP1Z10X10O8Q2P4L9ZE2G6L8W4D3Z3Y929、对于正常商品来说,当消费者的收入增加时,就会( )对商品的需求。A.减少B.不变C.增加D.无法确定【答案】 CCT6T3W8N4F4D9C7HP4Q9K9P8W3N8X8ZJ2O3M1J5Y3I3D530、某写字楼的采光受到影响,为克服该影响,改造该写字楼照明系统需花费30万元,每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年,
16、报酬率为8%,该写字楼因采光受影响造成的损失为( )万元。A.35.00B.56.29C.86.29D.180.00【答案】 CCI5M10H3T2J7Y5E7HF1H7K8Q10X2A4P10ZV10B5X10P10Z5K4G331、实际估价中采用净收益每年不变的公式下,求取净收益最合理的方法是( )。A.过去数据简单算术平均法B.过去数据加权算术平均法C.未来数据简单算术平均法D.未来数据资本化公式法【答案】 DCO2N10P3I6G3B4E8HW6A5S8E6V9G4Z5ZD3I2D4N1O1T2W1032、房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格,既有共同之处,又有不同之处。其共同之
17、处不包含( )。A.都是价格,用货币来表示B.都有波动,受供求因素的影响C.都是按质论价D.形成的时间都较长【答案】 DCC4Z2I8J7B4R4V10HZ6Y2K4L10E10J1H1ZL8F1Y2S10I5V4U1033、某住宅的建筑面积为100m2,买卖合同约定成交价为10000元/m2,价款分两期支付,于成交日期支付60万元,余款于一年后支付;交易税费均由买方承担。已知买方需缴纳的税费为3万元,卖方应交纳的税费为8万元,并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例,年折现率为6%,则对其建立比较基础后的总价为( )万元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28
18、【答案】 DCH9C2U10V4M4W1G1HX9Z2T4V2P2M9F5ZD5G4X2C10H2G2G734、明确估价基本事项是实施估价的重要前提,实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于( )。A.估价委托人B.估价利害关系人C.承担估价项目的估价师D.估价对象的权利人【答案】 CCI10U5I5E6F9Z4A1HE4W9U3N5N9V10D3ZB6D2F3W2I10X10E135、在完善的市场经济下,土地成本一般由购置土地的价款和( )构成。A.购置时应由卖方缴纳的税费B.购置时应由买卖双方缴纳的税费C.相关税费D.购置时应由买方缴纳的税费【答案】 DCE2H8N4D8J1U4X7H
19、P8C6M3D10O9J9P8ZO9X3E7E1N2C9M936、下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是( )。A.开发经营期可分为建设期和经营期B.建设期的起点与开发经营期的起点相同C.经营期可具体化为销售期和运营期D.经营期可以准确预测答案【答案】 DCI10O6W1Z9P5C5C9HX4H3W10D4X3V3X6ZG2A7U3M4K2F7O737、东方之人易得痈疡是因A.其民乐野处而乳B.其民嗜酸而食腐C.民食鱼而嗜咸D.民华食而脂肥【答案】 CCR5T5P2U2B10I7Y1HM3I6M3U3D5Y8O7ZJ5P8F1J1X6G8Q938、采用成本法估价,要求在运用
20、成本法时注意“逼近”,其中有要( )。A.区分实际成本和客观成本B.正确估计正常花费和实际花费C.同时考虑升值与贬值因素D.考虑功能折旧【答案】 ACV1D8L4M1R3P9F4HE9X2U10Y10O9B5T10ZS9Q2W1T8Y5M4E439、从( )年开始房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。A.1994B.1995C.2001D.2003【答案】 BCU8Z1J6S1A1S2E8HG7C2Y1R4L2R1F7ZY8W1Q4Z7D9O3I540、如果房地产拥有者惜售,则成交价格通常会( )正常市场价格。A.低于B.等于C.高于D.无法确定【答案】 CCU3Y10Z3Y4K7F2J4
21、HH7L5K4B5W4L8A2ZO4E10X2O4L1P2L141、运用假设开发法估价必须考虑资金的( )。A.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值【答案】 DCW5U9V5K3Q8D7M7HC8A5N2E2A3L4D1ZT4O4V7Q1L1E7Y342、当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时,应以( )为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【答案】 ACT6A4I5E8G9A5O2HX3U4J1T8G9X3P7ZH10M4P2D6X5Q4Z443、采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为( )。A.可比实例成
22、交价格交易情况修正系数可比实例正常价格B.可比实例成交价格交易情况修正数额可比实例正常价格C.可比实例成交价格交易情况修正数额可比实例正常价格D.可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例正常价格【答案】 ACH8Y1V10Q8B9C4X4HW5L7X4G4A2W10H8ZW7G2L2F4T6D6U644、估价上的折旧注重的是()。A.原始取得价值的减价修正B.资产市场价值的真实减损C.重置价值的摊销与回收D.原始取得价值的摊销与回收【答案】 BCV6M8U5L9F10M8B9HB2Q3F9T4E1S5D5ZG3M4R1M8Q9R8H345、下列各类房地产中,特别适用于成本法估价的是( )。A.
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