2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库自测300题带下载答案(海南省专用).docx

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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、比较法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的（ ）。A.完全相同的房地产B.相关的房地产交易C.类似房地产的交易D.房地产的交易【答案】 CCC2J5I7I10K7T3K7HE4S10Y1Q10C8M6U1ZH10D4U3C7M1F10C32、建立价格可比基础中，统一付款方式是指（ ）。A.统一以人民币表示B.统一用建筑面积C.统一采用单价D.统一折算为成交时点一次付清【答案】 DCZ10V7X10F9Q8Y8I9HO9B8H5G5K1M6S5ZM9G4X10S2X7U10C83、评估某底层商铺的

2、价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是（ ）。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3【答案】 ACS10L8V2F9G3U3L9HL4K9B9R9T1K10S1ZF5Q2W4M6O8P2U44、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（ ）。A.正相关B.负相关C.不相关D.行政因素影响【答案】 BCE4Y4Y2Z10B2X2Q5HT3F4K8T2X2P7M3ZT9T6R3C6V2C6E55、评估某底

3、层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是（ ）。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3【答案】 ACU8K4X1M9J6B5P1HW2J4G1H6G10E10W3ZL1N8S6G6U6A8Q66、在卖方市场下，成交价格会偏向买方（ ）。A.最低卖价B.最高买价C.最低买价D.最高卖价【答案】 BCQ1I8M8Q1W7V1M8HR7Q7J3T5I4J9O1ZJ8L5A10Z10D7H4K17、

4、经过大椎穴的经脉是A.足阳明经B.足太阳经C.手太阳经D.手少阳经【答案】 ACE7V1U8T4U6M1R4HQ4W6D10F2O7S7Y3ZG10W10Q1N1M4E6I28、价值时点实质上是由（ ）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.估价目的D.估价对象【答案】 CCQ3J8H7L5B6I1V8HL6Q4P5J5J7Z3N10ZO1I5F3Y8B7S7R89、某住宅建筑面积为160m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000/m2和3500元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于

5、城市衰落地区引起的折旧为6万元。若土地报酬率为6%，则该住宅成本价格为（ ）万元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00【答案】 BCV10Y6Q2F2N2N2L3HV9W3S9I8K9A8L3ZI10L2W6S1D4I5W610、由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（ ）的特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制【答案】 DCA5D9I1B5I7W5Z4HN1W7P1V5H7Y5S10ZD3T7V2B1G10V10O311、对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会（ ）对商品的需求。A.减少B.

6、不变C.增加D.无法确定【答案】 CCZ10T8L7Y1H4F7G10HR1P4S5C9Z6C3J1ZK5Q1D7X7X9F5E612、生产资料是由A.劳动者和劳动对象构成的B.劳动对象和劳动资料构成的C.劳动者和劳动资料构成的D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的【答案】 BCX3D10Q1M7O7S7Z8HA5F7T7X4D4M3G4ZW5F1Q6G3V2Y10Q1013、 下列哪项不是气随液脱的形成原因A.高热B.大汗C.严重吐泻D.大量失血【答案】 DCK2B2W9C10U2O5T3HG7O4V5P5K9C9K3ZL3Q7K1Z5S2A2Y314、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面

7、积的重置成本为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（ ）年。A.29B.39C.40D.45【答案】 BCN5Z1H2N9F10H2G4HD8Z1C9I3I10B9W6ZD6B10F7C3B3W4E715、某可比实例的成交价格为3000元/m2，建筑面积为100m2，首付12万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元。已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。A.3000B.2895.73C.2985.71D.2960.

8、80【答案】 BCH9F6Q8E9F4F2K10HY2D1T10Z4N2G2S8ZR5W10Z7E6S9Q8Y716、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（）年。A.29B.39C.40D.45【答案】 BCR4X10C8A10S2J6F2HC4B1S9D8C2C6M10ZN2R10B6L9P10X6W717、下列哪项不属于三因制宜中的“因人制宜”A.老人多虚，治宜补法，实邪须攻，应兼顾

9、扶正老年慎泻B.小儿多伤食或寒温不调，慎用补法，勿投峻剂，药量宜轻少年慎补C.妇女宜注意经带胎产等疾患D.春夏人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温【答案】 DCY10Y3D7Y1L1K2Q7HF6L7Y6A2C5Y3Y6ZJ9B10K6H9P4O7D218、脾气不濡，胃气乃厚可因A.多食苦B.多食辛C.多食甘CS1W2J1O4N2I7X9HB2O8V10Z10K4W3D2ZX10S5J2E7R5Y4D619、【答案】 B20、（ ）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。A.人口机械增长B.人口自然增长C.人口净增长D.人口负增长【答案】 ACC5

10、E8E5G5G4U6A1HU9Z2S5Y7M7C9D8ZY5V1P2Q5G10X8R321、对于不同类型的房地产，例如商业、办公、居住、工业等类房地产，同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向( )。A.相同B.不相同C.可能相同，也可能不同D.单边波动【答案】 BCT1J2H8Q5P2I6G3HC2Y4P8N6T8A10O10ZY6N5M10O5H5X8P1022、明确估价基本事项主要包括明确估价目的、明确估价对象、明确价值类型以及（ ）。A.明确估价费用B.明确估价人员C.明确价值时点D.明确估价内容【答案】 CCQ5D6D5U7N1B5W7HL9C10G8X2G4M7B1ZT8H10Z

11、7A3Z2E4X523、下列估价业务中，估价机构可以承接的是（ ）。A.超出了估价机构业务范围的估价业务B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D.承接后出现很大执业风险的估价业务【答案】 CCI3G6W1M8C8M2E8HL7F6N9T3M9J4C4ZZ4B3J10J3F1W2E1024、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为 ( )万元。A.1200B.1150C.1100D.1050【答案】

12、DCM8Z5D9M9Q1X4D2HX8C10J3M9J6Y3C10ZM8L3G4D2P6Q9H625、可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。A.0.060B.0.940C.1.060D.1.064【答案】 DCY9E9J10H4R3C10B8HQ4C1G10U8C10R10J6ZZ2A7Q9I2J7R7K226、生产资料是由A.劳动者和劳动对象构成的B.劳动对象和劳动资料构成的C.劳动者和劳动资料构成的D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的【答案】 BCR10J7G9N9H8H10E8HP9M3H8O5Y1H3G6ZL6X10J1D8Z3A8J227、在统一采用单价方面

13、，土地除了单价之外还可为（ ）。A.楼层单价B.有效地价C.楼面地价D.总价【答案】 CCY9A5S9U8Q5V7N8HH9U6L9Q2G8F8W9ZO10W3K6Z1S10Q3Z528、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致【答案】 DCK5N6X6L2R3X8H10HY3T2T10W6K9U4I4ZH2V9F1P5W10H8W429、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产

14、资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。A.400B.450C.500D.540【答案】 ACV10T4M9X8H10E1Y10HR3U3R4Y8B2S2I1ZB7J7H3D4F2W9X830、房地产使用权目前主要是( )。A.土地占有权B.土地收益权C.土地所有权D.土地使用权【答案】 DCA7G5Q1H3M2H6L10HP1I10G8J7S10J1G1ZL9A10B9Q1R6W7R231、将县级市升格为地级市，对房地产价格的影响是（ ）。A.促进该地区的房地产价格上涨B.使该地区的房地产价格下降C.可能促进该地区的房地产价格上涨，也可能使该地区的房地产价格下降D.对该地区的房地

15、产价格不会产生影响【答案】 ACV9R10E2F9I8T9X8HX8F6H5P5O2S1Y2ZS2P10I6G9A10I5W1032、素问疏五过论指出“尝贵后贱”可致A.“脱卫”病B.“脱营”病C.“失精”病D.“气郁”病【答案】 BCX7M2Q8E4Y1E7S1HK10P1G2P9W7Y7D2ZA3E8G2F1Y4J8X533、某经过年数为23年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（ ）。A.等于23年B.小于23年C.大于23年D.可能等于也可能大于23年【答案】 BCX8I6F9V1G7A4H5HD10H5S8A4K10Z2B7ZT7D3P

16、8T10F6A3Q634、按照房地产的不同用途分类，宾馆属于（ ）。A.商业房地产B.娱乐房地产C.旅馆房地产D.综合房地产【答案】 CCI8R4Y1B2I8B1S10HB9R6Q5Q9K3C3N8ZI4H5F6Y7R2U6O735、直接成本利润率（ ）/（土地成本建设成本）。A.销售收入B.投资收益C.土地利润D.开发利润【答案】 DCQ7A8B8B7G8R6I5HV4B2J9U4S8W10N6ZI4Q5F2X10N5D1O736、一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅。首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（ ）。A

17、.实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元B.实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元C.实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元D.实际单价为2200元/m2，实际总价为30.16万元【答案】 CCO8B1B8F8E7A2U5HQ3V9D6B5Y9P5Z6ZL6Q7N2B9E4H8U437、下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（）。A.价格是价值的外在表现B.价值是物的真实所值C.价格是价值波动的“中心”D.现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易【答案】 CCK6T9B4G4Y3O8U6HC4M9R1V3N7R1S9ZJ1G5C9E10M3S4H

18、1038、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（ ）进行估价。A.维持现状前提B.更新改造前提C.改变用途前提D.重新开发前提【答案】 DCS8U10O1E2B2Z3D1HN2H3N6F2M8W3R9ZT5N7B10W5U1A3Q739、利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（ ）。A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率【答案】 CCX1T9W6Z10R8W10J3HJ8Y8E7U4N1J8T8ZC5A4

19、Q3R10X7G9X640、已知某可比交易单价为4500元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为（ ）。A.4750B.4500C.4250D.4100【答案】 ACN1S5E10W10P2M3B5HG6B9L4K7D4V7E4ZD9E8D9I9D4A4R741、在实际估价中，判定在建工程的标准是（ ）。A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗【答案】 ACH5O9C7E8D6G9Q9HJ8

20、L6H9W2U3W9L10ZO4C3L8D9T10X4D842、下列关于湿邪的说法不正确的是A.湿性类水，故为阴邪B.阴胜则阳病，尤以损伤脾阳为著C.湿为阴邪，具有寒冷、凝结、收引的特性D.气机升降失常，则导致胸闷、脘痞、二便不爽【答案】 CCO6Z6L4B1B2S9T3HJ8Y9X7X10M6G6U2ZY3Q5L7B9X7C5T743、心病及肝属于A.母病及子B.子病及母C.反克D.倍克【答案】 BCI2O1V6X5R1R3X4HK6A7U2E4G4N5Z6ZH9D2H1A8T2K7W644、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下

21、的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长【答案】 ACU8V9B6C10E3C9V6HT3K7B7E10O3W9J7ZF1L5J1J3E2G4I245、某工业用地总面积为3000m2，容积率为0.5，楼面地价为1000元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补地价为（ ）万元。A.500B.525C.600D.1650【答案】 DCG7X10E6C5V4

22、K7K10HS9W3J3W2S1N7T8ZR4M6N7K9Q7M9M246、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与（ ）相匹配的内容。A.资本化率B.实际报酬率C.名义报酬率D.自有资金报酬率【答案】 ACZ8X1H6N10C4Q10S8HD4F2J5X8D4Q5J10ZA5T8O3D2K1M9T747、天人相应，四时脉象变化，如素问脉要精微论所说：“秋日下肤”，则可见A.如鱼之游在波B.泛泛乎万物有余C.蛰虫将去D.蛰虫周密【答案】 CCE8K10T4D1E6F5E8HG10Q5O3H9G5C10F8ZI10E4U6E8O9G6V148、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不

23、宜采用的距离是（ ）。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】 ACC9A6C1T1J2C5O9HL9D9J7Z8J1G4X7ZV2T6V6I4H4Y9N449、下列表述中不正确的是（ ）。A.在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果【答案】 DCN3T7T3W10I5J7E5HB5K2V1P5I9G1W1ZE6R10Q4N5P5M3T650、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为200

24、8年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为（ ）元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93【答案】 BCW8J3W9R6U10J2P10HS7N8V3C3H7K6C1ZJ7L9Z5Z6Z3J8A751、某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为500

25、00m2，可供出租的面积为总建筑面积的80%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/m2，空置率为10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为12%，该商城开发完成后的现值为（ ）万元。A.22253B.23352C.26488D.27796【答案】 BCW8J5F5U7Q7U3O6HY3T9U2J4T7U8I1ZA6K4D10G9R4I2K452、某工业用地总面积为3000m2，容积率为0.5，楼面地价为1000元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/

26、m2。该改变用途理论上应补地价为（ ）万元。A.500B.525C.600D.1650【答案】 DCE5F6D9E5J6H6T6HO4K9X8F3K9O10N3ZX1H9G2W10H1A8I253、关于明确估价目的的说法，正确的是（ ）。A.估价目的由价值类型决定B.估价目的根据估价师的经验确定C.估价目的由委托人的估价需要决定D.估价目的根据估价对象和价值时点综合确定【答案】 CCF6J5Y3U10N5O3U1HO3J8J7E3X4E8B9ZD6H5R8V9S1A4T1054、某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入700万元，空置和收租损失5万元，年房屋折旧费30万元，维修费10万元、保

27、险费10万元、管理费等30万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，维修费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。该房地产的年净收益为（ ）万元。A.485B.490C.585D.590【答案】 DCL8F7N5D5A1F3E8HR2Y3K2L3I9O4Z4ZX10L3K7K6T8A5F655、某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2018年6月15日。因估价结果有争议，2018年8月15日进行复估，则复估的价值时点为（ ）。A.2018年6月15日B.2018年8月15日C.签订估价委托合同之日

28、D.估价人员与委托人商定的某日【答案】 ACS4L8W10L2I4X8O4HU7K3M3N7B2T7K6ZH9B4X8O8T2Y7K356、下列不属于土地权属证书的是（ ）。A.国有土地使用证B.集体土地所有证C.土地他项权利证明书D.房地所有权证书【答案】 DCO1Q1C1M10W7V1M8HW8P3E8Z1X7L2E6ZN4G7V6U3L2W2V757、某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2013年10月的市场

29、价格为（ ）元/m2。A.5110.51B.5307.26C.5548.37D.5638.13【答案】 ACS4U10A10I1H8Y3B3HU1Q10T4S10E7I5Q1ZC3R4L4P10A9N6L958、某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/m2，空置率为10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为12%，该商城开发完成后的现

30、值为（ ）万元。A.22253B.23352C.26488D.27796【答案】 BCK4B6R2I5I4I6A8HP8J9T2X9Z6Q7T4ZS5C9I4W8B10J4A759、关于明确估价目的的说法，正确的是（ ）。A.估价目的由价值类型决定B.估价目的根据估价师的经验确定C.估价目的由委托人的估价需要决定D.估价目的根据估价对象和价值时点综合确定【答案】 CCY3C1F7E10J1Q5P9HJ3G1R7K1W8P7D8ZI5R9F4S2P10N2A560、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营

31、期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.86D.494.77【答案】 CCL4H1C4Q4I1J1X6HR8E3N5B8O2Z5G7ZM1Q7T10E2X3S8W461、房地产估价委托合同的内容可以不包括（ ）。A.估价服务费B.估价目的C.估价委托书D.委托人的协助义务【答案】 CCN10D3K3G3N1Z3I1HK7B7C2K1R4L1B6ZH10C8H10L10V9E2M862、某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年

32、，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（ ）。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%【答案】 BCS4A10H1G2Q8P3U6HL7X4Q3U4B6V5K3ZZ3M2J5S8Z7G8F563、按房地产的（ ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.实物B.用途C.开发程度D.权益状况【答案】 BCV4J8U1S10I10V5H7HY7R7D3V4H5H1B7ZQ8L7T5R9K3I9U364、某建筑物的有效年龄为10年，预计可能再使

33、用30年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.68B.74C.76D.82【答案】 CCC6T4O7G7Q2H9D4HY2P3Y2V10H9K6Q2ZV3W5W8A3X6X8F865、某种房地产的（ ），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。A.替代品B.互补品C.附属品D.配套品【答案】 BCK8X9Q3R8D9F6U8HS1P1G4Y5Q5L8R6ZD9Q6F10V6V9E7D366、“气之根”是A.心B.肝C.肺D.肾【答案】 DCR10K7Z4O6Z5X2C7HX4P3E9X4S10Z1Y3ZE4Y6A9V1O3C7Z267、估价上的折旧注重的

34、是（ ）。A.原始取得价值的减价调整B.原始取得价值的摊销与回收C.重置价值的摊销与回收D.价值的减价调整【答案】 DCT10H4K6H2G4M2B9HB8G1R6V5T7L2H10ZR3B8D5H6D1G6D368、评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（ ）。A.典型投资者所要求的社会一般收益率B.典型投资者所要求的社会最高收益率C.特定投资者所要求的最低收益率D.特定投资者所要求的最高收益率【答案】 CCY7D9V8D7C10R3T5HH5K1Y2T4U4U4O1ZF2K5A4G8W3D4N1069、关于收益法求取净收益的说法，错误的是（ ）。A.净收益包括有形收益和无形收益B.

35、运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【答案】 BCG8A2R10Q6H5A6X3HM4H5E10J5U1C7U4ZF9S6C5Y7Y4O8G170、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是（ ）。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3【答案】 ACN3K9O6K5J8W3W4HW5D9A3A10T

36、4F10G8ZB6B7N3X4I8Z1Q971、某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2，重建后的房地产市场价格为15000元/m2。该房地产的市场价值为（ ）万元。A.1945B.2000C.2695D.2750【答案】 CCT8M6Z3R6O2X4U7HG8M2U7T10H3A1Q4ZX1V8A7Y3F1S8Z572、某地区房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120m2，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所

37、有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为（ ）元/m2。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.57【答案】 DCN1U8B4R7X4U1H10HK5I4U10P3I5B9A7ZO3A9T9V7S3M3J973、在依法判定的估价对象使用权利方面，应以（ ）为依据。A.相关合同B.法律、法规、政策C.土地用途管制D.国家的价格政策【答案】 CCR4U1E4W1S2V3G4HF4R7E4V5L2C8E3ZT9W6H7M3T1J10T1074、房地产作价入股估价应当采用（ ）标准。A.谨慎价值B.投资价值C.市场价值D.快速变现价值【答案】 CCL3N3O4D4F5Q9W1

38、HJ2A8S4N10S7M3B3ZC7Q1Y7R7X5X7B375、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、 76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。其中有一房地产在 2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为 ( )元/m2。A.2121B.2200C.1819D.2242【答案】 BCM9O5H8V10K8W2A5HM10R10R8X8U5C5E6ZN5W3Q8W10M4R3X176、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿

39、估价的是（ ）。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则【答案】 DCN4F1K7J4X5E7Y9HD4D2K2G2H10N6K8ZM9S5F7S8O7K8Y577、（ ）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管制【答案】 ACO5C3L6O10Q2K6W9HP7S7U7T7E6V10Q1ZT10H10N10M1V1H9Z278、评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为10000元/m2，装修标准为1200元/m2，（甲别墅的装修标准为1000元/m2），因乙别墅的周边环境优

40、于甲别墅，在同等条件下，单价比甲别墅高3%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价值为（ ）元/m2。A.9515B.9690C.10500D.10737【答案】 ACN10L10F5Z1Q8B7O3HE6J6I3E9E2T6P2ZL10Z3F2N9N1M4U1079、在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是（ ）。A.心理因素B.交通因素C.噪声因素D.卫生因素【答案】 CCL1B6R1X10T3U3X8HK5T4C4V3Z1O3G6ZT5K2R5Q7S3R1K580、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办

41、理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（）年。A.1.0B.1.5C.2.0D.2.5【答案】 DCH7D8W9W1P5D2J1HT7R9C4I8H7G10P6ZJ9N4G3X8J10G1R481、为评估某宗房地产2013年10月的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2013年4月末，该类房地产自2013年1月至2013年6月末每月价格递增1%，2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。则该可比实例在2013年10月末的价格为（

42、 ）元/m2。A.3018B.3020C.3144D.3050【答案】 BCH10E6N8J3T10O2H8HO7A10B4P1U10K4Y4ZG2M2U9E4H3C1L482、某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为( )万元。A.50B.79.43C.78.87D.77.75【答案】 DCZ10S4M9E7K1S2D2HU9B2X10V4U9E4G10ZF9Z10R8S7G10Y4H883、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（ ）。A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B.

43、为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考【答案】 DCB8L10J8W10T6N10P8HU9B4E8O8J6Z8U10ZH5D6L5O10W10O5J184、收益法是以( )为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A.均衡原理B.替代原理C.预期原理D.未来趋势原理【答案】 CCX3N5S7F2V9M6P8HF7F5Y8B7L6S1F1ZE8J10J3K9A1J3T985、（ ）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减

44、少，即迁入人数与迁出人数的净差值。A.人口机械增长B.人口自然增长C.人口净增长D.人口负增长【答案】 ACP5U6X4C2T6Q3A9HW6P7L2C4D5I5F6ZF3X7E9N3F4E5X486、与开发完成后的房地产价值（售价）对应的利润率称为（ ）。A.开发利润率B.投资利润率C.土地利润率D.销售利润率【答案】 DCN2O8D4W10N4O8Q4HQ2R2A8U3W10X10G2ZT10A1O8E5J7U10X887、对新开发区土地的分宗估价，（ ）是一种有效的办法。A.比较法B.收益法C.市场法D.成本法【答案】 DCR9F1R1L4R2Y4K1HQ9M5O4F4C4R10O10Z

45、B5H5O8N8Q3B2N988、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（ ）。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法【答案】 CCA4S6W10J1E10E10K10HM10A8Z1T1J3V2Z2ZC10P8L7B9Z5C1G889、某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（ ）万元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59【答案】 ACA10G3W8F4I8K10J4HJ7R3H10W8C7H9I8ZS10B2E10K2H10P2J690、面色 白，脘腹冷痛，喜静、下利清谷、脉微细的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳互损【答案】 C