2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库自测300题(夺冠系列)(海南省专用).docx
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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1、某出租的房地产的年租金收入为10万元,年出租总费用为1万元。建筑物重置成本为100万元,成新率为80%。已知土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年,则该宗房地产的现值为( )万元。A.43B.112.5C.123.3D.150【答案】 CCU1G6R6N9U8B8N10HN4T10K4Y2B3D9Y2ZN8U3I10B2J3J4O22、某经过年数为23年的零售中心,其内部进行了重新装修,而且该建筑物的维修养护较好,那么该建筑物的有效年龄( )。A.等于23年B.小
2、于23年C.大于23年D.可能等于也可能大于23年【答案】 BCE5Z10B5W10S8M5W7HT2B2G9E9W1E8C1ZO4J8R7A3T1I2Q13、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价,属于( )。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧【答案】 CCP7I7N3C4O7I9N6HQ2B2X4F5P3C7D4ZI5X6N4P7C4D1L104、估价报告应用有效期的长短,应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定,原则上不超过( )。A.半年B.一年C.两年D.三年【答案】 BCX7T6C2T4C6I3U10HS3T9G9Y9A7C3H8ZV5
3、M1Z10T5J2U1J45、下列不属于土地权属证书的是( )。A.国有土地使用证B.集体土地所有证C.土地他项权利证明书D.房地所有权证书【答案】 DCZ10N4H10K10J6U6L3HR6Z1R9Z5Q5N2D1ZB7O9M6E1O1L8K86、某房地产的重建成本为2000万元,已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元,投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年,估价对象房地产的报酬率为9,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。A.1838.00B.1843.55C.1845.87D.1850.00【答案】 BCH6B3K5Z2R4Z4
4、O1HX6B9B10O4V5A1A1ZF5F2W4H8F7X7F97、某旧住宅的重置成本为40万元,门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为3万元,户型设计不好、没有独用卫生间、燃气和共用电视天线引起的功能折旧为6万元,位于城市衰落地区引起的外部折旧为4万元。该旧住宅的折旧总额是( )万元。A.9B.13C.10D.7【答案】 BCD5M10Q10P5B7J10B9HT8R9G2X4R9W4N4ZN6P7P3N9X2Z6I88、某写字楼的建筑面积为4000m2,剩余经济寿命为32年,由于没有电梯,出租率仅为80%,月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%,月租金为40元/
5、m2,报酬率为6%,如果修复没有电梯这一功能缺陷,则该写字楼可升值为( )万元。A.67.60B.811.24C.1622.48D.2433.72【答案】 DCC8Z4P4F10A2B1I8HT4D6R5R7M4D1Q4ZV2H8V9Y5N5F10D109、下列不属于土地权属证书的是( )。A.国有土地使用证B.集体土地所有证C.土地他项权利证明书D.房地所有权证书【答案】 DCW10B3V10W8N7O8H3HW3P6L3P9U10N8U3ZL10H3W5B1A6C10C410、新建房地产的土地取得成本为600万元,建设成本为500万元,管理费用为40万元,销售费用为20万元,投资利息为30
6、万元,销售税费为售价的6.5%,直接成本利润率为20%,该房地产的价值为( )万元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05【答案】 ACR7V9E3I1O9I8U8HA10J3K4N4Z4G1M1ZM1M10U7V8A4A1T511、与开发完成后的房地产价值(售价)对应的利润率称为( )。A.开发利润率B.投资利润率C.土地利润率D.销售利润率【答案】 DCM7G2G5E4F9S1X2HR1N6U5Y10H10U7O8ZF2M6Z3O1G2H1E612、 下列哪项不是气随液脱的形成原因A.高热B.大汗C.严重吐泻D.大量失血【答案】 DCB5N10E8Q2N3
7、I6Z4HS3P2V8I9O4O4T5ZX1K5Y7K8K8G8L213、某套住宅的套内建筑面积为145m2,套内使用面积为132m2,应分摊的公共部分建筑面积为9m2,按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2,该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】 CCB4O2F5V5F7S2U3HE8H1R6Q5P8V10C6ZP1B3Z9S10G3B4A614、明确估价基本事项主要包括明确估价目的、明确估价对象、明确价值类型以及( )。A.明确估价费用B.明确估价人员C.明确价值时点D.明确估价内容【答案】 CCZ3J4S10Y1P10N
8、6Z2HT7A8A1P7D10D1S1ZH6V9O6U5W2X10P515、房地产损害赔偿的类型多种多样,但其中并不包括( )。A.因使他人房地产遭受污染的B.因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的C.因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、景观、视野等,造成相邻房地产价值减损的D.因初始登记不当,造成房地产权利人损害的【答案】 DCI7G4S1S6V8S2O2HI10Z4V8S2W4W9J3ZY5L4L1E9M6Y2U616、某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估,价值时点为2018年6月15日。因估价结果有争议,2018年8月15日进行复估,则
9、复估的价值时点为( )。A.2018年6月15日B.2018年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日【答案】 ACZ4S4C2N7R4L2W8HA5Y9I1E2V5B5D7ZU10G4X2N7R9C1F717、收益递减规律对于一宗土地来说,表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后,收益开始( )。A.提高B.下降C.不变D.无法确定【答案】 BCX1O10J7N10Z4X4Q6HB8M4Y2Y7U9Q4S9ZW7G9Y2Q8R10U2B718、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类,在这两类不同作用的估价中,房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为( )
10、。A.一般来说,在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任B.一般来说,起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任,大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任C.两类均等D.起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任【答案】 BCG10E7U2C9G8L7J9HX4I8Z2J2C6R9I2ZE10L1M9S1T1G6X719、房地产被人民法院查封,从而其处分受到限制,属于( )。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到其他各种限制的房地产权利D.房地产的额外利益收益【答案】 CCC9R1S3A5G6Q6P7
11、HY10R10I9L9W2O2N1ZO9P10E3N9D4Y4X820、下列估价业务中,估价机构可以承接的是( )。A.超出了估价机构业务范围的估价业务B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D.承接后出现很大执业风险的估价业务【答案】 CCJ10W4I8T5W3U2H8HA9P1P4G3B10N2N9ZS5I10O5C10I3H2R321、某房地产的年净收益为60万元,建筑物价值为200万元,建筑物资本化率为12%,土地使用年限为30年,土地报酬率为6%,该房地产的价值为( )万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.8
12、00.00【答案】 CCI8D6H8E2T7I6V3HA8S9A3C4U6M3O4ZB8M10T5T7T5J9N422、某新建房地产的土地取得成本为200万元,建设成本和管理费用之和为500万元,投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%,成本利润率为15%,则该房地产的重新购建价格为( )万元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】 CCN6B6F6V7G3Q3E6HS6E2V1T8N5G3N6ZI8E5T3F7O10E4K223、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲148080i,乙类房地产的价格变化趋势为V乙15006
13、0i,该两类房地产的价格增长潜力相比( )。A.甲类房地产比乙类房地产强B.乙类房地产比甲类房地产强C.该两类房地产强弱程度相同D.该两类房地产强弱程度不可比【答案】 ACC6D2L2K6U7W3R10HA5Y5T10C4C7T7B10ZM7R9Q3Z8K7S10X324、待开发的土地一般不适用( )来估价。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法【答案】 CCS8X4P10J10T8N1Z6HX7I1G1Y9S6E1Y2ZA6N3T1I3N3O7T625、 “决渎之官,水道出焉”指的是A.肾B.膀胱C.三焦D.小肠【答案】 CCC1H10N10A5I8V10R8HD9Q2P1M9L5W5
14、Z6ZX2U8R2L5H1F8D326、下列房地产估价机构的行为中,错误的是( )。A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料,为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务【答案】 DCJ5T3H7W3G10P9W8HD5X8A8P4R7Y8X10ZF7X4H6X4Z6D9V527、收益法估价的典型对象是( ),其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。A.混合收益的房地产B.出租的房地产C.自用或空置的
15、房地产D.自营的房地产【答案】 BCI7F6Q6O1V2B1U2HH7C5Y3L7J9R2U1ZA5M10H1B2R4I10R1028、如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人多的工作,他的收入也会超过其他人,这种超额的收入也被视为( )。A.剩余物现象B.地租现象C.高工资现象D.纯粹的剩余物现象【答案】 BCH5G4M8F3B3T4I10HO1H2F4T5V2I9B9ZE2J4X8N5S1B10H329、房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格,既有共同之处,又有不同之处。其共同之处不包含( )。A.都是价格,用货币来表示B.都有波动,受供求因素的影响C.都是按质论价D.形成的时间都
16、较长【答案】 DCX7U9X1F8D10D5I9HJ10K4V6D8F2T1D4ZP8H3R7Q5J7N10W930、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的,现按要求补办了土地出让手续,出让年限为50年,已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元,现时重新购建成本为350万元,经济寿命为60年,残值率为3%,则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为( )万元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.17【答案】 CCU8A2F7K5K4M5O7HL5R9X10F6S1B3N10ZH1B3A6O4Y1V7Q931、运用假设开发法估价必须考虑资金的( )。A.实用价值B.有效价值C.折
17、算价值D.时间价值【答案】 DCP1Q9H9Z2B4M1O10HR7U2U9U2S5U5E10ZL6R4N2B5Z4N1X932、下列引起某商业房地产价格上涨的因素中,不属于该商业房地产价格自然增值的是()。A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】 DCS4N1R2W1A9H5U2HX3S2H9L9D1J8X10ZQ7R6S8X7N8D6N133、某住宅的建筑面积为120m2,买卖合同约定成交价为10000元/m2,价款分两期支付,于成交日期支付60万元
18、,余款于一年后支付,交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元,卖方应缴纳的税费为8万元,并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例,年折现率为6%,则对其建立比较基础后的总价为( )万元。 A.90.19B.95.85C.113.77D.124.15【答案】 CCQ7M3D9Y1B5L3K7HL9R9S5W5G8H3C3ZF4B2Y8Y3Q6Z3F434、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元,运营费用为10万元,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%,运营费用增长2%,收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%,则该宗房地产的收益价格为( )万元。A
19、.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】 DCS5Z5X8F1U8N2R5HJ2Z10N4P10E2A1G6ZH1O4T7I6D5V3B1035、“筋骨坚,发长极,身体盛壮”是指A.男子.四八B.男子,五八C.女子,三七D.女子,四七【答案】 DCS3L2Z7A4U5H1Y8HN2J9G9Z3Q4X5D5ZT2D4V3R5H1K4N636、下列哪项不是暑邪的致病特点A.暑为阳邪,其性炎热B.暑性升散,耗气伤津C.暑多夹湿D.暑热易生风动血【答案】 DCM4U4Q2L4D4F5Q7HB6X7W3B2M2L8T6ZC1J2C5M8Y2I7F737、评估房地产的投资价值
20、,采用的报酬率或折现率应是( )。A.典型投资者所要求的社会一般收益率B.典型投资者所要求的社会最高收益率C.特定投资者所要求的最低收益率D.特定投资者所要求的最高收益率【答案】 CCG9K7C9E7O10C1M7HO8M7N5E3X6W6B7ZD1R1U5H10S4N3S738、肝“五声”归属于A.呼B.笑C.歌D.哭【答案】 ACQ8K8M5Y10E9J2I4HZ6X2C3A1G7E9Z10ZW3I9L6Z4N8M7B839、在一块土地上投资建造写字楼,当楼高为5层时,预期投资利润率为4.36%;在520层时,每增高一层,投资利润率上升0.18%;而在2030层时,每增高一层,投资利润率下
21、降0.14%。那么,( )层应该是这座大楼的经济高度。A.5B.20C.30D.31【答案】 BCU10T6M7D4Y1N2J4HA7W3I4R10S4H7F7ZG1L3S7O5R9V6X740、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格,选取的可比实例资料是:交易日期为2008年4月1日,合同约定买方支付给卖方3500元/m2,买卖中涉及的税费全都由买方支付,该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期间,该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%,则该可比实例修正调整后的价格为( )元/m2。A.3673.20B.3
22、673.68C.3790.43D.3792.93【答案】 BCS2C2Z4E9U7C5D7HE2U6P10X9M3B4L6ZZ8G4I10I7X3O2I641、从某种意义上讲,如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格,应当首先分析将如何影响房地产的( )。A.长期趋势B.后期利润C.权益D.供给和需求【答案】 DCA9U2W9I1I2B7Z8HG8P5I8H7E10N4F8ZY10Y3S1A4G1A2S542、比较法估价的步骤包括以下几项:收集交易实例;选取可比实例;建立比较基础;进行交易情况修正;进行市场状况调整;进行房地产状况调整;计算比较价值。则运用比较法进行估价步骤正确的是(
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