《红星美凯龙物业管理部安全操作手册》.docx

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1、 红星美凯龙物业部安全操作手册 红星美凯龙西南区域物业管理部安全操作手册二零零八年六月安全部目录组织机构图.5管理制度治安管理制度5消防管理制8车辆管理制度122.4 商场安全部会议制度. .142.5 商场安全部交接班制度.152.6 商场巡检制度.17 2.7 商场电梯使用管理制度.18 2.8商场物品进出管理制度.19 2.9安全器械使用管理制度.21 2.10安全内务管理制度.23 2.11安全表单管理制度.25 2.12安全岗位纪律及文明规范.27 2.13安全奖惩制度.30 2.14消防安全检查制度.34 2.15消防控制中心管理制度.35 2.16消防设施维护保养制度.36 2.

2、17消防教育培训制度.39 2.18易燃，易暴危险品的保管制度.40 2.19动用明火、电热用具、临时用电管理制度.41 2.20安全门、安全通道的管理制度.42 2.21防火档案管理制度.43 2.22消防奖惩制度.45 2.23消防管理岗位责任制度.46 2.24煤气表房防火安全责任制度.47 2.25高低压配电室防火安全责任制度.48 2.26商场楼层消防安全责任制度.49 2.27仓库防火安全责任制度 .50 2.28营业场所防火安全责任制度.51 2.29停车场防火安全责任制度.52 2.30客梯机房防火安全责任制度.53 岗位职责安全部主管岗位职责54安全领班岗位职责55消防监控员

3、岗位职责56电视监控员岗位职责57门岗岗位职责58巡逻岗岗位职责59二次装修管理职责60操作规程安全巡逻操作规程63门岗操作规程65夜间封闭式管理操作规程66防盗工作操作规程67解除火警操作规程68搬迁大件物品操作规程69国旗升降操作规程70VIP贵宾来访安全接待操作规程71动用明火操作规程4.10动用明火操作规程754.11机动车安全巡视操作规程764.12交接班操作规程774.13消防安全检查操作规程784.14消防设施、器材维护保养操作规程794.15易燃、易爆危险品存放、管理操作规程804.16重大事项报告操作规程814.17备用钥匙管理操作规程82应急预案5.1电梯故障/困人应急预案

4、.835.2跑、冒、漏水事故的处置程序.845.3刑事突发事件应急预案.855.4酗酒闹事的处置应急预案.865.5精神病患者的处置应急预案875.6一般火警处置应急预案885.7火灾扑救应急预案895.8台风/处理的应急预案925.9气体泄露处理应急预案.935.10实施盗窃和破坏犯罪处理应急预案.945.11失窃处理应急预案.955.12商户单元门未关闭处理应急预案.965.13交通意外处理应急预案.975.14陌生人窜楼处理应急预案.985.15斗殴及暴力行为处理应急预案.995.16自杀或企图自杀处理应急预案.1005.17商户受伤或生病处理应急预案.1015.18防爆、防破坏及反恐怖

5、活动的防范措施.1025.19噪音骚扰处理应急预案.1035.20高空坠物处理应急预案.104检查标准安全部服务质量检查标准105表格（详见相关记录一栏表）安全防范整改通知书106安全巡逻记录107出入人员登记簿（非办公时间用）108大件物品出门证109电视监控记录110动火申请审批表111火灾发生情况记录表112施工人员登记表113机动车出入登记表1147.10消防监控记录1157.11装修整改通知1167.12装修现场施工（安全）检查记录1177.13安全部月度岗位检查评定表118 7.14VIP接待工作安全部考核评定表119安全部主管安全 部组织机构图早班安全班长中班安全班长消防班长夜班

6、安全班长专职消防员中央监控岗门岗巡逻岗车 辆 管 理 岗位广 场 岗消防监控岗电视监控岗各商场根据实际情况合理安排门岗管理。治 安 巡 逻消 防 巡 逻车 库 岗治安管理制度1. 目的 本制度是确保物管部所管辖物业范围内的安全和正常工作秩序，保障商户人身及财产安全。2. 范围 适用于物业管辖范围内的人身、财产安全。3. 职责3.1物管中心总经理监督本制度的执行，安全部负责具体执行本制度，相关职能部门给予配合。3.2物管中心各部门要树立“安全工作，人人有责”的思想，积极支持、配合安全部开展安保工作，发现可疑情况要及时向保安部报告。4. 工作程序4.1治安日常工作程序4.1.1安全部根据国家法律、

7、法规及本地区的治安管理要求，负责制订所管物业的各项安全保卫规章制度及岗位职责。4.1.2安全部根据国家有关治安管理法规、条例明确入住物业的用户单位的负责人为所驻物业的治安责任人，并经常与他们保持联络。4.1.3安全部积极参加当地公安部门组织的物业治保活动。4.1.4安全部结合公司相关规定、制度及国家有关法律、法规、条例对新进员工进行以防火、防盗、防破坏、防自然灾害事故及反恐怖活动为中心的安全宣传、教育。安全部通过用户手册对新入住商户进行以防火、防盗、防破坏、防自然灾害事故及反恐怖活动为中心的安全教育及法制教育。4.1.5安全部指派专人操作、管理治安监控系统，实行24小时监控，责任人员负责填写电

8、视监控记录，按规定保存录像记录资料。4.1.6安全部指派专人24小时操作和管理消防监控设备，责任人按时填写消防监控记录并按规定保存。4.1.7安全部实行定人定岗的门卫制度，员工按门卫守则执行，并作好值班巡逻情况记录、非办公时间出入人员登记簿；对物品进出实行检查制度，大件物品出门，应有大 件物品出门证。4.1.8对物业内进行二次装修的施工单位应签订安全协议，对施工人员实行登记，发放临时出入证。4.1.9安全部有义务协助公安部门侦破本物业区域内有关的各类治安、刑事案件，了解本地的治安动态，积极参加地区治安联防，及时处理各类刑事突发事件，防止意外事故的发生。 4.1.10安全部依照停车管理的有关规定

9、，加强对停车场内车辆的管理，指派专人填写车位检查表。5其他工作5.1安全部应协助相关责能部门，处理由设备引起的跑、冒、滴、漏事故。5.2安全部依照有关防台防汛的规定，台风季节协助工程等部门做好防台防汛工作。6相关文件6.1中华人民共和国治安商场物业罚法6.2各辖区社会治安防范责任条例6.3企业事业单位内部治安保卫条例6.4市涉外建设项目建立安保设施的若干规定6.4中华人民共和国消防法6.5各市消防条例6.6火灾扑救操作规程6.7电视监控室岗位职责6.8消防监控室岗位职责6.10用户手册6.11装修指南6.12员工手册6.13安全部服务质量检查标准7记录7.1值班巡逻情况记录7.2电视监控记录7

10、.3消防监控记录7.4出入人员登记簿（非办公时间用）7.5大件物品出门证7.6动火申请审批表7.8火灾发生情况记录表7.9治安、刑事案件、发案及其处置情况登记表7.10安全防范整改通知书7.11装修人员登记表7.12安全部月度岗位检查评定表7.13VIP接待工作安全部检查评定消防管理制度1. 目的为了加强物业的消防管理，预防和减少火灾的危害，保障商户及业主的生命、财产安全，根据中华人民共和国消防法制定本制度。2. 范围适用于商场物业管辖的物业及在物业进行施工、装修、经营、使用的单位和个人，物业的防火委员会是消防管理的监督机构。3. 管理责任3.1物业的消防管理，应贯彻“预防为主，防消结合”的方

11、针，实行严格的消防管理。3.2做好消防管理工作是物业每个员工和商户应尽的责任。3.3物业的消防工作实行逐级防火责任制，受地区公安、消防监督机关领导。3.4物业各商户和商场物业应把预防火灾作为整个管理工作中的一个重要部分，使消防工作经常化、制度化。3.5商场物业经理为本物业的防火责任人，全面负责消防安全工作。由物业牵头，成立有关单位防火责任人参加的本物业防火委员会，统一管理消防安全工作，防火委员会日常工作由商场物业管理处保安部负责。3.6物业商户与商场物业应有专人负责消防管理，安全措施落实到人。3.7防火负责人职责：3.7.1领导所属单位、部门的安全消防组织，贯彻执行消防法规、制度，建立和健全各

12、项消防规章制度。3.7.2组织、部署、检查、总结消防安全工作，并定期向物业防火委员会报告消防工作情况。3.7.3对员工进行消防安全知识宣传教育，执行消防奖惩条例。3.7.4组织领导义务消防队，开展防火安全检查，消除火险隐患，管理和维修消防设施和器材。3.7.5组织制定紧急状态下的疏散方案。3.7.6组织扑救火灾和指导安全疏散，调查火灾事故，协助公安消防监督机关调查、处理火灾事故和追究当事人责任。4. 防火设计与施工4.1改建或分隔的防火设计必须符合民用建筑设计防火规范、高层建筑消防管理规则及其他有关消防法规的要求。4.2防火设计图纸必须经物业防火委员会和消防部门审核批准方可交付施工。施工中不得

13、擅自变更防火设计内容，确需要变更的，必须再次报防火委员会和消防部门批准。4.3施工现场的消防安全管理，由商户或其委托的施工单位与物业安全部、工程部等管理部门签订管理合同，并报物业防火委员会和消防部门备案。4.4室内装修必须使用非燃或阻燃材料，并符合消防安全要求。4.5装修项目施工完毕后，消防设施必须经消防部门检查合格，方可交付使用，对不合格的项目要限期整改，任何单位和个人不得自行决定使用。5. 火灾预防5.1在物业内动用明火作业，必须向物业防火委员会或安全部提出书面申请，并得到批准。动火单位应严格执行动火制度，采取防范措施和做好灭火准备工作。5.2物业内严禁带入或储存易燃易爆化学物品。5.3物

14、业内禁止焚烧可燃物品，燃放烟花爆竹，禁止在公共区域、电梯、中央控制室、配电室等设备间内吸烟。5.5物业内禁止使用非阻燃材料制作的废纸篓。不准使用电炉、电烙铁等电热器具，确因工作需要，应经物业防火委员会和消防部门批准。5.6商户及员工应掌握消防器材的使用方法，熟悉大楼出入通道。5.7展位商户和物业工程部要按照电力技术规定，定期对电气设备、开关、线路及照明灯具等进行检查，凡不符合安全要求的，应及时维修或更换。商户在离开办公室、工作场所时应关闭电源开头或拔下电器电源插头。5.8煤气管道系统的仪表、阀门、法兰接头、橡胶或塑料管等材料必须符合安全要求，定期进行检查维修，使用者应注意安全使用煤气，使用完毕

15、后应关闭开关。5.9大楼内的走道、楼梯、出入口等处，严禁堆物、保持畅通，疏散标志和指示灯要完整醒目。6. 火灾扑救6.1报警电话及其他报警设备必须保证灵敏可靠。6.2消防控制室设专人昼夜值班，随时观察、记录消防控制设备的运行情况，及时处理火警信号。6.3物业内所有人员一旦发现火灾，必须及时报警并迅速采取扑救措施。6.4商户和物业处的防火负责人以及员工闻警后必须及时赶到火场，扑灭火灾。6.5物业商场物业商户服务、安全部员工在火灾紧急情况下，负责引导宾客迅速安全转移。6.6商户在办公场所内要严格按照高层民用建筑设计防火规范等有关规定，配置一定数量的消防器材。6.7自动报警装置、喷淋系统、防排烟设备

16、、防火门、消火栓等定期进行检测，凡失灵损坏的，要及时维修或更换，确保完整可靠。6.8消防水泵、消防给水管道、消防水箱和消火栓等设施，未经批准不得任意改装或挪作他用，除灭火抢险外，平时不得动用商场物业内任何公共消防设备设施。6.9消防给水系统需停水进行维修、保养的，必须经大楼防火委员会或消防部门批准。6.10认真做好消防设施、器材的维修档案。7. 奖惩7.1防火委员会应定期检查总结消防工作，对成绩突出的集体和个人给予奖励。7.2凡具备下列条件之一的集体和个人，可由物业防火委员会给予表扬和奖励。7.2.1热爱消防工作，积极参加防火、灭火训练、成绩优异、工作表现突出者；7.2.2模范贯彻消防安全制度

17、，在预防火灾工作中做出贡献者；7.2.3积极投入灭火抢险，保护人身安全和抢救物业内财物的突出表现者；7.2.4积极钻研消防业务，提出合理化建议和技术革新成绩突出者；7.2.5发现和消除重大火险隐患，表现突出者；7.2.6及时发现和扑灭火灾，避免重大损失者。7.3凡有下列情形之一，情节轻微的，应给予经济处罚、行政纪律处分；情节严重的，由消防部门按照治安管理条例处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。7.3.1擅自挪用或破坏消防设备及器材者；7.3.2违反消防法规、条例者；7.3.3对存在的火险隐患拒不整改者；7.3.4造成火灾事故的直接责任者；7.3.5贯彻消防法规不力、管理不严或因玩忽职守而引起火

18、灾事故的经营或使用单位领导者。8. 附则8.1商户可根据本制度结合实际情况，制定具体实施办法，报大楼物业防火委员会备案。9. 相关文件9.1中华人民共和国消防法9.2 市消防条例9.3 市烟花爆竹安全管理条例9.4消防设施管理、维护、保养的技术要求9.5中华人民共和国治安商场物业罚法9.6火灾扑救应急预案9.7用户守则9.8装修指南9.9民用建筑设计防火规范9.10动用明火操作规程9.11易燃、易爆危险品管理制度9.12消防设施、器材维护保养操作规程9.13解除火警作业规程9.14火灾扑救操作规程10. 记录10.1消防监控记录10.2动火申请审批表10.3火灾发生情况记录表10.4安全防范整

19、改通知书10.5装修人员登记表车辆管理制度1. 目的为确保物业内的车辆停放安全有序、道路整洁通畅，预防各类意外车辆事故的发生，保障商户的人身、财产安全，根据中华人民共和国道路交通安全法制定本制度。2. 范围适用于商场物业管辖的物业及在物业进行购物、送货、施工、装修的单位和个人。3. 工作程序3.1非机动车3.1.1 各商场根据各自实际情况设有非机动车专用停放点，每日有专人负责看管。3.1.2 所有车辆均为免费停放，但车主须听从安全管理人员的安排，并将车辆锁好。3.1.3 如车主要将车辆过夜停放，需到安全部登记备案。3.2机动车3.2.1所有机动车辆的停放均不得影响正常的商场运营秩序。3.2.2

20、不得堵塞车道、进出口或影响到其它车辆、人员的正常进出。3.2.3必须听从安全管理人员的指挥、安排。3.3送货车辆3.3.1装、卸货时应注意电梯及公用设施、设备安全，应采取有效防护措施，避免造成损坏。3.3.2送货车辆在装、卸货时应注意保持环境整洁，如有垃圾、污垢应及时、主动清除。3.3.3一旦装、卸货完成，车辆应立即离开进出口，以免造成堵塞。3.3.4必须听从安全管理人员的指挥、安排。3.4注意事项3.4.1所有进入商场范围内的车辆应限速行驶，时速不得超过5公里，不得鸣号。3.4.2所有进入商场范围内的车辆应严格按照管理人员的指挥，按指定车位停放，不准乱停乱放，并注意保持停车场的整洁和车道的畅

21、通。3.4.3车辆停放后，必须锁好车门，保管好车内物品，注意关好车窗。如发现有异常情况，应及时向安全人员报告。3.4.4凡装有易燃易爆危险品、剧毒品或有污染物品的车辆，2.5吨以上的货车及净高超过2.2米的车辆需进入商场范围内时，应向安全部提前提出书面申请，得到批准后方可进入。4. 相关文件4.1中华人民共和国道路交通安全法4.2中华人民共和国道路交通安全法实施条例4.3道路危险货物运输管理规定4.4中华人民共和国治安商场物业处罚法5. 相关记录5.1机动车进出登记表商场安全部会议制度1. 目的通过对商场安全部的会议制度进行规定,确保安全部会议正常开展.2. 适用范围适用于商场安全部的各类会议

22、。3. 主要职责安全领班:负责记录会议纪要，并存档。安全主管:主持会议。4. 内容4.1领班会议4.1.1安全部每周召开一次领班会议，由安全主管主持，即时由安全领班负责会议记录并存档。4.1.2领班会议的主要内容：4.1.2.1 各班汇报每月的班组建设情况及动态；4.1.2.2 各班领班对每月的总结汇报。4.1.2.3安全主管总结前期工作情况，指出当前各班存在并需要改进的情况，并布置下阶段的工作任务及要求；4.1.2.4 讲座日常操作所产生的问题，找出解决方案；4.1.2.5 培训管理知识，进行安全分析；4.1.2.6 安全主管讲解有关消防操作，施工管理的方法及方案；4.1.2.7 其他。4.

23、2班前会和班后会4.2.1每班次应进行一次班前会和班后会，由领班召集。4.2.2班前会的主要内容：4.2.2.1 进行队列操练（在指定位置）；4.2.2.2传达上级最新的会议精神和特别任务；4.2.2.3反馈上一班当值情况及本班跟进落实事项；4.2.2.4提出本班次工作要求和注意事项；4.2.2.5领班根据实际人员安排各班组队员的岗位。4.2.3 班后会的主要内容：4.2.3.1小结当班工作情况，作出简要评语；4.2.3.2表扬好人好事，批评不足之处，提出改进方案；4.2.3.3及时调整队员之间的思想；4.2.3.4用自我检查的方法，不断提高管理水平。商场安全部交接班制度1. 目的通过对商场安

24、全部的交接班制度进行规定,确保安全部交接工作正常开展.2. 适用范围适用于商场安全部的交接班工作。3. 主要职责3.1接班领班:必须穿好制服提前十五分钟到消控室,召开班前会，进行队列训练传达和布置有关工作内容。 3.2交接领班:必须在接班前20分钟把当班时的工作情况、各岗位情况、未完成事项及物品情况在领班工作日表中做好详细记录,向接班领班介绍当值情况，跟进落实事项及移交物品和其他注意事项。3.3接班队员:应穿好制服，佩戴胸卡提前十分钟到指定区域集中。3.4交班领班与接班领班一起带领队员共同进行岗位交接（列队交接）、清点、巡查。4. 内容4.1操练内容：4.1.1立正、稍息（四遍）4.1.2立正

25、、跨立（四遍）4.1.3整装动作（一遍）4.1.4形体转向：向左、向右、向后、左边度敬礼（二遍）4.1.5排列报数（一遍）4.1.6排列横向行走（二遍）4.2操练要求：精神饱满、动作整齐、思想集中、形体一致、口号响亮。4.2.1接班人员详细阅读交班岗位工作日志，交班人员详细回答接班人员各类询问，并双方签字确认。4.2.2交班人员在交接结束后，在指定区域集合召开班后会。4.2.3接班领班根据巡检各岗位情况，核对领班工作日表中的记录事项，必要时补充交接时发现问题的情况记录，然后由交接双方签字确认。4.3若交接班发生下列情况时：4.3.1 接班人员未按时到岗，交班人员不得离岗，并做好此项记录，听从接

26、班领班的指挥。4.3.2 交接班前发现或发生的问题以交班领班为主处理解决，在交接班中发现或发生的问题，则以接班领班为主解决。4.3.3在交接班中发生重大问题时，交接班双方领班共同处理，交班方不得离开，并报告安全主管或商场物业经理。4.3.4处理情况须在领班工作日表中详细记录。4.3.5重大事件由负责处理的领班向安全主管提交事件报告，安全主管签阅后呈商场物业经理。4.3.6交接班中如接班方签字确认后，对由于疏忽或不按程序交接造成财务缺损、工作差错的，则由接班方承担责任。4.3.7需交接事项未在交班记录上注明以致该事项未妥善处理，交班方承担责任，该事项交接了，但未妥善处理，责任由接班方承担。5.

27、记录5.1安全部工作交办事项5.2安全每日班会商场巡检制度1. 目的通过对商场的巡检制度进行规定,确保商场巡检的工作正常开展。2. 适用范围适用于商场巡检的工作。3. 主要职责巡检内容以防盗、消防安全为主，必须按规定的线路巡检，熟悉各类设备、物品放置的位置，随时接受消控中心及领班的指令，遇突发事件严格按突发事件应急预案执行。4. 内容4.1订定巡检范围4.1.1外围/广场4.1.2商场内4.1.3消防楼梯/各楼层/电梯厅4.1.4天台4.1.5地库4.1.6设备机房4.2设立巡检方式4.2.1徒步巡检4.3巡检时间本商场巡检一次时间为_小时_分钟，每_小时巡检一次。4.4设定巡检工作重点事项4

28、.4.1各类机房检查内容/规范4.4.2公共设施设备和部位的检查内容/规范4.4.3节能措施检查内容/规范4.4.4巡检报告4.4.5突发事件巡检人员操作流程4.5巡检工作督导和管理4.5.1设立逐级现场检查制度4.5.2检查每日工作报告4.5.3检讨和落5. 记录5.1施工巡检表5.2巡检记录表商场电梯使用管理制度1. 目的通过对商场的电梯使用进行规定,确保商场电梯的的正常使用。2. 适用范围适用于商场电梯的使用。3. 主要职责当值安全确保电梯安全正常服务，延长电梯之使用寿命和降低电梯维修费用4. 内容4.1凡物业内的客用电梯，仅供业户和访客使用，并只可用于搭载人员及随身小件物品，施工人员或

29、货运人员一律搭载货运电梯，如无货运电梯，该等人员必须避让业户和访客。4.2电梯开发时间：客用电梯：24小时货用电梯：每日_开放(如于开放时间以外使用货运电梯，应提前申请经商场物业同意后开放，非开放时间电梯应停放于高层)4.3使用电梯不得超载，超高、超长和超重物品不得使用电梯。4.4使用货运电梯搬运大件物品，需事先申请并经商场物业同意，并交付相关货运电梯轿厢保护设置、材料费后方可使用，若运输电梯因此损坏，责任人将赔偿相关费用。4.5乘载电梯时，应保持电梯内整洁，严禁抽烟，轻按按钮，切勿敲打按钮和面板，严禁蹦跳、强行开门。4.6乘载电梯时如遇停电停驶、未平层开门或滑降等意外，应保持冷静，切勿自行开

30、门，应立刻按电梯轿厢内之紧急对讲按钮向商场物业监控中心人员求救，静待救援人员处理。4.7当遇火灾、停电或地震，切勿乘坐电梯。4.8如遇乘客发现有人违反上述规定，均有权立刻劝阻，不听劝阻，应立刻报告当班领班。4.9本办法如有未尽事业，商场物业将适时调整、修改和增补，经区域物业管理部或集团物业管理中心批准同意后公布实行。5. 记录5.1货梯使用申请表。商场物品进出管理规定1. 目的通过对商场物品的进出进行规定,确保商场物品进出的安全性。2. 适用范围适用于商场物品进出的管理。3. 主要职责对商场物品的进出严格管理,确保商场物品进出的安全性。4. 内容4.1大件物品，包括办公家具、电器设备、装修材料

31、、装修设备及其它任何有价值的物品，欲出商场，必须凭有效的物品出门单4.2当值门岗应严格凭出门单上的物品，认真核对后放行，不得以情面而放松对出门物品检查。由此而产生后果，当值岗将负全部责任。4.3以下物品进出禁止使用电梯：4.3.1 整块夹板或板料尺寸超出电梯轿厢内空间尺寸；4.3.2铝合金、不锈钢型材的长度超过_米；4.3.3未经包装（指编织袋等装好），用铁丝线捆扎运输的红砖；4.3.4未密封的液体材料，如：天那水；4.3.5 超长超宽的其他物品和不用袋装好的装修垃圾；以上物品经商场物业同意后允许上下楼梯，但损坏或污染楼梯道者，必须负责赔偿。4.4 任何非施工用的易燃、易爆物品一律不得进入商场，如确是施工用品，当值应跟进核实，并督促其妥善保管。如若属于国家有关治安和消防方面禁止在商场内贮存的易燃易爆有毒物品则一律不得进入商场。4.5用于装修的固体沥青，禁止在商场内熬制。4.6厚度超过1cm的大理