苏园03号地块竞买可行性研究报告.docx

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1、 项目总设计师 陈溥财苏州铭星软件科技有限公司总经理高级工程师 注册造价师 总工程师 杜利同 苏州市新天地工程造价咨询事务所高级工程师 注册造价师 总经济师 杨永明苏州市新天地工程造价咨询事务所所长注册评估师 注册造价师 苏州市新天地工程造价咨询事务所苏州铭星软件科技有限公司二00二年六月十日目 录第一章 总论第二章 市场营销策划第三章 项目初步规划与方案优化第四章 项目实施进度计划第五章 投资估算第六章 经济评价第一章 总论 一、项目名称 苏园（2002）03号地块土地使用权竞买可行性研究报告。 二、报告编制单位苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司。 三、地块坐落位置及环

2、境 本地块坐落在苏州工业园区首期开发8平方公里内的中央商贸区，在管委会大楼与中央公园之间，呈东西向长条形，长约200米，宽约97.6米。四侧以街道为界，北侧为苏绣街，东侧为星桂街，南侧为苏雅路，西侧为星都街。北邻都市花园，其余三面均为空地。 1、园区概况 苏州工业园区开发建设7年多来，取得了令人瞩目的成绩。园区的房地产开发也取得了辉煌的成就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，成为人们向往的安家落户之地。 苏州工业园区的房地产于1996年开始开发建设。近年来，园区房地产蓬勃发展，从当年开发10多万平方米到2001年的开发量70万平方米，约占市区总开发量的一半。2001年8月底，区内累计住宅开工面

3、积130.7万平方米，竣工交付74.8万平方米。在园区管委会的大力推动下，园区率先在苏州市推出小高层住宅，得到了购房者的青睐。目前在园区楼市，小高层住宅已与多层住宅一样旺销。到2001年底，园区已建和在建的小高层住宅在40幢左右，小高层住宅已成了园区住宅开发的一个热点，成为园区一道亮丽的风景线。目前，园区房地产产销两旺，销售量一直远大于竣工量，房地产项目大多在预售阶段就销售一空，整体销售率在95%以上，园区住宅已是苏州市民的一大品牌，成为他们安家落户的首先。 园区住宅建设缘何呈现红红火火的态势？关键是园区以前瞻性的眼光，全面推进住宅建设，努力走上“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理

4、”的四高之路。 2、园区总体规划 苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世闻名的开发区，以金鸡湖为中心，总体规划70平方公里，规划人口60万人。首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区；第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。 3、金鸡湖景观规划 金鸡湖位于园区70平方公里规划区的中心地带，占地7.4平方公里。根据园区总体规划，周边8平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱乐区。1998年初，园区管委会委托国际著名跨国公司美国易道（EDAW）公司

5、编制景观总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道、城市广场、玲珑湾、波心岛、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等8个特色景区。金鸡湖的总体规划已经中国、新加坡和美国专家审定，并获得了中国国家发展计划委员会批准。 该项工程总投资为11亿元，施工区4至5年。 4、环境 中新双方专家从苏州工业园区开发伊始，就坚持国际化标准，注重融合现代国际城市规划和开发建设的经验、新特点，力邀国际知名大师参与，编制设计了具备世界一流水平的科学规划体系。同时，本着“先规划、后建设”和“先地下、后后地上”的指导方针，积极实施高标准的基础设施开发，不仅形成了与高科技产业发展相适应的投资环境，而且也创造了舒适怡人的高品质生活环境

6、。 5、配套设施 苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心，在70平方公里规划区内规划19个邻里中心，园区的住宅围绕集商业、文化、社区服务于一体的邻里中心布置，这种社区服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性、全方位、多功能的服务；同时，园区还新建了职业技术学院、新加坡国际学校、九年一贯制的星海学校、新城花园小学及附属幼儿园、新加花园幼儿园、新馨花园幼儿园、华新国际幼儿园等教育设施，又配套了大交通，极大地改善了生活环境。工业园区社区服务设施的设计新理念的实施，是园区住宅开发建设成功的重要因素。 6、本地快环境综述 园区住宅已形成规模，本地块是中央商贸区

7、首块拍卖地块，中央商贸区周围地块的住宅建设已近尾声，中央商贸区的开发是园区居民乃至苏州全体市民翘首以待的重头戏。四、报告编制依据和用途根据苏园土拍（2002）第1号苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告，苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销、规划设计、工程造价及经济评价等专业的知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公司开发的房地产开发项目经济评价软件，在深入研究拍卖文件和现场调查的基础上，通过营销策划、初步规划、投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园（2002）03号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。供参加拍卖的房地产企业和提

8、供贷款的金融机构参考。 五、评价指标与决策方法1、评价指标土地拍卖项目的可行性研究，其目是确定企业可以接受的土地最高限价，以及接受该限价获得成功的可能性有多大和需要冒多大的风险。用四个指标来反映，即：土地最高限价，财务内部收益率期望值（加权平均值），财务内部收益率达到基准收益率的累计概率（成功的可能性），财务内部收益率低于0的累计概率（导致损失的可能性）。土地最高限价定得越高，获得土地的机会就越大，企业获利能力越差，所冒的风险就越大，反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的机会越小。因此，决策者不仅需要勇气，更需要智慧。本项目评价提供了多个决策方案，供投资者决策。每个方案均列出了土地最高

9、限价，财务内部收益率期望值，财务内部收益率达到基准收益率的累计概率，财务内部收益率低于0的累计概率等四个决策指标。见表1。2、决策方法决策可以按以下步骤进行：企业先确定目标收益率-基准收益率，每个企业对获得土地的迫及程度是不同的，企业随着土地存量的减少，其迫及程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状不一样，基准收益率是不同的。从表1中选择内部收益率期望值基准收益率的方案。此时，可能有多个方案符合条件，则还需要进一步通过“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”和“财务内部收益率低于0的累计概率”作出决策。排除风险大的方案，当“财务内部收益率低于0的累计概率”很大时说明方案

10、的风险很大，这种方案应该排除。当若干个方案的“财务内部收益率低于0的累计概率”都很小时，各方案的风险几乎是相同的，应该根据“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”来最后定夺。“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”越大则成功的可能性越大，但获得土地机会就越小。到底多大才合适，各个决策者没有一个统一的尺度，还是与投资者对获得该地块的迫及程度有关。土地最高限价风险决策指标表1方案土地最高限价（万元）基本分析内部收率（%）内部收率期望值（%）内部收益率10%的累计概率（%）内部收益率小于1的概率（%）方案一600011.4713.8178.10方案二660010.0312.3469.30方案三6

11、8009.5911.8767.60方案四70009.1411.4167.60方案五74008.2710.5154.10方案六78007.459.6444.10方案七80007.069.2141.42方案八82006.678.7941.42方案九84006.288.3829.92方案十86005.97.9829.97方案十一88005.547.5829.97方案十二90005.197.1925.37方案十三93004.676.619.89方案十四96004.166.0419.810第二章 市场营销策划 一、市场需求预测 1、用地要求及产品定位 本地块规划要求，第一层必须用于商业、餐饮、娱乐或其它

12、促进活动等用途，向公众开放。为高层住宅和商业用房。建筑高度50-60米（不超过19层），裙楼2-4层。2、目前市场行情 据有关资料，购买园区住房的人员中，园区公积金会员占43.6%，城区人占43.3%，外地人占13.1%。区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升，1997年为92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年1-8月1780人，累计5231人。园区现有公积金会员30900人，还有很大的潜力。 3、市场需求预测 根据规划，苏州工业园区以金鸡湖为中心，总体规划70平方公里，规划人口60万人。首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体包括金融

13、业和旅游业的中心区；第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。60万人口，按三口之家计算为20万户，每户平均面积140平方米，则需要2800万平方米，预测园区住宅每年的需求量见下表。在2015年累计可达到2769万平方米。苏州工业园区自1994年开始开发，到2015年用22年时间达到60万人口，珠江三角洲的发展已有先例，苏州照目前的速度发展，预测是完全可能实现的，甚至可能提前。详见表2“需求量统计和预测”。今年开工面积50万平方米左右，园区政府预测今年全年可达到80万平方米左右。开发量1997年至2

14、001年平均增幅31.6%，由于销售量等于开发量，预计2002至2005年的需求量仍将以1420%幅度增长。由此可见，存在较大的潜在需求量。价格涨幅1997年至2000年，平均涨幅9.5%，1997年至2001年，平均涨幅13.2% 。需求量统计和预测表2 单位：万平方米年份1996199719981999200020012002200320042005增幅-80%276%111%65%88%20%18%16%14%数量14.472.7810.4421.9936.2268.188196111128累计14.4717.2527.6949.6885.9154.1235331442570价格1556

15、1694189920452555年份2006200720082009201020112012201320142015增幅12%10%10%10%10%8%8%8%8%8%数量143157173190209226244264285308累计71387010431233144216681912217624612769 二、产品策划 （一）土地规划用途 本地块规划要求，第一层必须用于商业、餐饮、娱乐或其它促进活动等用途，向公众开放。其余为高层住宅和商业用房。 地块面积2公顷，容积率4，建筑面积66596平方米（可上下浮动5%）。 （二）套型分析 利用我们的信息渠道征求过众多房地产公司的意见，综合起来

16、普遍认为商业、餐饮都不宜采用大规模独家经营方式，应该建成每间40-60平方米的商铺，根据销售情况及购房者的要求隔断。写字楼每间也按40-60平方米考虑。可以吸引更多的投资者。 高层住宅宜建每套小于100平方米小套型，吸引投资者既购买商铺也购买住宅，或一部分投资者用于出租。可能有商家购买住宅用于办公。 （三）拟建规模 拟建规模主要受到规划的约束。要求建筑面积66596平方米（可上下浮动5%） 三、销售价格商铺或写字楼其房最低售价5500元/平方米，竣工后每年价格上浮5%。高层住宅价格按3600元/平方米计算。主要产品售价变化的概率分布见表3。地下车位，每个车位7.7-8.4万元/个或每平方米35

17、00元。售价分析表表3产品项目加权平均售价及概率商业用房售价5900500054005800620066007000概率0.100.200.300.200.150.05高层住宅售价3696320034003600380040004200概率0.100.150.250.250.170.08销售额（万元）249102664328375301063183833570销售额概率0.100.170.270.230.160.07 四、销售计划 市场分析认为住宅销售比商业用房更快，商业用房期房预售50%，余下50%现房销售，分3年售完。住宅期房预售50%，余下50%现房销售，分1.5年售完。 五、回款计划

18、签定协议预付定金1万元，一个月内签定合同，首付30%。 中高层造到三楼再付 20% 封顶再付 20% 土建结束再付 20%交房再付 10%本项目分析按预售当期收款30%，结构封顶收款至70%，交付使用收清全部房款。 六、竞争能力分析与对策 刚刚实行土地拍卖制度，存在土地价格“双轨制”，通过土地拍卖取得的土地与过去通过协议取得的土地两者并存，目前协议获得土地占多数，而且竞买土地的价格远远高于协议土地，土地拍卖房价提高带来的好处使得协议取得的存量土地可以获得超额利润，而对于竞买的土地来说房价提高带来的好处几乎全部用于土地费用，而且拍卖前的利润空间也受到挤压，因此竞争力远远不如协议取得的存量土地，一

19、旦市场价格向下波动，竞买获得的土地受其影响首当其冲。因此，土地最高限价的确定应充分考虑产品售价风险。 第三章 项目初步规划与方案优化一、苏园（2002）03地块规划技术条件该地块分为A/B两个地块，规划参数如下：苏园（2002）03地块规划技术条件表4 规划参数A规划要求B规划要求宗地面积（由建筑布置用地和附属用地组成）8834平方米（建筑布置用地）830平方米（附属用地）8885平方米（建筑布置用地）832平方米（附属用地）土地使用/规划商业/住宅第一层必须用于商业、餐饮、娱乐或其它促进活动等用途，向公众开放。商业/住宅第一层必须用于商业、餐饮、娱乐或其它促进活动等用途，向公众开放。容积率4

20、*4*总建筑面积拟建发展项目的地上部分总建筑面积为31056平方米（可上下浮动5%）拟建发展项目的地上部分总建筑面积为35540平方米（可上下浮动5%）建筑高度建筑高度50-60米，裙楼为2-4层建筑高度50-60米，裙楼为2-4层楼层高度限制（最高值）最高每层6米（限于第一层）最高每层5米（限于第二及第二层以上）最高每层6米（限于第一层）最高每层5米（限于第二及第二层以上）人防工程应按规定配人防工程，具体面积指标与房产处联系确定。应按规定配人防工程，具体面积指标与房产处联系确定。 二、苏园（2002）03地块界址点报表03地块界址点报表表5 界址点数：26序号X坐标值（米）Y坐标值（米）边长

21、（米）界址点号00145251.7358209.893.91J00100245283.8758381.92175.01J001200345283.9558385.053.13J001300445283.0758388.053.13J001400545281.3058390.633.13J001500645278.8258392.543.13J001600745275.8758393.583.13J001700845199.5958407.8477.60J001800945196.4758407.923.12J001901045193.4658407.043.14J002001145190.88

22、58405.273.13J002101245188.9858402.793.12J002201345187.9358399.843.13J002301445155.7958227.82175.00J002401545155.5758223.913.92J002501645156.3858220.083.91J002626045158.1658216.593.92J002701245160.7758213.673.92J002801945164.0558211.543.91J002902045167.7858210.323.92J003002145234.2358197.9167.60J0031

23、02245238.1458197.693.92J003202345241.9758198.503.91J003302445245.4658200.283.92J003402545248.3758202.893.91J003502645250.5158206.173.92J0036 三、规划方案 基本参照拍卖文件资料。第四章 项目实施进度计划根据土地拍卖条件，合同要求的开竣工日期：2003.32004.12，共22个月。最迟不得超过2003.62005.12，共31个月。因受竣工日期受限制，因此，必须在规定时间内一次性地完成开发，不存在分期滚动开发的条件。合同规定的土地付款和工程进度要求详见表6

24、。土地付款和工程进度要求表6日历时间02年7月02年8月02年9月02年10月02年11月02年12月03年1月03年2月03年3月03年4月03年5月03年6月项目/计划时间123456789101112项目评价分期12土地第一次土地第二次土地第三次要求开竣工日期限期开竣工日期完成50%工程量时间完成50%工程量时限土地付款和工程进度要求续表6日历时间03年7月03年8月03年9月03年10月03年11月03年12月04年1月04年2月04年3月04年4月04年5月04年6月项目/计划时间131415161718192021222324项目评价分期34土地第一次土地第二次土地第三次要求开竣工

25、日期限期开竣工日期完成50%工程量时间完成50%工程量时限土地付款和工程进度要求续表6日历时间04年7月04年8月04年9月04年10月04年11月04年12月05年1月05年2月05年3月05年4月05年5月05年6月项目/计划时间252627282930313233343536项目评价分期56土地第一次土地第二次土地第三次要求开竣工日期限期开竣工日期完成50%工程量时间完成50%工程量时限土地付款和工程进度要求续表6日历时间05年7月05年8月05年9月05年10月05年11月05年12月项目/计划时间373839404142项目评价分期7土地第一次土地第二次土地第三次要求开竣工日期限期开

26、竣工日期完成50%工程量时间完成50%工程量时限第五章 投资估算与成本估算一、项目总投资估算拍卖文件规定的起拍价6000万元，设定基准收益率为10%，以10%的内部收益率推算的土地价格临界点为6600万元，以此为基本方案。并按土地费用每增加一定幅度做一个方案。土地价格由6000万元至9600万元。一共做了14个方案。各个方案的投资只有土地费用和财务费用不同，其它相同。基本方案的项目总投资构成情况详见表7。项目总投资估算表表7 单位：万元序号项目总投资备注1开发建设投资24855.551.1土地费用6600.00按内部收益率10%推算。1.2前期工程费698.00可研及勘察设计费按工程造价5%，

27、场地平整费按每平米土地30元估算。1.3基础设施建设费1400.00按每平米住宅面积200元估算。1.4建筑安装工程费12760.361.4.1商业用房 3600单方造价1800元1.4.2高层住宅7455.36单方造价1600元1.4.3地下汽车库1705.00地下车库兼作人防，单方造价2200元1.5公共配套设施费40.00按规定面积计算1.6间接开发费含在管理费用中。1.7财务费用931.15贷款利率5.5%1.8管理费用210.00约按建筑面积每平米30元估算。1.9销售费用870.63按销售收入3%估算。1.10开发期税费290.21房修基金按销售收入1%计算。1.11其它费用255

28、.20按工程造价2%估算。1.12不可预见费800约按造价4-5%估算。2经营资金3项目总投资24855.55二、开发成本估算开发产品竣工后，项目投资转开发产品成本，每种开发产品的单项工程费用直接结转，土地费用按照每种住宅产品和商业配套产品占用土地面积分摊，其它费用则根据每种开发产品的建筑安装工程费用分摊。每种产品分摊的费用和单位产品开发成本详见表8。第六章 经济评价 一、投资计划与资金筹措 项目计算期以季为单位，计算起始年份从第一笔土地费用付款开始，至开发产品最后一笔收入到帐为止，计算期5年，半年一期（10期）。（一）投资使用计划根据拍卖文件中“苏州工业园区国有土地使用权出让合同”规定，土地

29、费用可在签定合同之日起7日内一次付清，或分三次付清，每次不得低于30%，三次付款都在半年之内，都在第一期。详见表6“土地付款和工程进度要求”。 建筑安装工程费用，在建设期内均匀用款，管理费、销售费用及其他费用在工程和业务开展期间均匀使用。 （二）资金筹措计划 1、资金结构资金筹措计划按照项目融资或抵押贷款的一般要求，银行贷款不超过项目总投资的70%或土地出让金的70%，其余由资本金和预售收入解决。2、资金使用的顺序一般第一期应该使用自有资金，自有资金使用数额达到贷款条件后（投入使用的自有资金一般不低于土地价值或项目总投资的30%。），在产品预售之前使用银行贷款，产品开始预售之后，应尽量使用预售

30、收入，不足部分使用贷款。3、本项目资金筹措计划企业计划投入自有资金6600万元，用于支付土地款，获得土地使用权后，由银行开始提供贷款，银行贷款9880万元。用作投资的预售收入8375.55万元。详见表9“投资计划与资金筹措表”。二、销售收入、销售税金及附加计算产品定价、销售计划和回款计划等详见营销策划章节，基本售价及价格变化详见表3“售价分析表”。商铺或写字楼其房最低售价5500元/平方米，竣工后每年价格上浮5%。高层住宅价格按3600元/平方米计算。地下车位，每个车位7.7-8.4万元/个或每平方米3500元。销售收入30954.48万元。 营业税税率5%，城市建设维护税税率7%，教育费附加

31、4%。营业税金及附加1717.94万元。 每期销售详细情况见表10“销售收入和销售税金及附加计算表” 三、经济分析 （一）基本分析 推荐方案的基本分析结果详见表11“经济评价指标汇总表”。内部收益率10.03%。此收益率是人为控制的，可接受的最高土地价格6600万元,比起拍价6000万元高出600万元。 其他主要报表： 表12“资金来源与运用表” 表13“损益表” 表14“借款还本付息计算表“ 表15“全部投资现金流量表” 表16“自有资金现金流量表” （二）单因素敏感性分析 表17“单因素敏感性分析表” （三）多因素敏感性分析 表18“多因素敏感性分析表” （四）概率分析做了14个土地最高限

32、价的概率分析，结果见表19“概率分析指标汇总表”。每个土地最高限价的内部收益率的概率分布详见表20-1至表20-14。 概率分析指标汇总表表19 方案土地最高限价（万元）基本分析内部收率（%）内部收率期望值（%）内部收益率10%的累计概率（%）内部收益率小于1的概率（%）方案一600011.4713.8178.10方案二660010.0312.3469.30方案三68009.5911.8767.60方案四70009.1411.4167.60方案五74008.2710.5154.10方案六78007.459.6444.10方案七80007.069.2141.42方案八82006.678.7941.42方案九84006.288.3829.92方案十86005.97.9829.97方案十一88005.547.5829.97方案十二90005.197.1925.37方案十三93004.676.619.89方案十四96004.166.0419.810 五、评价与结论综合上述分析可得出以下认识：1、基本方案中投资及售价的取值比较稳妥，内部收益率期望值比基本分析普遍高出2%左右。2、若企业确定的基准收益率为10%，建议土地最高价格8000万元左右。若企业确定的基准收益率为8%，建议土地最高价格8600万元左右。若企业确定的基准收益率为6%，建议土地最高价格9600万元左右。