第十三章 住房政策.ppt

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1、第十三章第十三章 住房政策住房政策 国家采用政府干预的方式来弥补市场机制在满足住房需要方面的不足，政府采取公共行动以解决城市居民住房困难的问题。本章首先简要地阐述住房政策的基本含义、内容、形式及特点，然后介绍我国城镇住房制度的改革历程和当前我国住房政策的现状及存在的问题。第一节住房政策概述第一节住房政策概述住房政策的基本含义、主要内容及特点，以及主要的政策模式一、住房政策的基本含义及意义一、住房政策的基本含义及意义1、住房政策的基本含义、住房政策的基本含义住房政策是政府社会政策的一个有机组成部分或一个分支，它是围绕着国民的住房问题而展开的，因此，住房政策是政府为解决国民住房问题所制订的政策。第

2、一节住房政策概述第一节住房政策概述2、住房政策的意义、住房政策的意义布莱克莫尔将住房政策的意义总结为四点：（1）住房可以提供和“家”连在一起的安全感，令人满意的家有助于个人的发展，也会影响人们个人身份的形成，促进个人与社区、邻里及家庭的融合和归属感，并养成人们的责任感和成就感。（2）住房应该是一个福利领域，应该属于公共服务，没有政府的社会政策介入，就难以满足中低收入家庭的住房需求。（3）人们在住房方面的需求和对住房定义的需求都很复杂。必须考虑到住房的质量和人对住房的自主权利。（4）住房与健康等其他多项福利议题密切相关。有助于提高健康水平和身体素质，能为人的发展创造一个良好的环境。但许多国家在不

3、同程度上存在着住房供应短缺的现象。第一节住房政策概述第一节住房政策概述二、当代各国住房政策的内容、形式及特点二、当代各国住房政策的内容、形式及特点住房政策在内容住房政策在内容上一是表现为住房财政政策，二是表现为住房金融政策；在形式和特点上则依各国国情的不同而有所差异。1、住房财政政策、住房财政政策住房财政政策是指政府对建房、购房或租房给予财政补贴。这种政策有两种形式：（1）政治直接介入住房供给并相应投入财政补贴。通常做法是：首先，政府自己直接建造大量低租公房供住房困难户、低收入户居住。其次，政府向房地产企业提供财政补贴，同时对建成住房的出租做出限制，获得公共资金补贴而建造的住房必须以“成本租金

4、”的出租给低收入家庭。（2）政府向住房需求者提供财政补贴。通常两种做法：一是用来补贴购买自住住房者的免税减税。二是用来补贴租房者的现金补贴。第一节住房政策概述第一节住房政策概述2、住房金融政策、住房金融政策住房金融政策可以概括为四种主要形式：（1）在国家有效控制之下的私营机构为主体的综合型模式。以美国为代表。基本特征：经办房地产金融业务的机构中私营金融机构占主体地位、联邦政府的住房金融管理机构对住房金融市场进行有效的调控、重视发挥私人资本的作用及与政府高度调节融合。（2）公司机构互为补充的混合型模式。以日本为代表。日本政府设立政府金融公库，将其与兼营住房金融业务的私人金融机构相结合，形成了独特

5、的私人兼营住房金融机构与政府专营金融机构互为补充的混合型模式。第一节住房政策概述第一节住房政策概述（3）政府全面直接控制的基金型模式。以新加坡为例。中央公积金制度规定雇员可以用公积金购房，购房款项包括首期付款和从银行得到的贷款，都可以用公积金储蓄偿还，但不可用公积金支付房租。（4）民间专营机构控制的互助型模式。以英国为例，建房社团是英国住房金融业务的主要经办者，受政府特别保护，在执业前要事先向政府申请。建房社团通过办理存款、向会员和非会员发放住房金融贷款的非营利机构，受特殊法律管理。第一节住房政策概述第一节住房政策概述3、各国住房政策改革的要点、各国住房政策改革的要点随着各国经济状况人们对居住

6、需求的变化，各国政府纷纷推出住房制度改革措施，具体表现为：（1）公房向私有化转变。政府面对投入大量资金、沉重的房屋维修管理负担和财政补贴的困难，开始少建公房，鼓励私人建房和购房，并尽可能地将现有公房出售给住户，但效果并不理想。（2）住房补贴从“砖头”向“人头”转变。根据家庭收入高低，直接给予低收入家庭补贴。（3）广泛补贴向选择性补贴转变。只给中低收入家庭以住房补贴。（4）从解决住房短缺房荒为目的，转向提高居住质量，改善居住环境。（5）在住房金融方面，共同的发展趋势是贷款期限跨度大，贷款额度大，贷款利率市场化和融资来源多元化。第二节中国城镇住房政策的改革第二节中国城镇住房政策的改革与发展与发展本

7、节简要介绍我国改革开放前的城镇住房政策，以及最近20年城镇住房制度改革的要点。一、改革开放以前中国城镇的住房政策及其问一、改革开放以前中国城镇的住房政策及其问题题1、改革开放前我国城镇住房政策的特点、改革开放前我国城镇住房政策的特点我国城镇的住房制度基本上是以低租金、福利制和实物分配为特征。住房由国家和单位投资建设，职工交纳低廉房租，住房分配采用行政手段。第二节中国城镇住房政策的改革第二节中国城镇住房政策的改革与发展与发展2、改革开放前我国城镇住房政策中的问题、改革开放前我国城镇住房政策中的问题住房投资不能回收，无法进行住房的简单在生辰和扩大再生产；房租不及维修费用，造成大量住房失修失养，危旧

8、住房增多；住房供给渠道狭窄，主要靠国家与单位供给；住房建设与需要脱节，使住房严重短缺；住房被排斥在个人消费结构之外，扭曲了消费结构；助长了住房分配中的不正之风，使住房分配出现严重不合理；刺激人们对住房的过高需求，助长了人们在住房问题上依靠国家和单位的心理；不利于调动广大城镇居民自己解决住房问题的积极性，使住房问题长期得不到解决；第二节中国城镇住房政策的改革第二节中国城镇住房政策的改革与发展与发展二、中国城镇住房政策改革的步骤二、中国城镇住房政策改革的步骤大体上来说，我国城镇住房制度改革经历了国家、企业、个人三者共同负担购买住房，提高租金，出售公房，住房公积金和安居工程，停止福利分房和总体攻坚五

9、个阶段。1、第一阶段（、第一阶段（1980年到年到1985年）年）国家、企业、个人三者共同负担购买住房的试点时期。“三三制”，但由于职工收入过低，无其他金融借贷等措施配套，国家和单位补贴量大，这一做法未能达到预期的效果。2、第二阶段（、第二阶段（1986到到1990年）年）以提高住房租金为突破口进行住房体制改革。如小步提租、只提不补。3、第三阶段（、第三阶段（1991年到年到1993年）年）以公房出售为重点、住房制度改革全面铺开。住房商品化、分配货币化、足金市场化。第二节中国城镇住房政策的改革第二节中国城镇住房政策的改革与发展与发展4、第四阶段（、第四阶段（1994年到年到1997年）年）建立

10、住房公积金和开展安居工程、住房制度改革全面推进时期。建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。5、第五阶段（、第五阶段（1998年至今）年至今）以切断实物分配的福利分房制度、住房制度改革进入攻坚阶段的时期。深化城镇住房制度改革的目标是停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善经济社用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。通过提租、出售等方式，把现有

11、公有住房纳入新的住房制度之中。第二节中国城镇住房政策的改革第二节中国城镇住房政策的改革与发展与发展三、当前我国城镇住房政策的特点及问题三、当前我国城镇住房政策的特点及问题1、当前我国住房政策的特点、当前我国住房政策的特点（1）在住房艰涩后投资方面形成以市场机制为主的房地产业；（2）在住房分配方面以货币分配方式取代实物分配方式；（3）在住房供应体系方面建成了以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房和廉租房供应体系和以较高收入家庭为对象的商品房供应体系；第二节中国城镇住房政策的改革第二节中国城镇住房政策的改革与发展与发展（4）在住房金融方面建立住房公积金制度和住房金融及住房保险体系等。

12、总的来说，目前的城镇住房制度是以市场化为主，但兼有一定福利性的制度。在基本的住房建设和分配过程已经通过房地产市场、货币分房以及住房金融等制度而基本上进入市场化运行。但从社会政策的角度来讲，我们应该更加关注住房条件不平等的问题，以及部分城镇中低收入家庭的住房困难问题。各个群体之间住房差距逐步扩大了。对此，国家开始建立针对普通职工的住房补贴和住房公积金制度、经济适用房制度，以及针对贫困家庭的廉租房制度。第二节中国城镇住房政策的改革第二节中国城镇住房政策的改革与发展与发展2、经济适用房制度、经济适用房制度经济适用房是由政府统一组织建设、面向中低收入家庭的微利普通商品。其建造标准既要满足“适用”的要求

13、，又要满足政府或社会自愿公平、合理利用的原则；建造数量的确定既要考虑需要解决住房问题的中低收入家庭的数量，还要考虑政府在土地供给、资源投入方面的能力，基本保持供求平衡；其价格水平与中低收入家庭的支付能力或“经济”状况相适应；其销售对象严格限定，以防止社会资源的滥用；其在住房二级市场上的交易室有条件的，受政府政策的限制。但经济适用房收益对象难以严格把握导致收效甚微。第二节中国城镇住房政策的改革第二节中国城镇住房政策的改革与发展与发展3、城市廉租房制度、城市廉租房制度廉租房是由政府提供、面向城市最低收入家庭的社会保障性住房。建造标准是以满足家庭基本居住需求为原则；建造的数量要视城市最低收入家庭的数量来确定；租金标准通常远远低于市场租金，且该租金水平受政府的严格控制；廉租房不允许进入二手房市场，也禁止转租。但很多城市并未实施廉租房政策，就是实施的提供的廉租房也远远不能满足人们的需要，另外在受益者资格的动态把握和退出机制方面还缺乏合理和有效的制度。