房地产估价师《理论与方法》备考试题.docx

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1、房地产估价师理论与方法备考试题精选1.某套住宅建筑面积100门，套内建筑面积为92 nl2,使用面 积系数为0.8,每平方米使用面积为3000元，则该住宅建筑面 积下的价格为0元/rtf。A. 2400B. 2580C. 2607D. 27602.为评估某房地产2022年10月1日的市场价格，选取的可比 实例资料是：交易日期为2022年4月1日，合同商定买方支付 给卖方3500元/nf,买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区 房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格 的6%和3%o自2022年2月1日起到2022年10月1日期间，该 类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%,则该

2、可比实例修正、 调整后的价格为。元/疔。A. 3673. 20B. 3673. 68C. 3790. 43D. 3790. 933.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/nf,交易税费均 由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5% 缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地 产的正常成交价格最接近于0。A. 2427 元/面B. 2500 元/面C. 2575 元/itfD. 2632 元/nf4.为评估某宗房地产2022年10月的价格，选取了可比实例成 交价格为3000元/疔，成交日期为2022年4月末，该类房地产 自2022年1月至2022年6月末每月价格

3、递增1%, 2022年6月 末至2022年10月末平均每月比上月价格下降10元/肝。该可比 实例在2022年10月末的价格为（）元/rtf。A. 3018B. 3020C. 3144D. 30505.为评估某房地产2022年9月1日的市场价格，选取的可比 实例资料是：交易日期为2022年3月1日，合同交易价格为4000 元/疔，商定建筑面积为95 H12,合同商定面积误差在6%以内不 增加付款，实际产权登记面积为100 m2o自2022年1月1日起 至2022年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨 0. 3%,则就上述状况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（）元/肝。A. 386

4、8. 92B. 4000. 00C. 4072. 54D. 4286. 896.评估某宗房地产2022年9月末的价格，选取的可比实例成 交价格为3000元/itf,成交日期为2022年1月末，该类房地产 自2022年1月末至2022年9月末的价格每月与上月的变动幅度 为 1.5%, 2. 5%, 0. 5%, -1. 5%, -2. 5%, -1. 0%, 1. 5%, -1. 5%, 0%o则该可比实例在2022年9月末的价格为（）元/近。A. 2938B. 2982C. 3329D. 33797.现需评估某宗房地产2022年10月末的价格，选取的可比实 例成交价格为2500元/nV,成交日

5、期为2022年1月末，该类房 地产自2022年7月末至2022年6月末每月价格递增1%, 2022 年6月末至2022年10月末平均每月比上月价格上涨20元/rtf。 该可比实例在2022年10月末的价格为（）。A. 2648 元/rtfB. 2688 元/面C. 2708 元/疔D. 2734 元/疔8.为评估某住宅2022年10月1日的正常市场价格，在其四周 收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/nV,成 交日期为2022年5月1日，成交价格比正常价格低2%,房地产 状况调整系数为1.087,已知从2022年5月1日到10月1日该 类住宅价格平均每月比上月上涨1%,则对该可

6、比实例成交价格 进行校正、调整得到的价格最接近于（）皿。A. 3790 元/肝B. 4238 元/疔C. 4658 元/itfD. 4663 元/nf9.某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已 使用10年，估计该宗房地产将来正常运行年有效毛收入为100 万元，运营费用为20万元，无风险酬劳率为3%,该类房地产平 均要求的收益率是13%,该房地产相对于同类房地产的系统风险 的指标是0.5,该房地产的收益价格为（）万元。A. 1372. 7B. 1309.9C. 953. 9D. 900. 610.某房地产正常年收益为6000万元，直接资本化率为10%, 房地产价格应为（）元。A.

7、54000B. 32022C. 48000D. 60000参考答案1 . A【解析】：使用面积二100X0. 8=80(n2)建筑面积下的价格二使用面积下的价格又使用面积/建筑面积=3000 X 80/100=2400 (元/rtf)参见教材P1812 .D【解析】：可比实例的正常交易价格二卖方实际收到的金额 /(1-应由卖方担当的税率)=3500/(1-6给=3723. 404 (%/m2),市 场状况调整后价格二3723. 404X (1+0. 3%)6=3790. 93(元/疔)参见教材P1873 .D【解析】：正常成交价格二卖方实际得到的价格/(应由卖 方缴纳的税费比率)=2500/

8、(1-5%) =2631. 58 (%/m2)参见教材P1874 .B【解析】：该可比实例在2022年10月末的价格二3000X (1+1%) 2-10 X 4=3020 (元/皿)参见教材P1915 . A【解析】：4000 X 95/100=3800 (元 / rtf ),用 3800 X (1+0. 3%) 6=3868. 92(元/肝)。参见教材P19165【解析】：此题需留意的是：在采纳环比价格指数进行交易 日期调整的公式时，应从成交日期的下一时期的价格指数开头逐 乘。2022 年 9 月末的价格二3000X (1+2. 5%) X (1+0. 5%) X (1-1. 5%) X (

9、1-2. 5%) X (1-1. 0%) X (1+1. 5%) X (1-1. 5%) =2937. 6(元)0参见教材P1917. C解析:从2022年1月末至2022年6月末的期数为5； 2022 年6月末至2022年10月末的期数为4： 2500(1+1%)5+4X 20=2707. 53(元/而)。参见教材P1918. D【解析】：可比实例正常市场价格二4000 X 100/(100-2)=4081. 63 (元/疔)。房地产状况调整:4081. 63X1. 087=4436. 73(元/皿)。市场状况因素调整:4436. 7X (1+1%)5=4663. 02(元/rtf)。参见教材P189、1919. D【解析工参见教材P216。该房地产的收益价格为：10. D【解析】：参见教材P2H,房地产价格二房地产净收益/直 接资本化率=6000/10%=60000(元)。