二手房自行成交的指南.docx

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1、二手房自行交易的整个大流程如下：1、看房选房；2、谈判签约（付款进度：定金）；3、购房资格审核；4、网签（付款进度：首付）；5、贷款申办（如果是全款此步骤可省略跳过）；6、缴税过户（付款进度：全款除尾款，如果是贷款需等担保或抵押后银行放贷款）；7、物业交割（付款进度：留几万元尾款，收房时物业交割后支付）。经亲身验证，第 5 项“贷款申办”应该是整个流程中耗时最长也最折磨心情的环节了，本攻略会特别详细介绍自行办理贷款的过程。当然如果是全款的话，可以不必被折磨。另外阅读本文前需要说明的是：本攻略的适用条件为贷款方式采用国管公积金组合贷，房产为二手房，成交方式是自行成交，交易地点位于朝阳区。做以上说

2、明的目的是因为北京每个区的房屋交易流程都有区别，同时国管公积金、市管公积金的流程也有区别，不能一概通用，也许按照朝阳区的实战经验跑去海淀区照着做就被带坑里了，市管公积金按国管的流程办就行不通，所以，如果不满足上述限制条件话，只能把这篇攻略作为一个参考，具体的流程还需自己去实践中验证。总归，谁让兲朝的各种办事机构都是挂羊头卖狗肉，各自为政，各自寻租，各显神通，鱼肉百姓的呢？第 1 步：看房选房，这是买房的起点，但也是个性化和自主性非常强的步骤，所以这不是本攻略的重点所在，故只简单的介绍下。去年底开始看房，一边在网上找独立卖家，也约了些中介看房，自然，对中介的恶劣印象就是从看房开始的。几个月，遇到

3、大小中介公司不下十几个中介吧，总的来讲，除了一两个中介小伙子的服务态度还算不错以外，但是对自身中介业务的细节，尤其是各种税费和交易流程，基本上一个都没有特别了解的。大概不到一个月，随着俺看房经验滴增加和不断的上网收集资料学习，中介遇到偶基本上会被问得顾左右而言他，哈哈。中介的恶心招数太多了，有在你看到有意向的房告知约卖家要“诚意金”的，有借口卖家在外地，约不出来滴，有说卖家觉得报价太低，立马涨20 万滴，还有两次涨 30 万滴，各种神奇，各种状况，层出不穷，简直让人应接不暇，中介，你们不说假话会死么？你们干这行的全部技巧就是谎话假话空话，不觉得丢人么？终于，4 月的某天，一同学给我电话，告知他

4、坐电梯的时候遇到一楼上邻居说要卖房，问偶有兴趣没有？我说行啊，你帮着先联系下，就先让同学去打听了下具体情况，果然房子有些大，超了好几十万的预算。于是想先看看再说吧，就又让同学帮忙约了房东看房。一看房子，我们觉得房子还不错，关键是房子满 5 年，无强盗般的营业税和个税，再加上有同学做邻居的居间关系，大家初次见面相谈甚欢，房东为人确实不错，脚着我们也是靠谱青年，表示同意自行交易，为我们省些费用（关于省下的中介费用后面会有一个比较量化的总结，现行的二手房中介费真的太尼玛坑爹了！）。就这样，我们的二手房交易水到渠成，自然而然滴到了第 2 步，需要和房东直面进行谈判签约了。首先和卖家的谈判是必须滴，就算

5、亲兄弟间做交易也得砍价呀，我们自然好话说了无数，苦水吐了一地，但卖家的房价已近比较实在，故我们也不好意思大刀，最终只小砍下了两万。在砍价滴同时，是俺长这么大以来最头痛数字滴几天，因为预算超支，各种计算，终于狠下心来办组合贷并顺利说服了房东，当然房东被说服的直接原因是我用敏捷清晰滴思维给他信心满满滴介绍了一通办组合贷的流程，虽然他可能听得稀里糊涂，但他深深滴感觉到俺是一个非常靠谱滴五好青年，哈哈，无形中也就放心了，所以，办任何事先把功课做全做细做好都是有百利而无一弊滴。房东开始问我两个月办组合贷够不，我表示理论上两个月时间是够滴，但实际和理论有差别滴，以防万一最好还是留 3 个月吧，最终，协议上

6、约定 3 个月卖家拿到贷款。实践证明我留出的时间富裕量是正确滴，没有头脑发热去逞强放个“两个月办完国管公积金组合贷”的大卫星，确实，在和国字号单位（公积金中心、建行）打交道的时候，很多时间节点靠自己完全无法控制，节奏完全被别人掌握着。下面介绍下和卖家自行签约的几个要点：1、自行签约的合同范本：北京市存量房屋买卖合同（自行成交版），下载自北京市房地产交易网。3、自行和卖家签订合同时的一点避税技巧。这里只介绍一种简单的办法，非常简单，就是和卖家自行签订合同的时候按照房屋的真实总价，同时约定好网签的时候按照另一个较低的总价签合同，简单说就是“阴阳合同”。当然这样做需要以下两个条件同时满足：1、卖方基

7、于信任，同意这样操作；2、较低合同总价0.7 大于需贷款总额，即贷款总额不受网签做低房屋合同总价的影响。只要满足这两个条件，就可以简单的进行避税了。为达成条件 1 可以尝试说服房东，通常房东都是愿意配合买家避税的，大家都是被吸血虫们剥削滴苦逼百姓，天下苦逼是一家嘛。但为了降低卖方签阴阳合同面临的风险，可以和房东在自行签订的合同中再签订特别条款，说明此合同的内容和房价才是彼此真实意愿的表现，网签只是参考尔尔，当然这样做仍然会有一些法律上的小瑕疵，最终需要买家的人品和强有力的合同条款来保证执行。条件 2 中的低合同总价是个难点，到底多低合适呢？当然以最低指导基价房屋面积得到的总价为宜，由于受到 Z

8、F 在 2011 年底上调北京各区域二手房最低纳税指导价的影响，这个二手房最低指导价现在成了兲朝滴郭嘉秘密（堂而皇之滴理由居然是防止有人钻空子按最低计税价申报，明明就是抢劫吧还无耻到极点滴找借口！），传说还要搞神马更合理的“一房一价”（这个特别有尿点，就尼玛兲朝税务的素质和效率，给丫们一万年外加无论多少钱都搞不出一房一价，就是外包给专业评估公司也不知道多少年！呵呵），另外还传说单价做太低了甚至可能通不过网签（这个估计是中介吓唬大家而流传出来滴），但是我的实践是将网签单价做低了约 4500 元每平米，顺利通过了网签以及后面的缴税，其它中间环节没有遇到任何质疑和障碍，可能我们这个价格还是在区域最低

9、指导价之上吧。既然已经说倒缴税，顺便就先讲一下缴税时候的一个细节，缴税审核窗口审核员提取缴税资料中的二手房地址区域和单价，对照着一张彩色打印并塑封的 A4 纸核对了一下，很快审核就通过并发号去缴税，那张彩色 A4 纸的内容因为我也仅仅是大概扫见一眼，上面似乎是一张按区域填色的北京城区地图。所以我初步判断，其实税务还是按以前的区域最低指导价模式收税滴，不过将原来的指导价大幅度提高而已。只要网签单价等于或高于区域的最低指导价，缴税就木有问题，什么“一房一价”只是一个为了多收税和表功而吹出来滴春秋大梦而已。=优惠税收文件当然，上面的条件 2 对那些确实首付不多，严重受贷款总额限制滴同学们意义不大。采

10、用上面介绍的避税操作，虽然省的税不会太多（如果只有契税的话，也就能省个几千块，但有营业税、个税的话就比较可观了），但是相对“二次网签”的做法要简单得多，而且也确实能实实在在滴省几个血汗钱，供条件许可的同学参考。中介常用的那种二次网签方法对自行成交的不可行在于：自己去做两次网签对卖方和买方都是一个折磨，实际操作起来非常困难不便，时间成本和机会成本对自行成交的买卖双方都支付不起，但中介由于有网签的权限和便利条件，所以他们可以这样操作，要不然怎么才能体现他们收取的高额中介费的价值呢？最后简单谈谈为啥要避税：唯一的原因就是二手房交易环节的苛捐杂税已经繁重到买房人无法负担无法忍受的地步！契税：1.0%（

11、90 平米以下），1.5%（90140 平米），3%（140 平米以上）；注意，前面两个减半征收是对首套房而言，如果是二套房一律按 3%征收契税。个税：1%（卖方是唯一住房可免）。营业税：5.6%（房本未满 5 年）。三项税费相加 7.6%（8.1%或 9.6%），看到这个数字，估计民主国家的人民早就举着牌子去议会高喊“无代表，不纳税”鸟，关键是缴纳如此高的税费，却并没有享受到与之匹配的服务和权利，所以面对这种拦路抢劫般的恶税，又没有抗税的力量，那么合理避税就是自然而然的选择了。第 3 步，购房资格审核（5 个工作日）和卖家签完二手房自行成交合同以后，应迅速进行购房资格审核。特别提示，购房资格

12、审核不仅仅是买方的购房资格审核，卖方也要同时到场。我当时就犯了这个错误，自己到了朝阳房屋交易大厅的自行成交网签窗口，结果经办人员说卖家必须到场一起做资格审核，赶紧给房东电话联系，凑巧那天人家不忙，就带着各种材料赶过来和我们汇合，才顺利完成资格审核。朝阳房屋交易大厅全称为北京市朝阳区房屋登记发证大厅，详细地址如下图所示：购房资格审核地点在发证大厅的北侧（出了大厅的北侧向东 20 米，外面有自行成交网签窗口）的一间小屋子里，有三个经办员（两男一女），外加一个像保安兼职滴咨询员。经资格审核和后面网签的两次观察，这里通常不需要排队，即便排队也应该很快，不会超过半小时，毕竟在房源信息被中介垄断的市场现实

13、下，二手房自行成交的案例还是少数。资格审核买方需要携带的资料有：1、身份证原件及复印件；2、户籍卡原件及复印件（注意，如果是集体户口的话，需要提前准备集体户首页复印件加盖单位红章最好三份，审核的时候看带红章的复印件，收的时候可以是加盖红章后的二次复印件）；3、结婚证原件及复印件。（注：有未成年子女的家庭需要把子女的相关证件如户口卡等也带上，当时问过我们有未成年子女没有，我们表示没有就没有再继续问。）资格审核卖方需要携带的资料有：1、身份证原件及复印件；2、户籍卡原件及复印件，最好把户主页也复印了；3、房产证原件及复印件；4、如果是已婚还需要携带结婚证原件和复印件。提示：身份证，户口卡，房产证的

14、复印件多复印几份留着备用，以后用到的场合很多。千万注意房产证复印的时候要一页一页的印，房产证页面大小是 B5 规格的，比 A4 幅面小，复印时切计要按 A4 幅面大小，也不要缩放，周围留白即可。我们交易的时候房产证是房东先复印好了一份给我再去复印的，他复印的时候为了节约纸张把两页缩印到了一张 A4上，我也没有注意就直接印了若干份，前面的各种程序一直没有问题，结果到最后缴税过户的时候遇到问题了，只得临时花钱（一元一页，黑心天价！）又复印了两份。到二手房自行成交网签窗口后，会让你先填如下几个表：1、家庭购房申请表2、购房承诺书3、存量房买卖合同信息表（自行成交）以上三个表都可以在网上找得到，为节省

15、现场填表时间，建议提前打印表格填好，在网签窗口直接提交即可，注意存量房买卖合同信息表自行打印的时候按正反面打印到一张 A4 纸上，因为现场发的表格格式就是如此。我是自己先打印成两页填好的，结果现场一看信息表只有一页纸，只得又重新填了一遍。填完表格后，将买卖双方准备的其他材料一并交给经办人员，由他们进行资料核对和信息录入，顺利的话，整个过程 20 分钟就能完成，最后经办员告诉我们 5 个工作日后来查询资格审核结果，也可电话查询，查询号码请向经办人员当面询问。最终，我们是在第 5 个工作日的上午通过电话查询到资格审核通过，然后就约上卖方在下午去做了网签。下面这张图表是网签窗口的二手房自行成交的流程

16、，有一定的参考价值：第 4 步：网签（当场完成）购房资格审核 5 个工作日可出结果，知道结果后，应第一时间约上卖方去朝阳发证大厅做网签，由于在做购房资格审核的时候其实已经将网签需要进行的工作完成了，譬如填报存量房买卖合同信息表，所以网签程序相对简单。网签需要携带的证件资料与购房资格审核时基本相同，但是卖家需要多带一样资料：即把收款账户的银行卡（本）及复印件带上。到发证大厅网签窗口后，一看人不多，没有排队。我们径直告诉经办人员资格审核给的一个编号，说来做网签，对方随即调出上次已经录入的资料，又核对了一遍证件资料原件，然后打印出一张合同信息表草稿来让我们核对。经我们核对无误签字确认后，经办人员会打

17、印三份存量房买卖合同（自行成交）的第一部分，然后同三份印刷版的存量房买卖合同第二部分装订在一起后交给我们，同时还有以下资料：1、一份带二维码的存量房买卖合同信息表（纳税）（缴税时交给税务），如下图：还有网签合同注销申请表，不过一般用不到，除非要挑战二次网签（前文已有相关说明）：2、一份转移登记申请书（签名后在房本过户时交给发证大厅）：如下图所示：（上面两个表忘了留照片或复印件存档，遗憾！之前发帖时由于未对两个重要表格备份，深感不安，经网络搜索，终于找到相关表格文件，经回忆辨识与原件一致！现补充发布！）3、两份存量房交易资金自行划转声明（可多复印几份备用，申办国管公积金贷款和缴税过户时需要若干）

18、。交接资料以后，网签便宣告完成，整个过程不到半个小时，非常迅速快捷。关于网签密码：网签后，可以通过网签密码登录北京建委网站查询网签信息和房产转移登记情况，不过个人感觉这个跟踪查询并无太多用处，反正我只是在网签后上建委网站查看了一次网签信息，以后就再也没查过。只是后面做组合贷款的时候，银行商贷部分索要了网签密码来核对贷款信息。下面截图是通过网签密码在 查询的网签信息：网签完后，需要和卖家迅速约定一个时间将存量房买卖合同的印刷版第二部分内容完成，形成一个内容完整的合同。虽然之前已经私下签过两份完整合法的自行成交合同，但这份网签合同同样需要一个完整严谨的内容和形式，第二部分相关内容可按原合同的约定内

19、容照搬就 OK，但是合同总价格千万记得是为避税降低了的网签总价，切记切记！网签合同的原件和复印件在后面的环节用处挺多的，后来三份原件分别给了公积金中心、建行和发证大厅各一份，我们自己却连一份原件都没有了，呵呵。网签完成后，如果已经准备好贷款需要的各种相关资料，次日就可以带上资料去建行申请国管公积金组合贷了。小插曲：本来按网签窗口官方流程规定，经办人员还应该提供一张办理转移登记服务指南给我们滴，但是我看了一下给我资料时没有，估计是他们为了节约“三公”成本把这个给省略了吧。后来自己网上找到了这个服务指南，详细内容哦如下图所示：第 5 步：贷款申办二手房自行成交在完成网签以后，如果需要贷款，应该立即

20、开始贷款的申请，因为贷款中的各个环节和整个流程花费的时间，将直接决定二手房自行成交的顺利与否。相信很多买房人都听过中介的忽悠，公积金组合贷最快半年能办完，最夸张的有说国管公积金组合贷要一年的（如果不信，可以去安居客等网站看看白痴中介“专家”们对于组合贷各种啼笑皆非的“专家答疑”，哈哈！可见对本朝体制内外凡是号称“专家”的都要警惕啊！），由于买房人根本无法获取类似的信息和经验，最终只得无奈的接受中介提出的全部商贷建议。不过经过我的自行成交贷款实践，足以粉碎中介们关于组合贷的各种流言和谣言了。只要卖家不是急需全部房款另作他用，可以接受在签约后 3 个月内收到贷款的资金规划及安排，强烈建议说服卖家接

21、受组合贷。我所说的 3 个月时间期限是指从自行签约之日开始到卖家账户收到贷款之日的时间。由于是自行一个人初次办理国管公积金组合贷，对于各种申请流程和程序毫无经验，只能提前上网做功课，同时参考网络论坛（55BBS，水木社区）里的一些经验帖获取信息和经验总结，但是网上关于组合贷的经验帖非常少，至于介绍详细流程的几乎就是一个空白，这种状况应该和现在的二手房房源和成交都被中介垄断有关吧。而且在网上参考别人的经验帖会出现诸如“时效性”、“详细程度”、“准确性”等等问题，有时甚至会出现被经验帖带到沟里的情况，譬如我就在做首付收据的时候把比例搞错，结果导致贷款资料的提交延误了 9 天时间，下文将详述。然而就

22、是这样摸索前行的过程中，由于各种原因损失了总计约三周的时间后，我依然信守合同承诺在 3 个月内将贷款成功打入了卖家账户，履行承诺的同时完成了一件似乎不可能的任务，那种喜悦的感觉还是挺不错滴。如果有同学看到了我的经验和失误，而且可以自行改进的话，我觉得 2 个月时间完成整个过程也不是不可能滴一件事。办理国管公积金贷款前不得不说两个需要提前的准备工作：1、国管公积金贷款信用评级；2、二手房评估。1、国管公积金贷款信用评级：这项准备最好在看房开始时就进行，我们是在 3 月份进行的信用评级，带上信用评级所需资料到国管中心（朝外蓝岛大厦西区）一层大厅的咨询台，告诉工作人员说是来做信用评级的，工作人员在查

23、验评估所需资料的原件和复印后会让你填一张授权书，内容是授权国管中心查询个人征信记录。填完授权书与评级资料一同交给国管中心的工作人员，告知 5 个工作日后带身份证取评级结果。整个过程不超过十分钟，而且当天去做评估的人不多，感觉同一时段有 4、5个人在填表吧。之前在网帖上看到有人说国管的信用评级是立等可取的，看来已经失效。6 月后由于贷款买房人的数量激增，看见有人说信用评级的时间又延长到 10 多天，只能对国管这种低下无能的官僚国企作风表示深深滴鄙视。下图是信用评级需要准备的资料：A 级上浮 30%后贷款额度为 80+800.3=104 万，B 级上浮 15%后贷款额度为 80+800.15=92

24、 万。上面所需资料中的工作和收入情况证明与工作单位性质证明、申请人职务或职级证明三份资料其实通过一张标准格式的表格就全部包含了，见下图：由于我的公积金去年已经转到市管，所以自己另外跑了一趟方庄的市管公积金中心，在一层大厅办公窗口打了一份市管公积金缴存证明。当时去市管中心看见人更少，5 分钟搞定证明走人。个人信用查询授权书的格式如下，这个授权书后面做组合贷的商贷部分的时候还要再给银行授一次权：最终，5 个工作日后我去蓝岛国管中心大厅咨询台取到国管滴评级报告，报告的第一页上印着一个蓝色滴 B。我一看居然是 B 级，无比郁闷啊！原来我们一直以为评 A 级没有问题滴，LP 是主申请人，事业单位硕士，中

25、级职称，个人月缴存额约 900，我的市管个人月缴存额约 1K，两人相加约 3800，而且两人从来没有过任何不良信用记录。于是不解之余顺便问了一下咨询台的国管工作人员，这个评级有没有什么标准啊，结果人家很冷淡滴甩了三个字：“不知道”。后来我估计评 B 的主要原因还是因为我这一方现在是市管民企非封顶缴存，同时 LP 她们单位的缴存基数低了点的原因。评级报告的第一页是评级结果，紧接着后面装订的是先前拿去做评级交的各种资料，还加上两个人的信用查询结果。拿到国管的评级报告需要自行保管好，不需要复印，一份即可，后面交国管公积金组合贷资料的时候需要和其它资料一并交给公积金中心，如果喜欢的话可以复印一份来收藏

26、哈。最后谈谈市管公积金的评级（市管分 3A 和 2A 级，对应国管的 A 和 B 级），很遗憾就是市管公积金不能提前自行评级，只能在进入市管公积金贷款的流程以后才能进行评级，这样对贷款额的分配上会造成很多不确定的麻烦，假如按照 104 万或 92 万的贷款额度签合同，最后只评了个 92 万或 80 万的额度，这样就会非常被动，同时还传说市管的评级比国管要严，不过本人并未尝试，所以需要申请市管公积金的童鞋们自行验证。但市管公积金相比国管公积金有些其它好处，后面会逐一提到，当然也有劣势，如下面马上将谈到的二手房评估中的猫腻，天下乌鸦真的是一般黑，只不过黑的部位和黑的程度不同而已。2、二手房评估二手

27、房评估乍看起来似乎是一件无关紧要的小事，但是如果不认真对待的话，很可能耽误你至少一周的贷款申请时间。先说说我的亲身体验吧，我是在完成了网签的第二天下午（上午在单位抽时间检查了一下按国管要求准备的资料齐不齐全）去的国管公积金中心旁边的建行朝外支行，带上已经准备好的各种国管公积金申请材料，到了建行三层的组合贷受理柜台，把一袋子资料交给建行的经办人员，人家翻了一下，就问了一句：“做评估报告木有？”我一听觉得和我了解的情况有些差异，根据提前做的功课了解到国管的评估可以和申请手续同步的啊。于是反问道：“不是说二手房评估可以在开始申请公积金以后再做嘛？”建行人员回答说：“当然可以啊，但是要等到正式评估报告

28、出来以后才开始受理申请，你可以先把其他资料放我这儿，等你把评估报告补来以后才正式受理，一回事儿。”我心里当时那个纠结啊，啊啊啊啊啊，在这种场合人家的流程人家说了算，网上看的那些泛泛而谈的经验都只能参考而已。其实在之前，我已经知道国管公积金并未将评估业务限定于某一家评估公司，而且亲自到国管中心向公积金柜台的人员咨询确认过，得到的明确答复就是：任何一家有资质的评估公司出具的二手房评估报告国管中心都认可并接受。回去以后，我还上建委网站http:/ 查询过朝阳的一些评估公司并做了试探性联系，确认了对私人的二手房评估业务价格确实在 600 元左右，这跟很多的经验贴描述一致。但提前搜索和联系仅仅是为了初步

29、了解一下评估的价格情况，并没有确定下来评估公司。于是我只能当场问建行人员有没有评估公司的联系方式，表示我可以立即联系做评估。于是，人家很“慷慨”滴给了我一个 KZHJ 的联系电话，当时我也没有仔细思考直接就给这家评估公司电话了，着急之间差一点就上了钩，呵呵。幸亏 KZHJ 由于垄断业务做的太舒服了，基本没有服务意识，加之价格咬死 1500 一点点余地都没有，电话说了一通之后毫无结果，一怒之下只能挂电话放弃了。然后我又去告诉建行人员表示，你推荐的这家评估公司太忙了，根本约不上，但我的时间也等不起他们，而且旁边国管中心说过只要是有资质的评估公司做评估就可以，您看能不能我自己找一家出报告呢？结果非常

30、出乎我的意料，该工作人员居然让我等等，然后就打印了一张表格给我，并示意我照表格中的评估公司联系就可以啦。我接过来定睛一看，上面是和建行有合作关系的评估公司的电话，上面共有 10 家评估公司可供选择（虽然选择的范围比市管那种强制指定为 KZHJ 一家的范围要大很多，但是这种限定范围的选择也 同 样 是 违 规 行 为！相 关 吐 槽 见 另 一 个 主 贴http:/ 600 元。开始谈价格的时候，人家给我报的价格是 1K，我直接还价 600 元，就说这是市场价啊，对方一听我的口吻估计我也比较了解行情了，没费太多口舌就同意成交（当然有砍价天赋滴童鞋可以尝试 400 元的地板价，俺其实从来不太会砍

31、价！）。接下来和卖方沟通确定评估时间，约定时间在第三日的中午进行现场实地评估。评估公司的评估工作内容，其实也不是太神秘。其实就是以下几个步骤：1、委派一个实地勘察的外勤工作人员到交易房屋所在地，先拍小区外景照片和楼座、楼道照片若干；2、进入室内拍室内实景照片若干，最后工作人员还会请你给他拍张现场工作照；3、接下来是房屋情况调查，评估人员会按一张调查表格询问并调查譬如物业费及房子的一些其他基本情况，并一一记录；4、最后是查验卖方的房产证原件，收取买卖方的身份证复印件及房产证复印件。5、我按约定价格交 600 元评估费，评估人员开收据（正式发票要我去他们公司用收据换，后来觉得麻烦就一直没去），至此

32、，二手房评估的外勤工作完成！整个过程不超过 30 分钟！12 点半开始，1 点结束，大家各自回公司上班，都没有耽误工作，稍微耽误了一顿午饭是真滴。评估公司的外勤工作人员回去后将这些照片和调查资料交给公司的房产评估师，再由他们依照固定的评估报告模板整理本次评估的报告，最终出具 3 份正式的二手房评估报告给我。出评估报告前，我接到过评估师的电话，问我想评多少钱？贷款够不够等？我很明确的告知，按市场价格评就可以了，不用考虑我的贷款问题，这个服务态度还是不错滴。等报告结果出来一看，报告上的评估价格比我们的实际成交价略低一点，但比我们填报的网签价高不少，当时还真怕因为这个价格差在后面的程序中遇到各种未知

33、的质疑和麻烦呢，呵呵，不过后来事实证明没事儿，没人对评估报告价格与网签价格差别提出过异议。关于评估报告需要份数的问题：各评估公司默认的评估报告份数通常为 3 份，但是我个人觉得不太够用，公积金中心要 2 份，银行 1 份，刚好够，自己手里都不能留一份原件，所以我建议和评估公司谈价格的时候就明确要 4 份报告，不是默认的 3 份。如果不提前谈好这个细节，后面想要加的时候就困难了，一般评估公司都会趁着这个时候狮子大开口，狠宰客户一把。原本我也想再多要 2 份原件滴，但是人家一张口就要 100元成本费，后来一想这个价钱太黑，遂作罢。现场实测后的 3 个工作日出评估报告并快递到我公司，从约评估公司开始

34、到收到评估报告，中间非常顺利但也花费整整一周的时间。所以，我建议：凡是准备自行做国管公积金贷款的，应该把二手房评估放到做购房资格审核的同时启动，开始资格审核后随即就开始着手二手房评估，等资格审核的结果（5 个工作日）出来并做完网签的同时就能拿到评估报告了，这样一来在时间上的衔接就更紧密，可以从整个 3个月的周期中节约出最少一周的时间。二手房评估报告的真面目就是下面展示的一份 10 多页的文本，并无太多神秘。最后稍带说一下市管公积金方面的二手房评估，可以明确的是市管公积金方面的评估确实被 KZHJ 一家评估公司给垄断了。为什么会如此公然的垄断呢？这里面的黑幕我们当然不得而知，但是可以看出来，市管

35、公积金为了为这种垄断提供了非常强大的便利，就是将评估纳入到市管公积金的申请流程中来，提交公积金初审资料后立即去交300的评估押金，出评估报告的时候再交余下的 1200，多么干净利落而无耻的行政垄断手法啊，甚至会让人产生一种错觉，认为这就是一贯的行政服务收费模式啊，谁会去质疑呢？按照当事人举证的原则当然不是我，而是那些被垄断剥夺市场竞争的同业评估公司们和申请市管公积金被剥夺选择权而强迫消费的童鞋们。其实很多人都手握打开某些黑箱的那把钥匙，开或不开就看个人的勇气和选择了。我选择打开了，你们还等什么呢？前面几个帖子写了国管公积金贷款申办前需要提前准备好的两项工作，分别是“贷款信用评级”和“二手房评估

36、”，虽说这两项工作并不是一定要提前做好，但是为了尽快完成贷款的流程，这么做是加快贷款进度的实战经验，靠花钱都买不来滴！如果有人看了以后能从中受益，少走弯路，节约一点宝贵的时间，便是这篇帖子的价值所在，也算是我写这个长篇流水贴的初衷吧。在说到正式贷款的申请资料准备前，还有几个基本的问题需要介绍下。一、国管公积金贷款银行的选择：国管公积金的贷款发放银行目前只能选择建行一家，组合贷的商贷银行自然也只能选择建行了，别无他法。市管公积金组合贷的商贷银行，则可以选择农行、中行、工行、建行、招行、交行六家中的任何一家，商贷部分除建行外都更容易获得利率折扣，从 85 折到 95 折不等，当然折扣额度要看贷款人

37、的信用及财务状况。我看到水木社区有人成功申请到组合贷商贷部分 85 折利率的，一度搞得我非常后悔没有去申请市管公积金（我本人的公积金是 10 年才转到市管的，选择国管的最直接原因是了解到市管给民企和外企的员工评级原则是，不论月收入如何，都只给评 80 万的 A 级，最终为了稳妥才选的国管，谁知，市管的商贷选择面要宽很多，坑爹啊。）。最后，我组合贷里的商贷在建行只申请到了 95 折利率，之前答应的是 9 折（俺是建行多年的 VIP 客户），经过下文详述之。所以，我建议如果组合贷有选市管的条件，且能有把握评级到 AA 的话，尽量选择市管公积金组合贷吧，因为商贷部分的利率折扣能省下一笔可观的贷款利息

38、。二、国管公积金组合贷的申办建行网点选择：国管公积金中心已经不直接受理组合贷的申请，组合贷申请要到公积金中心指定的 5 家建行支行网点提交公积金和商贷的申请材料，建行收到材料以后，先将公积金部分材料转公积金中心审核批贷，等公积金批贷以后才开始商贷部分的审批，所以，整个流程的时间会比纯公积金贷款要长。5 个提交组合贷申请材料的建行经办支行见下面文件所示：金融街支行在电话里听完我的情况描述后，答复说可以根据客户的具体情况给予商贷利率折扣，让我亲自去一趟，于是我带着收到的二手房评估报告和先前准备好的各种组合贷申请资料，开始了正式的国管公积金组合贷款申请流程。TIPS：商贷利率折扣是组合贷里大家非常关

39、心的一个指标，可建行给予组合贷中的商贷部分利率折扣的时候显然没有其他银行（农行、中行据说利率折扣好谈）那样慷慨和大方，但是从我的经验来看，建行各个分行的贷款政策貌似并不一致，并不是所有的分行都铁板一块，完全不给予组合贷的商贷利率折扣，有的分行对组合贷商贷的利率折扣还是很有空间的，85 折不成就 9 折，最不济 95 折也可以哈，建议大家根据自己的情况打电话多问多咨询，说不定磨到最后申请个 85 折利率也不是不可能的。第 5 步：国管公积金组合贷申办流程：经过两个重要的准备程序：信用评级和二手房评估，以及若干的贷款前准备工作后，终于开始了正式的组合贷申请过程。我个人由于商贷利率折扣的原因决定改变

40、了国管公积金组合贷的申请建行支行，从最初选择的建行朝阳支行换到了金融街支行。贷款申办流程开始前，再来看一下官方文件发布的国管公积金组合贷款流程，见下图：上面的组合贷流程一般说来是比较详尽的了，但是我根据自己的实践把这个流程细化了一下，具体如下所示：A1、公积金贷款部分申请资料提交给经办建行网点（1 工作日）A2、建行将资料转国管公积金中心初审（1 工作日）A3、国管公积金批贷（15 工作日）A4、公积金贷款合同面签（35 个工作日）A5、商贷部分申请资料提交A6、商贷面签（35 个工作日）A7、商贷批贷（5 个工作日）A8、税务缴税、过户大厅过户（1 工作日）A9、过户当场出房产证A10、（银

41、行或代办公司）将房产证送建委抵押（出房产证 3 个工作日后可办抵押）A11、抵押完成出他项权证（抵押完 1 个工作日后可出权证）A12、他项权证取回送银行（及国管中心）（1 工作日）A13、银行安排放款（510 个工作日）。A1、公积金贷款部分的申请资料提交，可以就近选择 5 家建行支行中的任意一家，或是选择能给商贷最优利率折扣的一家吧。公积金贷款准备的资料清单如下图，注意，不要参照一个旧的错误版本（就是国管中心下载中心里 http:/ 50%，我们与卖方约定首付分两期支付，当时认为自行过户不经过监管，首付款金额只要填申请书和合同上，而且在过户前全部支付给卖方就可以了，国管中心和银行又不能控制

42、。经验证明，我想错鸟！建行经办人员在接收申请资料时发现申请书填的“首付金额”和首付款收据上金额不一致，而且收据上的首付款金额不到房价的 30%（差 5%左右），便指出这个首付款收据不符合要求，经我反复解释未果，必须要重新做。又恰好，卖方给完我收据后就出差去鸟，下周才能回来，呜呼，就这样，因为一个想当然的小细节，耽误了整整一周多 2 天滴时间。当时正在与时间赛跑滴我真是欲哭无泪。各位童鞋们注意，只要资料里面有不符合接收要求的资料，就需要等到该资料重新准备好以后再次提交，检查合格才能算做正式接收全部申请资料，同时开始正式计算国管公积金申请进度时间，按建行工作人员当时的口头承诺，15 个工作日出批贷

43、结果通知公积金面签。商贷部分的资料可以提前准备好，但是建行明确表示不予接收，要等公积金贷款面签以后才接收商贷部分的申请资料。不过，后来在和建行的一些交涉中，听他们说现在由于公积金申请的人太多，已经不能给申请人承诺 15 个工作日的时间了，这种服务态度和办事效率，大家除了吐槽以外其实并无多少改变的办法。A2、建行正式接收公积金资料后，就可以上国管中心网站查询贷款申请的进度，但按建行说法，由于需要将多份申请资料归集整理后一并送交国管中心进行初审，可能有个 1、2 日的时差才能从国管中心网站上查询到贷款申请进度信息。贷款申请进度查询如下图示。国管中心的初审过程是一个除了漫长等待以外根本无法积极控制的

44、步骤，初审可能出现各种情况的“贷款申请退回”意外，并且各种意外情况花样百出，数不胜数，我只能简单描述一下偶这里发生的状况。进入初审开始后的大约第 8、9 天，突然接到建行电话说国管中心要求我补工资流水，于是我很快去某行打印了流水单送至建行，经办人员看了一下就点头收了去。回去后上国管中心一查贷款申请进度，果然变成了“贷款申请退回”状态，当时给予我一个无比沉重的打击。谁知 3 天后，我又接到建行电话，说上次的流水单不行，没有银行盖章。我说当时问过某行，人家不给盖，而且你们收的时候也没说非得要盖章，没盖章就不行啊，这时的贷款进度查询依然是“退回”状态，简直折磨人心。另外某大行也真是金融流氓中的极品，

45、打印流水单连个网点的业务章都不给戳，说是流水单只给核对金额用，不负任何法律责任（耍流氓和无赖的一贯嘴脸，要不是单位在这家银行发工资，我是从来不进这家垃圾银行滴。）。某行还表示要想要有章盖的话只能出资金证明，50 元一份，3 个工作日后才能取，无可奈何之际只得引颈待宰。想到将近半个月时间过去了，我的努力居然只得到了一个“贷款申请退回”的回报，何况这个工资流水并不是提交材料清单必须要求的材料，提前的各种积极准备换来的却是这样一种现状，于是俺第一次人品大爆发了。3 工作日后某行通知去取资金证明顺便递交给建行时，我很郑重滴同经办人员进行了交涉，我表示对于这种并非我的过错造成的时间延宕和拖拉，我无法接受

46、，要求银行方面按最初的时间承诺（15 个工作日），保证余下的公积金审批程序的总时间。总体来讲，建行公积金经办人员的素质还是非常不错滴，在了解我的诉求以后，答应会在后面的“稽核”等阶段帮我尽量追回前面损失的时间，适当给予加急办理。后来证明，这种交涉是必要的，建行人员确实也做出了相应的举措和努力，非常值得表扬！虽然后面因为“抵押登记费”还产生过一些交涉，但是每次交涉都是控制在一种理性而平和的状态下进行的沟通，彼此间都抱有解决问题的诚意并能站在对方角度思考问题。虽然最终到面签完成比原来承诺的 15 个工作日要多出差不多两周，但是在后面的流程中，进度明显感觉到比审核刚开始时要加快了许多。关于国管公积金

47、中心网站的进度查询，我发现各阶段进度的更新不是实时的，常常滞后于实际进度 12 天，甚至更多，为准确起见可以适当电话咨询经办人员进度到底处在什么阶段？电话除了可以了解较准确的审核进度情况外，还可以起到适当的督促公积金办理进度的效果。A3、国管公积金批贷：经过人品大爆发，同时在建行经办人员的配合下，状态查询从“稽核”一下就跨越式滴步进到了“审批通过，打印合同”。大约 3 个工作日后，接到建行电话通知，隔日带上身份证件去做公积金面签。批贷过程中，还发生了一件耐人寻味的事，建行人员通知我将借款申请书里选择的“贷款担保方式”由最初选的“房产抵押+北京市住房贷款担保中心担保”方式改为“房产抵押”方式，通

48、俗一点说就是由“担保方式”改为“纯抵押方式”。对两种担保方式的区别和费用我之前自认为了解是比较充分的，担保方式可以让卖家在过户后就拿到贷款（费率贷款额的 0.3%），纯抵押要过户并完成抵押后才能拿到贷款（费率贷款额的 0.15%），为了确保卖家的利益自己多花点担保费是值得的，于是毫不犹豫滴选了“担保中心担保”方式。而且交资料的时候，我还就借款申请书里此选项专门问过建行人员，确认无误才选填的。但是建行反复给我做工作解释，说现在国管公积金组合贷只能用“房产抵押”方式，已经不再采用“担保方式”担保二手房，还可以给你省钱等等，总之找了一堆的理由。最终，我与卖方进行电话沟通，冒险承诺改为“纯抵押方式”也

49、能在原来约定时间里完成贷款过程才同银行确认改变担保方式。但是，我对此一直心存疑问！后来，我还专门又电话咨询过国管中心和建行客服，都表示二手房公积金组合贷可以采用“担保方式”进行贷款担保，不存在只能用“抵押担保”方式的说法，但建行分行偏说不行，作为一个弱势的贷款申请人能怎么办？何况在这种分秒必争的关键时刻，无休止的争执扯皮下去最终结果还是贷款人自己的利益受损，所以只能暂时妥协之。有个细节要说一下：国管组合贷公积金部分面签的时候不需要卖方参加，之前我一直以为公积金面签需要卖方同去。而且在估计要做面签的前几天，我就和卖家提前说好，可能某天需要去银行做公积金面签，希望到时候能抽时间配合一下，卖方也很爽

50、快的应承下来。幸亏我在接建行通知电话的时候，多问了一句“需要卖家来吗”？结果电话那头答复：“没说过要卖家来呀！没说过就是不需要。”这真是一个同面签一样美妙的好消息。于是电话结束后，我立即联系了卖家，告知人家这次面签不用麻烦跑一趟了。说到这里，提前总结下需要卖家配合参加的步骤。国管组合贷的办理过程中，需要卖家共同到场的场合一共需要 4 次：第 1 次：买卖双方一起到过户大厅做购房资格审核；第 2 次：买卖双方一起到过户大厅做网签；第 3 次：组合贷的商贷部分面签，银行需要买卖双方同时出现；第 4 次：买卖双方一起去缴税及过户大厅过户（事实证明，这确实是最漫长的一天！）。注：如果算上需要卖方配合开