房地产开发完全手册secret.docx

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1、目目录录一、征地一、征地1、地理位置2、地质地貌状况3、土地面积及红线4、四邻状况5、交通状况6、土地权属状况7、土地性质8、地表修建、构筑状况9、都会配套10、周边情况11、时事政策12、土地代价13、征地手续14、土地 SWOT 阐发15、可行性论证16、开发能力评判17、实施征地二、项目前期二、项目前期1、立项治理2、文物审批及处置惩罚3、地质勘察4、全程营销（前期筹谋）5、方案审批6、施工图设计7、人防审批8、抗震审批9、消防审批10、绿化审批11、都会配套审批（水、电、污、市政、暖、煤气、弱电等）12、修建商与监理方选择13、质料商选择14、其他互助商选择15、节能评定16、融资及房

2、贷品级资信三、筹划治理三、筹划治理1、征地前筹划治理2、建审筹划治理3、施工筹划治理4、期间变动筹划治理5、测绘治理四、报建治理四、报建治理1、报建申请2、施工图审核3、工程类别4、招投标治理5、抗震（前期已办）6、质量监视委托7、监理存案8、宁静监视审批9、墙改审批10、建立工程社会保险审批11、职工意外伤害保险12、水泥用散审批13、砂石审批14、都会底子设施配套审批15、施工许可审批五、预售及申报房贷五、预售及申报房贷1、预售审批2、银行申报房贷审批3、公基金贷款申报审批4、信用包管互助六、施工治理六、施工治理1、土建工程2、水电暖通安装工程3、物业配置配套及装饰装修尺度4、单元衡宇预售

3、面积的提供5、施工条约治理6、质料条约治理7、监理公司治理8、图纸治理9、阶段验收治理七、竣工治理七、竣工治理1、修建工程竣工筹划验收2、修建工程竣工消防验收3、修建工程竣工人防验收4、修建工程竣工绿化验收5、修建工程竣工质量验收6、验收资料治理7、竣工房产测绘八、财政治理八、财政治理1、征地2、项目前期3、筹划治理4、报建治理5、预售及申报房贷6、施工治理7、竣工验收治理8、财政治理 筹资治理 本钱与用度治理 销售收入治理 分派治理九、全程营销（后期营销推进治理）九、全程营销（后期营销推进治理）1、销售周期分别及控制2、各销售阶段营销筹谋推广执行方案实施3、各销售阶段告白创意设计及公布实施4

4、、销售培训治理5、客户积聚与治理6、销售组织与日常治理7、项目二次筹谋营销十、销售条约治理十、销售条约治理1、指定律师及专员确定条约及认购书的根本内容2、列举条约及认购书的可选择性扩容空间3、条约及认购书的签订4、销售条约与财政的衔接5、销售条约与阶段性促销的衔接6、销售条约的履约监控7、销售条约的存档存案治理十一、产权产籍治理十一、产权产籍治理1、按相关法例划定结合条约约定进行产权登记存案（治理大证）2、分户房产证治理3、辖区派出所及办事处户籍登记存案十二、物业治理十二、物业治理1、物业治理公司的选择2、物业治理公司与经营治理的兼容性3、物业治理公司介入项目时机4、物业办事的内容筹谋、组织机

5、构、资质匹配与取费尺度5、对销售人员进行物业治理培训6、瞄准业主进行物业治理公关办事7、项目开发期间公道发起8、物业治理办事可参照的所有执法法例9、制定本物业治理规章制度与行为准责10、提供项目销售历程所需物业治理资料11、物业交代事情12、物业维修事情十三、物资与质料采购十三、物资与质料采购1、主材采购2、辅材与安装工程十四、相关执法事务十四、相关执法事务1、创建完善的条约治理体系2、创建律师项目跟踪制3、对即时性通告、通知、催办单的治理4、零执法纠纷筹划一、征地一、征地1、地理位置：明确路段修建社区存案编号，以确定项目具体所在。辖区公安部分门牌编号情况，存在变动、新增、户籍等问题。确定知名

6、参照物。确定周边较近学校、医院、幼儿园、菜市场、超市、银行等生活办事机构。2、地质地貌状况：防备地质问题，提高施工开挖等本钱。防备地下管网对施工的影响。地下人防等设施。文物问题。地下水位高度，确定底子方案等。3、土地面积及红线：相关筹划范例。地块筹划要点。4、四邻状况：四邻描述。四邻现有设施使用状况。四邻修建物、构筑物的退让与采光条件。四邻经济发达水平与情况可利用性。5、交通状况：直接交通干线情况（公交线路、的士站等）。都会交通要素（火车站、远程汽车站、飞机场等）。1 公里范畴内的主次都会门路情况，红绿灯设置情况。近期都会筹划待实施的筹划门路。区内门路筹划阐发。区内与区外交通连接阐发。确定出行

7、与“回家”的交通便利水平。6、土地权属状况：土地权属明晰水平。是否存在债权债务纠纷。是否存在质押或抵押情况。7、土地性质：都会土地连片筹划情况。本地块用地性质的弹性。连片筹划改革政策阐发。原土地方获取土地方法与征地形式阐发。8、地表修建、构筑状况：可再利用或短期利用阐发。（施工用房、质料库、短期租赁）拆迁方案及可享受政策。（旧城连片改革、都市乡村等）安顿方案及可享受政策。（旧城连片改革、都市乡村等）修建原质料的再生利用情况。到达三七通一平的条件与成天职析。9、都会配套：都会大配套。（水、电、暖、煤气、电信、有线电视、垃圾环卫、市政开口等）商业状况。（购物、租赁状况）文化教诲。医疗卫生。自然绿化

8、景观及休闲园地。金融办事。娱乐、餐饮、住宿、办公。行政构造。（派出所、办事处、行政办公等）生活办事。（干洗店、邮政局、美容美发等）历史文化、人文区位因素。10、周边情况：人口密度与划类。区域都会定位。空气指数与都会排污能力。绿化情况。人流阐发。（流动、流驻、留住）11、时事政策：金融政策。都会 GDP 指数变动。房地产开发政策。12、土地代价：都会类别基准代价。可参照性周边地价。回迁赔偿阐发。相关土地税收。13、征地手续：已成型的获取方法。（拍卖、挂牌、转让、招投标）未成型的可选择方法阐发。相关手续用度。相关治理步伐。征地周期性。14、土地 SWOT 阐发：项目地块的优势。项目地块的劣势。项目

9、地块的时机点。项目地块的威胁及困难点。15、可行性论证：虚拟投资阐发。虚拟收益阐发。相关营销筹谋机构介入。16、开发能力评估：技能实力评估。资金实力评估。（财政阐发）经营能力评估。（行政资源的可利用性）治理能力评估。资源能力评估。（联合开发、投资互助、修建主材互助）开发能力结论。17、实施征地二、项目前期二、项目前期1、立项治理：立项手续的治理。（直接治理、立项变动）投资范围简直定。（对后期种种报批的影响以及用度核算尺度）政策的可利用治理。（旧城改革、重点工程、都市乡村改革等）1政策的收集；2手续的治理（如申请旧城改革与重点工程）；此项应在征地前同原田主方协调治理完，在征地中已有政策体现。开工

10、陈诉治理。（重点工程、具备招投标、质量监视条件）2、文物审批及处置惩罚：征地前对其文物遗址等因素进行调研。彻底治理不留隐患。（存在刑事责任）该手续直接影响到项目推进，应首要治理。3、地质勘察：对地质要有较深入的研究，防备动工后的阻碍与增加本钱。对地埋管网要有深入了解，淘汰施工与改革障碍。对原人防设施的处置惩罚。（依照人防法及有关设计范例）4、全程治理（前期筹谋）：项目定位。项目市场定位；A、类比竞争楼盘的调研（含意向楼盘）B、一手市场调研C、项目要素调研（如配置等）D、综合评判区域定位；3主力客户群定位；4功效定位；修建气势派头定位；商业部分定位；A、主题定位B、经营治理定位C、业种D、业态

11、项目代价阐发。1项目经济代价；2项目品牌代价；3项目社会代价；4项目代价实现的各要素及其代价实现中的比重；5项目可提升代价阐发；A、修建气势派头和立面的设计、材质B、奇特的户型与结构C、情况D、配套E、物业治理F、形象包装与组合营销筹谋G、品牌代价实现的大情况因素；A、经济金融因素B、政策因素C、都会筹划前景因素D、人文理念的生长因素 项目订价模拟。1项目目标收益与最大收益，项目综合本钱预估；2均价简直定（类比代价，有效需求本钱加价）；3项目中具体单元的订价模拟（分层、分套）；A、差别性订价（类型、采光系数、朝向景观、楼层）B、确定系数C、确定幅度代价计谋陈诉；项目投资可行性阐发。1可酿本钱变

12、动时对利润的影响；2销售代价变动时对利润的影响；投资风险阐发。项目风险性评价；A、代价提升及其实现的风险性B、筹划、设计是否是以提升项目同周边项目的类比代价C、项目全程营销筹谋的乐成性资金运作风险性；A、淘汰资金占用比例，加快周转，低落财政本钱B、开发节奏掌握，以尽量少的资金占用启动项目C、销售推进掌握，最短时间回笼资金经济政策风险；A、对近几年国际海内宏观经济形势阐发B、国度地方相关房地产政策的出台以及相关市政配套设施的建立C、金融时政前瞻性与可借鉴性阐发 开发节奏发起；影响开发节奏的根本因素；A、政策法例B、金融政策C、地块状况因素D、生长商整体开发水平E、资金投放量与接纳要求F、营销因素

13、与代价计谋G、市场供求因素H、入市时间项目开发节奏及结果预测；A、项目开发整体推进筹划B、项目销售整体推进筹划C、预测结论D、项目结束后的总结 项目筹划设计。以项目的市场定位为底子，以满足目标市场（包罗组装市场潜在需求）为出发点，对项目地块进行总体筹划结构，确定修建气势派头与色彩筹划，紧紧围绕目标客户选定主力户型与增补户型，引导室内装修气势派头，并对项目的环艺设计进行充实提示。总平面筹划；A、可实施性（筹划法例）B、周边条件的允许性C、可增容性（未来填充余地）修建空间结构；A、修建立面与色彩筹划，三维实景效果B、功效分区示意效果及说明（商业、转换层、尺度层、大堂、焦点筒、消防通道、停车场、会所

14、等）门路系统结构；A、区内（人车分流、收支口）B、区外连接（收支口）C、项目地块所在区域未来生长状况及兼容扩容性D、停车场引道与行车线路（停车场与主体修建之间的通行及安防）绿化系统结构；A、园艺绿化，景观设计B、灌溉系统、水景系统、消防系统、保洁系统、运动系统（泳池）C、投资预算与治理成天职析公建与配套系统；A、同市政大配套的兼容与低落实施本钱（就近、使用宁静性）B、公建立计及提示C、前期营销、施工使用与后期物管使用的兼容性D、按物业条例划定所必备的物管公建与使用园地用房E、提示牌、警示牌、名牌、公示牌、形象牌等F、垃圾箱与清污设施G、邮件箱与供奶箱等项目施工步伐；A、先造景后建房，随建房统一

15、实施交付B、确保施工与销售看房同步及宁静性C、施工宁静防护与形象包装D、施工步伐确保先期物业交付后的抗滋扰与独立性修建气势派头定位；A、项目总体修建气势派头的构思B、修建色彩筹划C、修建外立面装饰及质料D、凭据户型及结构对外立面的提示E、对顶部、群楼、平台、收支口等设计提示主力户型选择；A、项目所在区域同类楼盘户型比力B、项目业态阐发及项目户型配置比例C、主力户型设计提示D、商业户型结构设计提示E、写字楼平面设计提示F、得房率阐发空间结构装饰观点设计；A、室内空间结构提示（装饰方案）B、大众空间主题选择（装饰效果）C、庭院景观及商业广场、步行街实景提示D、情况筹划及艺术气势派头构思E、地块已有

16、自然情况利用F、项目人文情况的营造营销示范单元装修设计（样板房）；A、完全情景化，大户型不易庞大，小户型增加装饰及功效展示B、凭据项目范围及可再生性确定样板间装饰投资C、会合对本性功效优势体现，公道回避或遮盖设计与结构中的不敷D、配景音乐、灯光、道具、人气、生活化（住宅类）均起到提升感观认知，加之销售导购以及房间保洁员的说明与办事，提升理性认知水平E、各房间及功效间观点设计F、提供多种情调气势派头的装修提示，满足差别需求口味G、公道回避装饰装修尺度隶属设计；A、灯光系统（立面、绿化园林、售楼处、公建、大堂、内廊、楼梯、门路照明、告白牌、形象墙）B、配景音乐指导（广场音乐、样板房配景音乐、售楼中

17、心配景音乐）C、营造与引导未来生活方法（VIP 会员、会所办事、商业配套等）项目质量工期筹谋营销；A、树立生长商严格遵守质量工期理念，提高项目的信誉度、美誉度B、进而上升到企业品牌战略，提高企业知名度与成熟度C、实时对已购房产加以进度通告D、任何原因引起的施工中断，在工期无法弥补的情况下，实时书面见告准业主形象筹谋；A、项目名称（总名称与细分名称）B、标记C、尺度色D、尺度字E、工地情况视觉包装F、售楼中心包装设计G、展板、沙盘等道具设计H、售楼中心家具I、促销礼品J、导视牌K、销售人员包装L、印有标识的办公用品（口杯、笔、稿纸、信封等）营销推广筹谋。营销推广筹谋是房地产企业对未来将要进行的营

18、销推广进行整体、系统筹谋的超前决策，是专业化运作的流程。1区域市场动态阐发（项目根本要素、定位、供求状况、竞争因素等）；2项目卖点的集合及物业优劣势阐发与对策；3目标客户群定位阐发；4代价定位及计谋；A、结合项目本质与市场定位确订代价定位B、代价计谋（代价总趋势）C、代价战术（优惠幅度及阶段促销）入市时机筹划；A、凭据报批报建推进B、结合项目施工进度C、结合房地产销售周期纪律D、结合重要节沐日及地方性都会运动告白计谋；A、告白总体计谋与阶段性分别B、告白形式的配比（直接、间接等）C、告白主题D、告白创意体现E、告白效果监控、评估、修正（指标销售额、利润、市场与占有率、品牌形象等）F、入市前印刷

19、品与告白品设计制作如：购房须知、代价表、销控表、楼书、海报折页、认购书、条约书、交房尺度即配置清单、物业治理内容、名片、相关表格等。H、告白支出监控I、媒体组合J、公关运动与相关仪式筹谋K、软性宣传人员配备与治理；A、到场销售历程所需哪些人员B、销售与综合培训C、治理与佣金制度D、制订销售手册如：批文证照、营业执照、楼宇说明书（项目统一说词、户型图、会所及公建内容、交楼尺度、修建质料）、价目表、利率表、购房治理步伐、购房付费一览表、产权证治理步伐及用度、入住流程、入住收费明细表、物业治理收费尺度等。E、条约文本如：预定书（内部认购书）、条约文本、抵押条约、公积金借款条约、商业借款条约、保险条约

20、、公证书等。客户治理系统；A、电话接听登记表B、新老客户档案表C、销售日、周、月报表D、已成交客户档案表（台帐）E、应收帐款控制表F、保存楼盘控制表销售组织与日常治理；A、组织与鼓励B、事情流程5、方案审批：项目总筹划方案审批。修建单元方案审批。方案招投标。6、施工图设计7、人防审批：立项、总平方案后进行人防实施方案申报。得到批准批复后委托有资质设计院进行设计（同施工图同步）。修建人防地下室审批（或易地建立审批）。人防实施阶段。验收。8、抗震审批9、消防审批10、绿化审批11、都会配套审批（水、电、污处置惩罚、市政、环卫、暖、煤气、弱电等）：市政施工治理。市政门路开口治理。12、修建商与监理公

21、司选择13、质料商选择14、其他互助单元选择 物业治理。经营治理公司（商业、写字楼）。装修商。绿化园艺。15、节能评定16、融资及房贷资信品级评定三、筹划治理三、筹划治理1、征地前筹划治理：项目选址选址意见书。建立项目用地筹划审批用地定线坐标图、筹划设计条件通知书。1申领建立项目筹划设计条件；2重点工程批复等文件在提交范畴；项目筹划总平面设计方案审批用地筹划总平面部署图。核发建立用地筹划许可证。1未取得此证，用地批准文件无效；2本证有效期 6 个月；3改变原用地筹划的按改变申请步伐进行治理；2、建审筹划治理：修建工程定位审批修建工程定位批件有效期 6 个月筹划设计要点。修建工程设计方案审批。报

22、项目方案设计两套（总平图及相应航测地形图上总平图、平、立、剖图）。修建工程施工图设计审批。核发建立工程筹划批准书。3、施工筹划治理（施工验收治理）：基槽或桩孔验线筹划治理。底子验线筹划治理。4、施工期间变动筹划治理5、测绘治理四、报建治理（建委）四、报建治理（建委）1、报建申请（甲方）2、施工图审批（甲方）3、工程划类别（甲方）4、招投标治理（甲、乙方）5、抗震审批（甲方）6、质量监视委托（甲方）7、监理存案审批（监理方）8、宁静监视审批（乙方）9、墙改审批（甲方）10、修建工程社会保险审批（甲方）11、职工意外伤害保险（乙方）12、水泥用散审批（凭据承包及主材供给形式而定审批方，原则上为乙方

23、）13、砂石审批（乙方）14、都会底子设施配套审批15、施工许可审批（甲方）领取施工许可证五、预售及申报房贷五、预售及申报房贷1、预售申请：按预售治理步伐投资到达 25%以上。具备 土地证、用地筹划许可证、修建工程筹划批准书、施工许可证。有明确代价存案。商品房物业治理方案存案（物业大修基金）。房管测绘部分对预售面积进行批准。2、银行申报贷款审批：市场处治理预售卡及存案。银行申报（注意筹划批准衡宇属性）。3、公积金贷款申报审批4、信用包管互助六、施工治理六、施工治理1、土建工程：组织落实现场折迁准备事情。组织落实现场三通一平事情。实测现场征地红线用地面积。核查枫叶商务广场占地范畴总平面定位。核查

24、北美风情一条街及酒店式第宅户型筹划。拟定施工现场总平面部署图。了解本地建材供给、运输通道机器租赁相关信息。拟定主体工程平立剖面细部筹划方案。选定参建单元、设计筹划单元、施工图设计单元。选定甲级施工单元及建立监理单元。选定勘察设计单元，寻求互助同伴。对参建单元进行业绩考察。创建健全各级岗亭责任制，实行目标治理。体例项目治理步伐。创建项目总体方案的审查审批认可制度。工程部凭据批复的总体进度筹划体例细部步伐。1工程总体网络施工进度筹划；2单项工程施工进度筹划；3分部工程施工进度筹划；4月进度筹划；施工治理。1创建工期治理的查抄体系；2创建施工历程记载，分包工期筹划落实的报告制度；3施工历程控制，工期

25、预测，革新步伐；4严格施工组织设计，施工方案审批制度；5严格按施工组织设计及作业尺度组织施工；6创建健全施工技能交底制度，实行步伐化治理；7特殊施工历程的控制；A、对那些质量性能指标不能通过其后的查验或试验完全判定或施工后无法检测，只能通过破坏性查验才气判断其质量的施工历程，必须接纳特殊的查验步伐。例如：地下室防水工程、挖孔灌注桩砼程，承重钢结构的焊接工程等。B、需接纳特殊查验的工程，参建单元要对特殊历程的施工能力实施预先判定。应从人才素质、设备性能、质料质量、施工要领、施工监理查抄环节等五个方面进行预先判定，由责任工长填写“特殊历程能力预先判定陈诉”，经项目技能卖力人批准后实施，工程部技能人

26、员应实时查抄和监视。技能审定单和土地洽商单及设计变动审签；工程部经理和相关专业主管人应认真查对经监理公司批复后的技能审定单，工地洽商单及设计变动单，并与设计单元进行相同确认后，组织施工。2、水电暖通安装工程：新项目定位后要赶早与有关市政部分相同。1电业局；2自来水公司；3热力公司；4有线电视台；5电信局；6煤气公司；新项目应申报所需容量、进线方法、方位等以实时公道摆设供水、供电、通讯、有线电视、供热、供煤气线路的接口入户位置；在切合市政部分专业条款要求的情况下，尽量缩短线路，制止相互影响重复开挖布线，便于施工及维修，极大限度的低落工程施工用度。吸取其它小区在开发时的重复设计，以及施工工序不公道

27、造成的重复开挖重复施工，造成浪费。1高压配电室双电源进线设计，必须经电业局生计科认可后才气送电。因此，高压供电部分应委托电业局进行设计。2自来水的收费凭据用途差别，其收费代价也差别，我们可以把双水源进小区时，分为生活用水和商业用水两条线计量，在小区内调解供水管道以公道节省用水用度。3热力管道接口与热互换站的路径越短越好，可以淘汰热损耗，同时尽量避开其它管道。4小区内的排水管道的坡度和管径在切合设计要求的情况下，应尽量加大一点，留点富余量。5小区的化粪池最好接纳生物化粪池（例如：通元花圃、613 所、雅赛城），可以淘汰沉淀物，低落常期维护清淤用度。6安装大型设备所预留的吊装孔，应方便施工，防备设

28、备吊装时产生碰伤，例如崎岖开关柜，变压器水泵等设施。7电气设备以及强弱电桥架，管道井的施工应注意防水、防潮，杜绝渗漏水隐患。8上下水管道穿楼板面处接缝不严密极易产生渗水隐患，卫生间，厨房楼面应作好防水层，应设砼泛水沿，应考虑管道热胀冷缩现象，易造成楼面微裂缝。分户计量表，最好设置在管道井内；如放在户内时，最好安装磁卡表，以便于物业公司后期治理。发起本小区实行直供电，当工程完成后，将电力设备移交给供电局治理，这样既不消摆设电工配电室值班，又不再负担电损耗和后期设备维护用度。如果商务楼按复式楼中楼设计时，应考虑消防喷淋的安装要求，要留设上水管线部署空间，应事先申报消防设施布线施工做法，制止重复施工

29、。并应考虑卫生间位置及上下水管道的安装高度。中央空调的送风管道入户安装要符合，吊顶净空高度要严格审定落实，力求设计公道。接纳分户计量时，暖气管道户内串联时最好走明管；埋地时应加设套管，如用铝塑管时接口一定要连接牢固。管道井内安装计量表时应包管各部件便于查验维护。地下车库、水泵房、配电房等其地面应防备积水，防备被淹水患出现，应设置排水沟及积水坑，设排水自动泵。地下室外墙应设高侧窗通风良好。供电线路应接纳三相五线制，力求宁静可靠。小区内的安防监控探头应在一楼交通厅，电梯轿箱内，地下车库及收支口处，小区主入口和商场处设置。七、竣工验收治理七、竣工验收治理1、修建工程竣工筹划验收：竣工测绘。建立工程竣

30、工筹划验收及格通知书。施工图加盖“筹划验收及格章”。换发建立工程筹划许可证。治理资料归档。2、消防验收：消防产物资料。电气消防宁静测试陈诉（委托电气供给商治理）。核发验收意见书。3、人防工程验收：退还相关包管金。4、绿化验收5、质量验收（综合）：综合验收资料存案。竣工存案证书治理衡宇权属登记。6、竣工验收资料治理：向筹划、建委提供存案资料。公司内部资料存档（含图纸）。向物业公司或业主委员会移交全套竣工验收资料（含图纸）。7、竣工房产测绘：单体房产总面积测绘控制图丈量绘制。分产控制图测绘。八、财政治理八、财政治理1、征地：正确核算征用土地新产生的各项用度，包罗土地征地费、耕地占用税、劳动力安顿费

31、以及原有修建物的拆迁赔偿费等项支出。2、项目前期：凭据项目开端可行性研究陈诉及项目开端筹划，开展经济效益阐发与预测，确定投资报酬率及目标利润率。3、筹划治理：在开发项目的筹划设计阶段，应当体例和审核设计概算和施工图预算，以便控制开发建立的总投资。4、报建治理：对项目陈诉建审批新产生的税金与用度应分项设帐，按建立项目的受益工具正确分摊。5、预售及申报房贷：凭据与客户签订的购房意向书，收取购房定金，为客户开据收款收据，并以客户为核算工具，统一归集入“其他应付款”帐户，待正式条约签订后，客户支付首付款或分期付款，财政人员为客户开据销售发票，转入“预收帐款”帐户核算。客户凭据条约，支付首付款后，财政人

32、员为客户开据销售发票，由经销部卖力到协议银行治理按揭贷款，财政人员接银行通知后，应实时据实入帐，正确核算个贷本息，并定期与经销部销售条约治理人员查对，实时清理欠款。6、施工治理：凭据设计概算和施工图预算，体例各项用度支出筹划或预算，以便控制各项本钱用度，在开发项目建立历程中，对付产生的各项用度支出，应以概算、预算和筹划为依据，进行严格的审核；凭据审核后的支出凭证，凭据划定的步伐和要领进行归集和分派。7、竣工验收治理：项目竣工验收后，财政部应会同工程部对施工单元的决算陈诉进行审核，凭据三方认可的决算数据确定工程建立总支出，与已付工程款，代付质料款的差额列入“应付帐款施工单元”进行债务核算。8、财

33、政治理：筹资治理。凭据公司的投资要求，在充实挖掘公司内部资金潜力的底子上，做好资金需求量的预测，适度筹集资金，在筹资历程中应公道选择资金来源，比拟各筹资方法的资金本钱，力求使公司总的资金本钱到达最低，适度举债，公道确立自有资金和借入资金的比例，低落财政风险。本钱与用度治理。本钱用度的核算包罗用度开支的核算与开发产物本钱的形成的核算两部分内容。用度开支的核算是对产生的种种用度进行审核和控制，并按其经济用途加以归集和分派；而开发产物本钱形成的核算就是盘算各开发产物的实际本钱。凭据本钱用度的性质可分为直接费、间接费和期间费三部分。直接用度按产生在工程开发的差别阶段分为土地征用及拆迁赔偿费，前期工程费

34、、底子设施费、修建安装工程费和大众配套设施费；间接用度是指产生在施工现场或下层生产单元，同时为众多工程办事的现场治理费、维修费、办事费、临时设施摊销费、低值易耗品推销费、牢固资产折旧费等；期间用度则是指不随开产生产量的增减而增减，一般保持较稳定产生的行政总部的治理用度，理财运动产生的财政用度和产物销售产生的销售用度。1土地征用及拆迁赔偿费；凭据征用土地历程中产生的土地购买费、耕地占用税、劳动力安顿费以及原有修建物品拆迁赔偿费等项支出，据实登记入帐，若是一宗土地上同时开发两个项目的，应按各受益工具新占建立园地面积或修建面积比例在其受益工具上予以分派，盘算公式如下：分派率=土地征用及拆迁赔偿费各受

35、益工具占用建立园地面积之和（或修建面积之和）某受益工具应负担的土地征用及拆迁赔偿费=该工具新占建立园地面积或修建面积分派率2前期工程费；前期工程费指产生的一般勘察费、测绘费、设计费及可行性研究用度，前期工程费一般能分清其蒙受工具，可直接计入其产物本钱，但若新产生的前期工程费应由两个以上的项目分管，则应凭据一定的分派尺度在其受益工具上予以分派。3底子设施费；底子设施费批三通一平、七通一平的建立支出，以及环卫、绿化等配套建立，如果新泯灭的底子设施建立费应有几个项目配合负担，则应按各项目的底子设施预算或修建面积的比例将其予以分派。4修建安装工程费；修建安装工程费是指为开发项目而支付给外包施工单元的修

36、建安装工程费，内容包罗质料费、人工费、机器使用费、其他直接用度及间接用度，若主要质料由开发公司供给，在为施工单元结算进度款时应从已完工程决算造价中扣除已代付的质料款。此项用度应按单项工程施工预算进行控制开支，分项核算。5大众设施配套费；对付能有偿转让的开发小区的大众配套设施建立费，如消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕等产生的支出，应分派计入它为之办事的商品房或建立园地的开发本钱之中，具体分派要领有两种：A、如果配套设施与商品房建立同步，所产生的大众配套设施费能分清由哪一个项目负担，则新产生的大众配套设施可直接计入该项目的本钱之中。B、如果配套设施与商品房建立差别步大概虽然同步但应由两个以上的开

37、支项目负担，则产生的大众配套设施费应先在配套设施项目上归集本钱，然后再按各受益项目的修建面积或预算造价，预算本钱的比例予以分派。销售收入治理。分派治理。九、全程营销（销售实施阶段）九、全程营销（销售实施阶段）1、销售周期分别及控制：销售周期。1内部认购期；2开盘试销期；3销售扩张期；4强势销售期；5扫尾清盘期；各阶段的销售实施细则及告白宣传方案。各阶段的销控与推广方案。人员配备与资料配给。2、各销售阶段营销筹谋推广执行方案实施3、各销售阶段告白创意设计及公布实施4、销售培训治理5、客户积聚与治理6、销售组织与日常治理7、项目二次筹谋营销8、衡宇交付治理：物业与经营治理公司的适时介入。交房筹谋方

38、案。1交房日期；2交房运动筹谋；3交房公证通告及书面通知签收下发；4交代步伐及资料（详见后物业治理部分）；十、销售条约治理及按揭转抵押的治理十、销售条约治理及按揭转抵押的治理1、由律师及专员确定条约及认购书范本：条约书、认购书的内容组成完善，涉及配置、户型图等一律加盖公章并有业主签字认可。随条约提供客户办事手册（含购房、办证、税费、物业交代等说明）。工程部提供完善的配置清单与户型图。注意土地证的内容填写（总到场五四零八厂土地证为两个）认购书要有明确时限与责任限制。认购收据与发票的治理。2、列举条约书与认购书可选择性扩容空间：针对购房者有可能提出的要求有允许签订的范畴，由我方总监控制。3、条约书

39、与认购书的签订：由谁来进行条约书及认购书的签订。签订与付款的约定与履行步伐。签订与签订后的内部治理步伐。4、销售条约与财政的衔接：形成销售条约与认购书台帐（本人及家人联系方法、地点、贷款资料提供与审核情况等）。形成客户付款交费台帐（房款、手续费、大修基金、发票及收据）。形成贷款户台帐。1开户根本情况（开户行、开户日期、开户名、开户帐号）；2还贷根本情况（起止日、月利息、月本金、月还款期限）；3不良贷款记载（以往、新贷）；阶段性促销运动台帐。1促销运动让利问题；2促销运动优惠步伐等；5、销售条约与阶段性促销的衔接：制定阶段性促销要结合根本条约内容制定（不能逾越根本条约）。阶段性促销是否要在条约书

40、或认购书中体现，照旧另订增补协议。增补协议的签订。1内容简直定；2增补协议监控也纳入购房条约的监控体系；增补协议及认购书对购房者的违约责任注明，尺度不能脱离根本条约约定。6、销售条约的履行监控：结合销售种种台帐，形成监控步伐，每日进行监控实时处置惩罚。通过销售条约监控，对工程及物业进度也进行监控，实时对销售条约履行进行督促，制定督促单（对工程、物业、业主），并严格签收与存案。创建业主履行监控执行步伐后，形成文案资料，实时送达（送达、登记邮件等）并存档，以使出现执法纠纷时有证据可查。对营销公司的日通例范性事情进行监控治理，杜绝纠纷隐患。7、销售条约的存档存案治理：签订条约或认购书如何存档，专人保

41、管及按步伐查询。存档前完善种种行政审批（存案、抵押等），严格按步伐治理，防备退房带来未便。对条约复印出处严格登记。对业主因购房需由公司出据相关证明形成申请及登记制度，由业主本人形成书面申请，并经卖力领导审批后出据。十一、产权产籍治理十一、产权产籍治理1、严格按执法法例划定进行产权登记存案：条约交付及权属交付期限要科学公道。1施工周期；2竣工验收期；3测绘期；4权属登记周期（竣工后 90 日内）；公道摆设测绘审核。1认购、预售前将面积委托权威机构预审；2竣工期提前摆设测绘，须要时可由业主到场；3测绘有明确结果后，以书面见告业主，并将办证有关说明书面见告业主；2、分户证治理：分户土地证治理。分户房

42、产证治理。3、配合物业公司进行小区户籍存案：何辖区派出所提供的有关存案资料。同派出所、办事处形成小区业主治理指南（户口、社会保障等）。十二、物业治理十二、物业治理1、物业治理公司的选择：物业办事内容。物业治理人力资源。物业办事取费。物业办事品级。物业办事品牌。物业企业区域互助优势。物业企业的综合素质。物业企业的可连续生长评定。2、物业治理公司与经营治理的兼容性：商业部分的租赁治理。商业的经营性治理。写字楼的租赁治理。3、物业治理公司介入项目的时机：物业公司结合项目情况与开发商的理念，首先要拿出物业治理的全方位筹谋与治理陈诉，包罗办事项目与经济阐发。（可接纳公然招标）。开发企业结合物业全方位筹谋

43、与治理陈诉，提供与之相匹配的物业硬件。确定物业在项目哪个阶段可介入。1项目统筹阶段介入；2项目建立期间的保安、保洁（样版房、售楼中心、商业广场及绿化等）；3物业治理条约（前期委托阶段）内容的制订与何时签订；4、物业办事的内容筹谋、组织机构、资质匹配、取费尺度：工程、设计、治理提前介入。保洁办事。绿化养护。宁静与交通治理。三车及园地治理。公用设施设备养护。物业事务性治理。档案及数据治理。知能化办事。家政办事。多种经营及办事开通。社区文化办事。与业主的日常问题。代价体系。人员组成。资质问题。5、对销售人员进行物业治理培训6、瞄准业主进行物业治理公关办事：节沐日贺卡等。会员制有偿保洁办事。物业治理培

44、训课。1保姆班；2主妇培训班；3专家类讲座；7、项目开发期间向开发企业随时提供发起8、提供物业治理可参照的相关执法法例9、制定本物业治理规章制度与行为准责10、提供项目销售历程所需物业治理资料：质量包管书（两书之一）要注明保修起止日。使用说明书（两书之一）。业主条约。用户手册。衡宇交收流程。入伙通知书。入伙手续书（结合“客户手册”、客户验收表等）。创建业主档案（物业档案、联系方法、入伙情况、维修情况等）。物业治理条约及其存案。水、电、气、暖等底数初始登记。装修手册及装修申请表。钥匙领取签证。11、物业交代事情（入伙阶段）12、物业维修事情：保修期内同开发商（或修建商、质料商）完善维修形式，形成

45、维修实施与监视作用。按划定通过业委会进行大修基金的使用。正常社区公建与设备的养护与维修。定期履行查抄事情（电梯、消防设施、中央空调、化污处置惩罚等）。掌握质量保修期间的界定，使维修事情有序开展。十三、物资与质料采购十三、物资与质料采购1、主材采购：凭据发包形式进行采购或监察。硬指标与质量尺度简直定。质料定量、预算。质料验收与决算。质料的及格查验。质料的时价或条约价监视。质料的质保。2、辅材与安装工程：凭据开发商项目要求确定辅材与安装工程内容。凭据项目预算与使用要求确定辅材量与质、品牌内容。提供项目的可增容性方案。对辅材与安装工程产物进行资质审查。公然招标的筹谋与实施。配合进度实时供给与条约监控

46、。对辅材与安装工程进行行政审批。1消防工程与质料商卖力消防审验；2电气质料商卖力技能监视与消防电气验收（安装单元配合）；3电梯供给商卖力相关质量监视部分的审核验收手续与年检办事提醒；4电表、水表等计量安装设备需在条约中约定质量判定要求（经技能监督及相关检测站的检测后方可安装使用）；对辅材与安装工程到场验收、决算。质量包管。维修问题的交代（同物业）。资料存档。十四、相关执法事务十四、相关执法事务1、创建完善的条约治理体系：专项条约签订与治理权限。1各品级条约、协议的签订专属人员权限；2条约与协议签订的律师签订制度；3各品级条约、协议的知情权限；4条约与协议的公证与鉴证问题（法院、仲裁、公证处公证

47、）；5各品级条约协议存案存档；6条约、协议的查阅与复印申请统计制度；条约与协议的监控治理。1条约或协议签订后，由专业卖力人进行监控治理，或获取复印件；2制订条约、协议履行监控表（由监控所属部分逐级制定，如销售条约由办证办职员卖力监控，当天签订当天进入监控表）；3制订条约、协议履行督促制度（有催办单、违约责任追究单、条约协议解除单等），形成即时性解决条约违约纠纷并形成执法证据；4即时发明漏洞，实时形成增补与修改意见并弥补漏洞；条约治理范畴。1土地、经营、房产生意业务、互助类、市政配套类等条约经销部；2施工、安装等条约协议工程部；3质料供给及安装质料采购部；4信贷、借贷财政部（同时对以上三部分涉及

48、条约范畴有知情权限）；2、创建律师项目跟踪制：委托业务精通的专业律师事务所及专员对全程跟踪。律师签证制度。1经济条约内容签证；2销售认购书、协议、条约范本与可扩容性内容的签证；按监控步伐实时由律师接纳正式执法手段。1律师律；2进入执法等步伐；专属部分的行政处罚的处置惩罚。1律师做事前指导；2提供相应结果阐发；3行政申诉与复议历程；定向培训。3、对即时性通告、通知、催办单的治理：形式。1签收制；2公证送达；3报刊通告；4公证张贴通告；5邮寄（登记、特快专递等）；存档与存案治理。1专项通知、通告等隶属条约内容存档；2创建台帐，注明提示内容；4、零执法纠纷筹划：通过条约监控，将纠纷隐患解决在履行期间。通过监控第一时间行使执法权利掩护公司利益。通过监控第一时间得到强有力的执法证据与依据。通过催告与即时性调解防备形成执法纠纷案件。通过严格治理树立企业与员工执法责任意识，淘汰生长障碍。通过严格治理与责任分别，使律师起到照料而非案件署理作用。