振华股份：振华股份拟资产收购涉及的湖北博凯医药科技有限公司持有的房屋建(构)筑物、土地使用权及设备类资产价值项目资产评估报告.PDF

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1、本资产评估报告依据中国资产评估准则编制湖北振华化学股份有限公司拟湖北振华化学股份有限公司拟资资产收产收购购涉及涉及的的湖北博凯医药科技有限公司湖北博凯医药科技有限公司持有的持有的房屋建（构）筑物、土地使用房屋建（构）筑物、土地使用权及设备类资产价值项目权及设备类资产价值项目资产评估报告资产评估报告晟明评报字2022350 号北京晟明资产评估有限公司Beijing ShengmingAssets Appraisal Co.,Ltd.二二二年十二月八日湖北振华化学股份有限公司拟资产收购涉及的湖北博凯医药科技有限公司持有的房屋建（构）筑物、土地使用权及设备类资产价值项目-资产评估报告目 录北京晟明资

2、产评估有限公司目目录录声明.1评估报告摘要.2资产评估报告.6一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者概况.6二、评估目的.7三、评估对象和评估范围.7四、价值类型及其定义.8五、评估基准日.8六、评估依据.8七、评估方法.10八、评估程序实施过程和情况.19九、评估假设.20十、评估结论.20十一、特别事项说明.22十二、资产评估报告的使用限制说明.23十三、资产评估报告日.25十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章.26评估报告附件.27湖北振华化学股份有限公司拟资产收购涉及的湖北博凯医药科技有限公司持有的房屋建（构）筑物、土地使用权及设备类资产价值项目资产评

3、估报告北京晟明资产评估有限公司第 1页声声明明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，

4、评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、提醒资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。六、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。湖北振华化学股份有限公司拟资产收购涉及的湖北博凯医药科技有限公司持有的房屋建（构）筑物、土地使用权及设备类资产价值项目资产评估报告北京晟明资产评估有限公司第 3页1、评估程序受到限制的情形本次评估中，资产评估师未对各种设备在评估基准日的技术参数和性能做技术检测，资产评估师在假定产权持

5、有人提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下，通过现场调查做出判断，本项限制对评估结论影响不大。本次评估中，资产评估师未对各种建（构）筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，房屋、构筑物评估结论是在假定产权持有人提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察做出判断，经过调查了解，本事项对评估结论影响不大。除上述事项外，本次清查不存在其他评估程序受到限制的情形。2、申报表外资产企业申报的表外资产为房屋建（构）筑物、机器设备。详细情况见下表：（1）房屋建筑物单位：平方米序号序号建筑物名称建筑物名称结构结构建成年月建成年月计量计量单位单位

6、面积面积1办公楼钢混20153,110.8327车间钢混2014923.0938车间钢混2014923.094F17 仓库钢混2014384.765F13 仓库钢结构2014649.776F8 冰机库砖混201462.377F14 污水处理办公室砖混201445.698F18 厕所砖混201427.289F20 机修办公室砖混201435.0710F1 门卫室砖混201417.82（2）构筑物单位：平方米序号序号名称名称结构结构建成年月建成年月计量计量单位单位面积面积1绿化带沿石20145,726.052水沟砖砌2014260.683露天污水池浆砌20141,675.584植草砖2014995

7、.32湖北振华化学股份有限公司拟资产收购涉及的湖北博凯医药科技有限公司持有的房屋建（构）筑物、土地使用权及设备类资产价值项目资产评估报告北京晟明资产评估有限公司第 4页（3）机器设备序号序号设备名称设备名称规格型号规格型号生产厂家生产厂家单位单位数量数量1双锥混合机SZH-5000 型常州恒诚富士特干燥设备有限公司套12热风循环烘箱CT-C-2 型常州恒诚富士特干燥设备有限公司套43真空上料机ZSL-3-7.5 型常州恒诚富士特干燥设备有限公司套14周转料车300L常州恒诚富士特干燥设备有限公司套43、权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形截止评估基准日，湖北博凯医药科技有限公司纳入评估范围的

8、部分房屋建筑物尚未办理房产证。本次评估中，房屋建筑面积按施工图纸和评估人员与企业资产管理人员现场测量结果作为评估计算的依据。企业取得房产证时，应按证载面积考虑对评估结论的调整。截止评估基准日，纳入评估范围的尚未办理不动产权证的房屋建筑物正在办理产权证。未办理产权证房屋建筑物详见下表：单位：平方米序号权证编号建筑物名称结构建成年月计量单位面积1未办证F17 仓库混合2014384.762未办证F13 仓库钢结构2014649.773未办证F8 冰机库砖混201462.374未办证F16 罐区钢结构2014761.325未办证F14 污水处理办公室砖混201445.696未办证F18 厕所砖混20

9、1427.287未办证F19 机修办公室砖混2014115.928未办证F20 机修办公室砖混201435.079未办证F1 门卫室砖混201417.82合计2,100.00本报告及其结论仅用于本报告设定的评估目的，而不能用于其他目的。根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为 1 年，自评估基准日 2022年 09 月 30 日起，至 2023 年 09 月 29 日止。以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估结论，请报告使用者在征得评估报告所有者许可后，认真阅读评估报告全文，并结论，请报告使用者

10、在征得评估报告所有者许可后，认真阅读评估报告全文，并请关注本报告正文中第十一项请关注本报告正文中第十一项“特别事项说明特别事项说明”对评估结论的影响、关注评估结论对评估结论的影响、关注评估结论成立的评估假设及前提条件。成立的评估假设及前提条件。湖北振华化学股份有限公司拟资产收购涉及的湖北博凯医药科技有限公司持有的房屋建（构）筑物、土地使用权及设备类资产价值项目资产评估报告北京晟明资产评估有限公司第 5页湖北振华化学股份有限公司拟资产收购涉及的湖北博凯医药科技有限公司持有的房屋建（构）筑物、土地使用权及设备类资产价值项目资产评估报告北京晟明资产评估有限公司第 6页湖北振华化学股份有限公司拟资产收

11、购涉及的湖北振华化学股份有限公司拟资产收购涉及的湖北博凯医药科技有限公司持有的湖北博凯医药科技有限公司持有的房屋建（构）筑物、土地使用权房屋建（构）筑物、土地使用权及设备类资产价值项目及设备类资产价值项目资产评估报告资产评估报告晟明评报字2022350 号湖北振华化学股份有限公司湖北振华化学股份有限公司：北京晟明资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用成本法、市场法，对贵公司拟资产收购涉及湖北博凯医药科技有限公司持有的房屋建（构）筑物、设备类资产及土地使用权进行了评估，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在 2022 年 09 月 30 日的市场价

12、值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下。一、委托一、委托人、人、产权持有人产权持有人和资产评和资产评估委托合同约定的其他评估报估委托合同约定的其他评估报告使用者概况告使用者概况（一）委托人概况（一）委托人概况企业名称：湖北振华化学股份有限公司社会统一信用代码证：91420200178435765F法定代表人：蔡再华注册资本：伍亿零捌佰肆拾壹万陆仟壹佰陆拾陆圆整企业类型：股份有限公司(上市、自然人投资或控股)注册地址：湖北省黄石市西塞山区黄石大道 668 号成立日期：2003 年 6 月 19 日营业期限：长期经营范围：生产销售化工产品（不含危险品）；生产重铬酸钠、铬酸酐、重铬酸钾、铬酸溶液

13、、硝酸钠（安全生产许可证有效期至 2023 年 10 月 15 日止）；生产亚硫酸氢钠甲萘醌（维生素 K3）；亚硫酸氢烟酰胺甲萘醌（饲料添加剂生产湖北振华化学股份有限公司拟资产收购涉及的湖北博凯医药科技有限公司持有的房屋建（构）筑物、土地使用权及设备类资产价值项目资产评估报告北京晟明资产评估有限公司第 7页许可证有效期至 2024 年 04 月 26 日止）；批发零售乙种（硫酸）（危险化学品经营许可证至 2023 年 04 月 08 日止）、矿产品、建材、钢材、机械、有色金属；普通货运；经营本企业自产产品的出口业务和本企业所需的机械设备、零配件、原辅材料的进口业务，但国家限定公司经营或禁止进出

14、口的商品及技术除外；房屋出租。（涉及许可经营项目，应取得相关部门许可后方可经营）（二）（二）产权持有人产权持有人概况概况企业名称：湖北博凯医药科技有限公司社会统一信用代码证：914202000606851445法定代表人：张闻艺注册资本：壹仟万圆整企业类型：有限责任公司(自然人投资或控股)注册地址：黄石市西塞山区三园路 8 号成立时间：2013 年 2 月 5 日营业期限：长期经营范围：医药化工中间体原料（不含国家限制类及需持证经营产品）、化工产品（不含危险品）的研究、开发、生产、销售；货物进出口（不含国家限制和禁止类）；批发零售乙种（盐酸）（危险化学品经营许可证有效期至 2021 年 12月

15、 09 日）。（涉及许可经营项目，应取得相关部门许可后方可经营）（三）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者（三）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者根据资产评估委托合同的约定，本报告无其他报告使用者。（四）委托人和（四）委托人和产权持有人产权持有人的关系的关系委托人与产权持有人为交易关系，委托人拟收购产权持有人的资产。二、评估目的二、评估目的根据委托，湖北振华化学股份有限公司拟资产收购，需要对湖北博凯医药科技有限公司持有的房屋建（构）筑物、土地使用权及设备类资产进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。三、评估对象和评估范围三、评估对象和评估范围（一）评估对象（一）评估对象湖北振华化学股

16、份有限公司拟资产收购涉及的湖北博凯医药科技有限公司持有的房屋建（构）筑物、土地使用权及设备类资产价值项目资产评估报告北京晟明资产评估有限公司第 8页评估对象为湖北博凯医药科技有限公司持有的房屋建（构）筑物、土地使用权及设备类资产价值。（二）评估范围（二）评估范围评估范围为湖北博凯医药科技有限公司持有的 14 项房屋建筑物、9 项构筑物、220 项机器设备、82 项电子设备、2 项无形资产-土地使用权。（三）引用其他机构出具的报告情况（三）引用其他机构出具的报告情况无。四、价值类型及其定义四、价值类型及其定义本次评估价值类型为市场价值，本报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未

17、受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日五、评估基准日本项目评估基准日是 2022 年 09 月 30 日。评估基准日是根据评估目的，并尽可能地与相关经济行为的实现日接近且为会计期末等原则由委托人确定。评估基准日与资产评估委托合同载明日期一致。六、评估依据六、评估依据本次评估工作中所遵循的法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据和评估取价依据为：（一一）法律法规依据法律法规依据1.中华人民共和国资产评估法（2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；2.中华人民共和国公司法（2018 年 10 月 26 日第

18、十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订）；3.中华人民共和国民法典（2020 年 5 月 28 日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，自 2021 年 1 月 1 日起施行）；4.企业会计准则基本准则（财政部令第 76 号，2014 年）；5.中华人民共和国企业所得税法（2018 年 12 月 29 日第十三届全国人民湖北振华化学股份有限公司拟资产收购涉及的湖北博凯医药科技有限公司持有的房屋建（构）筑物、土地使用权及设备类资产价值项目资产评估报告北京晟明资产评估有限公司第 9页代表大会常务委员会第七次会议修订）；6.中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局令第 6

19、5 号，2011 年）；7.关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财政部、国家税务总局财税201636 号）；8.财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知（财税201832 号）；9.关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部、税务总局、海关总署公告 2019 年第 39 号）；10.资产评估行业财政监督管理办法（财政部令 86 号，2017 年；2019 年财政部令 97 号修订）；11.其他相关法律、法规、通知文件等。（二二）评估准则依据）评估准则依据1.资产评估基本准则（财资201743 号）；2.资产评估职业道德准则（中评协201730 号）；3.资产评估执业准则资产评估程序（中评协2

20、01836 号）；4.资产评估执业准则资产评估报告（中评协201835 号）；5.资产评估执业准则资产评估委托合同（中评协201733 号）；6.资产评估执业准则资产评估档案（中评协201837 号）；7.资产评估执业准则评估方法（中评协201935 号）；8.资产评估执业准则不动产（中评协201738 号）；9.资产评估执业准则机器设备（中评协201739 号）；10.资产评估机构业务质量控制指南（中评协201746 号）；11.资产评估价值类型指导意见（中评协201747 号）；12.资产评估对象法律权属指导意见（中评协201748 号）。（三三）资产权属依据）资产权属依据1.企业法人营业

21、执照；2.不动产权证；3.主要设备购置合同、发票，以及有关协议、合同等资料；湖北振华化学股份有限公司拟资产收购涉及的湖北博凯医药科技有限公司持有的房屋建（构）筑物、土地使用权及设备类资产价值项目资产评估报告北京晟明资产评估有限公司第 10页4.其他权属文件。（四四）评估取价依据）评估取价依据1.产权持有人提供的资产评估申报表；2.评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率；3.企业提供的相关工程预决算资料；4.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；5.产权持有人提供的原始会计报表、财务会计经营方面的资料、以及有关协议、合同书、发票等财务资料；6.国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料

22、及价格信息资料，以及我公司收集的有关询价资料和取价参数资料等；7.与此次资产评估有关的其他资料。七、评估方法七、评估方法（一）评估方法的选择按照资产评估准则基本准则，各项资产评估业务需根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。本次评估根据各项资产的特征和以往评估实物操作过程中所选用的评估方法，对对房屋建（构）筑物、设备类资产采用成本法评估；对土地使用权采用市场法评估。（二）各项资产评估方法介绍：1.房屋建筑物根据本项目房屋建（构）筑物的实际情况，主要采用重置成本法进行评估。重置成本法是以假设重新建造待估房屋建（构）筑物所需要的成本为依据评估建筑物

23、价值的一种方法。即以现时条件下建筑物全新状态的重置成本，减去实体性、功能性和经济性贬值，据以估算待估房屋建（构）筑物价值。计算公式为：评估值重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值重置单价建筑面积综合成新率重置成本综合成新率(1)重置成本湖北振华化学股份有限公司拟资产收购涉及的湖北博凯医药科技有限公司持有的房屋建（构）筑物、土地使用权及设备类资产价值项目资产评估报告北京晟明资产评估有限公司第 11页房屋建（构）筑物的重置成本根据建筑物所在地与建筑物的建筑结构特征、建筑面积、层高、装饰标准、设备设施状况等，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算。重置成本包括建安综合造价、前期及其他费用、资金

24、成本。建安综合造价根据工程量、预算定额进行确定；前期及其他费用根据国家和地区现行规费标准计取；资金成本为正常建设施工期内占用资金的筹资成本。计算公式为：重置成本建安综合造价（不含增值税）前期及其他费用（不含增值税）资金成本根据关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号）文件，构成房屋建（构）筑物重置成本的建安综合造价、前期及其他费用中所含增值税，在计算重置成本时可抵扣。建安综合造价房屋建（构）筑物的建安综合造价可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标估算法等方法中的一种或同时运用几种方法综合确定。本次评估，通过查勘各项待估建

25、筑物的实物状况和调查工程竣工图纸、工程结算资料的齐全情况，采取不同方法分别确定。即根据各项待估建筑物的实物情况，分别采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标估算法等方法确定其建安综合造价。重编预算法是以待估建筑物的工程竣工资料、图纸、预决算资料为基础，结合现场勘查结果，重新编制工程量清单，按所在地现行建筑工程预算定额和取费标准计算评估基准日的建安综合造价。决算调整法是以待估建筑物决算资料中经确认的工程量为基础，分析已决算建筑物建安综合造价各项构成费用，并根据评估基准日当地市场的人工、材料等价格信息和相关取费文件，对已决算建筑物的建安综合造价进行调整，最后经综合考虑待估建筑物及当

26、地建筑市场的实际情况，确定建安综合造价。类比系数调整法是通过对典型工程案例或省市当地工程造价主管部门公布的已完工造价分析表中的工程结算实例的建筑面积、结构型式、层高、层数、跨度、材质、内外装修、施工质量、使用维修维护等各项情况与待估建筑物进行比较，参考决算调整法测算出的典型工程案例人工费、材料费、机械费增长率，调整典型工程案例或工程结算实例建安综合造价后求取此类建筑物的建安综合造价。单方造价指标估算法是结合以往类似工程经验，按单方造价指标求取此类建湖北振华化学股份有限公司拟资产收购涉及的湖北博凯医药科技有限公司持有的房屋建（构）筑物、土地使用权及设备类资产价值项目资产评估报告北京晟明资产评估有

27、限公司第 12页筑物的建安综合造价。对于大型、价值高、重要的建筑物采用决算调整法确定其建安综合造价，即以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率，调整为按现行价格计算的建安综合造价。对于缺乏工程图纸或预决算资料的工程，依据实物现状，对其土建及安装工程按现行定额进行估算，同时向有关部门、有关人员收集同类型的建安综合造价进行综合分析，最终确定该类建筑物的建安综合造价。对于一般建筑物，根据典型房建筑物实物工程量，按照现行建筑安装工程定额（或指标）和取费标准及当地的材料价格、人工工资，确定其综合造价；计算出典型工程综合造价后，再运用类比系数调整法对类建筑物进行分析，找出其与典型建筑物的

28、差异因素，进行增减调整，从而计算出与典型工程类似的建筑物的建安综合造价。对于价值量小、结构简单的建筑物采用单方造价指标估算法确定其建安综合造价。在计算建安综合造价时，分别计算含税建安综合造价和不含税建安综合造价。前期及其它费用前期及其它费用包括地方政府规定收取的建设项目政策性收费及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价以外的前期及其他费用两个部分。政府政策性收费指地方政府作为社会基本建设管理者而收取的各项规费，一般以工程结算造价的百分比或建筑面积向建设单位收取。建设单位前期及其他费用指建设单位应当支出的工程费用以外的成本费用。前期及其它费用主要根据国家及建筑物所在地政府规定的项目计算。经测算各项

29、取费率如下：序号费用名称费率（含税）费率（不含税）计算基数计算依据1建设单位管理费1.58%1.58%总投资财建2016504 号2勘查设计费3.98%3.75%工程费用计价格200210 号3监理费3.00%2.83%建安造价发改价格（2007）670 号4招标服务费0.45%0.42%工程费用计价格2002 1980 号5环境评价费0.24%0.23%总投资计价格（2002）125 号6前期咨询费0.91%0.86%总投资（国家计委计价格19991283 号）合计10.16%9.67%在计算前期及其他费用时，分别计算含税前期及其他费用和不含税前期及其他费用。资金成本资金成本根据房屋建（构）

30、筑物合理的建设工期，按照评估基准日相应期限湖北振华化学股份有限公司拟资产收购涉及的湖北博凯医药科技有限公司持有的房屋建（构）筑物、土地使用权及设备类资产价值项目资产评估报告北京晟明资产评估有限公司第 13页的贷款利率以含税建安综合造价与含税前期及其他费用之和为基数确定，并假定资金在建设期均匀投入，合理建设工期参照全国统一建筑安装工程工期定额执行。资金成本（含税建安综合造价含税前期及其他费用）正常建设期正常建设期贷款利率1/2参考全国统一建筑安装工程工期定额和该项目可行性研究报告，结合整个项目实际情况，综合确定本次评估对象工期为1年；资金成本按照全国银行间同业拆借中心发布的评估基准日最近一期（2

31、022年9月20日）贷款市场报价利率（LPR）3.65%作为评估基准日贷款利率。（2）综合成新率房屋建（构）筑物的综合成新率根据建筑物建筑结构特征、建成年代、新旧程度、功能损耗等综合确定。()对于价值大、重要的建筑物依据年限法成新率和打分法成新率采用加权平均法综合确定，计算公式为：综合成新率年限法成新率40%打分法成新率60%其中：年限法成新率尚可使用年限/（尚可使用年限已使用年限）100%打分法成新率各部位打分法成新率各部位权重100%年限法成新率：尚可使用年限根据不同建筑物的建筑特征参照有关不同结构、用途房屋建（构）筑物使用年限的规定（建综1992349 号）所确定的耐用年限标准，结合现场

32、勘查情况以及建筑物历年更新改造情况、维护维修状况等综合确定；已使用年限根据建筑物的建造年月计算确定。打分法成新率：通过现场考察建筑物的工程质量、建筑主体、维护结构、水电设施、装修等各方面保养情况，结合有关工程资料、使用环境等，参照房屋完损等级评定标准（试行）(城住字1984第 678 号)，分别对建筑物的结构、装修、设备三部分进行打分，确定各部分完好分值，并对各部分赋予权重，综合分析计算确定。在综合成新率确定过程中，以建筑物能否按设计使用功能继续使用为前提，以基础和主体结构的稳定性及牢固性为主要条件，而装修和配套设施只有在基础和主体结构能继续使用的前提下计算其新旧程度，并且作为修正基础和主体结

33、构成新率的辅助条件。湖北振华化学股份有限公司拟资产收购涉及的湖北博凯医药科技有限公司持有的房屋建（构）筑物、土地使用权及设备类资产价值项目资产评估报告北京晟明资产评估有限公司第 14页()对于单价价值小、结构相对简单的建筑物，采用年限法确定成新率，并根据建筑物维护维修、使用环境等具体情况对年限法成新率进行修正确定综合成新率，计算公式为：综合成新率（耐用年限-已使用年限）/耐用年限100%（3）评估值评估值重置成本综合成新率2.机器设备根据本次评估目的，按照原地、现行用途、持续使用原则，以市场价格为依据，结合设备特点和收集资料的情况，对机器设备资产主要采用重置成本法进行评估。重置成本法是指通过估

34、算机器设备的重置成本，然后扣减其在使用过程中自然磨损、技术进步或外部经济环境导致的各种贬值，即设备的实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值，估测机器设备评估值的方法。计算公式为：评估值重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值重置成本综合成新率 重置成本机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本、间接成本和因资金占用所发生的资金成本。计算公式为：重置成本设备购置价（不含税）运杂费（不含税）安装调试费（不含税）基础费用（不含税）其他费用（不含税）资金成本根据关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部、税务总局、海关总署公告 2019 年第 39 号）文件，除文件中不允许进行增

35、值税抵扣的设备外，其他设备重置成本中不含增值税。根据关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部、税务总局、海关总署公告 2019 年第 39 号）文件，构成设备重置成本的购置价、运费、基础费、安装调试费、前期及其他费用中所含增值税，在计算设备重置成本时可抵扣。对于一些运杂费和安装费包含在设备费中的，则直接用不含税购置价作为重置价值。a 设备购置价国产通用设备对于国产设备购置价，主要通过向生产厂家或贸易公司查询评估基准日市场价格、参照机电产品报价手册，以及参考近期同类设备的合同价格确定。其湖北振华化学股份有限公司拟资产收购涉及的湖北博凯医药科技有限公司持有的房屋建（构）筑物、土地使用权及设备类资产

36、价值项目资产评估报告北京晟明资产评估有限公司第 15页中：对于仍在现行市场流通的设备，直接按合理的现行市场价确定设备的购置价格；对于已经淘汰、厂家不再生产、市场已不再流通的设备，则采用类似设备与被评估设备比较，综合考虑设备的性能、技术参数、使用功能等方面的差异，分析确定购置价格；对少数未能查询到购置价的设备，采用价格指数法确定购置价格。b 运杂费运杂费是指设备在运输过程中的运输费、装卸搬运费及其他有关的各项杂费。对于国产设备，运杂费是指厂家或经销商销售处到设备安装现场的运输费用；对于进口设备，运杂费是指国内运杂费，即从海关到设备安装现场的运输费用。本次评估，以设备购置价为基础，考虑生产厂家与设

37、备所在地的距离、设备重量及外形尺寸等因素，按不同运杂费率计取。计算公式为：运杂费设备购置价运杂费率c 设备基础费对于设备的基础费，根据设备的特点，参照机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标、行业定额，以购置价为基础，按不同基础费率计取。如设备不需单独的基础或基础已在建设厂房时统一建设，在计算设备重置成本时不再考虑设备基础费用。计算公式为：设备基础费设备购置价基础费率d 安装调试费根据设备的特点、重量、安装难易程度，参考行业定额，确定设备安装调试费用。根据卖方报价条件，若报价中含安装调试费，则不再计取；若报价中不含安装调试费，则根据预决算资料统计实际安装调试费用，剔除其中非正常因素造成的不合

38、理费用；没有预决算资料的，参考相同用途类似设备安装调试费率水平，以购置价为基础，按不同安装调试费率计取；对小型、无需安装的设备，不考虑安装调试费。计算公式为：安装调试费设备购置价安装调试费率e 资金成本资金成本按建设项目的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以设备购置价、运杂费、基础费、安装工程费、前期及其他费用等费用总和为基数，按建设期内资金均匀性投入计取。湖北振华化学股份有限公司拟资产收购涉及的湖北博凯医药科技有限公司持有的房屋建（构）筑物、土地使用权及设备类资产价值项目资产评估报告北京晟明资产评估有限公司第 16页本次评估没有大、中型设备，因此不

39、考虑资金成本。f 可抵扣增值税对于符合增值税抵扣条件的设备，计算出可抵扣的增值税。根据关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部、税务总局、海关总署公告 2019 年第 39 号）文件，除文件中不允许进行增值税抵扣的设备外，其他设备重置成本中不含增值税。根据关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部、税务总局、海关总署公告 2019 年第 39 号）文件，运费、基础费、安装调试费、前期费用及其他费用中所含增值税，在计算设备重置成本时可抵扣。综合成新率综合成新率理论成新率40%勘察成新率60%（A）理论成新率理论成新率根据设备的经济寿命年限或尚可使用年限和已使用的年限确定。理论成新率（经济寿命年限已

40、使用的年限）/经济寿命年限100%对于已使用年限超过经济寿命年限的设备，使用如下计算公式：理论成新率尚可使用年限/（已使用年限尚可使用年限）100%（B）勘察成新率勘察成新率的确定主要以企业设备实际状况为主，根据设备的技术状态、工作环境、维护保养情况，依据现场实际勘查情况对设备分部位进行逐项打分，确定勘察成新率。勘察成新率各部位打分各部位权重100%对于价值量低、结构轻巧、简单、使用情况正常的设备，主要根据使用时间，结合维修保养情况，以使用年限法确定成新率。评估值机器设备评估值重置成本综合成新率3.电子设备根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合电子设备特点和收集资料的情况，

41、对电子设备主要采用重置成本法进行评估。重置成本法是指通过估算电子设备的重置成本，然后扣减其在使用过程中自然磨损、技术进步或外部经济环境导致的各种贬值，即电子设备的实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值，估测电子设备评估值的方法。计算公式为：湖北振华化学股份有限公司拟资产收购涉及的湖北博凯医药科技有限公司持有的房屋建（构）筑物、土地使用权及设备类资产价值项目资产评估报告北京晟明资产评估有限公司第 17页评估值重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值重置成本综合成新率对于购置时间较早，已停产且无类比价格的电子设备，主要查询二手交易价采用市场法进行评估。重置成本电子设备的重置成本包括购置或购建设备所

42、发生的必要的、合理的直接成本、间接成本和因资金占用所发生的资金成本。计算公式为：重置成本设备购置价（不含税）运杂费（不含税）安装调试费（不含税）基础费用（不含税）其他费用（不含税）资金成本根据关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号）文件，除文件中不允许进行增值税抵扣的设备外，其他设备重置成本中不含增值税。根据关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号）文件，构成设备重置成本的购置价、运费、基础费、安装调试费、前期及其他费用中所含增值税，在计算设备重置成本时可抵扣。电子设备多为企业办公用电脑、打印机、空调等设备，

43、由经销商负责运送安装调试，无需设备基础和长时间占用资金建设，一般不需要考虑运杂费、基础费用、安装调试费、其他费用和资金成本。重置成本直接以经市场调查确定的含税市场采购价确定。理论成新率理论成新率根据设备的经济寿命年限和已使用的年限确定。理论成新率（经济寿命年限已使用的年限）/经济寿命年限100%评估值电子设备评估值重置成本理论成新率4.土地使用权土地使用权评估选用的评估方法应与评估目的相匹配。本评估中运用的评估方法是根据当地地产市场的发育状况，并结合评估对象的具体特点及特定的评估目的等条件来选择的。通常的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、公示地价系数修正法。因市场比较法主要

44、用于地产市场发达，有充足可比实例的地区。待估宗地所在区域类似交易案例充足，所以宜选择市场比较法评估。湖北振华化学股份有限公司拟资产收购涉及的湖北博凯医药科技有限公司持有的房屋建（构）筑物、土地使用权及设备类资产价值项目资产评估报告北京晟明资产评估有限公司第 18页因收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产评估，待估宗地所在区域没有类似物业出租，通过分析比较不能确定客观的租金水平，因此不宜采用收益还原法评估。因剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地评估。一般可运用于以下情形：待开发不动产的土地评估；待改造后再开发不动产中的土地评估；仅将土地开发整理成可供直接利用的土地评估。待估宗地

45、因规划条件尚未明确，可开发不动产的性质和规模尚未确定，不符合选择剩余法评估的条件。因成本逼近法适用于新开发土地或土地市场欠发育、交易实例少的地区的土地价格评估。待估宗地土地市场发育较好、交易实例较多，又不为新开发的土地，所以不宜选择成本逼近法评估。因基准地价系数修正法可用于政府已公布基准地价且具有完备的基准地价修正体系的区域的土地价格的评估。待估宗地虽处于基准地价覆盖区域内，但是当地与基准地价相关的土地修正体系尚未健全，因此土地价格在修正、量化方面存在较大不公允性，所以不宜采用基准地价系数修正法进行评估。经实地勘查及分析论证，本次评估选取市场比较法对被评估宗地进行评估。计算公式为：宗地评估值宗

46、地评估单价宗地面积市场比较法是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的且在评估基准日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。计算公式为：PPBABCDEF式中：P待估宗地评估值PB比较实例价格A交易情况修正系数B期日修正系数C区域修正系数D个别修正系数E年期修正系数F权益修正系数湖北振华化学股份有限公司拟资产收购涉及的湖北博凯医药科技有限公司持有的房屋建（构）筑物、土地使用权及设备类资产价值项目资产评估报告北京晟明资产评估有限公司第 19页八、评估程序实施过程和情况八、评估程序实施过程和情况根据有关法律、法规和资产评估准则，坚持独立、客观

47、、公正的原则，按照与委托人的资产评估委托合同所约定的事项，评估人员对企业经营、管理等情况进行了解和调查，对资产履行了适当的评估程序。资产评估的过程如下：(一一)评估准备阶段评估准备阶段与委托人洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，订立资产评估委托合同；确定项目负责人，组成评估项目组，编制资产评估计划；辅导产权持有人填报资产评估申报表，准备评估所需资料。(二二)现场调查现场调查及收集评估资料阶段及收集评估资料阶段根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估人员通过询问、访谈、核对、监盘、勘查、复核等方式对评估对象涉及的资产进

48、行了必要的清查核实，从各种可能的途径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。(三三)评定估算和评定估算和 编制初步评估报告阶段编制初步评估报告阶段项目组评估专业人员对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据和底稿；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成各专业及各类资产的初步测算结果和评估说明。审核确认项目组成员提交的各专业及各类资产的初步测算结果和评估说明准确无误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上，进行资产评估汇总分析，编制初步评估报告。(四四)评估报告内审和提交

49、资产评估报告阶段评估报告内审和提交资产评估报告阶段本公司按照法律、行政法规、资产评估准则和资产评估机构内部质量控制制度，对初步资产评估报告进行内部审核，形成评估结论；与委托人或者委托人许可的相关当事方就资产评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估委托合同的要求向委托人提交正式资产评估报告。湖北振华化学股份有限公司拟资产收购涉及的湖北博凯医药科技有限公司持有的房屋建（构）筑物、土地使用权及设备类资产价值项目资产评估报告北京晟明资产评估有限公司第 20页九、评估假设九、评估假设（一）一般假设：（一）一般假设：1交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场

50、进行估价。2公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。3持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。4企业