华控赛格：华控赛格拟挂牌转让华控置业40%股份所涉及的华控置业股东部分权益价值的资产评估报告.PDF

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1、 本报告依据中国资产评估准则编制 深圳华控赛格股份有限公司拟挂牌转让深圳华控赛格置业有限公司 40%股份所涉及的深圳华控赛格置业有限公司股东部分权益价值 资产评估报告资产评估报告 国众联评报字（2022）第 3-0169 号 此为二维码防伪标志，内含本报告估值主要信息，建议报告使用方查证核实 评估机构：国众联资产评估土地房地产估价有限公司 联系地址：深圳市罗湖区清水河街道清水河社区清水河三路 7 号中海慧智大厦 1 栋 1C618 网址： 电话：0755-88832456 邮编：518024 出具日期：二二二年十二月一日 目 录 声声 明明 .1 1(摘要摘要).3 3(正文）正文）.7 7

2、一、绪言.7 二、委托人、被评估单位及其他评估报告使用者.7 三、评估目的.12 四、评估对象和评估范围.12 五、价值类型.17 六、评估基准日.17 七、评估依据.18 八、评估方法.22 九、评估程序实施过程和情况.24 十、评估假设.26 十一、评估结论.27 十二、特别事项说明.28 十三、资产评估报告使用限制说明.31 十四、资产评估报告日.31 资产评估报告附件资产评估报告附件 .3333 深圳华控赛格股份有限公司拟挂牌转让深圳华控赛格置业有限公司 40%股份 所涉及的深圳华控赛格置业有限公司股东部分权益价值 1 声 明 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资

3、产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保

4、证。三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉

5、及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。深圳华控赛格股份有限公司拟挂牌转让深圳华控赛格置业有限公司 40%股份 所涉及的深圳华控赛格置业有限公司股东部分权益价值 2 八、资产评估报告中已披露利用其他机构报告的情形。九、本报告未考虑评估对象及纳入本次评估范围的资产在评估目的实现时尚应承担的交易所产生费用和税项等可

6、能影响其价值的因素，也未对各类资产的评估增、减值额作任何纳税考虑；委托人在使用本报告时，应当仔细考虑税负问题并按照国家有关规定处理。十、本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准，资产评估报告使用者应当根据评估基准日后资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限，在资产实际作价时给予充分考虑，进行相应调整。深圳华控赛格股份有限公司拟挂牌转让深圳华控赛格置业有限公司 40%股份 所涉及的深圳华控赛格置业有限公司股东部分权益价值 3 深圳华控赛格股份有限公司拟挂牌转让 深圳华控赛格置业有限公司 40%股份所涉及的 深圳华控赛格置业有限公司股东部分权益价值 资产评估报告(摘要)国众联评报字（20

7、22）第 3-0169 号 一、绪言一、绪言 国众联资产评估土地房地产估价有限公司接受深圳华控赛格股份有限公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对深圳华控赛格股份有限公司拟挂牌转让深圳华控赛格置业有限公司 40%股份所涉及的深圳华控赛格置业有限公司股东部分权益在2022 年 8 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。二、委托人、受让人及被评估单位二、委托人、受让人及被评估单位 委托人：深圳华控赛格股份有限公司 被评估单位：深圳华控赛格置业有限公司 三、评估目的三、评估目的 深圳华控赛格股份有限公

8、司拟挂牌转让深圳华控赛格置业有限公司 40%股份事宜，本次评估系为该经济行为所涉及的深圳华控赛格置业有限公司股东部分权益于评估基准日的市场价值提供参考。本次经济行为已获得山西建设投资集团有限公司批准，并获取关于深圳华控赛格股份有限公司拟公开转让持有深圳华控赛格置业有限公司40%股权的批复（晋建投财函2022460 号）文件；已获得深圳华控赛格股份有限重要提示重要提示 以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解和使用评估结论，应当阅读资产评估报告正文。本摘要单独使用可能会导致对评估结论的误解或误用。深圳华控赛格股份有限公司拟挂牌转让深圳华控赛格置业有限公司 40%股份 所

9、涉及的深圳华控赛格置业有限公司股东部分权益价值 4 公司批准，并获取深圳华控赛格股份有限公司总经理办公会会议决议（四十八次总办会会议纪要）文件。四、评估对象和评估范围四、评估对象和评估范围 本次评估对象为深圳华控赛格置业有限公司于评估基准日的股东部分权益价值。股东全部权益账面金额人民币-141.68 万元，股权无质押、冻结等情形。具体评估范围为深圳华控赛格置业有限公司于评估基准日的全部资产及相关负债，资产总额账面值 12,613.83 万元，负债总额账面值 12,755.51 万元，所有者权益账面值-141.68 万元。评估前账面值已经利安达会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具利安达专字20

10、22 第 B2097 号无保留意见审计报告。被评估单位承诺具体评估对象和范围与经济行为所涉及的对象和范围一致、不重不漏，以被评估单位提供的资产评估申报表为准。五、评估基准日五、评估基准日 本项目评估基准日为 2022 年 8 月 31 日。评估基准日系由委托人确定，确定的理由是评估基准日与评估目的实现日比较接近，本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准。六、评估程序实施过程和情况六、评估程序实施过程和情况 根据国家有关部门关于资产评估的规定，按照我公司与深圳华控赛格股份有限公司签订的资产评估委托合同，我公司评估人员已实施了对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，对资产

11、进行实地察看与核对，并取得了相关的产权证明文件，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。七、评估方法七、评估方法 本次评估采用资产基础法。八、价值类型八、价值类型 本次评估的价值类型为市场价值。九、评估结论九、评估结论 此次评估采用资产基础法，评估结论如下：深圳华控赛格股份有限公司拟挂牌转让深圳华控赛格置业有限公司 40%股份 所涉及的深圳华控赛格置业有限公司股东部分权益价值 5 综上所述，综上所述，深圳华控赛格置业有限公司于评估基准日的股东全部权益评估值为深圳华控赛格置业有限公司于评估基准日的股东全部权益评估值为49,421.8149,421.81 万

12、元，其中万元，其中 4 40 0%股权价值为股权价值为 19,768.7219,768.72 万元，人民万元，人民币大写金额为：币大写金额为：壹亿玖壹亿玖仟柒佰陆拾捌万柒仟贰佰仟柒佰陆拾捌万柒仟贰佰元整。元整。本评估报告仅供深圳华控赛格股份有限公司拟挂牌转让深圳华控赛格置业有限公司 40%股份提供价值参考，不应当被视为是对被评估资产和本次评估对象可实现价格的保证。报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十二项“特别事项说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。特别事项说明部分列示如下：（一）根据关于深圳华控赛格股份有限公司通过土地整备利益统筹方式盘活开发坪

13、山厂区土地事项的批复（晋建投财函2022386 号），深圳华控赛格置业有限公司作为土地整备利益统筹的主体对坪山厂区土地进行盘活开发。此外委托人与被评估单位签订了拆迁补偿意向协议（合同编号 HKSG-2022-ZB-128），协议各方补偿中提到，除分配给委托人的物业资产和支付给委托人的货币补偿，被评估单位将获得全部的权益，拥有该土地开发后剩余价值的收益权，本次评估委托人将该收益权作为账外合同资产纳入评估范围，该合同资产为深圳华控赛格置业有限公司持有的龙田街道 2 号地块土地整备利益统筹项目的市场开发主体的合同权益。（二）以下关于整备土地的数据以委托人申报为依据，如后期指标有任何变动会对预测存在影

14、响，发生相关变动后，开发计划及测算结果均会发生变动，需重新测算。项目 数量 合计 一期 二期 土地整备用地面积（）179956.89 179956.89 359913.77 留用地面积（）48242.79 48242.79 96485.58 留用比例 26.81%26.81%26.81%开发建设用地面积（）48242.79 48242.79 96485.58 规划容积率 6.00 6.00 6.00 总建筑面积（）405236.74 405236.74 810473.47 计容建筑面积（）289456.74 289456.74 578913.47 深圳华控赛格股份有限公司拟挂牌转让深圳华控赛格

15、置业有限公司 40%股份 所涉及的深圳华控赛格置业有限公司股东部分权益价值 6 其中 商品住宅（）206536.85 206536.85 413073.70 共有产权房（）57371.35 57371.35 114742.69 商业（）22948.54 22948.54 45897.08 公共配套（）2600.00 2600.00 5200.00 地下室（）115780.00 115780.00 231560.00 （三）土地整备项目按照委托人要求划分为两期，进行两期开发。根据未来开发进度，按照目前状况划分为前期、一二期开发、销售尾款回收（上述阶段可能存在并行情况）等阶段；按照项目开发周期分为

16、：前期阶段、立项报建、土方地基、主体土建、安装工程、室外工程、竣工验收和销售阶段，如后期指标有任何变动会对预测存在影响，发生相关变动后，需重新测算。按照有关资产评估现行规定，本评估报告有效期一年，自评估基准日 2022 年 8月 31 日至 2023 年 8 月 30 日有效。超过一年使用，需重新进行资产评估。深圳华控赛格股份有限公司拟挂牌转让深圳华控赛格置业有限公司 40%股份 所涉及的深圳华控赛格置业有限公司股东部分权益价值 7 深圳华控赛格股份有限公司拟向四川天玖投资有限责任公司 非公开协议转让其所持有的深圳华控赛格置业有限公司 40%股份所涉及的深圳华控赛格置业有限公司股东部分权益价值

17、 资产评估报告(正文）国众联评报字（2022）第 3-0169 号 一、绪言一、绪言 深圳华控赛格股份有限公司：国众联资产评估土地房地产估价有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对深圳华控赛格股份有限公司拟挂牌转让深圳华控赛格置业有限公司40%股份所涉及的深圳华控赛格置业有限公司股东部分权益在2022年8月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。二、委托人、被评估单位及其他评估报告使用者二、委托人、被评估单位及其他评估报告使用者 （一）委托人概况 企业名称：深圳华控赛格股份有限公司 住所：

18、深圳市坪山新区大工业区兰竹大道以北 CH3 主厂房 法定代表人：孙波 成立日期：1997 年 6 月 6 日 企业类型：股份有限公司(上市)股票代码：000068 注册资本：100,667.15 万元人民币 实缴资本：100,667.15 万元人民币 营业期限：1997 年 6 月 6 日至 2047 年 6 月 6 日 统一社会信用代码：914403002793464898 深圳华控赛格股份有限公司拟挂牌转让深圳华控赛格置业有限公司 40%股份 所涉及的深圳华控赛格置业有限公司股东部分权益价值 8 经营业务范围：一般经营项目是：受托资产管理、投资咨询、企业管理咨询、经济信息咨询（不含限制项目

19、）；市场营销策划；投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内贸易（不含专营、专卖、专控商品）；货物及技术进出口业务（不涉及国营贸易管理商品，涉及配额、许可证管理及其它专项规定管理的商品，按国家有关规定办理申请）。（二）被评估单位概况 1基本信息 企业名称：深圳华控赛格置业有限公司 住所：深圳市坪山新区兰竹大道以北 CH3 主厂房 法定代表人：郭菊 成立日期：2013 年 7 月 4 日 企业类型：有限责任公司（法人独资）注册资本：2,500.00 万元人民币 实缴资本：2,500.00 万元人民币 营业期限：2013 年 7 月 4 日至 2063 年 7 月 3 日 统一社会信用代码：91440

20、3000733829359 经营业务范围：投资兴办实业（具体项目另行申报）。2企业简介 深圳华控赛格置业有限公司是深圳华控赛格股份有限公司（证券简称：华控赛格，证券代码：000068）于 2013 年 7 月注册成立的全资子公司。深圳华控赛格置业有限公司对自身的定位是基于股东华控赛格位于深圳市坪山区聚龙山片区的 36 万平方米的工业厂区，根据深圳市、坪山区有关城市更新、土地整备利益统筹等相关政策，申报对厂区进行综合开发。3股权结构 深圳华控赛格置业有限公司是深圳华控赛格股份有限公司（证券简称：华控赛格，证券代码：000068）于 2013 年 7 月注册成立的全资子公司，成立之初注册资金为人民

21、币 1,000.00 万元，实收资本人民币 1,000.00 万元，股权结构如下：金额单位：人民币万元 深圳华控赛格股份有限公司拟挂牌转让深圳华控赛格置业有限公司 40%股份 所涉及的深圳华控赛格置业有限公司股东部分权益价值 9 股东名称股东名称 认缴出资额认缴出资额 实缴出资额实缴出资额 持股比例持股比例 深圳华控赛格股份有限公司 1,000.00 1,000.00 100.00%合计合计 1,000.001,000.00 1,000.001,000.00 100%100%2016 年 11 月 3 日，深圳华控赛格置业有限公司注册资本发生变更，并于 2016 年11 月 3 日进行了工商变

22、更，变更后股权结构如下：金额单位：人民币万元 股东名称股东名称 认缴出资额认缴出资额 实缴出资额实缴出资额 持股比例持股比例 深圳华控赛格股份有限公司 2,500.00 2,500.00 100.00%合计合计 2,500.002,500.00 2,500.002,500.00 100%100%截止评估基准日 2022 年 8 月 31 日，深圳华控赛格置业有限公司各股东持股比例如下表：金额单位：人民币万元 股东名称股东名称 认缴出资额认缴出资额 实缴出资额实缴出资额 持股比例持股比例 深圳华控赛格股份有限公司 2,500.00 2,500.00 100.00%合计合计 2,500.002,5

23、00.00 2,500.002,500.00 100%100%4近年资产、损益状况 深圳华控赛格置业有限公司 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日、2022 年 8月 31 日的资产状况如下表所示：金额单位：人民币元 项目名称项目名称 2020/12/312020/12/31 2021/12/312021/12/31 2022/8/312022/8/31 流动资产 639,891.85 48,398,125.89 121,485,118.25 非流动资产 6,189,529.29 5,179,725.14 4,653,162.58 其中：长期股权投资 6,189,

24、529.29 5,179,725.14 4,653,162.58 资产总计资产总计 6,829,421.14 6,829,421.14 53,577,851.03 53,577,851.03 126,138,280.83 126,138,280.83 流动负债 10,000,000.00 57,353,326.23 127,555,110.89 非流动负债 -负债总计负债总计 10,000,000.00 10,000,000.00 57,353,326.23 57,353,326.23 127,555,110.89127,555,110.89 净资产（所有者权益）净资产（所有者权益）-3,17

25、0,578.86 3,170,578.86 -3,775,475.20 3,775,475.20 -1,416,830.06 1,416,830.06 2020 年度、2021 年度、2022 年 1-8 月损益状况如下表所示：金额单位：人民币元 项目项目 20202020 年度年度 20212021 年度年度 20222022 年年 1 1-8 8 月月 主营业务收入 -4,433,962.26 深圳华控赛格股份有限公司拟挂牌转让深圳华控赛格置业有限公司 40%股份 所涉及的深圳华控赛格置业有限公司股东部分权益价值 10 减：主营业务成本 -1,603,773.54 主营业务税金及附加 -9

26、,942.23 销售费用 -管理费用 -2,403.00 1,000,084.00 财务费用 -1,838.00 -407,310.81 -138,659.43 投资收益 -2,249,557.92 -1,009,804.15 -526,562.56 资产减值损失 -7,658,186.18 -营业利润 -9,905,906.10 -604,896.34 1,432,259.36 利润总额利润总额 -9,905,909,905,906.10 6.10 -604,896.34 604,896.34 -41,354.86 41,354.86 减：所得税 -净利润净利润 -9,905,906.10

27、9,905,906.10 -604,896.34 604,896.34 -41,354.86 注：表中 2020 年数据已经大华会计师事务所(特殊普通合伙)深圳分所审计并出具大华审字2021010884 号无保留意见审计报告、2021 年数据已经利安达会计师事务所（特殊普通合伙)山西分所审计并出具晋利安达财审20220127 号无保留意见审计报告、2022 年 1-8 月数据已经利安达会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具利安达专字2022 第 B2097 号无保留意见审计报告。5历史年度生产经营情况 被评估单位成立后，主要开展坪山土地开发报批报建工作，无营业收入。6执行的主要会计政策（1）会

28、计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止；（2）以人民币为记账本位币；（3）各类金融资产信用损失的确定方法 应收票据 深圳华控赛格置业有限公司对于应收票据按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。基于应收票据的信用风险特征，将其划分为不同组合：组合名称 确定组合的依据 计提方法 银行承兑汇票组合 岀票人具有较高的信用评级，历史上未发生 票据违约，信用损失风险极低，在短期内履 行其支付合同现金流量义务的能力很强 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及 对未来经济状况的预期计量坏账准备 商业承兑汇票组合 商业承兑汇票 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及 对未来经济状况

29、的预测，按照应收账款连续 账龄的原则编制应收票据账龄与整个存续期 预期信用损失率对照表，计算预期信用损失 应收账款及合同资产 对于不含重大融资成分的应收款项和合同资产，深圳华控赛格置业有限公司按照相当于整个存续期内的预期 信用损失金额计量损失准备。对于包含重大融资成分的应收款项、合同资产和租赁应收款，深圳华控赛格置业有限公司选择始终按照相当于存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。不选择简深圳华控赛格股份有限公司拟挂牌转让深圳华控赛格置业有限公司 40%股份 所涉及的深圳华控赛格置业有限公司股东部分权益价值 11 化处理方法，依据其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，而采用未来 12 个月内

30、或者整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。除了单项评估信用风险的应收账款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合:项目 确定组合的依据 计提方法 组合1:账龄组合 相同账龄的应收款项具有 类似信用风险特征 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经 济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期 信用损失率对照表，计算预期信用损失 组合2：个别认定组合 组合为单独考虑预期信用 风险组合 单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值 的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额 确认减值损失，计提坏账准备，如无减值则不计提。对于划分为组合的应收账款和合同资产，参考历史信用损失经验，

31、结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。其他应收款 深圳华控赛格置业有限公司依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来 12 个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风险的其他应 收款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：项目 确定组合的依据 计提方法 组合1:账龄组合 相同账龄的应收款项具有 类似信用风险特征 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经 济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期 信用损失率对照表，计算预期信用损失 组合2：个别认定组合 组合为

32、单独考虑预期信用 风险组合 单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值 的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额 确认减值损失，计提坏账准备，如无减值则不计提。对划分为组合的其他应收款，深圳华控赛格置业有限公司通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。债权投资 债权投资主要核算以摊余成本计量的债券投资等。深圳华控赛格置业有限公司依据其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来 12 个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。其他债权投资 其他债权投资主要核算以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债券投资等。深圳华控赛格置业

33、有限公司依据其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来 12 个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。长期应收款（包含重大融资成分的应收款项和租赁应收款除外）深圳华控赛格置业有限公司依据其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采深圳华控赛格股份有限公司拟挂牌转让深圳华控赛格置业有限公司 40%股份 所涉及的深圳华控赛格置业有限公司股东部分权益价值 12 用相当于未来 12 个月内或整个存续期的预期信用损失的金额计量长期应收款减值损失。（4）各类固定资产的折旧方法 固定资产在使用寿命内按年限平均法计提折旧，各类固定资产的折旧年限、残值率和年折旧率如下：类别 折旧方法 折

34、旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%）房屋及建筑物（含附属设备）年限平均法 12-25 5 3.80-7.92 专用设备 年限平均法 5-12 5 7.92-19.00 运输工具 年限平均法 4-5 5 19.00-23.75 通用设备 年限平均法 6-12 5 7.92-15.83 办公设备及其他 年限平均法 3-5 5 19.00-31.67（5）主要税种及税率 税种 具体税率情况 增值税 应税收入按3%的税率计算销项税，一般纳税人适用税率为13%。城市维护建设税 按实际缴纳的流转税的7%计缴。教育费附加 按实际缴纳的流转税的3%计缴。地方教育费附加 按实际缴纳的流转税的2%计缴。企业所得

35、税 应纳税所得额的25%计缴。7委托人和被评估单位之间的关系。委托人为被评估单位 100%控股股东。（三）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 本评估报告约定使用者仅为委托人及其股东，使用方式为本次评估目的所使用。此外，依照法律法规之相关规定，对评估报告所对应经济行为负有审批、核准、备案等职责的国家行政机关和法律法规规定的不确定使用者也为本报告合法使用人。除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。三、评估目的三、评估目的 深圳华控赛格股份有限公司拟挂牌转让深圳华控赛格置业有限公司 40%股份事宜，本次评估系为该经济行为所

36、涉及的深圳华控赛格置业有限公司股东部分权益于评深圳华控赛格股份有限公司拟挂牌转让深圳华控赛格置业有限公司 40%股份 所涉及的深圳华控赛格置业有限公司股东部分权益价值 13 估基准日的市场价值提供参考。本次经济行为已获得山西建设投资集团有限公司批准，并获取关于深圳华控赛格股份有限公司拟公开转让持有深圳华控赛格置业有限公司40%股权的批复（晋建投财函2022460 号）文件；已获得深圳华控赛格股份有限公司批准，并获取深圳华控赛格股份有限公司总经理办公会会议决议（四十八次总办会会议纪要）文件。四、评估对象和评估范围四、评估对象和评估范围 （一）评估对象、范围 本次评估对象为深圳华控赛格置业有限公司

37、于评估基准日的股东部分权益价值。股东全部权益账面金额人民币-141.68 万元，股权无质押、冻结等情形。具体评估范围为深圳华控赛格置业有限公司于评估基准日的全部资产及相关负债，资产总额账面值 12,613.83 万元，负债总额账面值 12,755.51 万元，所有者权益账面值-141.68 万元。评估前账面值已经利安达会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具利安达专字2022 第 B2097 号无保留意见审计报告。资产评估资产评估范围申报范围申报汇总表汇总表 金额单位：人民币万元 项目项目 账面价值账面价值 流动资产 1 12,148.51 非流动资产 2 465.32 其中：长期股权投资 3

38、465.32 资产总计资产总计 4 4 12,613.83 12,613.83 流动负债 5 5 12,755.51 非流动负债 6 -负债总计负债总计 7 7 12,755.51 12,755.51 净资产（所有者权益）净资产（所有者权益）8 8 -141.68 141.68 （二）主要实物资产状况 纳入本次评估范围的资产中无实物资产，被评估单位办公场所位于其注册地址深圳市坪山新区兰竹大道以北 CH3 主厂房，该厂房所有权为深圳华控赛格股份有限公司，深圳华控赛格置业有限公司为其子公司，无偿提供该办公场所给深圳华控赛格置业有限公司使用。深圳华控赛格股份有限公司拟挂牌转让深圳华控赛格置业有限公司

39、 40%股份 所涉及的深圳华控赛格置业有限公司股东部分权益价值 14（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 1、本次评估无账面记录的无形资产。2、本次评估无未记录的无形资产。（四）影响较大的流动资产 本次评估影响较大的流动资产主要为银行存款，评估基准日账面值为116,644,584.19 元，指企业存入平安银行深圳水围支行、建设银行深圳坪山支行及交通银行八卦岭支行的人民币存款。（五）企业申报的账面未记录其他资产情况 根据关于深圳华控赛格股份有限公司通过土地整备利益统筹方式盘活开发坪山厂区土地事项的批复（晋建投财函2022386 号），深圳华控赛格置业有限公司作为土地整备利益统筹的主体

40、对坪山厂区土地进行盘活开发。此外委托人与被评估单位签订了拆迁补偿意向协议（合同编号 HKSG-2022-ZB-128），协议各方补偿中提到，除分配给委托人的物业资产和支付给委托人的货币补偿，被评估单位将获得全部的权益，拥有该土地开发后剩余价值的收益权，本次评估委托人将该收益权作为账外合同资产纳入评估范围，该合同资产为深圳华控赛格置业有限公司持有的龙田街道 2号地块土地整备利益统筹项目的市场开发主体的合同权益。该地块具体情况如下：序号序号 地块编号地块编号 土地位置土地位置 土地使用权人土地使用权人 地类（用地类（用途）途）终止日期终止日期 使用权使用权类型类型 使用权面使用权面价价 1 G13

41、116-0068 坪山区龙田街道 深圳华控赛格置业有限公司 工业用地 2053/1/23 出让 359,913.77 土地开发权属登记状况：于评估基准日 2021 年 8 月 31 日，龙田街道 2 号地块土地整备利益统筹项目已完成计划申报，正按照程序报审立项、专项规划，项目实施主体尚未确认，尚未取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。本次评估深圳华控赛格股份有限公司与深圳华控赛格置业有限公司签订 拆迁补偿意向协议（合同编号 HKSG-2022-ZB-128），指定深圳华控赛格置业有限公司为其持有的龙田街道 2 号地块土地整备利益统筹项目的市场开发主体

42、，假设被评估单位可以获得项目的实施主体资格,可以如期获得项目土深圳华控赛格股份有限公司拟挂牌转让深圳华控赛格置业有限公司 40%股份 所涉及的深圳华控赛格置业有限公司股东部分权益价值 15 地出让合同并取得国有土地使用权及各项许可证等，项目可以按照规划的时间进度开展。项目规划指标：根据深圳市土地整备利益统筹办法（送审稿）、深圳市城市规划标准与准则（2018 年局部修订稿）、深圳市地价测算规则（深府办规20199 号）、深圳市地价测算规则（附表）（2020 年修订稿）、关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）的要求，设定本项目留用地面积为 96,485.58，开发建设用地面积 96,4

43、85.58，综合容积率 6.0，总建筑面积 810,473.47，其中计容积率建筑物面积 578,913.47（其中住宅 527,816.39（含普通住宅413,073.7、共有产权住宅（人才住房）114,742.69）、商业 45,897.08、公共配套设施 5,200），不计容积率建筑面积 231,560，具体如下表：开发建设用地技术经济指标 项目 数量 合计 一期 二期 土地整备用地面积（）179956.89 179956.89 359913.77 留用地面积（）48242.79 48242.79 96485.58 留用比例 26.81%26.81%26.81%开发建设用地面积（）482

44、42.79 48242.79 96485.58 规划容积率 6.00 6.00 6.00 总建筑面积（）405236.74 405236.74 810473.47 计容建筑面积（）289456.74 289456.74 578913.47 其中 商品住宅（）206536.85 206536.85 413073.70 共有产权住宅 57371.35 57371.35 114742.69 商业（）22948.54 22948.54 45897.08 公共配套（）2600.00 2600.00 5200.00 地下室（）115780.00 115780.00 231560.00 （六）长期股权投资情

45、况 股权投资明细表股权投资明细表 序号序号 被投资企业名称被投资企业名称 注册资本注册资本 实缴资本实缴资本 持股比例持股比例 成立日期成立日期 1 深圳华烯新材料有限公司 5000.00 万 5000.00 万 20%2015-08-31 2 成都支付通新信息技术服务有限公司 8518.65 万 8518.65 万 9.47216%2011-06-30（1）深圳华烯新材料有限公司 企业地址：深圳市光明新区光明街道东周社区高新西路 20 号 A 栋 202 法定代表人：张明东 企业类型：有限责任公司 注册资本：5,000.00 万元人民币 深圳华控赛格股份有限公司拟挂牌转让深圳华控赛格置业有限

46、公司 40%股份 所涉及的深圳华控赛格置业有限公司股东部分权益价值 16 实缴资本：5,000.00 万元人民币 营业期限：2015-08-31 至无固定期限 统一社会信用代码：914403003564217625 经营范围：一般经营项目是：新型碳材料、相关纳米复合材料、石墨烯及制品的研发、销售及相关技术转让、技术咨询服务；材料分析及技术咨询、实验室检测、材料检测服务；货物及技术进出口；环境污染采样服务；环境污染检测服务；环境污染治理工程服务；洁净净化工程与施工；大气污染治理；消毒工程服务；室内环境洁净服务；许可经营项目是：医疗用品及器材销售。（2）成都支付通新信息技术服务有限公司 企业地址：

47、四川省成都市成华区二环路北四段 2 号 1 栋 2 层 2 号 法定代表人：杨俊 企业类型：其他有限责任公司 注册资本：8,518.65 万元人民币 实缴资本：8,518.65 万元人民币 营业期限：2011-06-30 至无固定期限 统一社会信用代码：915101085773744962 经营范围：银行卡专业技术服务及技术咨询、银行自动柜员机维护、网页设计；金融机具销售、租赁及安装，维修维护；市场调研；银行卡收单、增值电信业务（以上项目取得相关行政许可后方可经营）；计算机软、硬件技术开发、技术推广、技术服务；物联网技术开发、技术推广；数据处理及存储服务；销售（含网上销售）：预包装食品兼散装食

48、品、乳制品（不含婴幼儿配方乳粉）（取得相关行政许可后方可经营）、电子产品、日用品；广告设计、制作、代理、发布。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。成都支付通新信息技术服务有限公司 2020 年被贵州银联起诉，成都支付通新信息技术服务有限公司需偿还债务 5000 余万元，该诉讼事项已判决，该笔债务已在其财务报表中反映，由于该诉讼，成都支付通新信息技术服务有限公司部分重要业务受到限制，加上自 2016 年投资成都支付通新信息技术服务有限公司以来，成都支付通新信息技术服务有限公司连年亏损，截至 2020 年 12 月底，成都支付通新信息技术服务有限深圳华控赛格股份有限公司拟挂牌

49、转让深圳华控赛格置业有限公司 40%股份 所涉及的深圳华控赛格置业有限公司股东部分权益价值 17 公司净资产已趋近于零。（七）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额 本次评估报告利用了利安达会计师事务所（特殊普通合伙）出具的利安达专字2022 第 B2097 号无保留意见审计报告。具体评估范围以被评估单位提供的资产评估申报表为准，委托人及被评估单位承诺，申报评估的资产及负债范围与经济行为涉及的范围一致，不重不漏，不存在影响评估价值的任何限制。五五、价值类型、价值类型 本次评估是在持续经营假设前提下评估深圳华控赛格置业有限公司股东部分权益在基准日的市场价值。市场价值是指自愿买

50、方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。选择市场价值的理由：1.从评估目的看:本次评估目的是为委托人拟挂牌转让深圳华控赛格置业有限公司 40%股份行为涉及的股权市场价值提供参考意见,是一个正常的市场经济行为,按市场价值进行交易一般较能为交易各方所接受；2.从市场条件看:随着资本市场的进一步发展,股权交易将日趋频繁,按市场价值进行交易已为越来越多的投资者所接受；3.从价值类型的选择与评估假设的相关性看:本次评估的评估假设是立足于模拟一个完全公开和充分竞争的市场而设定的,即设定评估假设条件的目的在于排除非市场因素和非正常因素对评估结论的