万科企业股份有限公司的税收筹划(DOC35页).docx

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1、西南财健大学天府学院2012 届本科毕业论文（设计）论文题目：XX企业股份有限公司的税收筹划学生姓名：XX所在学院：西南财经大学天府学院专 业：财务管理学 号：40804309指导教师：2012 年 3月在我国，A股上市的房企纳税额占营业收入平均为13.8%,当然不包 括*5丁海鸟，阳光股份是纳税收入比最高的公司，阳光股份的比重已经达 到了 30. 6%o排第二的是万泽股份，为25%O XX的是11.8%,排名第72 位。这表明，虽然XX的纳税额高，但税负却低于行业平均水平。这就要 我们思考和分析XX采取的是何种筹划，才能达到如此可观的纳税筹划收 入，如表2-1和图2-1所示，该图表列出并直观

2、的表现了 20062010年以 来XX股份有限公司每年的主营业务收入情况，纳税额，以及纳税额占 营业收入百分比的增长趋势。亿元年度主营业务收入（亿）T-纳税额（亿）表2-1 XX2006-2010年纳税情况表年度主营业务收入（亿）纳税额（亿）纳税额占营业收入百分比2006178. 48210324.213. 6%2007355. 26611353. 115%2008409. 91779282.520. 1%2009488. 81013174.915. 3%2010507.1385142116.323%图2-1 XX2006-2010年主营业务收入和纳税额趋势图从该表图可看出，XX从2006年至

3、2007年，主营业务收入增幅最大, 纳税额在2008年-2009年有所下降，这主要受全球经济危机的影响，市 场不景气引起的。2006年至2010年纳税额占营业收入每年平均在15%以 上。由此看出，XX每年纳税额占利润比例还是比较高的。应纳税额在一 个企业通过合理的税收筹划下，如果每减少应纳税额的1%,可以为企业 节约大笔费用，带来明显的经济收益。作为纳税在几十亿以上的企业， 纳税具有巨大筹划的空间。三、房地产企业主要涉及税种房地产企业，主要涉及的税种一般是营业税、土地增值税、增值税、 房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、企业所得税、印花税、 城建税、教育费附加等。而营业税、土地增值税以及

4、企业所得是房企纳 税的核心。故，本文通过研究此三种税种，对房地产企业的纳税筹划方 法进行总结归纳。（一）、营业税房地产开发企业的营业税，主要在销售不动产和转让土地使用权时, 会发生应税项目。下面，我们具体来研究这两项经营活动，产生营业税 的具体环节和相关的税法规定。转让土地使用权主要包括两个部分，第一是针对土地使用者的，也 就是说当使用着将使用权转出的时候，会涉及到营业税缴纳的问题。第 二是当土地所有者把使用权让出，以及土地使用者把使用权交给所有者 的时候，当这两种情况发生时，是不用收营业税的。销售不动产，既然是销售，那就不可能是无偿，不付代价就让出所 有权的，一般是不可能的。什么是不动产呢？

5、它是指那些不能挪走，如 果要挪走，那会使其本质和形态等发生改变的财产。最简单也是大家最 熟悉的不动产的例子，就是房产，想必一般人都有此概念。而如果要让 出建筑物，比如某个写字楼的有限产权又或是永久使用权的时候，这些 行为都是被视同销售建筑物的。当然，除了以上行为，也包括有偿的销 售或者是让出其他土地附着物所有权的时候。但是如果把不动产无偿赠 送给他人，比如用于慈善的捐赠，或者其他捐赠行为，皆视同销售。如 果在销售不动产的同时，也将所有的使用权让予买方时，也一样要按照 按销售不动产来征收营业税。如果为企业销售不动产时，卖方向买方收取包括全部价格和其它的 费用外，根据相关规定，但是当销售的价格不正

6、常时，并且也没有合理 的理由说明的，主管税务机关判定营业额是根据以下方法做出的。一种方法是根据同类不动产的平均销售价格来制定的。第二种是按 同类应税劳务，或是销售同类不动产的平均价格来制定。统一的营业税 计税公式为：应纳税额=工程成本或营业成本X （1+成本利润率）-（1- 营业税税率）（二）、土地增值税根据中华人民共和国土地增值税暂行条例（国发1993 138号） 规定，当发生让予国有土地使用权、以及地面上的建筑物包括其地上的 附着物时，并因此取得收入的单位和个人，这时，要征收土地增值税。土地增值税主要是针对纳税人转让房地产，所取得的增值额部分，进行 征收。而使用权的转让，为什么只提到国有土

7、地呢？这是由中华人民共 和国土地管理法所限定的，土地使用权的转让，任何人不能私自转让 集体土地使用权，并且集体土地使用权只能由国家征用，否则私自转让 行为会触犯法律规定。因此，使用权的征税范围不包括集体，仅仅针对 国有土地使用权，这也是国家出于长远的考虑而设定的。转让地上建筑物，是指建在地表上的一切建筑物，包括地上地下的 各种附属设施。附着物是说附在地表上的，不可以挪动，一挪动就要发 生破坏的物品。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和因转让而房地产取得的 收入。根据中华人民共和国土地增值税暂行条例税率：增值额未超过 扣除项目金额50%的部分，税率30%。增值额超过扣除项目金额50%, 未超过

8、扣除项目金额100%的部分，税率40%。增值额超过扣除项目金 额100%,未超过扣除项目金额200%的部分，税率50%。增值额超过扣 除项目金额200%的部分，税率为60%。（三）、企业所得税企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所 得征收的一种税。企业所得税纳税人即所有实行独立经济核算的中华人 民共和国境内的内资企业或其他组织，包括以下6类：国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、股份制企业、有生产经营所得和其他所得 的其他组织。企业所得税额为25%,此种税种是专门针对企业获得的所得部分进行 征税的。企业的所得主要指的是销售货物所得、提供劳务所得、转让财 产所得、股息红利所

9、得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接 受捐赠所得和其他所得。四、XX企业股份有限公司的纳税筹划行为（一）、2008年四川汶川地区赈灾捐赠2008年5月12日，四川汶川地区发生里氏8级地震，XX随后发出 公告，在将来的3-5年内捐献达1亿元人民币。表2-2XX2008年年度利润总额表单位：（人民币）元科目2007 年2008 年本年比上年增减利润总额7641605685. 336322285626. 03-17. 26%图2-2捐赠额占利润总额比例 2008年利润总额地震捐赠额捐赠额/利润总额=1. 3%XX的善款是以企业的名义捐赠，按我国税法规定，可以在年度会计 利润的12%以内扣除。

10、由图2-2可看出，1亿元的善款约占2008年利润 总额1.3%,在12%范围内，因此可以抵扣。假设善款是通过中国红十字会捐出，XX能在在企业所得税前列支1 亿元，进而获得多抵扣企业所得税为2500万元（1亿元*25%企业所得税） 的利益。假如XX改为企业名义捐出5000万元，另外再以企业老总王石的个 人名义捐赠5000万元，那么这时的XX,能在企业所得税前列支的最大捐 赠额是5000万元，而另外5000万元的个人捐赠是不能出现在企业所得 税前列支里面的，而只能在王石的个人所得税前抵扣。两者相比，后者 以个人名义捐赠的5000万元，企业要少抵扣企业所得税1250万元。毛利率是一个行业是否赚钱的最

11、直观的指标，毛利率越高，一般来 说也就意味着净利润会越高。在2007年时，XX的毛利率最高时居然达到 了 41. 99%O截止到2008年，XX的毛利率约为32%,这意味着在没有去除 成本之前，每销售一套房子，就有近三分之一套房子是开发商的毛利润。 假设2008年XX在上海卖一套房的价格是150万,如果再踢除员工工资 等成本，每套房的利润在38万元（150万元*32%-10）左右。如果以王石个人名义捐出5000万元，会使企业少抵扣1250万元的 企业所得税，这笔钱至少相当于XX卖出32套房子的利润，从企业的纳 税筹划的角度来看，是不划算的。XX公司捐出也许是资金加上实物。一般实物捐赠中，要选择

12、一个合 适的捐赠额度的计量，对于企业来说，这其中又有一定的纳税筹划空间。捐赠不但可以帮助企业肃立良好的社会形象，如果满足税法关于抵扣的 规定，还能为企业带来可观的税收利益。同时，税法规定，捐赠开发产品，视同销售，需要缴纳营业税、土 地增值税和企业所得税，三项合计税负率有可能达12%以上。捐出1亿 元，应纳税额为1200万元左右，这就需要XX合理的安排所捐资金和开 发品的比例，进而达到最佳平衡点。XX的1亿元捐赠，会在以后的3到5年内逐年支出。因此，XX可以 将1亿元分拆为好几笔，这样就能根据未来3至5年的内每年的利润总 额，来决定当年的捐赠额，这就减小了企业的资金压力。这就要求，在 捐赠前要充

13、分的预计当年的会计利润。因此，在选择纳税筹划方案时，要尽量选择对企业最有利的方案。(二)、转换销售方式XX近几年来，以销售精装修房逐渐代替毛坯房，作为行业的龙头企 业，这一举动，无疑对房地产行业产生了巨大的影响力。1、对增值率的影响假设XX毛坯房的销售额是a ,没装修前可扣除成本是b,可扣除装 修成本是c,企业所得税税率是t。XX对外销售产品时有下面两种方案。 方案一：企业出售毛坯房，销售额为a,可扣除成本是b。方案二：企业 出售装修房，销售额是a+c,可扣除成本是b + c。因此，增值率计算如下:方案一:(a-b) /b方案二：a+c- (b+c)/ (b+c) = (a-b) /( b+c

14、)从上述公式可发现，(a-b)/b (a-b/( b+c),所以企业卖装修房 时的增值率能变低。当增值率在临界点时，会更改项目的土地增值税税 率，而应缴的土地增值税也会变动。举例：假定某开发项目，毛坯房售价为8000万，可扣除成本为5000 万(加计20%后)，现有两种销售方案可供选择：方案一：按毛坯房出售，售价为8000万；方案二：带装修出售，预计装修成本为1000万，平价装修不赚取利 润，售价定为9000万2、对土地增值税的影响方案一：增值率=(8000 5000)/5000 = 60%,应交土地增值税为:(8000 - 5000 ) X 40 % - 5000 X 5 % = 950 万

15、方案二：增值率=(8000+1000-5000-1000X 1. 2) / (5000 + 1000 XI. 2) =45. 16%,应交土地增值税为:(8000 + 1000 5000-1000X1.2) X30%=840万。可见，方案二可少交土地增值税110 (950-840)万元。因为装修公司的应纳税种和税率都会比房地产企业的低，所以XX应 该设立多家装修公司，进行能降低成本。这告诉我们，企业在做经营决策前，不要仅凭感觉或者简单的资料 来下做出判断，要充分考虑财务人员提供的数据分析。XX销售精装房也 是在考虑了成本，和土地增值税的前提下，选择的正确的筹划方案。五、XX纳税筹划的操作方法归

16、纳()、营业税1、合作建房合作建房，是指由甲方提供土地使用权，乙方提供资金，双方采取 合作的方式共同建房。要想通过合作建房来获取建筑的所有权，主要通 过租赁土地使用权以及“以物易物”的方式来实现。也许很多人不清楚“以物易物”的含义是什么，其实“以物易物” 是指甲乙双方，互相交换彼此的土地使用权和房屋所有权。比如甲企业 有一工厂，它想通过让出该工厂一办的所有权,来换取乙企业名下的一块 土地的三分之一，此种情况，就在“以物易物”的范围内。这时候，就视 同销售。故甲乙方的行为，都要纳入营业税的征税范围内。甲方的征税 项目为“转让土地使用权”，而相对应的乙方的税目则是“销售不动产”。如果合作建房的任意

17、一方，把易物得到的房屋给卖了出去，根据税 法规定，要对销售房屋后获得的收入征收营业税。除了使用权和所有权的交换外，还存在以下一种应税行为。那就是 当甲方把土地出租给乙方后，乙方获得了这块土地的使用权，并且在这 上面可以修建房屋等建筑，之后用于盈利或其他使用途径。但是当约定 的租赁期到了时，乙方不但要把土地使用权还给甲方，还要把所建房屋 的所有权此时也让给甲方。这让我想起我以前所读高中的食堂，学校让出一块土地让承包商修 建食堂，承包商可以在15年经营食堂，以此来赚回成本并盈利。但是， 在15年后，无论是食堂所在的建筑，还是食堂内部所有的设备等，都全 部归学校所有，这就是很典型的使用权和所有权交换

18、的案例。在上述中，甲方是出租了土地使用权的，所以，按照税法规定，营 业税应税科目为“服务业一租赁业”。而乙方是销售了不动产，故营业 税应税科目是“销售不动产”。当然，也有合作建房，不征收营业税的情况，这对企业来说，就是 相当具备吸引力的。比如甲方提供土地，而乙方则以资金入股，进行合 作建房。如果甲乙就一起承担风险，并且一起分配利润的观点达成一致, 此时根据税法中规定，是不用征收营业税的。税法中具体规定如下，即 以无形资产投资入股的，参与利润分配、并且共同承担投资风险的，无 需缴纳营业税。而甲方让出的土地使用权，用于合作建房，这可认作是 投资入股，也是不用缴纳营业税的。但如果合营企业已经销售合作

19、建房 的房屋，对销售收入会征税，但不会对利润进行征税。假设甲方抽出一部分销售收入用来分配利润，这就不符合税法中关 于投资入股不征营业税的规定。那么这种行为是否还在征税范围内呢?答 案是肯定的，这虽然不是投资入股，但是却把土地使用权让予了甲乙双 方合营的企业，这时，就要让甲方从获取了的利润或或者是从销售收入 中抽出的部分收入，以“转让无形资产”的科目依法纳税。当然，也要 对双方合营的企业根据其销售收入的多少，进行征收营业税。当合作的建房，最终以甲乙方按比例分配房屋所有权时，此种情况 不在征税范围内。所以，当甲方向合营企业转让土地时，要征税。而对西南财经大学天府学院本科毕业论文（设计）原创性及知识

20、产权声明本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计）是本人在导师的指导下 取得的成果。对本论文（设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均 已在文中以明确方式标明。因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全 由本人承担。本毕业论文（设计）成果归西南财经大学所有。特此声明。毕业论文（设计）作者签名：作者专业：财务管理作者学号：408043092012年3 _月 _20_ 日合营企业的房屋，双方在获取后有进行销售的，其纳税科目为“销售不动产”由此可看出，在合作建房这块，企业想要免征营业税，可以采取以 下两种方式。一是以无形资产投资入股的，参与利润分配、并且共同承 担投资风险的，是不需要缴纳营业税的。二是当甲乙

21、方按比例分配合营 企业的房屋所有权时，也是免征营业税的。如果企业能合理利用这些优 惠的税收政策，在能合理利用资金的同时，也能为企业带来一部分的税 收收益。2、收入分散房屋的销售合同包括两部分，一是房屋销售合同，二是装修合同。 如果房地产企业自己不负责装修房屋，二是把房屋装修外包给其他公司o 在销售价格不浮动的前提下，企业要缴纳的营业税，只针对房屋销售合 同中的房屋销售价格部分进行征收，而装修的价格要缴纳的税款，则是 由承包的装修公司来支付的，就不再需要房地产进行缴纳了。3、股权转让根据税法规定，以无形资产、不动产资产入股，并且参与到利润分 配，和共同承担投资风险时，免征营业税。另外，股权转让无

22、需上税。（二）、土地增值税1、股权转让根据税法规定，当企业和其他企业合作成立联营企业，对其投资的土地入股联营企业时，不用征收土地增值税。这和营业税中关于股权转让免征税的规定相似。2、利息支出财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供 金融机构证明的允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款 利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金 额及房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明 的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本 的10%的以内计算扣除。这就启示我们，如果房地产企业预计

23、的利息支出较高，就可提供金 融机构的证明来扣除。而如果开发费用高，利息支出较少，就可多扣除 开发费用。3、其它可扣除项目除了股权转让和利息支出可以免税或扣除的情况外，还存在以下情 况能对土地增值税进行扣除。具体可扣除项目有为取得土地使用权所支 出的资金。当把土地进行征用和拆迁时，要支出的拆迁补偿费、前期工 程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用 等都是可以扣除的。（三）、企业所得税1、捐赠捐赠作为企业一种特殊的经营行为，在税务上可享受一定的税收优 惠。新企业所得税法第九条规定，企业发生的公益性捐赠支出，在年度 利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。比如

24、XX在 08年对汶川等灾区的捐赠，就获得了 12%的扣除，这就充分运用了此条 优惠政策，成功为企业带来1200万元的税收收益。2、股权转让如果股权转让没有取得投资收益，不需要交纳企业所得税。止匕外， 股权投资转让的所得或损失，在5年内，可以分摊到各年度的应纳所得 税中。这可以缓解部分资金暂时周转困难的企业，减轻一次性支付税额 的压力。这也利用税法的规定，不但考虑了货币时间价值，就好比将一 篮子鸡蛋，分别放置好几个篮子里，比如企业在本年经营不善，出现亏 本等情况，分摊的举措，确实能为企业缓一口气。六、总结总的来说，在国外，税收筹划由来已久，因此外资企业的税收筹划意识 和手段比内资企业要强得多。对

25、我国民营企业来讲，通过筹划获得的收益 都是自己的，他们也愿意在税收筹划上进行尝试。纳税筹划在我国具有广阔的发展前景。纳税筹划是在合法的前提下 为企业减轻税收负担，这对企业具有巨大的吸引力。另外，通过对纳税 筹划的宣传，也能使我国房地产企业对税法高度重视，减少偷税漏税的 情况。房地产企业在经历了金融危机的洗盘后，行业会更加规范。特别像 XX这种大型的房地产商，每年贡献的税额都是以亿计算，并逐年增长。 此时，就更加需要在销售产品前，对整个经营活动进行超前的纳税筹划, 特别是通过运用营业税、增值税、企业所得税的优惠政策，真正做到减 轻企业的税收负担，从而在一定程度上帮助企业资金的运转。而学会聪明的捐

26、赠，不但能达到提升企业公众形象的目的，也能隐 形的帮助企业增加销售收入和减少纳税额。当然除此之外，也要把握好 纳税的时机，毕竟货币是存在时间价值额。因此，房地产企业作为我国高速发展的企业，不仅社会关注很高， 而且上市的房地产企业具有较大影响力。为了和国际接轨，也为了我国 企业财务发展的规范化，我国应该大力推进纳税筹划的发展。文献综述摘要：随着我国市场经济的进一步深入，税务筹划成为很多企业关注的 一个热门话题。越来越多的企业在壮大中，由于没有进行合理的企业收 税筹划，从而导致税收负担沉重，影响了企业的发展。本文主要涉及房 地产行业，以XX为例，针对其需要交纳的税种，充分利用税法提供的税 收减免等

27、优惠政策，合理的对XX的税收进行筹划，从而使企业享得最大 的税收利益。关键词：XX,税收筹划，优惠政策引言纳税筹划形成较为完整的理论与实务体系的标志应该是1959年欧洲 成立的税务联合会，其成员遍布美、法、德、意等22个国家，由从事税 务咨询的专业人士和团体组成，明确提出以税务咨询为中心开展税务服 务，而纳税筹划就是其服务的主要内容。荷兰国际财政文献局国际税收辞汇认为，纳税筹划是指通过纳 税人经营活动或个人事务活动的安排，实现缴纳最低的税收。印度税务 专家N.T雅萨期威个人投资和税务筹划则认为，税务筹划是纳税人 通过财务活动的安排，充分利用税务法规提供的包括减免在内的一切优 惠，从而享得最大的

28、税收利益。美国加州大学W. B梅格斯与R. F.梅格斯合著的会计学也认为， 纳税筹划是人们合理而又合法地安排自己的经营活动，使之缴纳可能最 低的税收。阿根廷的宪法规定：不应强迫阿根廷的居民做法律没有规定的事情，同时也不能禁止他们去做法律没有禁止的事情。尽管在发达国家纳税人对纳税筹划耳熟能详，充分利用，而我国则 处于初始阶段，且参差不齐、人言言殊，但法人和自然人对纳税筹划极 其关注却是不争的事实。鉴于纳税人和税务机关法律地位平等，但权利 义务不对等，势必形成独具中国特色的纳税筹划原则：对税务机关来说, 要依法行政，不折不扣地执行“法无援权不得行”的原则，不能超越范 围滥用自由裁量权；对纳税人来说

29、，要遵守税法和尊重税法，坚定不移 地遵循“法无明文不为过（罪）”的原则，切实维护自身的合法权益。正文:、纳税筹划的含义纳税筹划是指纳税人为达到减轻税收负担和实现税收零风险的目的，在税法所允许的范围内，对企业的经营、投资、理财、组织、交易 等各项活动进行事先安排的过程。纳税筹划是为了同时达到两个目的：减轻税收负担和实现税收零风 险。如果企业开展纳税筹划活动后，没有减轻税收负担，那么其纳税筹 划是失败的。但是，如果企业在减轻税收负担的同时，税收风险却大幅 度提升，其纳税筹划活动同样不能成功。体现了纳税筹划的手段。纳税筹划需要企业在税法所允许的范围内，通过对经营、投资、理 财、组织、交易等各项活动进

30、行事先的合理安排。很显然，纳税筹划是 企业的一个最基本的经济行为。二、XX简介中国的房地产业是在上个世纪80年代,改革开放后逐渐发展起来的o房地产行业的税收成为国家税收的重要组成部分。房地产行业在经营中，具有投入资金多、经营风险高、建设及销售 周期长、涉税标的金额大、收益见效慢等特点，利用税收筹划不仅能够 减少企业的涉税成本和经营风险，还能增强企业的盈利能力和竞争力。在中国众多的房地产开发商里，XX企业股份有限公司具有强烈 的代表性。XX企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最 大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在 深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公

31、司。2010年公司完成 新开工面积1248万平方米，实现销售面积897. 7万平方米，销售金 额1081. 6亿元。营业收入507. 1亿元，净利润72. 8亿元。这意味 着，XX率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数 字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公 司高峰时的总和。在企业领导人王石的带领下，XX通过专注于住宅开发行业，建 立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓 “XX化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透 明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。房地产行业相对于其他的行业，税负相对较高。根据国家税法和政 策规定，房

32、地产开发企业涉及的税种主要有营业税、土地增值税、企业 所得税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等。以下是房地产涉及的税种的介绍:税种征税对象计税依据计算方法税率营业税销售或转让其购置的 房屋或受让的土地使 用权，以全部收入-房 屋或土地使用权的购 置或受让原价后的余 额为营业额纳税人向对方收取的 全部价款和家外费用， 房地产开发企业的销 售房屋以营业额为计 税依据营业额*适用税 率5%企业所得税生产、经营所得和其他 所得税应纳所得额应纳税额二（全部 应税收入-准扣 予项目）*税率25%城市维护建设税随营业额征收纳税人实际缴纳的营 业税营业税*适用税 率7%, 5%, 1%教育费附加随营

33、业额征收以营业税等流转税为 计税依据营业税*适用税 率3%印花税房地产企业销售房屋 与买房人签订房屋购 买合同、产权转移书 据、营业账簿、权利可 证照等应税凭证文件 为对象计价和从量计税应纳税额二计税 金额*税率应纳税额二凭证 数量*单位税额契税以转移土地、房屋使用 权的行为为征税对象成交价格、核定价格、 交换价格差额和“土地 收益”或“补缴土地使 用权转让费用”应纳税额;计税 依据*税率3%5%土地增值税以土地和地上建筑物 为征税对象增值额为房地产开发 企业转让房地产所取 得的全部收入减去规 定扣除项目后的余额应纳税额= （增 值税*税率）四级超率累进 税率城镇土地适用税以土地为征税对象实际

34、占用的土地面积年应纳税额二 （各级土地税额*相应税率）定额税率* （每 平方米价格）房地产税以房屋为征税对象房屋出租收入或房屋 计税价值年应纳税额二房 屋原值* （评价估 值）*70%* 1.2%1.2%四、房地产主要税种的优惠政策税收优惠政策指国家为鼓励某些产业、地区、产品的发展，特别制 订一些优惠条款以达到从税收方面对资源配置进行调控的目的。企业进 行纳税筹划必须以遵守国家税法为前提，如果企业运用优惠政策得当， 就会为企业带来可观的税收利益。由于我国的税收优惠政策比较多，企 业要利用税收优惠政策，就需要充分了解、掌握国家的优惠政策。（一）、营业税优惠政策：1、企业以不动产投资入股，参与接受

35、投资方利润分配，共同承担投 资风险的行为不征收营业税。2、将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业 税。3、房地产企业自建自用建筑物免征营业税。（二）、企业所得税：1、缩小房地产企业应纳所得税，也就是通过缩小房地产企业应纳税 所得额减轻房地产企业纳税义务和负担。2、延缓纳税期限。3、选择捐赠，根据税法规定，企业发生的公益性捐赠支出，不超过年度利润总额的12%的部分，准予扣除，超过部分不允许。五、XX日常经营活动的税收筹划（一）、利用投资方式进行税收筹划房地产开发企业的投资性房地产具有出租以获得租金或者入股联营 以等的利润两种方式。若选择房地产出租以获得租金的方式，应该按照规定交

36、纳营业税、房产税、附加税以及企业所得税等。若选择将房地产投资入股，接受投资利润分配并共同承担投资风险, 则不收取营业税及附加。由于被投资方在税后利润分配，按税法规定，投资方收到的投资收益不缴纳企业所得税，所以房屋的投资可以减轻企 业的税收负担。（二）、利用分散收入进行税收筹划房地产企业销售不动产必须缴纳营业税、城建税及附加、企业所得 税和土地增值税等。分散收入的方法主要将单独处理的部分从房地产中 分离出来，以及不考虑印花税和企业所得税的前提下多次签订购房合同。 （三）、利用设立独立销售公司进行纳税筹划通过设立独立核算的销售公司，分立了扩大了土地增值税和营业税, 以及企业所得税的税收筹划空间。（

37、四）、利用土地增值税进行纳税筹划土地增值税是房地产企业的主要生产成本之一。按规定，纳税人建 造普通标准住宅出售，如果增值税额没有超过可扣除项目金额的20%,免 予征收土地增值税。增值税额超过可扣除项目金额的20%的，其增值额为 全部的计税金额。另外，除了税法规定的扣除项目外，纳税人还应该很注意，税法允 许扣除的项目比企业实际核算涉及的项目要少，所以计算增值额小，计 税额就小，适用的税率就低。土地增值税负担就轻。在累进税制下，收入的增加于是这相同条件下增值额的增加，从而 使高的增值额适用较高的税率，档次爬升的现象会使得纳税人税负几句 上升，纳税人进行房地产开发，往往涉及的工程范围比较多，如建筑工

38、 程，安装工程，装饰工程、设备购置等。如果就整个房地产开发项目签西南财经大学天府学院本科学生毕业论文（设计）开题报告表论文（设 计）名称 论文（设 计）来源 学生姓名XX企业股份有限公司的税收筹划论文（设计）类型学号应用研究40804309会计一、调研资料的准备：1 ,收集纳税筹划的发展史。2,收集我国房地产相关的税收政策，以及了解税收筹划的一些方法。3 .收集XX企业股份有限公司的背景，近几年的日常经营活动、税负情况、投资等纳税筹 划等行为。4 .分析XX的税收活动，并总结适合XX的税收筹划方法。二、设计目的、思路与预期成果：目的：随着我国经济的发展，房地产行业获得越来越多的关注，这个行业的

39、纳税筹划必然热 门。而通过合理的纳税筹划，来安排企业的投资、筹资、日常经营活动，不但能够达到减轻 税收负担的目的，还能让企业获得更多的好处，从而使企业树立良好的纳税筹划意识，进而 减少偷税、漏税等违法犯罪的行为。而我国的税收筹划相对国外处于起步阶段，税收筹划具 有广阔的发展空间。思路：首先，介绍我国房地产行业的发展过程，以及当下整个房地产业的大背景。其次，介绍房地产行业主要涉及的税种有哪些，并有哪些税收优惠政策。接着，主要以XX为例，重点分析XX从2008年到2010年的纳税情况，和在日常经营活 动中，比如2008年汶川地震的捐赠或者其他投资等行为，针对同一事件，提出不同的纳税筹 划方案，来比

40、较节税效果。最后，对XX纳税筹划的方法进行归纳总结。预期效果：通过对XX纳税筹划的研究，加深自己对房地产行业的认识，并且学习到一 些纳税筹划的方法。学习税法的过程中，也能提升自己的专业水平，并树立税收筹划的意识, 为毕业后从事会计专业打下基础。三、任务完成的阶段内容及时间安排：2011年11月2011年12月2011年12月2012年01月2012年03月1610181616日前 日前 日前 日前 日前完成开题报告完成文献综述完成毕业设计的系统设计，进行程序编码完成论文的粗钢完成论文终稿，并且打印成册，上交论文准备答辩四、完成论文（设计）所具备的条件因素：通过这几年的理论学习，在学校的帮助和支

41、持下,指导老师的指导下，目前基本具备完成 论文的条件.但也存在困难:一是时间太紧,必须妥善安排论文时间。二是缺乏理论的文献资 料,需要借助学校图书馆的文献资料及相关数据。指导教师签名:日期：2011年11月15日论文（设计）类型：A理论研究；B应用研究；C软件设计等; 署合同，则整个开发过程中发生的费用都属于总投资的范畴，并就其整 体计算缴纳土地增值税。但实际上，房地产开发项目的开发进程，是分期进行的，纳税人可 以利用不同的工程的性质，选择不同的税种，进行纳税筹划。考虑到当 前的房地产开发企业大多数是多种经营，既从事建筑业，有从事加工业, 既有房屋销售业务，又有各种设施销售和装饰业务及物业管理

42、服务，因 此房地产企业通过不动产销售价格部分分解到其附加经营的业务收入 上，就可以降低税率。而且，房地产的增值额和增值率是计算销售不同产业无应缴纳土地 增值税的主要依据，在转让房地产合同订立之日7日到房地产躲在的税 务机关办理纳税申报，并向税负机关提供房屋及建筑产权、土地适用权 证书、土地转让和房屋买卖合同、房地产凭据报告以及其他与转让房地 产有关的资料。（五）、利用费用均分进行筹划XX也许在不同地方同时进行房地产的开发业务，这容易造成不同地 方的地价不同，从而导致房屋开发销售后的增值率有高有低，这会增加 企业的税收负担。这时，XX可以将一段时间内发生的各项开发成本进行 最大限度的调整分摊，将

43、获得的增值额进行最大限度的平均，这就不会 出现某段时间增值率过高的现象，从而减少部分税款的撤销。（六）、利用利息支出进行税收筹划房地产企业普遍存在高负载，利息支出是不可避免的。财务费用中 的利息支出，凡能按转让房地产项目计算分摊并提供景荣机构证明的， 在利息支出扣除额度上有很大的优惠，如果房地产开发商在开发过程中 主要依据借款筹资，利息费用高，应该提供经融机构贷款证明，并按照 房地产项目计算分摊利息支出，实现利息据实扣除，降低税额。（七）、利用建房方式进行税收筹划据税法规定，代建房行为不属于土地增值税的征收范围，而属于建 筑业，是营业税的征税范围。而合作建房方式，对于一方出地，一方出 资，双方

44、进行合作建房，建成后按比例分昂自用的，免征土地增值税， 纳税人如果合理利用这些进行筹划，会为企业带来不错的税收收益。参考文献1 Petty.W：Theory of Taxation，华夏出版社，2006 年2Bradely Myers Alan： Principles of Corporate Financial ，机械工 业出版社，2010年3 American management association of certified public accountants:CMA Learning System,经济科学出版社，2010年4Eliot:Financial Accouting a

45、nd Reporting,经济管理出版社，2011 年5葛长银：节税筹划案例与实操指南，机械工业出版社，2010年6宋洪祥：不缴糊涂税，经济日报出版社，2010年7徐泓：企业纳税筹划，中国人民大学出版社，2009年8解宏：企业纳税筹划策略与案例解读，化学工业出版社,2009 年9翟继光：新税法下企业纳税筹划，电子工业出版社,2010年10窗体顶端刘启、李永延：企业纳税自查与调整，中国税务出版社，2011年11国务院法制办公室：中华人民共和国企业所得税法，中国法制 出版社，2007年12陈燕明、唐月成：税法与实务，清华大学出 版社，20n年13栾庆忠：增值税纳税实务与节税技巧，中国市场出版社，2

46、010 年14凌辉贤、李澄清、何敏东：增值税纳税筹划36计，北财经大学出版社，2009年15翟继光：最新增值税、营业税、消费税纳税申报与税务规划指南， 立信会计出版社，2009年16王祥：最新企业营业税疑难问题解答，经济科学出版社，2007 年17凌辉贤、凌健珍、谭清风：2009最新营业税纳税指南与税收筹划，东北财经大学出版社，2009年18盖地：税务会计与纳税筹划，东北财经大学出版社,2001年19高丽萍：企业筹资中的纳税筹划研究，财会文摘,2009年20亚太管理训练网 21光华管理网 致谢论文完成之际我要特别感谢我的论文导师XX老师的热情关怀和悉 心指导。他毫无保留的在写作过程中给我提出的

47、宝贵意见和建议。XX老 师敏捷的思路、渊博的知识、深厚的学术功底、富有创新意识的思维、 使我受益终生，将激励我在未来的学习和工作中不断进取。感谢父母的养育之恩和亲人们的关心、支持、鼓励!亲情永远是一种 难以言表的感情。感谢所有曾经关心和帮助过我的朋友们。真诚感谢审阅这篇论文的老师，在百忙之中评审我的论文并提出宝 贵的意见。祝愿西南财经大学天府学院在未来的岁月里蒸蒸日上!摘要近几年来，中国的房地产企业发展迅速。在渡过2008年的全球金融 危机后，中国的房地产企业正在经历洗盘。主要表现为一些抗风险能力 差的中小型房地产企业的破产或重组，以及部分央企的退出。本文以XX 企业股份有限公司为例，主要通过分析XX近几年的税收筹划行为，来 寻找对房地产企业合理的一些纳税筹划方法，为企业减轻税收负担的同 时，并验证纳税筹划对企业发展的重要性。关键词：XX税收筹划方法AbstractIn recent years, China fs rapid development of real estate en