天津市2023年房地产估价师之开发经营与管理精选附答案.doc

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1、天津市天津市 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理精选年房地产估价师之开发经营与管理精选附答案附答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高【答案】D2、下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费

2、C.停产停业损失补偿费D.土地补偿费【答案】D3、存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。在数值上，报告期总量上期存量+报告期新竣工量()。A.报告期灭失量B.最低销售量C.工程量D.盈亏平衡点量【答案】A4、在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（）。A.私人权益融资B.私人债务融资C.公开权益融资D.公开债务融资【答案】C5、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格【答案】C6、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距的是（）。A.产品结构B

3、.总量结构C.供求结构D.投资结构【答案】B7、（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来 6 个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。A.住房价格合理性指数B.量价弹性C.住房市场指数D.消费者信心指数【答案】C8、投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策三部分工作。A.风险控制B.项目调研C.项目财务评价D.资金管理【答案】C9、谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积 40，外墙面积 8，单元间分隔墙面积 10，公摊面积 5，那么，可出租面积应为（）。A.44B.48

4、C.54D.64【答案】C10、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的 80%【答案】C11、开发项目全部投资的内部收益率表明（）。A.项目投资所能支付的最高贷款利率B.将未来收益或收入转换成现值的收益率C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比【答案】A12、盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市

5、场条件下研究投资项目产品成本、产销量与()的平衡关系的方法。A.固定成本B.变动成本C.盈利D.机会成本【答案】C13、下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是（）。A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升B.自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升C.自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降D.自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升【答案】B14、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【答案】A15、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于()。A.物业的交通通达程度B.停车的便利程度C.

6、物业的周围环境D.物业所处区域的繁华程度【答案】A16、小儿虫积，腹痛时作，面黄体瘦，肚腹胀满，发热口臭，大便失常者，治疗宜用A.健脾丸B.桃核承气汤C.肥儿丸D.补中益气汤E.黄土汤【答案】A17、物业管理的核心工作是（）。A.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作B.对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态C.执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标D.拥有一个管理有序、高效率的办公环境【答案】B18、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.

7、财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差【答案】D19、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。A.融资类参数B.评价类指标C.时间类参数D.收益类指标【答案】D20、某宗土地面积为 10000m2，土地单位价格为 800 元/m2，最高容积率为 2，固定费用为 400 万元，单位建筑面积建安成本为 1500 元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的 20%，销售价格为 3000 元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为（）m2。A.10000B.12000C.

8、180000D.15000【答案】A21、房地产开发企业开发建设供出售、出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于（）。A.商品房建设投资B.置业投资C.土地开发投资D.土地一级开发【答案】A22、一般来说，（）对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。A.政治法律环境B.经济环境C.人口环境D.社会文化环境【答案】B23、混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的（）天内较快，以后增长逐渐缓慢。A.17B.710C.714D.1520【答案】C24、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为 4

9、000 万元，资产合计为 6000万元，流动资产和流动负债分别为 3000 万元和 4000 万元，存货为 1500 万元。则该房地产投资企业的流动比率为（）。A.150%B.200%C.75%D.400%【答案】C25、从房地产开发企业的角度看，不属于房地产开发过程中投入资源的是（）。A.土地B.资本C.劳动力D.技术革新【答案】D26、有一计算期为 10 年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为 10%，银行贷款利率为 6%，计算期内，净现值的期望值为 125 万元，净现值期望值的标准差为 65 万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（）。A.52%B.58%C.62%D.6

10、8%【答案】A27、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。A.空置率合理空置率B.空置率合理空置率C.空置率合理空置率D.不能判断【答案】A28、房地产开发项目可行性研究是（）阶段的工作内容。A.投资机会选择与决策分析B.项目招标C.工程建设D.项目租售【答案】A29、个人住房贷款包括商业性住房贷款和()两种类型。A.企业住房贷款B.等额本金方式C.政策性住房抵押贷款D.等额本息方式【答案】C30、计算速动比率时，扣除存货的主要原因不包括（）。A.在流动资产中，存货的变现能力最强B.由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理C.部分存货可能已经抵押给债权

11、人D.存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题【答案】A31、经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括（）。A.补贴收入B.出租收入C.销售收入D.其他经营收入【答案】A32、某单位以现时的楼价 15%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，若 1 年后竣工交付使用时楼价上涨了 12%，则其预付款的收益率是()。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】D33、某市去年住宅的实际销售量为 600 万平方米，预测销售量为 500 万平方米，平滑指数为 0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（）万平

12、方米。A.450B.475C.520D.580【答案】D34、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。A.商用房地产风险更高B.商用房地产的收益更高C.商用房地产的价值更高D.商用房地产的增值潜力更大【答案】A35、关于资金时间价值的说法，错误的是（）。A.现在的 100 万元与 5 年后的 100 万元的价值相同B.现在的 100 万元可能与 5 年后的 148 万元价值相同C.现在的 100 万元可能与 2 年前的 121 万元价值相同D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较【答案】A36、某房地产开发项目的销

13、售利润为 6540 万元，销售利润率为 24%，项目的销售税费为销售收入的 5.5%，该项目的成本利润率是（）。A.18.50%B.22.68%C.31.58%D.34.04%【答案】D37、在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率 Pi 的取值范围是（）。A.Pi0B.Pi1C.0Pi1D.Pi1【答案】C38、为了得到有代表的样本，可以采用（）的方法，可以计算抽样误差的置信度。A.概率抽样B.随机抽样C.估计抽样D.定额抽样【答案】A39、某笔贷款的季利率为 2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。A.8%B.6.12%C.12.62%D.8.24%【答

14、案】A40、下列房地产市场运行的影响因素中，属于经济环境因素的是（）。A.宏观金融政策B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.资本市场发育程度【答案】B41、企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益，为（）。A.资产B.负债C.所有者权益D.收入【答案】C42、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用，包括管理人员的工资和()。A.前期费用B.房屋开发费C.财务费用D.办公费【答案】D43、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。A.变现风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】A44、某市 2014 年办公楼施工面积为 500 万平方米，竣工面

15、积为 180 万平方米；2015 年办公楼新开工面积为 650 万平方米，竣工面积为 300 万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市 2015 年办公楼的施工面积为（）万平方米。A.620B.670C.970D.1150【答案】C45、在收益性物业管理中，资金来自物业收益的大修基金通常由（）直接管理。A.业主B.租户C.物业服务企业D.物业管理协会【答案】C46、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（）子市场。A.租赁B.销售C.保险D.抵押【答案】C47、某物业的购买价格为 60 万元，其中 20 万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为 10 万

16、元，年运营费用为 5 万元，年还本付息额为 2 万元，所得税为 25%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%【答案】A48、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的()弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在 5 年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润【答案】A49、如果某建筑物的0.00030.800m，按照规定，其室内地面标高0.000相当于绝对标高（）m。A.30.8B.30.80C.30.800D.30.8000【答案】C50、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛

17、租金收入比率归为（）。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类参数D.收益相关参数【答案】D多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、下列选项中，不属于职务发明创造的是()。A.王明在单位从事计算机设计工作，开发设计出一种新产品B.李洋大学毕业后在单位销售部门工作，后由于单位技术开发部门人手较紧，李洋被暂调到技术开发新产品，两周后，李洋开发出一种新产品C.王师傅为某机械厂金属材料仓库管理员。1996 年 7 月退休后，王师傅潜心钻研，于 1997 年 6 月发明创造出一种焊接高碳钢的新方法D.王老师是某大学以致用金相实验室研究员。王老师与校办工厂合作，利用实验室中金相显微镜、光电显微镜等

18、尖端设备，发明创造出一种性能优越的金属材料【答案】C2、收益性物业管理中的运营费用包括（）。A.固定资产折旧费B.企业管理费及利润C.保险费D.房产税E.借款还本付息【答案】ABCD3、在市场趋势分析中，时间序列分析法可进一步分为（）。A.指数平滑法B.简单平均法C.移动平均法D.加权移动平均法E.市场因子推演法【答案】ABCD4、房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险，正确的有（）。A.标准差系数越大，风险越小B.累积概率值越大，风险越小C.标准差越小，风险越小D.标准差越大，风险越小E.标准差系数越小，风险越小【答案】B5、关于房屋存量的说法，正确的有（）。A.

19、存量属于房地产市场的需求指标B.存量单位可以是建筑面积或套数C.存量可按物业类型分别统计D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量【答案】BC6、下列不确定性因素中，属于“开发销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（）。A.土地费用B.权益投资比率C.运营费用D.开发期E.贷款利率【答案】AD7、风险估计与评价常用方法有()。A.专家个人判断法B.解析法C.蒙特卡洛法D.智暴法 E 德尔菲法【答案】BC8、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有()。A.概算指标估算法B.根据类似工程经验估算C.工程量近似匡算法D.蒙特

20、卡洛模拟法 E 单位指标估算法【答案】ABC9、房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（）。A.前期工作资料B.土建资料C.安装资料D.租售资料E.物业管理资料【答案】ABC10、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有()。A.权益投资比率B.建安工程费用C.租售价格D.资本化率 E 开发期与经营期【答案】ABCD11、细分市场评价主要涉及（）等方面的评价。A.细分市场的可衡量性B.细分市场的规模和发展前景C.细分市场的差异性大小D.企业的目标和资源E.细分市场结构的吸引力【答案】BD12、价值工程中，提高价值的方法包括（）等。A.功能提高，费用不变B.功能不

21、变，费用降低C.功能提高，费用下降D.功能提高小于费用提高E.功能下降小于费用下降【答案】ABC13、关于房屋施工面积的说法中，正确的有（）。A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积E.多层建筑的施工面积应为各层建筑面积之和【答案】BC14、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。A.折旧和摊销B.投资回收C.投资回报D.可用于还款的利润E.在成本中列支的利息【答案】AD15、在利用预期收益

22、的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（）。A.期望值相同、标准差小的方案为优B.标准差相同、期望值小的为优C.标准差相同，期望值大的为优D.标准差系数大的为优E.标准差系数小的为优【答案】AC16、决策的有效性程度通常从决策的（）等方面来评价。A.合理性B.可接受性C.时效性D.参与性E.经济性【答案】ABC17、甲程序员为乙软件设计师开发的应用软件编写了操作说明书，并已交付用户使用，（）享有该应用软件的软件著作权。A.甲程序员B.甲程序员和乙软件设计师共同C.乙软件设计师D.甲程序员和乙软件设计师都不【答案】B18、物业资产管理的职能包括()。A.物业管理B.设施管理C.资产管

23、理D.运营管理 E 组合投资管理【答案】ABC19、开发商对投标人进行资格审查时应考虑()。A.企业注册证明、资金和财务状况B.主要施工经历、投标人在施工的承建项目C.技术力量简况D.投标人的积极性 E 投标人正在施工的承建项目【答案】ABC20、政府在房地产市场中的主要职能有（）。A.制定市场规则B.进行市场监管C.确定土地利用条件D.制定商品房价格E.提供商业贷款【答案】AB大题（共大题（共 1010 题）题）一、（一）某家庭计划 5 年后购买一套 120m2 的新建住房，该家庭目前及未来5 年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共 50 万元；（2）该家庭月工资收入为 1200

24、0 元，预计将以每月 0.5%的比例递增，该收入的 50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000 元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若 5 年后该家庭购房时首付款比例为 50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为 3%，按月计息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5 错误 12=60，s=0.5%，A1=12000 错误50%=6000（元），A2=1000 元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；

25、（2）F2=P2（1+i）n=A/（is）1（1+s）/（1+i）n（1+i）n=6000/（0.25%0.5%）错误1（1+0.5%）/（1+0.25%）60错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2（1+i）n1/i 或者 F3=A2/i11/（1+i）n（1+i）n=1000 错误（1+0.25%）601/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单价为：218

26、9630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50 万元；二、估价对象为 A 城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于 2008 年 8 月 30 日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于 2008 年 9 月 5 日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为 2008 年 9 月 5 日至 9 月 10 日，房地产估价师张某于 2008 年 9 月 5 日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、估价委托

27、人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008 年 9 月 5 日。七、估价依据1中华人民共和国城市房地产管理法。2城市房屋拆迁管理条例（国务院令第 305 号）。3房地产估价规范（GB/T502911999）。【答案】三、商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托方商贸有限公司，法定代表：，住所：市路号。二、估价方

28、房地产估价有限公司，法定代表：，住所：市路号，房地产估价机构资质等级：级。三、估价对象商贸楼位于市路号，四至，属商贸有限公司所有。商贸有限公司 1999 年 4 月 1 日以出让方式获得商务楼用地的土地使用权（使用年限为 40 年，即 1999 年 4 月 1 日至 2039 年 3 月31 日），土地用途为商业。商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为 6611m2，总用地面积为 2560m2。自筹资金开发建设，于 2001 年 4 月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）四、估价目的评估商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003 年 4 月

29、 1 日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。【答案】四、本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1法律上的允许。估价对象

30、相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺

31、使用经济上可行。4价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为 8000 元/m2，类似商铺市场均价为 20000 元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】五、商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托方商贸有限公司，法定代表：，住所：市路号。二、估价方房地产估价有限公司，法定代表：，住所：市路号，房地产估价机构资质等级：级

32、。三、估价对象商贸楼位于市路号，四至，属商贸有限公司所有。商贸有限公司 1999 年 4 月 1 日以出让方式获得商务楼用地的土地使用权（使用年限为 40 年，即 1999 年 4 月 1 日至 2039 年 3 月31 日），土地用途为商业。商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为 6611m2，总用地面积为 2560m2。自筹资金开发建设，于 2001 年 4 月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）四、估价目的评估商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003 年 4 月 1 日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。【答案】六、以下为某

33、房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均

34、较好。3可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产

35、，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。【答案】七、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 100 万元的住宅，首付款为房价的 50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为 12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该家庭 30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款 5 年后，于第6 年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】（1）抵押贷款额 P=10050%=50 万元；月贷款

36、利率 i=12%/12=1%；月还款额为：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=501%(1+1%)240/(1+1%)240-1=0.550543 万元=5505.43 元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43 元（3）该家庭在第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为 Pn=A（1+i）n-m-1）/i（1+i）n-m，其中，n=1220=240，m=125=60，代入数据，得到 Pn=5505.43（1+1%）240-60-1）/1%（1+1%）240-60=458721.59 元=45.87 万元。八、本次估价背景如下：估价

37、对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工 3 年，规划总建筑面积为 1.5 万 m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析1根据房地产估价规范（GB/T502911999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三

38、种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价

39、的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工 3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】九、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越

40、弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由

41、于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。【答案】一十、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 100 万元的住宅，首付款为房价的 50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为 12%，问：（1）抵押贷款额

42、、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该家庭 30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款 5 年后，于第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】（1）抵押贷款额 P=10050%=50 万元；月贷款利率 i=12%/12=1%；月还款额为：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=501%(1+1%)240/(1+1%)240-1=0.550543 万元=5505.43 元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43 元（3）该家庭在第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为 Pn=A（1+i）n-m-1）/i（1+i）n-m，其中，n=1220=240，m=125=60，代入数据，得到 Pn=5505.43（1+1%）240-60-1）/1%（1+1%）240-60=458721.59 元=45.87 万元。