第二章不动产价格及其市场分析.ppt

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1、 第二章 不动产价格及其市场分析 第一节第一节 不动产价格不动产价格一、不动产价格的概念一、不动产价格的概念在不动产估价中，在不动产估价中，不动产价格是不动产交换价值的货币表不动产价格是不动产交换价值的货币表现，反映某项不动产产品交易时的货币价值量。现，反映某项不动产产品交易时的货币价值量。从本质上讲，从本质上讲，不动产价格是指在不动产开发、建设、经营不动产价格是指在不动产开发、建设、经营的过程中所耗费的社会必要劳动所形成的价值，与土地所的过程中所耗费的社会必要劳动所形成的价值，与土地所有权价格的综合货币表现。有权价格的综合货币表现。二、不动产价格的特征二、不动产价格的特征n n不动产价格受区

2、位的影响很大不动产价格受区位的影响很大n n不动产价格实质上是不动产权益的价格不动产价格实质上是不动产权益的价格n n不动产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的不动产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金租金n n不动产价格与其用途相关性极大不动产价格与其用途相关性极大n n不动产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别不动产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响因素的影响n n不动产价格的影响因素可比较不动产价格的影响因素可比较三、不动产价格的构成三、不动产价格的构成不动产价格不动产价格=总成本总成本+平均利润平均利润（一）不动产价格的主要构成因素（一）不动产价格的主要构成因素

3、1 1、土地价格：、土地价格：与土地的位置、用途、使用时间、建筑容积与土地的位置、用途、使用时间、建筑容积率有关。率有关。2 2、房屋建筑成本：、房屋建筑成本：土地开发费、前期费用、建安造价、配土地开发费、前期费用、建安造价、配套费、管理费和贷款利息套费、管理费和贷款利息3 3、利润：、利润：3%8%3%8%4 4、税金：、税金：营业税、城市维护建设费、教育税附加、土地增营业税、城市维护建设费、教育税附加、土地增值税等值税等5 5、其他附加费：、其他附加费：如各种配套费如各种配套费（二）不动产价格的其他构成因素（二）不动产价格的其他构成因素1 1、房屋装修费、房屋装修费2 2、房屋设备费、房屋

4、设备费3 3、建筑地段、楼层和朝向差价、建筑地段、楼层和朝向差价4 4、房屋的折旧、房屋的折旧5 5、房屋的完好程度、房屋的完好程度四、不动产价格的种类四、不动产价格的种类四、不动产价格的种类四、不动产价格的种类n n1 1 所有权价格和使用权价格所有权价格和使用权价格使用权：划拨、出让使用权：划拨、出让n n2 2 成交价格和市场价格成交价格和市场价格n n3 3 理论价格和评估价格理论价格和评估价格n n4 4 招标价格、拍卖价格、挂牌价格和协议价格招标价格、拍卖价格、挂牌价格和协议价格n n5 5 总价格、单位价格和楼面地价总价格、单位价格和楼面地价6 6 6 6 基准地价、标定地价和房

5、屋重置价格基准地价、标定地价和房屋重置价格基准地价、标定地价和房屋重置价格基准地价、标定地价和房屋重置价格（1 1）基准地价：）基准地价：是在某一城市的一定区域范围内，根是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分区段，然据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。基准地价不是具体的收费标准。基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基准地价为基础，根据土出租、抵押等宗地价格，是以基准地价为基础，根据土地使用年限、地

6、块大小、形状、容积率、微观区位等因地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。子，通过系统修正进行综合评估而确定。基准地价的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。基准地价的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。（2 2）标定地价：）标定地价：是指在一定时期和一定条件下，能代是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。基准地价和标定地价都是公告地价。由政府部分组织或基准地价和标定地价都是公告地价。由政府部分组织或委托评估并向社会公布的。委托评估并向社会公布的。（3 3）建筑

7、物重置价格：）建筑物重置价格：在一定的时间点，采用当前的在一定的时间点，采用当前的建筑技术水平、建筑材料和人工费用，重新建造与原建建筑技术水平、建筑材料和人工费用，重新建造与原建筑在结构、功能和效用上相同的新建筑的价格。筑在结构、功能和效用上相同的新建筑的价格。n n7 7 土地价格、建筑物价格和房地价格土地价格、建筑物价格和房地价格n n8 8 实际价格和名义价格实际价格和名义价格n n9 9 现房价格和期房价格现房价格和期房价格n n10 10 补地价补地价第二节第二节 不动产价格的影响因素不动产价格的影响因素一、一般因素：一、一般因素：对整个不动产市场的价格产生影响的一对整个不动产市场的

8、价格产生影响的一般、普遍、共同的因素。般、普遍、共同的因素。（一）社会因素（一）社会因素1 1、人口状况、人口状况2 2、社会安定程度、社会安定程度3 3、不动产投机、不动产投机4 4、城市化进程、城市化进程（二）经济因素（二）经济因素1 1、经济发展状况、经济发展状况2 2、市场供求状况、市场供求状况3 3、利息率、利息率4 4、物价、物价5 5、居民收入水平、居民收入水平（三）行政因素（三）行政因素1 1、不动产制度、不动产制度2 2、城市规划、城市规划3 3、不动产税收、不动产税收4 4、不动产价格政策、不动产价格政策5 5、土地使用权的出让方式、出让期限、土地使用权的出让方式、出让期限

9、6 6、行政变更、行政变更（四）心理因素（四）心理因素（五）国际因素（五）国际因素1 1、国际经济状况、国际经济状况2 2、军事冲突、军事冲突3 3、政治对立、政治对立4 4、国际竞争、国际竞争（六）其他因素：（六）其他因素：资金周转困难、因为规模发展对某块资金周转困难、因为规模发展对某块土地的迫切需要等。土地的迫切需要等。二、区域因素：二、区域因素：对一个城市内部不同功能分区的不动产对一个城市内部不同功能分区的不动产价格产生影响的因素。价格产生影响的因素。（一）商业区（一）商业区（二）住宅区（二）住宅区（三）工业区（三）工业区三、个别因素三、个别因素（一）土地的个别因素（一）土地的个别因素1 1、位置、面积、位置、面积2 2、地形地势，地质、水文、地形地势，地质、水文3 3、形状、形状4 4、生熟程度、生熟程度5 5、交通环境、交通环境6 6、城市规划限制、城市规划限制7 7、土地使用年限、土地使用年限8 8、建筑物与土地的组合是否得当、建筑物与土地的组合是否得当（二）建筑物的个别因素（二）建筑物的个别因素1 1、建筑构造、建筑构造2 2、装修标准、装修标准3 3、房屋设备、房屋设备4 4、房屋附属设施、房屋附属设施5 5、地段、层次、朝向、地段、层次、朝向6 6、完好程度、完好程度7 7、规模及高度、规模及高度8 8、用途、用途