小区公建配套设施产权及使用权归属法律分析课件.ppt

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1、小区公建配套设施产权及使用权归属法律分析1A目录一、概论二、判断公建配套产权归属基本原则及学说三、商业配套物业的产权归属四、会所产权及使用权归属五、小区游泳池、网球场产权及使用权归属六、架空层产权归属八、车库、车位的产权、使用权及收益归属七、地下室产权及使用权归属2A一、概述（一）公建配套的概念及分类（一）公建配套的概念及分类 对于公建配套的分类，根据分类标准不同而有所不同：1、按照使用性质不同，可分为：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区（办公）服务、市政公用和行政管理及其他设施；2、按盈利与否可分为：非营业性公建配套、营业性公建配套和社会公益性公建配套。（二）公建配套产权纠纷

2、的主要类型（二）公建配套产权纠纷的主要类型 关于公建配套产权归属的争议问题，主要集中在以下几个方面：1、小区配套商业物业产权及使用权归属问题；2、小区车位、车库使用权、使用权及收益权归属问题；3、小区会所的产权及使用权归属问题；4、小区人防工程的所有权、使用权归属问题；5、小区架空层产权及使用权归属问题；6、地下室产权及使用权归属问题；7、小区游泳池、网球场等体育设施的产权归属问题。3A（一）土地分摊说（一）土地分摊说此学说依业主在办理所购房屋土地使用证时，商品房项目的土地面积是否已全部被业主分摊作为判断标准，如已全部分摊，则商品房项目的土地使用权已全部转让给全体业主。如未全部分摊，则土地面积

3、未分摊部分的配套公建的产权归开发商。（二）成本分摊说（二）成本分摊说 此观点以公建配套建设成本是否已列入商品房销售成本作为判断标准，如列入，则公建配套产权归全体业主；如未列入，则归开发商。根据基本法理及法律基本规定，公建配套是由开发商建筑的，并非由开发商代全体业主修建，公建配套产权是否随商品房产权一并转移于全体业主，取决于我国调整物权转让的立法是否有具体规定，不能以此观点作为判断的标准。二、判断公建配套产权归属原则4A二、判断公建配套产权归属原则二、判断公建配套产权归属原则（三）建筑面积分摊说（三）建筑面积分摊说以公建配套是否参与共有面积分摊作为判定是否据有独立产权的依据。如果已参与分摊，则属

4、于全体业主所有，没有分摊也归开发商所有。（四）主从物说（四）主从物说 此观点认为，根据基本法理及法律基本规定，公建配套如属于商品房的从物，则其产权随商品房产权一并转移于全体业主，否则其产权归开发商。如：变电室、配电室、水泵房、垃圾中转站等配套市政公用建筑，需依赖商品房方能存在并发挥其效用，可以认定为商品房的从物属全体业主。但无法解释地下车室、人防工程、车库等类似公建配套的产权归属问题。5A二、判断公建配套产权归属原则二、判断公建配套产权归属原则（五）约定说（五）约定说判断公建配套产权归属的依据应当看业主与开发商之间是否有约定，如果有约定应当按照约定来确认。这种约定关键看商品房买卖合同或其补充协

5、议当中是否有关于公建配套产权归属的约定。有约定从约定，没有约定或约定不明的属于全体业主。6A三、商业配套物业的产权归属三、商业配套物业的产权归属（一）商业配套物业的功能机类型（一）商业配套物业的功能机类型住宅小区规划建设商业物业，从功能上考虑主要是增加商业设施，便利居民日常生活需要。因此，商业物业不是小区公建配套必须规划的设施。从商业配套类型上看主要有两种：一种是独立建筑物；另一种是与住宅连体的建筑物（通常位于住宅的裙楼或住宅的底层）。（二）商业配套物业的产权归属（二）商业配套物业的产权归属 在前述五中判断公建配套物业产权归属学说中，土地分摊说可以作为认定商业物业产权归属的重要理论依据。即判断

6、开发商是否取得了商业物业的土地使用权，是否支付了该土地使用权的出让金。如果开发商所建商业配套物业没有单独的土地使用权，也没有就商业物业单独的土地使用权支付相应的土地出让金，则依据房地不可分割的基本原则，认定房随地走，该商业配套物业属于业主共有。7A四、会所产权及使用权归属四、会所产权及使用权归属（一）会所的类型与产权归属（一）会所的类型与产权归属从实践来看，会所有以下几种形态：一是独栋建筑物；二是某栋建筑物中的某套房屋；三是利用架空层、地下室或建筑物特定空间未经规划许可擅自改建的房屋。与车位、车库不同，物权法对会所的产权问题并未作出相关的规定，判断会所的产权归属，可按如下方法处理：1、会所已经

7、办理产权登记的，归登记的所有人所有。2、经规划许可，属独立建筑物或独立的房屋单元，虽未办理产权登记，也未列入住宅公摊面积分摊的，其产权属于开发商所有。3、会所中某些房屋如属于国家及地方规定开发商应配套修建并明确其产权归属公建平台，则该部分房屋产权归属按国家及地方有关规定执行。4、商品房买卖合同如月的会所整体或其中的某些房屋产权归属的，按约定执行。5、未经规划许可，占用业主共有的场地、空间修建的会所，其产权归业主共有。8A四、会所产权及使用权归属四、会所产权及使用权归属（二）会所的类型与产权归属（二）会所的类型与产权归属会所规划的用途是为业主提供休闲、娱乐场所，该场所的建设本身不是为准求利益，所

8、以，开发商或物业企业以盈利为目的改变会所使用功能的做法违背会所的使用功能，依法应当不予支持。9A五、游泳池、球场产权及使用权五、游泳池、球场产权及使用权实践中，小区游泳池、网球场分为室内和室内两种形式，室内的其所有权的认定适用特定建筑物（如会所）的产权认定。室外游泳池、网球场等属于小区的配套公共设施，不依附特定建筑物，如何认定其产权归属？此类体育设施属于小区公建配套，其没有单独的土地使用权，其所占用的土地属全体业主所有，因此，其产权属业主共有。理由：此类体育设施属于小区配套设施没有单独的土地使用权，属于小区附属设施，不能离开小区的其他建筑物而存在。小区商品房与小区的此类体育设施之间属主物和从物

9、的关系。从物依附主物而存在，其产权随主物转移而转移。10A通常情况下，小区游泳池、网球场均委托给物业服务企业管理，仅向小区业主开发，其经营收入和支出计入物业管理收入和成本支出。也有许多小区将游泳池、网球场对外承包，将其变为商业性的经营场所，开放式经营，商业化收费，并由此引发业主的不满。笔者认为，西群殴游泳池和网球场应当主要服务于本小区的业主，并不以盈利为目的，合理使用。五、游泳池、球场产权及使用权五、游泳池、球场产权及使用权11A架空层的产权属于业主共有，理由如下：（一）架空层属建筑物基本结构部分，不属于专有部分。依法属于业主共（一）架空层属建筑物基本结构部分，不属于专有部分。依法属于业主共有

10、；有；1、架空层不具备专有部分的法律构成要件最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条规定，转悠部分同是具有三个条件：一是具有构造上的独立性，能够明确区分；二是具有利用上的独立性，可以排他使用；三是能够登记成为特定业主所有权的客体。2、架空层属于建筑物基本结构部分。六、架空层产权归属六、架空层产权归属12A架空层的产权属于业主共有，理由如下：（二）从容积率及公摊面积分配方式可知架空层属于业主共有；（二）从容积率及公摊面积分配方式可知架空层属于业主共有；1994年9月实施的深圳市房屋建筑面积计算规则第一条第（二）款第2项规定：公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面

11、积 两部分。应分摊的公用面积包括：室外楼梯、楼梯悬挑平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等，不能分摊的公用面积：报建时未计入容积率的公共面积和在相关文件中规定不进行分割的公共面积，包括：机动车库、分机动车库、消防避难层、地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休息和交通的场所等。六、架空层产权归属六、架空层产权归属13A架空层的产权属于业主共有，理由如下：（三）现行房地产初始登记和转移登记方式决定架空层属业主共有（三）现行房地产初始登记和转移登记方式决定架空层属业主共有从初始登记看：初始登记中，由于不计算容积率建筑物不能取得其所在地块的土地使用权面积份额

12、，不能取得完整、独立的房地产权利，不能取得房地产证，其法律权利只能依附并归于计算容积率建筑物。从转移登记看：在房地产二级市场中，房地产开发商与买方签订买卖合同，房地产登记机关按照合同约定办理首次房地产转移登记。架空层的法律权利归属的转移并未记载于房地产权证。六、架空层产权归属六、架空层产权归属14A（一）地下室功能分类（一）地下室功能分类1、设备层2、避难层3、人防工程4、车库5、商场6、其他七、地下室产权及使用权归属七、地下室产权及使用权归属15A（二）地下室产权归属认定方法论（二）地下室产权归属认定方法论1、建筑容积率说2、地下土地使用权说结论：根据物权法定原则，在物权法明确规定地上、地表

13、和地下可以分别设立建筑用地使用权的情况下，开发商通过规划许可证的方式取得地下空间建设用地使用权，而地上建筑物的业主其享有的土地使用权仅及于地表土地使用权，不及于地下土地使用权。七、地下室产权及使用权归属七、地下室产权及使用权归属16A（三）使用功能不明的地下室产权归属及使用权归属（三）使用功能不明的地下室产权归属及使用权归属依据建设部城市地下空间开发利用管理规定第二十五条及物权法第一百四十二条之规定，此类地下室属于开发商所有，开发商具有使用权和收益权。但开发商的使用权应以不侵害业主的权利为前提。七、地下室产权及使用权归属七、地下室产权及使用权归属17A（四）地下设备层和避难层产权及使用权归属（

14、四）地下设备层和避难层产权及使用权归属依最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条规定：地下设备层和避难层产权及使用权归属业主共有。（五）地下人防工程的产权及使用权归属（五）地下人防工程的产权及使用权归属人防地下室是一种特殊的公用建筑，是国家从战略的角度设立的，战争时供公众临时时避难的场所。我国人民防空法第五条规定，人民防空工程平时使用管理，收益归投资者所有。七、地下室产权及使用权归属七、地下室产权及使用权归属18A（一）车库产权归属（一）车库产权归属与车位的开放式空间形态不同，车库属封闭式空间，通常分为地下车库与地上车库两种。地下车库是利用土地地下空间建造的，有其

15、独立性，应当根据“谁投资、谁受益”的民法基本原则来确定地下车库的权属，也符合物权的原始取得原则。八、车库、车位的产权和使用权八、车库、车位的产权和使用权19A（二）车位产权归属（二）车位产权归属1、车位类型实践中，车位可分为五类：一是地下车位二是地面车位三是架空层车位四是屋顶车位五是立体可移动车位八、车库、车位的产权和使用权八、车库、车位的产权和使用权20A2、判断车位产权归属的依据一是地下人防工程规划的车位，适用于车库法律的规定。此类车位无法办理产权登记，也无法转让，只能成为事实上的业主共有。二是地面车位的所有权，开发商没有地面车位的所有权，地面车位应当属于业主共有。三是架空层车位所有权，开

16、发商既没有土地使用权又没有空间权的情况下，其没有车位的所有权，车位属于业主共有。四是屋顶车位所有权，属于业主共有，但无法办理产权登记，也无法转让，只能成为事实上的业主共有。五是立体可移动车位所有权，其产权属于该设施的所有人所有。八、车库、车位的产权和使用权八、车库、车位的产权和使用权21A（三）车位、车库的使用权（三）车位、车库的使用权规划的车位、车库其使用权首先属于业主，当满足业主需要之后才可以转让给业主以外的第三人。除车位、车库使用权外，业主还享有车位、车库的优先购买权、优先租用权及其他优先可转让的权利。（四）车位、车库收益权归属（四）车位、车库收益权归属车库的收益权可以作出如下认定：1、规划的地下车位、车库的收益权属于开发商所有2、规划的地面车位、架空层车位、屋顶车位收益权属于业主共有3、建筑区划内，非规划车位的收益权属于业主共有。八、车库、车位的产权和使用权八、车库、车位的产权和使用权22A