2022年X年10月仁寿项目市场调查及前期定位建议报告80P.doc

《2022年X年10月仁寿项目市场调查及前期定位建议报告80P.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年X年10月仁寿项目市场调查及前期定位建议报告80P.doc（84页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、仁寿工程市场调查及前期定位建议报告*2010。10目录近期房产市场政策面分析1仁寿城市简介17仁寿房产市场重点工程分析23本案SWOT分析35工程定位及建议41平面图例-66近期房产市场政策面分析一、出台背景1、市场出现新情况9月重点城市成交量环比明显上升，同比降幅进一步缩小。环比成交量，一线城市平均增加了47%，十大城市平均增加了36.9%，深圳的增加幅度最大为65.4%。9月同比，一线城市平均增加了2.1%，十大城市平均降幅缩小为7.3%。2010年9月重点城市成交量变化情况数据CREIS中指数据、fdc.soufun（注：表中杭州、武汉、重庆为商品房数据，其他城市为住宅数据 ，北京为商品

2、住宅）9月重点城市成交价格同比明显上涨，环比涨跌不一。同比来看，十大城市除深圳有微幅下跌以外其余均有不同幅度的上涨，其中南京上涨幅度最大为74.66%，北京为36.42%，上海上涨幅度较小为1.99%。环比来看，北京、上海、武汉和成都下跌，其它城市均有不同程度的上涨。杭州同比、环比上涨幅度都比拟大。2010年9月重点城市成交价格变化情况数据CREIS中指数据、fdc.soufun(注：带*城市的成交价格为通过报价计算，仅供参考；本月数据统计截止到9月28日。)“新国十条”调控政策执行有所松动在全国房地产市场迅速升温的同时，一些重点城市地价也开场明显上升。图1给出了2010年1至9月北京、上海、

3、杭州三城市土地溢价率情况，说明进入7月份以来，特别是8、9月份土地溢价率上升特别明显，房地产商对房价将来上涨存在较强的预期。2010年1至9月北京、上海、杭州三城市土地溢价率情况数据CREIS中指数据、fdc.soufun下表中给出了9月份全国新诞生的几个地王情况。在调控政策风声仍紧的情况下，一些房地产企业为追求企业本身利益逆市高价竞拍土地，说明价格反弹动力较大，这使调控政策的效力未能明显显现，假设这种态势开展下去，势必带来房价的大幅反弹。9月份新诞生的地王列表材料中国房地产动态政策设计研究组综合整理3、国内外经济情势复杂，资产价格存在上涨压力8月份国内公布的宏观经济数据显示，宏观经济总体情势

4、良好。8月全国规模以上工业增加值同比增长13.9%，比上月上升0.5个百分点，改变前期连续下滑的趋势；城镇固定资产投资2.1万亿，同比增长23.9%，增速较上月份上升1.6个百分点，房地产投资新开工面积和在建面积也环比增长； 2010年8月末，M2同比分别增长19.2%，增幅比上月提高1.6个百分点。不过，由于宏观经济尚未明显走出低谷，宽松的货币政策短期内还难以改变。2010年1-8月CPIPPI走势8月，CPI持续创出新高，同比上涨3.5%，通货膨胀压力增大。由于进口快速增加，使得贸易顺差有所回落，但出口绝对增速仍然不低，人民币升值压力持续存在。经济运转数据显示，资产价格存在明显上涨压力。8

5、、9月份以来房地产市场持续回暖，房价上涨预期明显，恰逢房地产市场“金九银十”黄金季节的到来，假如国庆长假期间，房地产市场出现迸发性增长，将给后续调控带来难度。因而，中央各部委及时出台调控措施，稳固前期调控政策的成果，坚决遏制房地产价格过快上涨势头，调理供给与需求构造，缓解供需矛盾，让房地产市场回归理性，稳定市场预期。二、政策要点1、调控更精准：此次政策针对市场新咨询题和新趋势做出了更精准的调整一是补充了各商业银行要禁止将消费性贷款用于购置住房的规定，商业银行基于本身利益而采取的迂回贷款购房难以施行，及时弥补了政策的破绽；二是在对初次贷款购房的首付款比例调整到30及以上的同时，大幅度地把个人购置

6、唯一住房的契税减半，并对是购90平方米以下的契税降低到1，表达了适当收紧信贷政策，而保持积极财政政策不变，反映了调控政策的灵敏性和针对性，既对初次购房支付才能妨碍不大，也符合国家宏观调控总的政策方向。2、更强调新“国十条”政策的贯彻和落实深化落实“国十条”的政策意图明显，一是要求地点立即制定施行细则，并严格实行咨询责制；二是要求差异化的信贷购房政策全面施行，取消了各地政策执行的弹性空间，政策效果将更加显现；三是要求加大对住房建立计划和用地供给计划实际完成情况的督查考核力度，房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供给总量，加大保障性住房落实政策力度；四是在政府责任和市场秩序监管方面再次重申，将有效

7、操纵房价的不合理上涨。3、调控更严峻4月“新政”首套首付套型建筑面积90平方米以下不得低于20%，面积90平方米以上不得低于30%，9月政策要求不分户型首付款比例调整到30%及以上；再者，暂停发放第三套及以上住房贷款方面；4月“新政”内容部分地区可依照实际情况选择是否执行，9月政策要求全国范围都要执行；另外，对不认真执行差异化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。2010年9月房地产调控政策亮点简介调控方面 主要内容 详细落实情况 抑制不合理需求 90平方米以上首套房贷款首付比例不得低于30% 全国已落实 二套房贷款首付款比例不得低于50%，利率不得低于1.1倍 全国已落实 三套房贷款大幅提

8、高贷款比例与利率 全国已落实 可暂停发放购置第三套及以上住房贷款 北京、深圳等多地已经落实 暂停不能提供1年以受骗地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购房贷款 北京、深圳、浙江等地已落实 可采取临时性措施，限定购房套数 4月30日北京细则规定同一家庭只能再新购一套商品房 住房城乡建立部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准 6月5日出台了第二套房新认定标准 财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调理个人房产收益的税收政策 尚未落实 加大供给 加快闲置房地产用地处理 国土部已开展房地产专项整治行动进展落实 国土资源部要指导催促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地

9、计划，增加居住用地供给，调整住房供给构造，三类用地总占比不低于70% 国土部2010年土地供给计划已落实 完善土地出让 探究土地出让新方式 北京等地已出台了综合评标等新方法 将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处分条款等纳入土地出让合同 各地已落实 调整住房构造 房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房供给 6月8日住建部“关于加快开展公共租赁住房的指导意见”中已经落实 加强市场监管 清算与稽查土地增值税 6月3日国税总局出台“加强土地增值税征管通知” 严管企业购地和融资咨询题 商业银行已经落实 加大买卖秩序与价格行为监管 住建部和地点细则中已经落实

10、 住房城乡建立部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁治理方法，标准开展租赁市场尚未落实 三、市场妨碍9月份新出台贯彻落实“新国十条”的新调控政策是对“新国十条”的深化，假设执行到位，它将对房地产市场产生深远的妨碍。这次调控政策改变了市场预期，不管对市场需求依然供给以及房地产企业等都将产生严重妨碍。调控政策对需求的妨碍将一定程度上抑制刚性需求及改善性需求，减少住房投资与投机行为，使购房者更趋理性。新政策规定：对贷款购置商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购置第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。增加了现期居民家庭的购房支出，不仅抑制了一部分刚性需

11、求，也对改善性住房需求产生减弱作用。购房者将会产生普遍观望情绪，大多数购房者预期房价将下跌，因而将推延购房行为。各商业银行暂停发放居民家庭购置第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以受骗地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。一定程度上减少了住房投资与投机行为。一定程度上减轻刚性需求家庭购房本钱，接着支持居民首套房购置，但由于观望情绪渐浓，需求将难以增加。新政策规定：对个人购置一般住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购置90平方米及以下一般住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。这一定程度上减轻了

12、家庭购房总的本钱，支持居民首套房购置，满足居民根本的住房需求。但人们的观望情绪将使购房行为减少。总体看，新政策对需求妨碍较大，首付比例提高、二套房首付及贷款利率增加不仅提高了刚性需求购房门槛，也增加了改善性购房本钱，暂停三套以上房贷更抑制了投资和投机购房行为，市场观望情绪会渐浓，需求将会比前期明显减少。量化分析等到后续市场数据出来后将能够得出。调控政策对供给的妨碍中短期内市场供给量将会增加，保障性住房供给也将增加。加强房地产用地和建立治理调控的通知，对标准土地使用做出了明确规定，因企业缘故造成土地闲置一年以上的将禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。同时，严格查处囤地炒地闲置土地行为。假如政

13、策执行得力，这将大大减少房地产企业囤地炒地以及闲置土地事件，加快房地产企业土地开发，增加商品房市场的供给量。新政策规定：对有土地闲置、改变土地用处和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停顿对其发放新开发工程贷款和贷款展期。这将防止房地产企业捂盘惜售行为，一定程度上增加市场的供给量。新政策规定：共同建立保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房、中小套型一般商品住房建立工程行政审批快速通道，在房价高的地区，增加中小套型限价住房建立供地数量，这将大大加快与提高保障性住房的供给。对公共租赁住房建立和运营的税收优惠政策也将极大地加快与提高公租房的供给。中长期，中低价位

14、、中小套型商品住房工程以及保障性住房有望较大幅度增加新政策规定：接着支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房工程和参与保障性安居工程的贷款需求。鼓舞金融机构支持保障性安居工程建立，抓紧制定支持公共租赁住房建立的中长期贷款政策。政策明显倾向于中低价位、中小套型商品住房工程以及保障性安居工程工程。中长期内中低价位、中小套型商品住房以及保障性住房将会大幅度增加。从供给和需求来看，新政策出台后，供需紧张的矛盾将会大大缓解，房价上涨的压力将会极大地减轻，房价调整将不可防止。对房地产企业的妨碍房地产企业行为将遭到进一步标准，有严峻违规行为的企业将面临运营窘境。新政策严格土地竞买人资历审查；加强对住

15、房用地供地和建立的监管；加大违法违规行为清理查处力度；因企业缘故造成土地闲置一年以上的将禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动；对有土地闲置、改变土地用处和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停顿对其发放新开发工程贷款和贷款展期。这些条款的出台将使房地产开发企业更加标准操作，有严峻违规行为的房地产开发企业将得不到土地和贷款，面临着运营窘境。（2）房地产企业拿地将趋慎重，实力雄厚的大企业将在房地产调控风浪中经受住考验，市场占有率将会大大增加在新政策妨碍下，房地产企业拿地热情将会大大降低，实力雄厚并操做标准的房地产企业将在房地产市场调控的风浪中经受住考验，市场份

16、额将会扩大，在新一轮市场角逐中胜出，并处于不败之地。4、对银行的妨碍新政可能减少银行的房贷业务量，造成银行业绩下降购房门槛提高，将会减少商品房的需求量，直截了当导致房贷业务减少，造成银行业绩下降。房地产贷款余额占比提高，银行信贷资产风险更容易遭到房地产市场调整的妨碍随着居民购房需求的提高和消费观念的改变，房地产贷款额快速增长，其占各项贷款余额比例也不断提高。房地产贷款的增加使得银行信贷资产的风险更容易受房地产市场情势变化的妨碍。四、结语标准房地产市场秩序，满足民众根本住房需求，实现房地产市场稳定健康开展是政策调控的目的。1、新政策出台其对房地产市场的信号意义更大于实际意义进入8月以来房地产市场

17、持续升温，各地买卖活泼，房价恢复性上涨，土地市场也持续升温，各地地价不断上涨，地王显现。4月份以来房地产调控政策的效力逐步弱化，刚性需求带动投资性与投机性需求纷纷入市，供需紧张的矛盾再一次突出，房价面临快速上涨压力。在这种情形下，中央各部委此次及时出台更深化的调控措施，向市场传递出如此的信号，稳定房地产市场是政策的目的，假设房价出现快速上涨，调控政策将及时到位，以稳定市场预期。假设此次调控政策仍然不能到达维稳目的，新一轮调控政策，如房地产税将会不期而至。2、今后房地产市场将会更加趋于标准，调控将更加完全此次调控政策标准了房地产企业的行为，对违规房地产企业出台惩处措施，假如措施施行到位，将严峻打

18、击囤地炒地等违规行为，使房地产市场更加标准。此次调控政策接踵而至，比4月调控更加详细、明确，而且也更加严峻，大有将调控政策进展到底的决心。因而，房地产企业应认清情势，加快资金周转，努力做大做强。3、满足民众根本住房需求，坚决不移地加快保障性住房建立是调控政策的核心目的之一。正如“新国十条”所言，房价过高、上涨过快，根本住房需求难以得到满足，不利于社会和协稳定开展。此次调控政策更加支持保障性住房建立，在税收、土地及信贷政策上给予大力支持，加大保障性住房建立，这将大大提高保障性住房的供给，缓解供求矛盾，有利于抑制高房价，对社会和谐开展意义深远。附：近期房地产市场调控策略 时间措施要点2010.09

19、.29中国出台措施稳固房地产市场调控成果国家出台稳固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房买卖环节的契税和个人所得税优惠政策。2010.09.27国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地土资源部、住房和城乡建立部结合下发关于进一步加强房地产用地和建立治理调控的通知（下称通知），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建立的治理调控，积极促进房地产市场接着向好开展。2010.09.18李克强：加快公租房建立 坚决抑制投机性需求加快保障性安居工程建立工

20、作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快开展公共租赁住房.2010.09.08京沪先行启动空置房调查 空置率数据暂难出炉北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示，关于空置房的调查，是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。2010.09.04首批十城市土地规划获批 102市须上报总体规划国务院已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。2010.08.02国土部发1457宗闲置土地黑名单国土资

21、源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将依照这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。2010.07.12银监会：严格执行差异化房贷政策 不能动摇针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差异化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要接着严格执行二套及以上房贷政策。2010.06.12住建部等七部门发文 加快开展公租房 由住房城乡建立部等7部门结合制定的关于加快开展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在处理中国城市中等偏低收入家庭住房困难。2010.06.04三部委发文明确个人房贷二套房认定标准住房

22、和城乡建立部、中国人民银行、中国银行业监视治理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依照拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进展认定。2010.05.22广州出台国十条楼市新政细则 未停顿三套房贷广州细则主要是重申国务院“国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的炒房和投机性购房，坚决抑制不合理住房需求；对定价过高、涨幅过快的楼盘进展重点清算和稽查；明确保障性住房供给量、商品房和限价房供给量等等。2010.05.22重庆楼市新政出台未对第三套房停贷重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、标准市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，同时

23、对初次购置住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施。2010.05.06深圳版新国十条出炉 暂停三套房贷款 全文5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行依照风险情况，暂停发放购置第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会 保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购置住房贷款。2010.05.02央行年内第三次上调存款预备金率5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款预备金率0.5个百分点，农村信誉社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款预备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。2010.04.30北京出台地

24、点楼市新政 同一家庭限新购一套房 暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限制外地人购房同一购房家庭只能新购置一套商品住房；金融机构和税务部门能够依照本市房屋权属买卖系统中个人住房记录，施行差异化的信贷和税收政策。暂停对购置第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。2010.04.21二套房以住房套数界定 不再以贷款为准 银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。2010.04

25、.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制未获预售许可 开发商不得收取定金住房城乡建立部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关咨询题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未获得预售许可的商品住房工程，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供给紧张的地区，暂停发放购置第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以受骗地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购置住房贷款。2010.04.1

26、5国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购置第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购置首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。2010.04.13住建部：加快保障房建立 遏制房价过快上涨住房城乡建立部13日召开电视会议，要求加快保障性住房建立，其中，公共租赁住房建立是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险认识，不对投机投资购房贷款，如无法推断，则应大幅度提高贷款的首付

27、款比例和利率水平，加大差异化信贷政策执行力度。2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已施行工程后要退出房地产业务。2010.03.10国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查国土部发通知：一、加快住房建立用地供给计划编制；二、促进住房建立用地有效供给；三、实在加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出咨询题专项检查。2010.02.20银监会发布流淌资金贷款治理暂行方法打击炒房者流淌资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，

28、不得用于国家禁止消费、运营的领域和用处。2010.01.12央行上调预备金率强力遏制信贷冲锋中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款预备金率0.5个百分点。2010.01.10国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康开展 国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康开展。2009.12.23财政部：五年内住房转让全额征收营业税 自2010年1月1日起，个人将购置缺乏5年的非一般住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购置超过5年(含5年)的非一般住房或者缺乏5年的一般住房对外销售的，按照其销售收入减去购置房屋的价款后的差额征

29、收营业税；个人将购置超过5年(含5年)的一般住房对外销售的，免征营业税。2009.12.175部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支治理的通知，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特别工程能够商定在两年内全部缴清，初次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。2009.12.14国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨国务院提四措施遏制房价：一要增加一般商品住房的有效供给；二是接着支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要接着大规模推进保障性安居工程建立。2009.12.09个人

30、住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策接着施行。2009.12.07中央经济工作会议：明年要增加一般商品住房供给中央经济工作会议指出，增加一般商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。仁寿城市简介仁寿县 【根本情况】 地 名：仁寿英文名：RENSHOU 位 置：四川中部偏南 人 口：160万 面 积：2606平方公里 县政府驻：文林镇 城区人口：20万 邮政编: 620500 区号：028 汽车号牌：川Z 荣誉：全省首批27个扩权试点县（市）之一。 【地形地貌】 地表形态特征为低丘平坝、平台，低山，

31、丘陵三大类型。 【面积人口】 仁寿县下辖60个镇乡，幅员面积2606平方公里，现有162万人，县府驻文林镇。 民族宗教 县境内以汉族为主，少数民族以回族居多。 【地理位置】 仁寿县城位于四川省中部偏南，有成都南大门之称。北距成都80KM，东距资阳100KM，西距眉山35KM，南距乐山98KM。 【交通环境】 仁寿县城境内南北有G213线，东西有S106线，成都至黑龙滩快速通道。在建和马上建立的公路有成（都）泸（州）赤（水）高速公路仁寿段，遂（宁）眉（山）资（阳）高速（遂雅铁路）仁寿段，仁（寿）井（研）沐（川）高速仁寿段。 【历史文化】 仁寿在秦代属武阳县，西汉时分属为郡和蜀郡。隋文帝十八年置县

32、。以后辖属变动较大，到民国元年归属成都府管辖。1950年属川南行政区内江专区，1958年划入乐山专区，现划入眉山市。 【名人】 宋宰相虞允文 画家石鲁、冯建吴兄弟 新中国地质事业奠基人之一黄汲清 前国家政协主席,四川省省委书记杨汝岱 【物产资源】 仁寿水资源丰富，有贵平、通江、龙水等8条河流过境。耕地面积135.42万亩，可供水量3.94亿M3，可开采的地下水量1.2亿M3，森林覆盖率19.96%。煤炭储量300亿Kg，膨润土储量10亿Kg，丰富的石灰石和生物资源均有工业开发价值。 【旅游资源】 黑龙潭，省级重点风景名胜区黑龙滩水库誉为“西南第一海”、“成都后花园”，在23.6平方公里的湖面上

33、镶嵌着85个岛屿，其中，龙岩、泼水现字天下一绝。 牛角寨大佛，号称乐山大佛之父。1569尊石刻造像分布于全山，集儒、道、佛于一体的佛龛更是世界珍宝。 南宋虞宰相之墓，南宋名相虞允文之墓，位于虞丞乡。 禾嘉中华溶洞，群深达30Km，钟乳石千奇百怪，岔洞妙趣横生。 【气候】 亚热带季风潮湿气候，年均气温17.4，年均降雨1009.4，年均日照1196.6小时，无霜期312天。 【城区建立】 城区建立南起佐桥，北到蜂蜜，东起围成路，西到高店以东。城区主要街道：建立路（分四段）、陵洲路（分三段）、新南街（分两段）、南坛路、北街、南街、仁寿大道、滨河路、阳光路、仁和街、书院路、魁星街、柳树街、怡和春熙步

34、行街、围城公路等。 怡和春熙步行街和阳光步行街是眉山市乃至周边县市繁华度最高的一条购物步行街，人口密度接近成都春熙路。 仁寿县2010城市建立重要以城北新城和仁寿大道延伸线为主，重点工程及城市配套工程有：（在建）仁寿县人民医院整体搬迁至城北大道，（在建）城北大道仁寿职业教育中心，（在建）城北广场，（在建）仁寿城北5星级宾馆；（在建）仁寿大道延伸线主体工程，（在建）高滩村仁寿一中新校区。 城南新区除审计局，仁寿电力局等单位外，其片区功能主要以居住为主。 怡和春熙步行街是眉山市乃至周边县市繁华度最高的一条购物步行街，人口密度接近成都春熙路。 县城主要商圈：金马桥商业圈、新南街(步行街)商业圈、街心

35、花园商业圈。 【仁寿公交】 仁寿公交运转三年来，截止到 2010年2月已经开通了4路。依照仁寿县城城市公交规划至2015年将先后开通10路公交。开通线路为： 序号车次道路说明1一路公交蜂蜜新车站仁方路口海峰酒店仁寿大道交警队江家坝安置街1街安置2街文林工业园往返2二路公交华强中学先锋街广播局坝达桥交警队怡和春熙双天酒家电影院县政府文林派出所公安局黑龙滩治理处往返3三路公交新车站东升广场三联公司华光街口城北社区卫生效劳站成功街口光明路1段建立路口体育广场仁和街口金马桥一中校城南市场血站罗板桥文林工业园往返 4四路公交社保大厦华强中学北校门5五路（仁寿城区至黑龙滩风景区）公交社保大厦站 联营汽车站

36、 北门水库站 蒙子坳站 板厂沟站 杨家沟大桥站 高店站 黑龙滩旅游车站。 仁寿房产市场重点工程分析世纪春天2期工程名称：世纪春天2期工程地址：龙水河街6号物业治理：2期未定物管费：未定开发商：仁寿德胜房产开发公司营销筹划代理：均价：3400元/平米建筑风格：简欧物业类型：12+18层电梯户型面积：80170平米户型格局：平层+跃层套二、套三、套四2梯4户公摊:13%面积段平米以下平米平米平米以上面积比例30%60%10%套型套二套三套四面积范围8090平米90100120平米150170平米主力户型：80平米套二及-100平米套三建筑面积：10万平米占地面积:40多亩绿化率：45%容积率：2.

37、8总户数：700多户总栋数：13栋开盘时间：2010-1.16销售进度：365套客户来源: 仁寿本地:60% 返乡客:30% 周边区域10%楼盘特点：本案属于仁寿本地一”老盘”,2005年的时候已经开场推一期,并建立了良好的市场佳誉度,为2009未正式推出的二期打好了根底.本工程质量感强,45%的绿化率,一期的平层建筑形态,前期客户的入驻所能够带来的老客户等对二期工程的销售产生了良好妨碍.工程简介：外滩公馆工程名称：外滩公馆工程地址：龙水河与滨河路交汇处物业治理：心连心物业物管费：0.9元/平米开发商：德成置业营销筹划代理：均价：3300元/平米建筑风格：现代简约物业类型：26层电梯公寓户型面

38、积：56135平米户型格局：平层套一套二套三2梯4户公摊:17%面积段平米以下平米平米平米以上面积比例15%30%25%30%套型套一套二套三套三变套四面积范围56平米81-91平米113116平米127135平米主力户型：8090平米套二建筑面积：34684平米占地面积:13亩绿化率：40%容积率：4总户数：646户总栋数：4栋开盘时间：2009.11.8.销售进度：85%客户来源:本地客户:70% 返乡客:30%楼盘特点：本案地理位置较好,近龙水河,同时做为仁寿为数不多的26层电梯拥有一定卖点.本案的户型比例的分配比拟保守,120平米以上户型比例稍大,在现有市场条件下销售会受一定妨碍.泉倾

39、天下A区工程名称：泉倾天下A区工程地址：书院街物业治理：自行物管物管费：多层0.7元/平米|电梯1元/平米开发商：眉山泽宇房地产开发营销筹划代理：均价：3500元/平米景观设计:英图景观园林建筑风格：简欧物业类型：多层小高层高层户型面积：40186平米户型格局：平层错层跃层套一套二套三套四1梯23户,2梯46户公摊:15%面积段平米以下平米平米平米以上面积比例20%30%40%10%套型套一套二套三套四面积范围主力户型：60120平米建筑面积：7万平米占地面积:40亩绿化率：40%容积率：3总户数：713户总栋数：16栋开盘时间：2010.2.9销售进度：80%客户来源:本地:80% 返乡客:

40、15% 外地5%楼盘特点：本工程为仁寿质量较高楼盘,其地理位置特别优越.背靠飞泉氧吧生态公园,天然的地理环境优势成为一大卖点.加之开盘前该盘的抽奖活动前期排号活动做的比拟好,蓄水工作完成较为顺利,使得开盘比拟成功,销售情况良好.麓兰春都荟城工程名称：麓兰春都荟城工程地址：城南大道物业治理：物管费：开发商：麓源房产营销筹划代理：均价：3200元/平米建筑风格：简约物业类型：18F电梯(拥有2层裙楼)户型面积：40122平米户型格局：平层跃层套一套二套三公摊:1315%停车位:140个.面积段平米以下平米平米平米以上面积比例17套:4%114套:33%208:60%10套:3%套型套一套二套三套四

41、面积范围40平米7787平米98119平米122平米主力户型：77119平米建筑面积：40694平米占地面积:9亩绿化率：30%容积率：5.94总户数：349户总栋数：1栋(A区)开盘时间：2010.3销售进度：80%客户来源:本地 :60% 返乡:30% 外地10%楼盘特点：该工程离本案较近,最大特点是在仁寿推行上力度较强,从进仁寿至书院街至其工地,其户外广告使用较多,缺点是平面视觉冲击差.本楼盘面积比例的分布比拟科学.套一至套三均有,各种面积的套一套二套三满足不同客户需要.总体上其户型面积不大,户型的总价与其它相比具备一定优势.特别是对刚需客户来说具有一定吸引力.欧洲印象2期工程名称：欧洲

42、印象2期工程地址：新南街金马路8号物业治理：未定物管费：未定开发商：双良房产开发营销筹划代理：上策营销均价：3500元/平米建筑风格：现代简约物业类型：18F*2 24F*1 13F+1(其中6F裙楼为商业,楼上7F为酒店公寓)户型面积：59136平米户型格局：平层套一套二套三套四2梯8户公摊:1315%车位:106辆面积段平米以下平米平米平米以上面积比例5%40%50%5%套型套一套二套三套四面积范围59平米7280平米95108平米136平米主力户型：72108平米建筑面积：61566平米占地面积:9878平米绿化率：38%容积率：5.8总户数：530总栋数：4栋开盘时间：2010.11-

43、12销售进度：客户来源:本地:60% 返乡40%楼盘特点：本案工程规模不大,但地理位置交通方便,配套丰富.依照优良的地理位置,本案6层楼的商业会成为小区域内新消费中心.嘉南国际工程名称：嘉南国际工程地址：嘉南路物业治理：亚细亚物管费：1元/平米开发商：双良房产开发营销筹划代理：开元房产营销均价：3200元/平米建筑风格：现代简约物业类型：21F电梯户型面积：77-111平米户型格局：平层套二套三 2梯45户公摊:1518%面积段平米以下平米平米平米以上面积比例80%20%套型套二套三面积范围7785平米99111平米主力户型：7785平米建筑面积：占地面积:56亩绿化率：容积率：总户数：247户总栋数：10栋开盘时间：2010.3销售进度：85%客户来源:本地:60% 外地(以眉山乐山为主):40%楼盘特点：本案广告推行设计水平较高,但推行方面的应用不够丰富,这个和目前该工程的推盘节拍有关系.目前所推房源均为电梯公寓,定位中端,户型面积范围较准.区域分析:本区域户型特点及比例,好销户型.总体上看. 仁寿典型楼盘各户型比例如下.60平米以下户型占7.3%, 60-90平米户型占40.5%, 90120平米户型占42.5%. 120平米以上户型占9.7%.热销户型热销户型分布在77108