2022年XX物业管理公司工程部职责制度与作业指导书.doc

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1、工程维保部职责1、 目的为了加强对物业工程的维修保养工作，组织疑难咨询题处理、技术把关、技术效劳和维修维保，提高物业的完好、完好使用率，促进物业保值升值。2、 适用部门适用于本公司工程维保部3、 职责3.1配合新入住楼宇工程的验收接收，对验收中发觉的工程咨询题及时报告开发公司，催促承建商整改。3.2对新入住楼宇有关设备的增补、更新、改造提出处理方案，对委外工程进展初审，并协助治理处监视施工质量，完成房屋的交接验收。3.3审核各治理处设备设备更新改造方案和预算费用，主持外判工程的招投标活动。3.4 编制公司设备维修保养计划，检查计划执行情况，负责各治理处治理的设备维修的技术指导、平安运转，组织开

2、展红旗设备、技术能手评比工作。3.5 负责对工程技术材料、设备说明书、维修保养记录的搜集、整理、立卷、存档及档案治理工作。3.6组织对公司托管物业的大型机电设备的维护治理，包括施行日常维修计划和年审，检查指导设备设备的正常运转。3.7 审批客户室内装修方案并负责装修全过程的治理、监视、检查、效劳，办理物业维保资金的申请、批交、使用、结案工作。3.8 组织对各物业工程设备设备发生毛病、事故的调查和鉴定工作，负责向上级提交相关处理意见报告。3.9 指导各物业工程开展质量标准认证及符合条件的创优达标参评工作，协助其整改完善。3.10 制订承接物业治理工程相关系统设备设备标识标牌选用方案，向委托方提供

3、建立性意见，参与讨论。3.11配合公司的每月楼检工作，构成楼检报告、楼检讲评、楼检整改、督查验收中关于工程维修方面的工作报告，参与拓展业务招投标工程的治理方案和设备设备公共能源费用测算工作。3.12负责各小区设备设备运营、维护工作中平安工作的检查、监视、指导，保证工程维护工作中无平安责任事故。3.13 完成上级交办的其他工作。工程维保部经理职责1、 目的为了加强对工程维保部门领导，组织物业接收验收和设备更新改造，组织维修方案计划施行、检查、验收，实现物业保值增值。2、 适用职位适用于本公司工程维保部经理3、 职责3.1 负责检查、指导、协调及催促各专业工程师、技术员完成各自范围内工作。3.2

4、负责组织各专业治理人员参加新物业工程入住前接收验收，完善整改返修。3.3 负责组织物业工程治理设备设备增补更新改造的初步技术方案讨论。3.4 负责组织各物业工程维修保养计划、措施，落实检查整改验收工作。3.5 负责组织拓展业务招投标工程工程方面的讨论和设备设备公共能源费用测算工作。3.6 负责组织物业工程设备设备发生毛病事故的调查、鉴定工作并及时上报。3.7 负责组织工程系统业务洽谈和与物业相关部门的联络、公共关系工作。3.8 负责安排办理、组织物业工程相关设备的平安年检、年审工作及工程系统技术员工的技术培训和考核工作。3.9 负责指导各物业工程工程技术材料、设备说明书、技术单据等整理建档工作

5、。3.10 负责组织物业工程各系统设备设备平安运转和正常使用，负责物业工程的节能降耗工作。3.11 负责组织物业工程定期楼检、整改，完成楼检报告。3.12 完成上级交办的其他工作。工程维保部工程师职责1、 目的为了加强工程设备设备维修维保技术治理，审核维修技术方案，对严重维修组织课题调研和技术攻关。2、 适用职位适用于本公司工程维保部工程师3、 职责3.1 负责审核公司各物业工程设备设备维修维保计划、方案、技术可行性，编制工程部维修维保技术标准、规程。3.2 负责制订各物业工程设备设备治理卡片、表格式样，对设备设备的日常维修维保进展技术指导，监视检查日常运转。3.3 负责检查、指导材料员对物业

6、工程交竣工图纸、技术材料等施行计算机标准化治理，组织建立标准化、标准化技术材料库。3.4 负责各物业工程节能降耗措施方案,设备设备技术改造、更新，完善方案的审核。3.5 负责各物业拓展工程及参与招投标工程设备设备名称、数量、功率、负荷等技术参数统计并测算公共能源分摊费用。3.6 协助公司对设备设备发生的毛病、事故进展调查，负责组织事故报告的技术性咨询题分析鉴定。3.7 负责审核物业工程客户装修图纸、装修方案，对严重技术咨询题组织调研攻关。3.8 负责组织工程系统员工的技术培训和考核，参与质量标准文件撰写和内审员培训工作。3.9 负责物业工程中的压力、计量表具的校验及特种设备的平安年审安排。3.

7、10 负责物业工程与市政相关单位在日常配合中的工程技术咨询题的交流、协助、联络工作。3.11完成上级交办的其他工作。工程维保部技术员职责1、 目的为了加强工程维保部的技术力量，检查执行维修方案，计划的落实，指导工程治理处维修保养。2、 适用职位适用于本公司工程维保部技术员3、 职责3.1 负责配合、协助工程治理处完成设备设备技术改造、更新，完善方案的施行及维修维保工作质量的检查。3.2 负责检查、监视工程治理处日常设备设备正常运转、治理、保养情况及平安操作标准的执行情况。3.3 参与物业工程的接收验收，负责对验收中的遗漏工程和缺乏咨询题统计反响，监视改良完善。3.4 参与物业工程设备设备维修维

8、保计划及物业设备设备技术改造、更新，完善方案的讨论、制订。3.5 协助工程系统员工技术培训和技术考核工作及参与质量标准文件撰写和内审员培训工作。3.6 负责物业工程技术材料、新材料、新工艺、新技术信息的搜集整理，定期汇报给工程维保部领导。3.7 负责检查催促物业工程客户装修房屋按照装修方案和图纸标准施工，协调处理装修治理及技术咨询题。3.8 负责检查、指导填写设备设备运转记录、设备设备登记卡片，提出物业工程节能降耗合理化建议。3.9 完成上级交办的其他工作。工程维保部材料员职责1、 目的为了加强物业设备设备和工程维修技术档案材料的统一治理，为维修维保工作提供技术材料依照。2、 适用职位适用于本

9、公司工程维保及工程治理处材料员、文员3、 职责3.1 负责工程维保部工程图纸、技术档案材料的搜集、整理、归档、利用及治理工作。3.2 负责对工程图纸、文字材料、图片、光碟、书籍进展分类建帐，编号存档，负责对相关材料输入计算机治理。3.3 负责技术材料的节约，内外文件的传阅、登记和治理工作，收发往来文件、信件，做好会议记录。3.4 负责工程系统技术性材料、图表的打字、装订、复印工作，接待外来客户。3.5 负责工程维保部办公环境整洁有序，定期清扫清洁办公区域。3.6 负责本部门办公用品的计划、领用、发放、员工的考勤工作。3.7 完成上级交办的其他工作。设备设备分类作业指导书1.目的：小区的设备设备

10、品种多、数量大，公司为了识别、建帐和建立标准，对设备设备进展分类。2.适用范围：南京银城物业治理治理的各个小区。3.援用文件：南京银城物业治理的企业规定。设备、设备分类的原则，需要用电的及用电附属的属于设备类，不需要用电的属于设备类。4.设备的分类4.1房屋公共部位：物业用房、景观房、楼梯间、屋面、露台、外墙面、雨落水管、避雷接地、地下室、信报箱；4.2机站房：监控室、风机房、水泵房、配电房、消防泵房、电梯机房、信息机房；4.3停车场：汽车库与自行车库，包括其内的地面、墙面、顶棚、窗户、采光天窗、采光天井；4.4 1.4道路及其他：包括小区道路、路牙、围墙、门楼、各类坡道、各式雨篷、岗亭、建筑

11、小品、各类景观桥、路阻、路桩。4.5清洁设备：垃圾箱、垃圾筒、垃圾车、拖把池、垃圾场；4.6公益设备：体育健身器材（室内、外的无偿使用的）、儿童游乐设备（室内、外的无偿使用的）；4.7特别给排水的配套设备：消防水箱、蓄水池、泳池、水景的根底部分；4.8标识：楼宇及单元标识、景观标识、指引标识、交通标识、警示标识、车号牌标识、设备设备状态及运转标识、流程标识、制度标识、临时标识；4.9室外排水：外排管道（包括雨、污）、化粪池、管井、明暗沟、管井盖（包括电信、自来水、智能化等所有室外井盖）、集水坑；4.10消防：室外消防接合器、消防栓（室内）、消火栓（室外）、灭火器、大型消防箱、各式防火门；4.1

12、1人防设备：集气室、进风竖井、排风竖井、滤毒室、隔音间、防爆地漏、各式密闭门；5.设备的分类5.1配电系统：高、低压配电柜、配电箱、照明箱、操纵箱、操纵柜、电表箱、箱式变、母线桥架。5.2消防系统：消防自动报警系统、消防喷淋系统、消防泵供水系统、消防增压泵系统；防火卷帘门。5.3供水系统：二次供水系统，包括二次供水的水泵、阀门及供水管道。5.4排水系统：潜水泵、排污泵及其与之联络的各类阀门、接头、排水管道及浮球式限位操纵开关等。5.5风机系统：风机、送风、引风机及其与之联络的风机管道及阀门。5.6供气系统：由煤气公司负责。5.7特种设备：电梯系统、升降式立体停车系统。5.8照明系统：楼道照明、

13、机房照明、车库照明、景观照明、其他附属照明（包括路灯、办公照明、应急照明、行空灯等）。5.9弱电系统：周界报警系统、红外报警系统、单元门禁对讲系统、摄像监控系统、巡更系统、紧急求救系统、小区广播系统、小区背景音乐系统、刷卡系统。5.10道闸系统：伸缩式电动门、闸臂系统。5.11空调系统：集群式中央空调系统。5.12特别给排水系统：中水处理设备、泳池过滤设备。5.13绿化设备：草坪机、绿篱机、割灌机、机动喷雾机、（属于根底设备）。5.14通讯设备：对讲机（属于根底设备）、网络线路。5.15辅助设备：空压机、管道疏通机。6、计量设备万用表、压力表、接地电阻测试仪、兆欧表、温度计、拉力计、钳型电流表

14、、噪声仪。设备、设备的完好标准一、目的：建立企业关于设备设备完好的统一标准，使得设备设备在一个标准下得到全员治理。二、适用范围：南京银城物业治理托管效劳的所有小区。三、援用标准：四、标准内容1 设备的完好标准1.1房屋公共部位：物业用房、景观房、楼梯间、屋面、露台、外墙面、雨落水管、避雷接地、地下室、信报箱。1.1.1物业用房、景观用房、楼梯间、地下室墙面及顶： 外表平坦，无裂缝、外表无不明孔洞、无异物，无连续1平方米及以上的起皮和龟裂，无空鼓。外表为瓷砖的，无脱落、缺角，关于有裂痕但外表平坦、粘贴结实、不妨碍使用的可列入完好。1.1.2物业用房、景观用房、楼梯间、地下室地面： 地面平坦，无裂

15、缝、空鼓、龟裂，不起沙，瓷砖地面无脱落、缺角，关于有裂痕但外表平坦、粘贴结实、不妨碍使用的可列入完好。1.1.3楼梯间： a、扶手能够正常使用，平坦无断裂，无脱落。b、楼梯护栏固定结实，无缺损，无断裂。能够正常使用。c、通风窗开启、关闭灵敏，附件齐全，消防上有要求不能开启的窗户应固定牢靠。玻璃无裂缝、无破损。d、窗前护栏安装结实，无断裂，无锈蚀，油漆完好。e、明装管、线固定牢靠，布管排线整齐，穿墙洞封堵完好。f、各类设备箱，箱盖齐全，开关箱门灵敏，箱锁完好，外表油漆完好，无脱落、锈蚀。1.1.4外墙面：涂料层与里层因热膨胀系数不同引起的涂料层龟裂不进展完好的评定。无大面积污染，无大面积脱落，墙

16、体无开裂。1.1.5雨落水管：顺直固定牢靠，连接可靠，雨天排水通畅，无堵塞，外观整洁无开裂破损。1.1.6避雷接地：各连接点结实可靠，避雷带无断裂，连接成整体。用接地电阻测试仪测量时阻值应低于10欧姆，并要符合标准要求。1.1.7屋面：挂瓦斜屋面应瓦片整齐，无缺片、破损。天沟排水通畅，无堵塞。避雷带连接可靠，油漆完好，避雷接地到达1.1.6的要求。平屋面女儿墙无裂缝、破损。屋面不渗水，保温隔热层完好。1.1.8露台：公用露台的地平应平坦、不起沙、无空鼓，无裂纹。用护栏进展防护的，护栏固定牢靠，护栏油漆完好。1.1.9信报箱：外表清洁，箱盖无脱落，箱体不变形，固定牢靠。1.2机站房：监控室、风机

17、房、水泵房、配电房、配电间、消防泵房、电梯机房、信息机房。1.2.1墙面及顶：外表清洁平坦，无连续1平方米及以上的起皮和龟裂。无空鼓。顶面、墙角与墙底无渗水现象。各管道孔封堵紧密无渗水。顶面、墙面上各类线盒盖板齐全，无裸露的空盒。敷设于外表的各类线缆安装整齐，横平竖直，没有各种线缆拖挂。且各类线盒无渗水现象。无积尘、外表清洁、无大面积污染。1.2.2地面：水泥地面无空鼓、不起沙，无裂纹，外表平坦。油漆地面应当外表平坦，油漆颜色、厚度均匀、不起皮、没有超过0.1平方米以上的脱落。瓷砖的地面瓷砖无破损、无缺损，且瓷砖必须为防滑瓷砖。静电地板地面的应当静电地板结实无缺损、无破损，外表没有严峻的污染。

18、各类地面都应当没有异物突起。配电房及配电间内任何方式的地面不得有任何积水。其他机站房内假如有水源，应当设有排水沟或排水槽或淌水沟引水至集水坑后排出机站房。排水沟或排水槽或淌水沟无堵塞，引水通畅。1.2.3各类机站房内各类标识：有机站房名称标识、消防标识、设备铭牌标识、设备设备运转状态标识，系统图标识、机站房布置标识，摆放配件的区域，应有标识，如“配件区”等。安装于外表的标示牌外观完好、无破损、文字明晰、无错误，固定牢靠无翘曲变形，无磨损、松动、脱落，指示正确。悬挂在设备上的标示牌，明晰精确，不歪斜。1.2.4各类机站房内的消防灭火器：消防灭火器摆放在明显和便于拿取的地点。灭火器外壳完好无破损，

19、必须为红色油漆，油漆无脱落。喷嘴部分清洁无杂物堵塞。起保险作用的开口销插入可靠。把手完好无开裂、破损。压力指示表内的指针指示在黄色或绿色区域内。手推式灭火器的推进机械巩固，推进灵敏。连接使用的接驳器完好。1.2.5各类机站房照明：照明灯及灯具：光线亮堂，受控灵敏。无外露线头，灯光亮堂程度与灯源功率相匹配。操纵开关开启和关闭灵敏，无不亮和长亮的现象。照明灯的灯罩及外观部分无破损，无开裂。悬挂于房屋顶部的照明灯固定牢靠，灯具电气连接可靠。1.2.6门和门锁：油漆完好，无脱落。门开启、关闭灵敏。门能够被关闭紧密，无堵塞与阻碍。门锁完好，能够将门锁住锁牢。1.2.7配电房门口应配有防鼠板：有变压器或有

20、电缆沟的配电房门口都应当设有防鼠板，防鼠板的高度不低于30公分，既没有变压器也没有电缆沟的配电房和配电间能够不设防鼠板。1.2.8各机站房的窗户：所有窗户上的玻璃完好无缺损，无裂缝。窗户无缺扇现象，各窗扇推拉灵敏，配件齐全，关闭时紧密，不渗水，能够防止小虫子的进入。1.2.9配电房内的绝缘地垫：分布于各类配电屏、配电柜的四周，外表平坦，无开裂、无破损、无孔洞，宽度不得小于50公分，必须紧靠于各类配电屏、配电柜的底框，不得有间隙。1.2.10各机站房的通风：有百叶通风的，百叶应当完好，无破损、缺损现象，固定牢靠，能够防止小动物的进入。有通风孔的应当通风孔通畅，无积尘，通风孔应当加装防护网，防止小

21、动物的进入。1.2.11接地排：假如机站房内设有接地排的（如配电房），有接地排的应当明装于各墙面的墙底，离地10公分至20公分之间，接地排宽度不小于3公分，外表应当刷有黄绿或黄黑相间的油漆，各技撑点和各连接点都应当结实可靠连接可靠。用接地电阻测试仪测量时阻值应低于10欧姆，并要符合标准要求。1.3停车场：包括汽车库与自行车库的地面、墙面、顶、采光窗、采光井。1.3.1汽车库与自行车库的墙面、顶：房屋构造完好，无裂缝、无破损、无不明洞口。墙面及顶清洁平坦，无连续1平方米及以上起皮、龟裂。1.3.2汽车库与自行车库的地面：平坦，不起沙，无裂纹，不积水。1.3.3停车场内的消防器材：按1.10的要求

22、。消防灭火器摆放在明显和便于拿取的地点。1.3.4墙面与顶的管线走线整齐，无拖、挂现象，符合施工标准要求。1.3.5采光窗：窗扇齐全，开启、关闭灵敏，各小配件齐全，无渗水现象。玻璃完好，无裂缝与破损。窗前防护栏应固定牢靠，平坦，无断裂，能够正常使用。油漆完好无锈蚀。1.3.6采光井：井壁平坦，无开裂，内无杂物。排水通畅。1.4道路及其他：包括小区道路、路牙、围墙、门楼、各类坡道、各式雨篷、岗亭、建筑小品、各类景观桥、路阻、路桩。1.4.1小区道路：路面平坦，无破损，无积水。1.4.2路牙：平坦，无碎裂，固定牢靠。1.4.3小区围墙：墙面平坦无裂缝，外表涂料无污染。围墙外表的瓷砖粘贴牢靠，无脱落

23、现象。采纳围栏方式的，栏杆整齐，无断裂，固定牢靠，油漆完好，无锈蚀。1.4.4小区门楼：门楼无裂缝，墙面平坦，涂料外表无污染，瓷砖外表粘贴牢靠，无脱落。门楼上有悬挂或粘贴的牌、匾，应悬挂整齐，不歪斜。1.4.5各类坡道：坡道平坦，无开裂、破裂。1.4.6各式雨篷：不漏水，不开裂，固定牢靠，1.4.7小区岗亭：能够正常使用，无破损，外表清洁，无渗水。外外表粘贴的文字等整齐。岗亭内桌子完好，岗亭门开启、关闭灵敏。岗亭窗户开启灵敏，玻璃完好。1.4.8小区内建筑小品：雕塑应完好，固定平稳，无平安隐患，外表的文字明晰，无错字、缺字、少字现象。长廊或木制品巩固，无松动，连接结实，无平安隐患，无断裂、腐烂

24、现象。假石、假山固定牢靠，无平安隐患。1.4.9各类景观桥：水泥桥应巩固，桥体无开裂，无裂缝、桥面平坦，木质桥应巩固，木材质地细密不开裂，无腐烂，木质外表平坦，无破损和平安隐患。1.4.10小区地面上的路阻、路桩：路阻无断裂，无破损，安装结实。固定路桩无破损，安装整齐结实。挪动路桩无破损。1.5清洁设备：垃圾箱、垃圾筒、垃圾车、拖把池、垃圾场；1.5.1垃圾箱、垃圾筒：外观无破损，油漆完好、无脱落，有盖的能够正常使用。有联动装置的，联动功能稳定，工作可靠。1.5.2垃圾车：车体整洁，活动盖板灵敏，外观油漆完好，车把手平直，车轮转动灵敏，车胎气压充足，钢丝无断裂。1.5.3拖把池：瓷砖无破损、无

25、脱落，排水畅通。1.5.4垃圾场：符合环保要求。1.6公益设备：体育健身器材（室内、外的无偿使用的）、儿童游乐设备（室内、外的无偿使用的）。1.6.1能够正常使用，无断裂，无异常声响，起固定作用的部件固定牢靠。起连接作用的部连接牢靠。各配件齐全，油漆完好。转动处应加注光滑。1.6.2四周的警示牌和使用须知等标牌：参照1.8标识的要求。1.7特别给排水的配套设备：消防水箱、蓄水池、生活水箱、泳池、各类水景池（根底部分）。1.7.1消防水箱、蓄水池：池体本身无漏水、渗水现象。管道与水池的连接处无渗水现象。浮球阀或水位操纵器功能良好，活动正常。排污阀与进水阀开启、关闭灵敏。1.7.2泳池：池壁、池壁

26、边、池底的瓷砖完好无破损。无任何裂缝，不渗水、不漏水。池壁周边的排水沟排水通畅，排水沟上的沟盖完好无断裂、破损，铺设平坦。1.7.3生活水箱：箱体完好且封闭，无渗水、漏水。箱体四周清洁无杂物。箱体与各管道的连接可靠，无渗水、漏水。检查口的盖板封闭紧密，用锁锁住。设备无锈蚀。在水箱水质检测到达标准的使用周期内使用。1.7.4水景池：池壁、池底完好无破损。不渗水、不漏水。采纳大理石或瓷砖的池壁、池底，完好无破损、瓷砖无松动、无脱落。1.8标识：楼宇及单元标识、景观标识、机站房标识、指引标识、交通标识、警示标识、消防标识、车号牌标识、设备设备状态及运转标识、流程标识、制度标识、临时标识、挪动式标识牌

27、；1.8.1各类固定标识牌：安装于室外的标识牌文字明晰，无错误，安装平坦、结实，外观无破损、油漆无脱落，具备防水功能。安装于外表的标示牌文字明晰，无错误，固定牢靠，无磨损、松动、脱落，指示正确。悬挂在设备上的标示牌，明晰精确，不歪斜。1.8.2临时标识牌：指“正在维修，请勿使用”、大理石道路上“雨天路滑，请您留神”、举办一些活动时的提示牌“XXX地点，请上X楼”或“办理XX事项，向前左转”等。这些标识牌无破损，固定或粘贴牢靠，无错字、字迹明晰、内容明确。同时是针对正在发生的事情，在事情完毕之后，这些标牌将撤除。1.8.3挪动式标识牌：指张贴通知、告示、警示、禁止等使用的金属或非金属支架、标牌、

28、展板，有机玻璃板、易拉宝等。挪动式标识牌本体巩固，无翘曲变形。外观完好，无破损、有油漆的油漆保持完好。1.9室外给排水：外排管道（包括雨、污）、化粪池、管井、明暗沟、管井盖（包括电信、自来水、智能化等所有室外井盖）、集水坑；1.9.1外排管道：通畅、无淤积、无堵塞。1.9.2化粪池：无堵塞、少淤积、无漫溢、井盖无缺损。1.9.3雨、污管井：无堵塞、少淤积、井圈无破损，井盖无缺损。井壁井底无严峻损坏，无严峻漏水。1.9.4管井盖：完好，无开裂。在草坪中的管井盖外外表应油漆成绿色。路面的管井盖油漆成黑色。1.9.5明暗沟：进出水通畅、沟内无积水和淤泥、无鼠洞，无塌陷。沟盖无缺损，无断裂，无严峻锈蚀

29、。1.9.6集水坑：坑体无塌陷，坑体四壁平坦。坑内无碎石，无杂物和淤泥淤集。位于地外表的应加装盖板，盖板完好，封闭紧密。1.9.7给水管道：公共场所的所有给水总管、支管、水阀，无跑、冒、滴、漏现象。给水通畅。各阀门无锈蚀，开、关灵敏，关闭紧密。关于露出地表的给水管道在冬季（12月、1月、2月）有防冻措施。关于业主的生活用水，表前由市政供水公司负责，表后由业主负责。1.10消防：室外消防接合器、消防栓（室内）、消火栓（室外）、灭火器、大型消防箱、各式防火门； 1.10.1室外消防接合器、消火栓（室外）：外观完好，安装结实，外表红色油漆完好，无锈蚀。用消防扳手打开关闭的阀门后能迅速打出有一定压力的

30、水流。1.10.2消防栓（室内）、大型消防箱：一般消防箱体内消防器材完好，无缺损，应含有水枪头，接驳器，水龙带，水龙带整齐盘起，无发霉现象。箱体外壳完好无破损，箱门开启关闭灵敏，门锁完好。箱门玻璃完好无破损。水管阀门开启、关闭灵敏，无锈死现象。整个消防箱安装结实。大型消防箱内消防器材完好，无缺损，应含有水枪头，接驳器，消防板斧、小沙桶、小铁锹、水龙带，水龙带整齐盘起，无发霉现象，有24瓶消防灭火器，消防灭火器应到达1.10.3的要求。箱体外壳完好无破损，箱门开、闭灵敏，门锁完好。放置的地点应明显。1.10.3灭火器：外壳完好无破损，必须为红色油漆，油漆无脱落。喷嘴部分清洁无杂物堵塞。起保险作用

31、的开口销插入可靠。把手完好无开裂、破损。压力指示表内的指针指示在黄色或绿色区域内。手推式灭火器的推进机械巩固，推进灵敏。连接使用的接驳器完好。1.10.4各式防火门：开关灵敏，关闭紧密，带闭门器的应当能够自动关闭。1.11人防设备：集气室、进风竖井、排风竖井、滤毒室、隔音间、防爆地漏、各式密闭门；1.11.1集气室、进、排风竖井、滤毒室、隔音间：墙面、地面、顶外表平坦，无裂缝。有瓷砖的外表，瓷砖无脱落、无破损。室内没有人防规定以外的其他管线洞口。室内无杂物。有灯光照明的按设备完好标准2.8的要求。1.11.2密闭门：门开关转轮上都抹有黄油进展光滑，把手转动灵敏，把手定、限位上都装有开口销，门转

32、动灵敏，能够密闭。要求找开的密闭门，其外角下都有木块进展支撑。都用油漆刷成黄色，油漆无脱落、平坦。1.11.3防爆地漏：地漏完好，无开裂、断裂现象，无缺损，无杂物堵塞，排水通畅。1.11.4各式密闭门：油漆完好，关闭紧密可靠。大型门处于开启状态时，门下应当有木料垫住，防止过重变形。带有活动盖板的密闭门，活动盖板应当灵敏。二、设备的完好标准2.1配电系统：高、低压配电柜、配电箱、配电柜、电气操纵箱、电气操纵柜、照明箱、电表箱、箱式变；2.1.1高、低压配电柜：进线柜、计量柜、联络柜、出线柜、电容柜、配电柜：外观清洁，四周无杂物，箱门锁完好。柜外表的各类元器件完好无缺损。电压、电流、功率要素等仪表

33、显示正常，指示灯能精确指示工作状态。柜内空气开关、计量仪表、指导仪表、保护装置、电力电容器、接触器工作正常。电气连接可靠，导线绝缘良好。保护接零可靠。与供电回路操作有关的指示明显精确，如“开”、“停”、“ON”、“OFF”、“严禁合闸”及回路的标签。2.1.2配电箱、配电柜：外观清洁，四周无杂物，箱门锁完好。柜外表的各类元器件完好无缺损。电压、电流表显示正常。有指示灯的指示亮堂正确。柜内空气开关、互感装置、保护装置、接触器工作正常。电气连接可靠，导线绝缘良好。保护接零可靠。空气开关上回路标签正确、明显。2.1.3电气操纵箱、电气操纵柜：外观清洁，四周无杂物，箱门锁完好。柜外表各类元器件完好无缺

34、损。柜内空气开关、保护装置、主回路接触器、操纵线路、辅助工作回路电气连接可靠，动作灵敏、精确。导线绝缘良好。保护接零可靠。2.1.4照明箱：外观清洁，箱盖完好，箱门锁完好。各开关标志清晰，动作灵敏。2.1.5电表箱：外观清洁，玻璃完好，箱门锁完好，箱内布线整齐，电表上铅封完好明晰。计量精确。2.1.6箱式变：运转正常。无异常声响，无异常气味。封闭紧密，箱锁结实。警示明显。2.2消防系统：消防自动报警系统、消防喷淋系统、消防泵供水系统、消防增压泵系统；防火卷帘门2.2.1消防喷淋系统：系统能够正常运转。电机和水泵启动后运转平稳，无异常声响，运转中电机不发烫。主泵启动后，能够将水压打到额定压力。

35、主泵停机后管道能够保压，当压力低于0.2MP时，增压泵自动补压。系统各阀门开启、关闭灵敏，带阀门杆的，阀门杆上有光滑脂，无跑、冒、滴、漏现象。止回阀能够回流关闭。管道上的压力表完好，在检测合格的周期之内，显示正常。系统末端完全打开放水阀后消防警铃能够报警。电气操纵线路连接可靠，操纵灵敏。电气操纵柜按2.1的要求。2.2.2消防自动报警系统：系统能够正常运转。各烟感探头、区域报警器工作正常，红色指示灯每隔几秒闪耀一次。报警蜂鸣器报警鸣响时声音嘹亮。消防报警操纵柜上显示屏明晰，各按键灵敏，无损坏。消防报警操纵柜上输出电压和电流到达规定的要求。独立的24V电源完好。蓄电池充电完好。2.2.3消防泵供

36、水系统：系统能够投入运转。电机启动后运转平稳，无异常声响，不发烫。主泵启动后，依照不同的操纵区域能够将水压打到规定值以上，主泵停顿后，系统最不利点能够保持压力在0.2MP以上。系统各阀门开启、关闭灵敏，带阀门杆的，阀门杆上有光滑脂，无跑、冒、滴、漏现象。止回阀能够回流关闭。压力表完好，处于检测合格的周期之内，显示正常。电气操纵线路连接可靠，操纵灵敏。电气操纵柜按2.1的要求。2.2.4消防增压泵系统：系统能够投入运转。电机启动后运转平稳，无异常声响，不发烫。电气操纵线路连接可靠，操纵灵敏。电气操纵柜按2.1的要求。2.2.5防火卷帘门：固定牢靠。电气操纵开启、关闭灵敏。无卡住现象。有消防自动报

37、警系统的，应和消防自动报警系统进展联动，受控精确、灵敏。手动拉链完好，能卷开启与关闭帘门。卷帘门的滑动轨道平坦，门滑动无阻碍。2.3供水系统：二次供水系统，包括二次供水的水泵、阀门及供水管道；2.3.1供水系统：自动供水系统能够自动正常运转。2.3.2供水系统的供水泵：运转平稳，不发热、无异常响声2.3.3供水系统的管道阀门：无跑、冒、滴、漏现象。油漆完好。止回阀能够起到回流关闭的作用。2.3.4供水系统的压力到达设计的要求，系统中所有的压力表完好，处于检测合格的周期之内，显示正常。2.3.5供水系统的电源操纵柜：电气操纵柜按2.1的要求。2.4排水系统：潜水泵、排污泵及其与之联络的各类阀门、

38、接头、排水管道及限位操纵开关等；2.4.1潜水泵、排污泵：能够正常运转。各类泵体运转无异常响声，排水过滤器不堵塞，排水通畅。2.4.2潜水泵、排污泵附属的各种阀门、接头、管道、浮球限位：接头连接可靠，管道无锈蚀，管道与阀门的油漆分色，油漆完好，管道及阀门固定结实。有止回阀的止回阀能够回水关闭。浮球限位动作灵敏、可靠。2.4.3电气操纵箱：按照2.1的要求。2.5风机系统：风机、送风、引风机及其与之联络的风机管道及阀门；2.5.1风机、送风、引风机：风动电机运转正常。启动后运转平稳，无异常声响，电机不发烫。2.5.2风机管道及阀门：风管无抖动，无异常声音，无泻漏。风阀开启灵敏，零配件齐全。2.5

39、.3支架：电机和风管的固定支架应牢靠，油漆完好，无锈蚀。2.5.4电气操纵系统：额定电流在正常范围。电气操纵柜按2.1的要求。2.6供气系统：煤气供气系统2.6.1煤气供气系统：由煤气公司负责维护保养。小区内的所有室外煤气管道没有漏气现象。小区内有煤气调压站的，应保持煤气调压站四周无杂物，门锁完好。2.7特种设备：电梯系统、升降式立体停车系统2.7.1电梯系统机房部分：（1）、机房内的消防标识、机站房标识、设备运转状态标识完好按照1.8的要求，照明完好按照2.8的要求。同时电源插座齐全，通风良好。救援操作及轿厢平层标志齐全。制动器手动松闸扳手应挂在容易接近的墙上标志明显。（2）、机房与滑轮间不

40、得放置非电梯用的物品。通道应保持通畅。滑轮间的入口处，急停开关动作可靠。（3）、供电相序改变会或错相不会改变电梯运转和开关门方向等功能的，可不采纳错相保护装置。供电相序改变会或错相会改变电梯运转和开关门方向等功能的，必须采纳错相保护装置。且保护装置能够正常工作。必须安装断相保护装置且该装置能够正常工作，在电梯运转中应起保护作用。（4）、电气设备金属外壳（平安电压的除外）均应接地良好。接地线必须并接至接地线柱上。（5）、曳引机应设有适量光滑油，油标应齐全，油位显示应明晰。减速箱运转时无异常声音和振动。（6）、曳引轮任一绳槽的磨损不得使曳引绳接触绳槽底部。制动器动作灵敏，各部件齐全、可靠。（7）、

41、制动器闸瓦与制动轮工作外表应清洁。线圈铁芯无油污、锈鉵及积尘。制动时两侧闸瓦应紧密、均匀地贴合在制动轮的工作面上，松闸时应同步离开，限速器各活动光滑部位应有可靠光滑，运转时无异常声音。（8）、限速器运转平稳，其调理部位整定标记应完好，无拆动痕迹，校验期有效，当与平安钳联动时，无颤抖现象。（9）、上、下限位装置动作可靠。上、下限位保护开关，应在轿厢或对重接触缓冲器前起作用，并在缓冲器被压缩期间保持其动作状态。2.7.2电梯系统井道、轿厢与层站部分：（1）、电梯以检修速度运转，人为动作轿顶紧急停顿开关，电梯均应立即停顿运转。轿顶检修操纵时，机房、井道及轿厢内除急停顿开关外的各按钮操作应无效。导靴固

42、定螺栓无松动，靴衬磨损量未超过其厚度的1/3。（2）、对重块应可靠固定。对重设有反绳轮时，其光滑良好，护罩及挡绳装置功能可靠。（3）、导轨支架无松动，压板结实。采纳封闭式井道时，所设置的照明正常。（4）、层门锁钩、锁臂及动接点动作灵敏，在电器平安装置动作之前，锁紧元件的最小啮合长度为7mm。（5）、由轿门自动驱动层门情况下，当轿厢在开锁区域外时，不管层门由于任何缘故被开启，都应有一种装置能确保层门自动关闭。假如轿门（在多扇门中任何一扇门）打开，电梯应不能正常启动或接着正常运转。（6）、在正常运转和轿厢未停顿在开锁区域内，层门应不能打开。假如一个层门（在多扇门在任何一扇门）打开，电梯应不能正常启

43、动或接着正常运转。（7）、门锁固定后，以150N的力施加在一个最不利的点上时，门扇之间的间隙不能超过30mm。层门手动开锁装置应灵敏可靠，动作后应自动复位。层门滑块磨损量未到达其厚度的1/3，镶入地坎的深度应大于5mm。（8）、轿厢如设有平安窗，则电梯以检修速度运转，人为打开平安窗2次，电梯均应立即停顿运转。（9）、轿顶及各层厅门门头的卫生应清洁，无积尘、油泥及杂物。轿顶设有反绳轮时，其护翼和挡绳装置功能可靠，且光滑良好。（10）、曳引绳头组合无缺陷，符合GB7588-95 9.2.3 的要求。曳引钢丝绳未出现断股、超标断丝、磨损等报废现象。每个绳头应有锁紧螺母且安装有锁紧销。曳引绳外表清洁不

44、粘有杂质。（11）、平安钳联动机构各部件活动正常，销钉、卡簧、螺母未见脱落。（12）、轿内操纵按钮应动作灵敏可靠，信号应齐全明晰。（13）、不需专人驾驶的电梯，轿厢内的紧急照明能正常。不需专人驾驶的电梯，轿门平安触板或光电保护装置动作可靠。（14）、轿厢、轿门无妨碍乘客平安的严峻锈鉵或磨损。轿内报警装置功能正常可靠。层站指示信号明晰亮堂，按钮动作正确无误。（15）、火灾时供消防员专用的电梯，消防开关工作可靠。（16）、层门前候梯厅应有足够的照明，即便轿厢照明出现毛病也应能分辨层门打开和轿厢平层情况。在门关至行程1/3后，阻止关门的力150N。2.7.3电梯的呼叫警铃、对讲系统、应急照明：呼叫警

45、铃与对讲完好。在轿厢内按下警铃键后，能及时与小区监控中心能通话。对讲通话明晰。停电时备用电源能够正常投入工作，保证对讲通话通畅和轿厢内有合适的照度。2.7.4电梯系统底坑部分：（1）、电梯以检修速度运转，人为动作底坑紧急停顿开关，电梯应立即停顿运转。（2）、设有补偿链的电梯，补偿链运转时与其它装置及底坑地面无碰撞，二次保护装置齐全可靠。随行电缆两端应可靠固定，不应有打结和扭曲现象，当轿厢压缩缓冲器后，电缆不得与底坑地面和轿厢底边框接触。（3）、平安钳各楔块与导轨间隙均匀，夹紧位置正确。（4）如采纳液压缓冲器，其充液量正确，柱塞无锈鉵。其电气平安开关动作可靠。（5）、底坑清洁，无积水、杂物。2.

46、7.5电梯要到达“四清”、“六正常”：机房清、井道清、地坑清、轿顶清，机器正常、操纵正常、厅轿门正常、限速器平安正常、信号照明正常。2.7.6升降式立体停车系统的根本要求：运转部位的零部件应保持光滑良好，无卡阻现象。减速箱、光滑装置、液压主机内应有足够的油量。各部件与部件之间联接紧固件应固定可靠，无松动现象。液压系统油管接头联接应可靠，无渗漏现。2.7.7升降式立体停车系统的平安装置、紧急停车装置、行程限制装置、升降横移平安装置设置精确，各装置动作状态正确。2.7.8升降式立体停车系统的机械部份：减速箱运转正常，油量适当，无异常振动，无漏油现象。各转动的轴承应保持良好的光滑，转动时无异常声音和

47、明显跳动。滚珠丝杆和螺母间的运动应自如，滚动摩擦的声音正常。滚珠丝杆外表应保持清洁，不粘杂物，不锈蚀，外表无机械损伤。2.7.9升降式立体停车系统的电气部分：配电箱、操纵箱接照2.1的要求，箱内各空气开关、接触器、继电器动作正常，电气连接可靠，接触良好，指示灯和信号灯指示亮堂、正确。各电动机运转正常，无异常发热，无杂音和气味，系统的各保护接零点明晰、连接可靠。随行电缆两端可靠固定，不应打结或有波浪扭曲现象。制动器不应有过大的摩损，工作外表不应有油污。2.7.10升降式立体停车系统的车台板：车台板、保险架应联接结实，不应有严峻锈蚀。2.7.11升降式立体停车系统的导轨压紧螺栓应无松动。接头处台阶

48、应不大于0.5mm。无油垢、积灰、锈斑。缓冲器的缓冲座、缓冲胶垫不得缺损。滑块无磨损，运动正常、灵敏。导向轮、导轨平坦，光滑良好，外表油漆平坦，无锈蚀。2.8照明系统：楼道照明、机站房照明、车库照明、景观照明、其他附属照明（包括路灯、办公照明、应急照明、行空灯等）。 2.8.照明灯及灯具：光线亮堂，受控灵敏。无外露线头，灯光亮堂程度与灯源功率相匹配。操纵开关开启和关闭灵敏，具有延时功能的开关到达1至3分钟的延时要求，无不亮和长亮的现象。照明灯的灯罩及外观部分无破损，无开裂。悬挂于房屋顶部的照明灯固定牢靠，灯具电气连接可靠。2.9弱电系统：周界报警系统、红外报警主控系统、门禁对讲系统、摄像监控系统、巡更系统、紧急求救系统、小区广播系统、小区背景音乐系统、刷卡系统；