碧桂园建设施工合同管理常见问题.ppt

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1、碧桂园建碧桂园建设设施施工工合同合同 管理常管理常见问题见问题分享分享开篇开篇语语美国管理大美国管理大师师彼得彼得.德德鲁鲁克曾克曾说说：“管理是一种管理是一种实实践，其践，其本本质质不在于不在于知知，而在于，而在于行行；其；其验证验证不在于不在于逻辑逻辑，而在于，而在于成果成果；其唯一的；其唯一的权权威就是成就。威就是成就。”合合同同管管理理，需需要要每每个个碧碧桂桂园园人人推推进进，让让我我们们共共同同努努力力，使使 招招标标、合合同同管管理理中中各各环环节节标标准准化化与与规规范范化化，项项目目、区区域域、总总 部部联联动动，做做到到知知行行合合一一，重重视视施施工工合合同同管管理理，控

2、控制制 好工程建好工程建设设成本！成本！问题5问题4问题2问题3问题问题1承包人承包人讲讲合同合同约约定的定的钢钢筋品牌筋品牌购买购买不到，如何不到，如何处处理？理？总总承包人甩承包人甩项项是否属是否属违约违约，合合同依同依据据在那在那里？里？垃圾清运垃圾清运 是是总总承包人的承包人的责责任任吗吗？在招在招标标、合同管理中、合同管理中我我们们常遇到的常遇到的问题问题：前言前言从立从立项项招招标标到完成需要多到完成需要多长时间长时间？总总承包人任意承包人任意转转包、分包，承包人提出提前撤回履包、分包，承包人提出提前撤回履约约保函保函，对发对发包人有哪些包人有哪些风险风险？合同合同签订时签订时要注

3、意哪些要注意哪些问题问题？合同？合同签订签订要多久？要多久？集集团团除除总总承包合同范本外，承包合同范本外，还还有哪些有哪些专业专业分包及零星合分包及零星合同范本？同范本？何何为为“黑白合同黑白合同”？签订签订“黑白合同黑白合同”风险风险有哪些？有哪些？总总承包管理配合内容、承包管理配合内容、费费用及水用及水电费电费 计计取依据？取依据？问题6问题7问题8目录第三第三部分部分第二第二部分部分第四第四部分部分第第五五部分部分第一部分第一部分招招标过标过程中常程中常见问题见问题及及处处理理合同履行中（合同履行中（现场现场管理）常管理）常见问题见问题及及 处处理理材料指定品牌常材料指定品牌常见问题见

4、问题及及处处理理常常见见合同法合同法务问题务问题及及处处理理合同合同签订过签订过程中常程中常见问题见问题及及处处理理目录第三第三部分部分第二第二部分部分第四第四部分部分第第五五部分部分第一部分第一部分招招标过标过程中常程中常见问题见问题及及处处理理合同履行中（合同履行中（现场现场管理）常管理）常见问题见问题及及 处处理理材料指定品牌常材料指定品牌常见问题见问题及及处处理理常常见见合同法合同法务问题务问题及及处处理理合同合同签订过签订过程中常程中常见问题见问题及及处处理理一、招一、招标标立立项时项时常常遇到的常常遇到的问题问题问题问题一一:案例案例1：这样这样的的招招标标立立项项，能不能保，能不

5、能保证证工程工程按期开工按期开工？问题问题 在哪里？在哪里？第一部分第一部分 招招标过标过程中常程中常见见的的问题处问题处理理第一部分第一部分 招招标过标过程中常程中常见见的的问题处问题处理理问题问题二：二：怎怎样样的招的招标标立立项项才能确保按期完成招才能确保按期完成招标标、合同、合同签订签订？案例2：【招标立项书】肇庆四期万象峰景五至九号楼问题问题三：三：以以业务联业务联系系单单代替立代替立项书项书，可行，可行吗吗？为为什么？有何根据？什么？有何根据？第一部分第一部分 招招标过标过程中常程中常见见的的问题处问题处理理第一部分第一部分 招招标过标过程中常程中常见见的的问题处问题处理理1、应该

6、应该是出招是出招标标立立项书项书2、总总包招包招标标立立项项需提供需提供项项目目总办总办批准工期回批准工期回执执案例案例3：第一部分第一部分 招招标过标过程中常程中常见见的的问题处问题处理理1、玻璃幕、玻璃幕墙墙、钢结钢结构、构、专业专业分包与零星工程分包与零星工程 分包都分包都应该应该要先出招要先出招标标立立项书项书，立，立项项后才能后才能 出清出清单单。2、玻璃幕、玻璃幕墙墙和和钢结钢结构工程超构工程超过过三三百万的，百万的，按旧地按旧地块块新新项项目目总总包流程走。包流程走。案例案例4：第一部分第一部分 招招标过标过程中常程中常见见的的问题处问题处理理项项目部要正目部要正确立确立项项招招

7、标标项项目目部部要要清清楚楚 总总承承包包工工程程招招 标标立立项项前前,有有哪哪 些事些事项项是重点是重点小小结结：第一部分第一部分 招招标过标过程中常程中常见见的的问题处问题处理理1、正确立正确立项项招招标标（专业专业分包及零星工程）分包及零星工程）总承包招标立项时，由项目管理部结合实际情况，确定总 承包施工范围;划分指定专业分包及与总承包的施工界面。总承包范围如下：（1）低）低层层住宅、多住宅、多层层住宅、高住宅、高层层住宅、酒店及大型公建（商住宅、酒店及大型公建（商业业中心、超市、学校）的施工中心、超市、学校）的施工总总承包工程；承包工程；（2）小区配套）小区配套单单体工程（体工程（包

8、包括苑括苑区区内的内的综综合楼、合楼、配配电电房房、垃圾垃圾房、房、燃气燃气调压调压站、水站、水泵泵房、房、污污水水处处理厂、理厂、员员工宿舍）、小区内室外市政工宿舍）、小区内室外市政 及附属工程。及附属工程。分特急招分特急招标标、正常招、正常招标标 特急招特急招标标（无施（无施工工图图）：）：约约15内完成模内完成模拟拟工程量清工程量清单编单编制制正常招正常招标标（施工（施工图齐图齐全）：全）：30天内完成招天内完成招标标文件文件编编制（包括工程量清制（包括工程量清单单招招标标条件条件项目管理部确定开发宏观计划表已由集团批准；合理划分标段；确定 招标范围取得规划用地许可证、现场具备开工条件、

9、施工图齐备等招招标标立立项时间项时间招招标标完成完成时间时间工程招工程招标标立立项项前重点注意事前重点注意事项项中中华华人民共和国招人民共和国招标标投投标标 法第二十四条法第二十四条招招标标人人应应当确定投当确定投标标人人编编制投制投标标文件文件按 宏按 宏 观 计观 计 划 工 程 开 工划 工 程 开 工 时 间时 间 前前 3 0 4 5 天 向天 向所所集集需需团团要要工工的的程程合合招招理理标标时时管管间间理理；部部但但提提是，是，交 招交 招标标 立立 项 书项 书，并 抄 送 集，并 抄 送 集 团团 工工依依程程法法造造必必价价须须管管进进理理行行部部招招 标标 的的 项项 目

10、，目，自招自招标标文件开始文件开始发发出之出之日日起起至投至投标标提交投提交投标标文件截止之文件截止之 日止，日止，最最短短不不得少于得少于二二十十日日。第一部分第一部分 招招标过标过程中常程中常见见的的问题处问题处理理提醒：提醒：正确立正确立项项招招标标有利于有利于项项目开目开发顺发顺利推利推进进，其操作流程依据，其操作流程依据 见见集集团团2011年年发发文文关于明晰关于明晰总总承包工程、承包工程、专业专业分包工程分包工程 和零星工程招和零星工程招标标流程的通知流程的通知第一部分第一部分 招招标过标过程中常程中常见见的的问题处问题处理理问题问题四：四：招招标标范范围围确定确定时时，常常遇到

11、的，常常遇到的问题问题讨论讨论：如下施工范：如下施工范围选围选定有定有错误吗错误吗？第一部分第一部分 招招标过标过程中常程中常见见的的问题处问题处理理案例案例5：请请找出找出错误错误第一部分第一部分 招招标过标过程中常程中常见见的的问题处问题处理理 解析：解析：1、此联系单主要是安装范围选择错误 2、5.1A和5.1B为不同装修标准的范围，只能选择一个，5.1A为装修交楼标准，5.1B为毛坯交楼标准，需根据实际 交楼标准选择；3、1.11同样是涉及到不同装修标准，只能选择一个。4、每个安装范围的表格后面都备注：如有A、B、C项的，只能选取其中一项。第一部分第一部分 招招标过标过程中常程中常见见

12、的的问题处问题处理理1应应包括哪些包括哪些专业专业？土建、安装、市政土建、安装、市政2如何如何选选？按按标标准版施工界面划分准版施工界面划分表表勾勾选选3有参考有参考标标准准吗吗？2012年版年版总总包包合中施工范合中施工范围选项围选项 表表（标准版）小小结结：确定施工范：确定施工范围时围时，项项目常常提的目常常提的问题问题第一部分第一部分 招招标过标过程中常程中常见见的的问题处问题处理理1、总总承包的施工范承包的施工范围围包括包括（以高层为例）根据以往的案例，无论在总承包工程的招标阶段或者在合 同签订甚至签订补充协议阶段，如何确定承包人的承包范 围是各部门都感到头疼的事情。1）土建工程：2）

13、安装工程：3）室外市政工程：第一部分第一部分 招招标过标过程中常程中常见见的的问题处问题处理理2、按、按标标准版施工界面划分表准版施工界面划分表勾勾选选：总承包工程招标时，项目部只需在选项表格上，勾选符合 现场实际情况的选项，经确认后的选项即可作为工程造价 管理部编制招标清单、招标文件、签订合同及补充协议的 依据。提高工作效率、准确率，以减少内耗，达到项目、总部双赢。3、2012年版年版总总包合中施工范包合中施工范围选项围选项表表（见后示范标准版）第一部分第一部分 招招标过标过程中常程中常见见的的问题处问题处理理正确勾正确勾选选示范表示范表第一部分第一部分 招招标过标过程中常程中常见见的的问题

14、处问题处理理正确勾正确勾选选示范表示范表第一部分第一部分 招招标过标过程中常程中常见见的的问题处问题处理理正确勾正确勾选选示范表示范表第一部分第一部分 招招标过标过程中常程中常见见的的问题处问题处理理 实例：张家界项目在立项时已将施工界面划分表提交，为快速完成招标文件的编制提供了保障，值得大家学习！第一部分第一部分 招招标过标过程中常程中常见见的的问题处问题处理理正确正确勾勾选选施工范施工范围围重要性重要性：勾选施工范围正确与否，直接影响投标报价、暂定合同价款、进度款支付合理性。目录第三第三部分部分第二第二部分部分第四第四部分部分第第五五部分部分第一部分第一部分招招标过标过程中常程中常见问题见

15、问题及及处处理理合同履行中（合同履行中（现场现场管理）常管理）常见问题见问题及及 处处理理材料指定品牌常材料指定品牌常见问题见问题及及处处理理常常见见合同法合同法务问题务问题及及处处理理合同合同签订过签订过程中常程中常见问题见问题及及处处理理第二部分第二部分 合同合同签订阶签订阶段常段常见见的的问题处问题处理理问题问题一一：如何才能如何才能缩缩短合同短合同签订时间签订时间？第二部分第二部分 合同合同签订阶签订阶段常段常见见的的问题处问题处理理案例案例6：某：某项项目目总总承包工程合同承包工程合同签订签订审审批流程中遇到的批流程中遇到的问题问题1、该该合同合同审审批自批自3月月1日日发发起，起，

16、至今未至今未签订签订 2、主要争、主要争议议：付款：付款方式与方式与总总承人承人 重新提交重新提交报报价不及价不及时时第二部分第二部分 合同合同签订阶签订阶段常段常见见的的问题处问题处理理案例案例7：某：某项项目零星工程（装修脚手架）合同目零星工程（装修脚手架）合同审审批流程中遇批流程中遇到的到的问题问题1、该该合同合同审审批自批自3月月12日日发发起，起，4月月13日完成会日完成会签签2、存在主要、存在主要问题问题：项项目部直接与施工目部直接与施工单单位位谈谈价（未价（未 按集按集团专业团专业分包与零星工程招分包与零星工程招标标流程，也未征流程，也未征询询造造 价人价人员员意意见见），走会）

17、，走会签时签时，各，各职职能部能部门门提出提出许许多需多需 完善的意完善的意见见，反复打回，反复打回第二部分第二部分 合同合同签订阶签订阶段常段常见见的的问题处问题处理理案例案例8：“广广东东省内某省内某项项目目”标标段划分段划分引引发发的的问题问题第二部分第二部分 合同合同签订阶签订阶段常段常见见的的问题处问题处理理案例案例9：“来安来安”项项目目报报建遇到建遇到的特殊情况的特殊情况第二部分第二部分 合同合同签订阶签订阶段常段常见见的的问题处问题处理理案例案例10：省外某：省外某项项目，未及目，未及时时按政府要求完成按政府要求完成备备案，影响案，影响实实际执际执行合同的行合同的签订签订 中中

18、华华人民共和国招人民共和国招标标投投标标法法 第十二条第十二条规规定；定；招招标标 人有人有权权自行自行选择选择招招标标代理机构，委托其代理机构，委托其办办理招理招标标事宜。任事宜。任 何何单单位和个人不得以任何方式位和个人不得以任何方式为为招招标标人指定招人指定招标标代理机构代理机构第二部分第二部分 合同合同签订阶签订阶段常段常见见的的问题处问题处理理完成完成总总包招包招标标，因，因项项目目备备案工作未完成，影响案工作未完成，影响实际执实际执行合同行合同签订签订1、外部因素、外部因素2、内部因素、内部因素3、其他因素、其他因素影响合同影响合同签订签订的因素的因素第二部分第二部分 合同合同签订

19、阶签订阶段常段常见见的的问题处问题处理理小小结结以以总总承包工程承包工程为为例，目前例，目前对签对签合同合同 进进度有重大影响的度有重大影响的外部外部因素有哪些？因素有哪些？2、当地建、当地建设设主管部主管部门对门对 备备案的建案的建设设合同有特殊合同有特殊要要求求3、中、中标标人人对对投投标标文件文件实质实质性内容不响性内容不响应应主要的外主要的外 部因素部因素第二部分第二部分 合同合同签订阶签订阶段常段常见见的的问题处问题处理理1、合同主体承包、合同主体承包资质资质（能承建面（能承建面积积大小大小)第二部分第二部分 合同合同签订阶签订阶段常段常见见的的问题处问题处理理总总公司公司只要只要资

20、质证书资质证书的确的确认认 承包范承包范围围与与能力能力满满 足足发发包范包范围围，同，同时时 为为当地建委当地建委备备案合案合 格的企格的企业业均可。均可。国国资资委属下的委属下的“中中”字字 头头的企的企业业的分公司，的分公司，须资质证书须资质证书的确的确认认承承 包范包范围围满满足足发发包范包范围围，同同时为时为当地建委当地建委备备案案 合格的企合格的企业业。其中：关于承包人其中：关于承包人资质资质确确认认原原则则总总公司旗下分公司公司旗下分公司其它性其它性质质企企业业的分公司的分公司一般只有一般只有经营资质经营资质（工（工 商商执执照）的，没有照）的，没有 “资质证书资质证书”的，主的

21、，主 体体不合格。不合格。第二部分第二部分 合同合同签订阶签订阶段常段常见见的的问题处问题处理理2、内部因素的影响、内部因素的影响：合同合同审审批流程：按公司要求，所有合同批流程：按公司要求，所有合同签订签订都都在在BIP上上进进行行 流程流程审审批；目前，批；目前，审审批流程分批流程分为为线线上上与与线线下下两部分。两部分。适用于适用于专业专业分包与零星工程分包与零星工程适用适用总总承包与大于承包与大于300万的万的钢结钢结 构工程与幕构工程与幕墙墙工程工程线线上上线线下下第二部分第二部分 合同合同签订阶签订阶段常段常见见的的问题处问题处理理3、其他因素的影响：、其他因素的影响：例如例如 1

22、、项项目部勾目部勾选选的施工范的施工范围围不不够够准准确，确，经经常常发发生生需重需重新新提供；提供；2、先开工后、先开工后谈谈价、价、谈谈合同，施工合同，施工单单位以未看位以未看过过合同合同为为由提出由提出诸诸多多问题问题；3、招、招标时标时与合同与合同签订时签订时的工期的工期节节点不一致，需区域点不一致，需区域总总重新重新审审批确批确认认；。第二部分第二部分 合同合同签订阶签订阶段常段常见见的的问题处问题处理理1工工作作前前置置：项项目目部部对对有有关关合合同同签签订订的的各各项项工工作作 要要有有预预见见性性的的提提前前落落实实（如如政政府府对对报报建建要要求求、标标段划分与段划分与资质

23、资质是否相符合等等）是否相符合等等）2项项目目总总要重要重视审视审批流程：批流程：项项目目设专设专人跟人跟进进，专专人要熟悉招人要熟悉招标结标结果果审审批流程、合同批流程、合同签订签订流程流程3改改变变观观念念：合合同同签签订订不不仅仅是是某某个个部部门门的的事事，需需 要要相相关关职职能能部部门门（单单位位）协协作作、配配合合与与支支持持，项项目目部部要要有有专专人人对对接接集集团团工工程程造造价价管管理理部部，遇遇 重大重大问题问题要及要及时时向上向上级领导汇报级领导汇报并并请请求支持求支持反思：反思：缩缩短合同短合同签订时间签订时间关关键键点点第二部分第二部分 合同合同签订阶签订阶段常段

24、常见见的的问题处问题处理理问题问题二二：履：履约约保函常保函常见见的的问题问题有哪些？有哪些？1、履、履约约保函能不能提前撤回？保函能不能提前撤回？为为什么？什么？2、履、履约约保函是否真保函是否真实实有效？具体由哪个部有效？具体由哪个部门负责门负责？3、履、履约约保函的格式是否能修改？保函的格式是否能修改？履履约约保保函函：简简单单地地讲讲，就就是是履履行行合合同同义义务务的的保保证证，是是 指指应应发发包包方方和和承承包包方方（申申请请人人）的的请请求求，银银行行向向工工程程 的的发发包包方方（受受益益人人）所所作作出出的的一一种种履履约约保保证证承承诺诺。倘倘 若若履履约约责责任任人人日

25、日后后未未能能按按合合约约的的规规定定按按期期、按按质质、按按 量量地地完完成成所所承承建建的的工工程程，以以及及未未能能履履行行合合约约项项下下的的其其 他他业业务务，发发包包方方可可向向银银行行主主张张一一笔笔不不超超过过担担保保金金额额的的 款款项项合同合同约约定依据：中定依据：中标标人在人在签订签订合同后合同后7个工作日个工作日内内 向向项项目管理部提供，履目管理部提供，履约约保函金保函金额为额为合同价款的合同价款的 5%10%。（与合同。（与合同对应对应），完成竣工完成竣工验验收收备备案后案后2个月到期，个月到期，之后的之后的14天内天内退退还还承包人。此承包人。此约约定，定，保障工

26、程竣工后的保障工程竣工后的顺顺利利备备案及交楼案及交楼履履约约保函不能提前撤回。保函不能提前撤回。123履履履履约约约约保保保保函函函函 提提提提前前前前 撤撤撤撤回回回回？第二部分第二部分 合同合同签订阶签订阶段常段常见见的的问题处问题处理理 案例案例11：请请看看这这份份履约保函是否有效【案例】2011年，广东某项目履约保函由村镇级银行开具的，并 且已多方证实，此保函真实有效。是否符合合同约定？如何处理？第二部分第二部分 合同合同签订阶签订阶段常段常见见的的问题处问题处理理第二部分第二部分 合同合同签订阶签订阶段常段常见见的的问题处问题处理理参考意见：履约保函内容没问题，但经查该担保银行是

27、 2010年下半年才成立，注册资本只有2亿而且为村镇级银 行。为规范合同的履行，维护合同有效性。建议让承包人 按合同约定的地级市以上的银行出具保函。2012年版年版总总承包合同承包合同协议书协议书如下如下约约定定履履约约保函的保函的额额度及格式度及格式额额度：度：1、中中华华人民共和国招人民共和国招标标投投标标法法实实施施条条例例第第五十五十八八条条招招标标文件文件 要求中要求中标标人提交履人提交履约约保保证证金的，中金的，中标标人人应应当按照招当按照招标标文件的要求文件的要求 提交。履提交。履约约保保证证金不得超金不得超过过中中标标合同金合同金额额的的10%。2、2012年合同版本，集团旗下

28、所有楼盘新招标的总承包施工合同，履约保函金额在招标时由工程招标管理部根据工程范围和合作单 位来定，履约保函的额度一般为5%10%；格式：格式：以总承包合同的履约保函版本为准。若当地银行要求使用其他 版本时，由项目主导，当地法务专员、财务部配合研究该保函是 否能满足要求并出具处理意见，处理意见由项目报区域总审批第二部分第二部分 合同合同签订阶签订阶段常段常见见的的问题处问题处理理第二部分第二部分 合同合同签订阶签订阶段常段常见见的的问题处问题处理理 讨论讨论：如何加：如何加强强专业专业分包分包单单位的合位的合约约意意识识？1、首先是：、首先是：项项目目现场现场管管理理人人员员要要熟悉熟悉合合同内

29、同内容容，做，做到到“手手中中无无剑剑、心中有心中有剑剑”2、合同履、合同履约约管理的主要管理的主要环节环节：合同交底；：合同交底；资资料料专专管；管；过过程程检查检查。例如：重点对协议书的内容、总承包单位一般义务、分包单位一般义 务、总承包管理及配合工作内容（重点按总包合同附件5内容）交底，等等。3、参考集、参考集团团专业专业分包分包标标准合同范本准合同范本编编制制专业专业分包合同分包合同，避免出现自编合同简短、条款不完善、执行时不可操作。4、建、建议议指指导导、督促分包、督促分包单单位按位按合合同精同精神神履行履行，随随时时发发现问现问题题随随时纠时纠 偏及偏及处处理。理。第二部分第二部分

30、 合同合同签订阶签订阶段常段常见见的的问题处问题处理理案例案例12：某：某项项目目专专业业分包与零星工程合同分包与零星工程合同问题问题三三：集集团团除除了了总总承包工程承包工程标标准施工合准施工合同同外，外，专业专业分包及分包及 零星工程零星工程标标准施工合同有哪些？准施工合同有哪些？第二部分第二部分 合同合同签订阶签订阶段常段常见见的的问题处问题处理理还还有如下有如下专业专业分包及零星工程分包及零星工程标标准施工合同：准施工合同：第二部分第二部分 合同合同签订阶签订阶段常段常见见的的问题处问题处理理装修工程施工合同范本桩基工程施工合同范本安装（消防）工程施工合同范本.石材工程施工合同范本精简

31、装修工程施工合同范本（如木地板等）、铝合金（塑钢）门窗合同范本目录第三第三部分部分第二第二部分部分第四第四部分部分第第五五部分部分第一部分第一部分招招标过标过程中常程中常见问题见问题及及处处理理合同履行中（合同履行中（现场现场管理）常管理）常见问题见问题及及 处处理理材料指定品牌常材料指定品牌常见问题见问题及及处处理理常常见见合同法合同法务问题务问题及及处处理理合同合同签订过签订过程中常程中常见问题见问题及及处处理理第三部分第三部分 合同履行管理合同履行管理阶阶段常段常见问题见问题问题问题一一：总总承包人甩承包人甩项项，如何，如何处处理？理？第三部分第三部分 合同履行管理合同履行管理阶阶段常段

32、常见问题见问题案例案例12：广：广东东省某省某项项目，目，发发生施工生施工单单位拒位拒绝对块绝对块料与涂料的施工。料与涂料的施工。总包合同约定，块料与涂料为施工范围，并已有综合单价，施工单位提出合同价格太低，不做。项目部为了能尽快开工，另行与施工单位重新谈定价格，并拟另行签订合同。事件发生后，我们在沟通中发现此问题，逐向相关领导汇报，经土建专业组、张慧明总、杨翠珑总与区域总裁进行商谈，达成一致，块料与涂料综合单价按原合同执行，涉及特殊方面 的，区域另处理。及时发现问题，主动出击，尊重合同、尊重事实，严把关，避免 增加成本。若发生甩项，按合同约定扣除甩项造价的20作为违约金。背景背景处处理理结结

33、果果启启发发合同范合同范围围内内 若承包人若承包人对对本工程部分本工程部分分分项项工工程程拒拒绝绝施施工工时时，则则属于属于 承包人承包人违约违约行行为为，发发包包人人有有权权在在合同合同价价款中款中扣扣除相除相应应 分分项项工程造价，同工程造价，同时时承承包包人人应应向向发发包包人人支付支付相相应应分分项项 工程造价的工程造价的20作作为违约为违约金。金。合同范合同范围围外外 发发包人有包人有权权决定承包人决定承包人标标段段红线红线范范围围内内及及红线红线外距离外距离 50米范米范围围之内增加零星工程是否由承之内增加零星工程是否由承包人施工，包人施工，若若 承包人承包人 拒拒绝绝，则视为违约

34、则视为违约，发发包人包人将将该项该项工程委托工程委托给给 分包分包单单位施工，并按照位施工，并按照该项该项工程工程造价的造价的20%索取索取违约违约 金。金。依据依据2 协议协议书书6.2条条依据依据1 协议协议书书6.2条条问题问题二二：总总承包人甩承包人甩项项是属于是属于违约违约，其，其合同依据合同依据何在？何在？第三部分第三部分 合同履行管理合同履行管理阶阶段常段常见问题见问题问题问题三三：由于：由于发发包人原因，将交楼包人原因，将交楼标标准由毛坯改准由毛坯改为为精装，精装，又将如何又将如何处处理呢？理呢？案例案例13：以：以南沙南沙项项目目案例（案例（回复意回复意见见）第三部分第三部分

35、 合同履行管理合同履行管理阶阶段常段常见问题见问题第三部分第三部分 合同履行管理合同履行管理阶阶段常段常见问题见问题问题问题四四：垃圾清理是谁的责任？第三部分第三部分 合同履行管理合同履行管理阶阶段常段常见问题见问题现场实录现场实录摘自工程管理中心资料第三部分第三部分 合同履行管理合同履行管理阶阶段常段常见问题见问题案例案例14：天津八里州：天津八里州项项目成功目成功处处理垃圾案例，是理垃圾案例，是对对合同条款合同条款正确理解与履行的典型正确理解与履行的典型重在重在处处理方法理方法与与过过程管理程管理1、处处理方法理方法 事事前前：项目部发文给总包单位，要求其限期清理，若在限定的期限清理 不到

36、位，我司直接雇佣相关机械进行清理，发生费用从当期工程款中扣 除，清理工作进展情况及费用随时告知总包单位。事中：事中：做好发生的人工和机械日签表及相应的照片等原始资料。事事后后：统计一段时间内发生的费用汇总，并发文给各责任单位，要求责 任单位签字确认发生的事实。并把总包单位确认的联系单抄送至区域造 价部，由区域造价部在支付总包单位进度款时，扣除发生的费用。第三部分第三部分 合同履行管理合同履行管理阶阶段常段常见问题见问题第三部分第三部分 合同履行管理合同履行管理阶阶段常段常见问题见问题2、结结果果 项目部直接委托其他单位处理遗留的建筑垃圾和临时设施，施工速度 快，效率高。为室外配套管网施工扫清了

37、障碍。3、启、启发发处理过程中遇到的困难，及时上报、取得领导的支持，是解决问题的 关键证据，讲方法；善用工程款拨付，是成功解决问题的保障。在项 目部发给总包单位的工程联系单遭到拒签时，要告知总包单位支付工 程款时会再次要求其签收，否则暂缓支付工程款垃圾垃圾 清理清理合同合同 依据依据3、由于分包、由于分包单单位位未能及未能及时时按要按要求求清运，清运，如何如何处处理呢？理呢？项项目部目部协调协调下，由下，由总总承包承包单单位位负责组织负责组织 进进行清理外运，并向行清理外运，并向该该分分包包单单位收取相位收取相 应费应费用；用；2、专业专业分包分包单单位位的垃圾由的垃圾由谁谁清理？清理？由各由

38、各专业专业分包分包单单位清运位清运至至总总承承包包单单位的位的 指定集中地点，由指定集中地点，由总总承承包包单单位位统统一外运一外运；1、总总承包承包单单位位的垃圾的垃圾应应由由谁谁清理？清理？由由总总承包承包单单位自行位自行负责负责，并按合同，并按合同约约定，定，负责负责分包分包单单位垃圾外运；位垃圾外运；第三部分第三部分 合同履行管理合同履行管理阶阶段常段常见问题见问题第三部分第三部分 合同履行管理合同履行管理阶阶段常段常见问题见问题总总包合同包合同约约定：定：总总承包管理及配合承包管理及配合费费中已包含垃圾清理中已包含垃圾清理费费用用第三部分第三部分 合同履行管理合同履行管理阶阶段常段常

39、见问题见问题问题问题五五：工程量清工程量清单单中中项项目特征描述内容，能否作目特征描述内容，能否作为为施工施工标标准？准？第三部分第三部分 合同履行管理合同履行管理阶阶段常段常见问题见问题案例案例15：省内与省外：省内与省外项项目保温差异目保温差异省内省内省外省外第三部分第三部分 合同履行管理合同履行管理阶阶段常段常见问题见问题1、现现状：状：为配合项目的开发进度，招标时，常常欠缺施工图，我们采用模拟工 程量清单招标，以暂定合同总价签订合同，以利于项目报建及相关施 工前期工作。2、总总包合同包合同约约定：定：待承包人收到各专业施工图后一个月内，分别将各专业的预算书提交 至发包人审核。审核中可能

40、存在招标清单项目特征描述与施工图不一 致，经发包人审核确认后的各专业的工程造价作为施工图预算包干价，并签订补充协议。3、结论结论：模拟工程量清单中的项目特征描述，不能作为施工标准。第三部分第三部分 合同履行管理合同履行管理阶阶段常段常见问题见问题问题问题六六：1、总总承包管理及配合工作内容有哪些？承包管理及配合工作内容有哪些？2、总总承包管理及配合承包管理及配合费费、水、水电费应电费应如何如何计计取？取？第三部分第三部分 合同履行管理合同履行管理阶阶段常段常见问题见问题总总承包不按合同履行承包不按合同履行“总总承包管理及配合承包管理及配合义务义务”的的违违约约合合 同依据同依据：2012合同版

41、本中增加未履行总承包及配合义务的违约责任。“若承 包人不履行总承包管理及配合职责的,则发包人有权不予计取承包人 的总承包管理及配合费,并按本合同专用条款 35.2.2.约定由承包人承 担违约责任。”第三部分第三部分 合同履行管理合同履行管理阶阶段常段常见问题见问题问题问题七七：建：建设设工程工程安全防安全防护护、文明施工措施、文明施工措施项项目清目清单单有哪有哪 些内容？些内容？1、国家住建部建筑工程安全防国家住建部建筑工程安全防护护、文明施工措施、文明施工措施费费及使用管理及使用管理规规定定（建（建办办【2005】89号）号），各省市都又根据规定制定了具体的实施 细则或管理办法，每个地方的都

42、不太一样，但是差别也不是很大。2、建办【2005】89号文开篇：第一条 为加强建筑工程安全生产、文 明施工管理，保障施工从业人员的作业条件和生活环境，防止施工安 全事故发生，根据中华人民共和国安全生产法、中华人民共和 国建筑法、建设工程安全生产管理条例、安全生产许可证条例等法律法规，制定本规定。第三部分第三部分 合同履行管理合同履行管理阶阶段常段常见问题见问题安全文明施工？施工道路未硬化尘土较多现场道路泥泞文明施工较差摘自工程管理中心资料第三部分第三部分 合同履行管理合同履行管理阶阶段常段常见问题见问题现场未做好工完场清现场材料堆放杂乱摘自工程管理中心资料第三部分第三部分 合同履行管理合同履行

43、管理阶阶段常段常见问题见问题讨论：现场管理中，你是否遇到这类情况？你是如何处理的？现场的各类违约管理第三部分第三部分 合同履行管理合同履行管理阶阶段常段常见问题见问题附件附件16：现场现场管理管理实实施施细则细则【节选节选】旧标准新标准注：此实施细则由工程管理中心签发使用。第三部分第三部分 合同履行管理合同履行管理阶阶段常段常见问题见问题 小小结结：要做好要做好现场现场的各的各类违约类违约管理，有如下几点建管理，有如下几点建议议1、合同交底；资料专管；过程检查；2、掌握合同“专用条款”中各违约条款；3、须熟悉现场管理实施细则的各要求、相应的违约金。第三部分第三部分 合同履行管理合同履行管理阶阶

44、段常段常见问题见问题问题问题八八：如何：如何处处理干挂石材脚手架拆改理干挂石材脚手架拆改费费用争用争议问题议问题？案例案例16：某：某项项目目酒店外酒店外墙墙干挂石材脚手架拆改干挂石材脚手架拆改费费用争用争议议第三部分第三部分 合同履行管理合同履行管理阶阶段常段常见问题见问题争争议议焦点：焦点：干挂石材干挂石材实实施方案施方案能否作能否作为计为计价依据？价依据？摘自集摘自集团团招招标标文件文件标标版版第三部分第三部分 合同履行管理合同履行管理阶阶段常段常见问题见问题 正确的正确的计费计费方式：方式：摘自碧桂园摘自碧桂园总总包合同包合同协议书协议书第三部分第三部分 合同履行管理合同履行管理阶阶段

45、常段常见问题见问题提示：提示：对对施工施工单单位主位主动动提出的施工方案提出的施工方案变变更的更的建建议议：施工单位提出变更，有可能会出于方便施工方便施工角度提出变更，采用不同材料及施工工艺，在保保证证工期及工期及质质量量情况下，但会增 加造价，对于这种情况，建议项目部可与施工单位协商同意其 方案，但不予增加造价不予增加造价。第三部分第三部分 合同履行管理合同履行管理阶阶段常段常见问题见问题问题问题九九：承包人提出合同中：承包人提出合同中暂暂定定总总价低、价低、暂暂定定综综合合单单价低价低 如何如何处处理？清理？清单单未列未列项项价是如何定的？价是如何定的？第三部分第三部分 合同履行管理合同履

46、行管理阶阶段常段常见问题见问题合同依据（合同依据（协议书协议书部分）：部分）：对暂对暂定定总总价与清价与清单单未列未列项项目目约约定定目录第三第三部分部分第二第二部分部分第四第四部分部分第第五五部分部分第一部分第一部分招招标过标过程中常程中常见问题见问题及及处处理理合同履行中（合同履行中（现场现场管理）常管理）常见问题见问题及及 处处理理材料指定品牌常材料指定品牌常见问题见问题及及处处理理常常见见合同法合同法务问题务问题及及处处理理合同合同签订过签订过程中常程中常见问题见问题及及处处理理第四部分第四部分 材料指定品牌常材料指定品牌常见问题见问题及及处处理理问题问题一一：甲指材料有哪些？甲指材料

47、合同与：甲指材料有哪些？甲指材料合同与总总承合同是何承合同是何关系？关系？案例17：某项目总包合同未签订，项目要求先签订材料三 方合同第四部分第四部分 材料指定品牌常材料指定品牌常见问题见问题及及处处理理洁洁具具类类 洗手盆洗手盆 座座厕厕 浴浴缸缸 按摩按摩浴缸浴缸龙头龙头及五金配及五金配 件件安装安装类类开关面版 配电箱可视对讲系统器 材火灾自动报警系 统及消防联动控 制系统建筑装修建筑装修类类浴室柜、浴室浴室柜、浴室镜镜、淋浴屏淋浴屏风风、屋面、屋面 瓦、外瓦、外墙墙涂料、涂料、抛光抛光砖砖、广广场场砖砖、外外墙砖墙砖、人造文、人造文 化石、阳台仿古化石、阳台仿古 砖砖、马赛马赛克克甲指

48、材料种甲指材料种类类第四部分第四部分 材料指定品牌常材料指定品牌常见问题见问题及及处处理理 提示：提示：1、发包人指定品牌三方买卖合同是总承包合同的附件，不是独立存 在的。2、总包合同签订后，方可跟进三方买卖合同的签订。皮之不存，毛 将焉附？没有总包合同，三方协议就没有了存在的依据，整个签订流 程和付款流程都会受到影响。3、在没有总包合同的情况下，签订的三方买卖合同，错误和漏洞非常多，对以后的材料入场和项目管理都造成很大的影响。第四部分第四部分 材料指定品牌常材料指定品牌常见问题见问题及及处处理理问题问题二二：承包人：承包人讲讲，合，合同同约约定的定的钢钢筋品牌筋品牌购买购买不到，你是不到，你

49、是如何如何处处理的？理的？案例18：天津滨海旅游区项目增加钢筋品牌的事宜第四部分第四部分 材料指定品牌常材料指定品牌常见问题见问题及及处处理理 钢钢筋品版筋品版选项选项表表摘自招摘自招标标文件文件如“鞍钢”、“邯钢”第四部分第四部分 材料指定品牌常材料指定品牌常见问题见问题及及处处理理摘自摘自2012年版年版总总承包合同承包合同协议书协议书第四部分第四部分 材料指定品牌常材料指定品牌常见问题见问题及及处处理理 提示：提示：在合同履行中，无论是甲方还是乙方，都应该具有“契约精神”，当 先“尊重合同”。双方当按约定执行，避免给施工单位动辄提出诉求、变更的借口。目录第三第三部分部分第二第二部分部分第

50、四第四部分部分第第五五部分部分第一部分第一部分招招标过标过程中常程中常见问题见问题及及处处理理合同履行中（合同履行中（现场现场管理）常管理）常见问题见问题及及 处处理理材料指定品牌常材料指定品牌常见问题见问题及及处处理理常常见见合同法合同法务问题务问题及及处处理理合同合同签订过签订过程中常程中常见问题见问题及及处处理理第五部分第五部分 常常见见合同法合同法务问题务问题及及处处理理问题问题一一：集：集团对团对用于用于备备案合同有何原案合同有何原则则性的要求？性的要求？何何为为“黑白合同黑白合同”？签订签订“黑白合同黑白合同”风险风险有哪有哪些？些？一一、高高院院建建设设工工程程施施工工合合同同司