房地产 第七章房地产交易.ppt

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1、第七章第七章 房地产交易房地产交易第一节第一节 房地产交易概述房地产交易概述第二节第二节 房地产转让房地产转让第三节第三节 房地产买卖房地产买卖第四节第四节 房屋租赁房屋租赁第五节第五节 房地产抵押房地产抵押第六节第六节 房地产赠与房地产赠与第一节第一节 房地产交易概述房地产交易概述n n一、房地产交易的概念及类型一、房地产交易的概念及类型n n二、房地产交易的一般原则二、房地产交易的一般原则n n三、房地产交易的管理机构三、房地产交易的管理机构 一、房地产交易的概念及类型一、房地产交易的概念及类型n n1.房地产交易的概念房地产交易的概念n n房地产交易是房地产交易主体之间以房地房地产交易是

2、房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。场交易活动。2.房地产交易的类型房地产交易的类型n n按交易形式的不同，可分为按交易形式的不同，可分为n n房地产转让房地产转让房地产转让房地产转让n n房地产抵押房地产抵押房地产抵押房地产抵押n n房地产租赁房地产租赁房地产租赁房地产租赁n n按交易客体中土地权利分按交易客体中土地权利分n n国有土地使用权交易国有土地使用权交易国有土地使用权交易国有土地使用权交易(出让、划拨、转让、出租出让、划拨、转让、出租出让、划拨、转让、出租出让、划拨、转让、出租)n n国有土地上的房产交易国有土

3、地上的房产交易国有土地上的房产交易国有土地上的房产交易n n按交易客体所受限制的程度分按交易客体所受限制的程度分按交易客体所受限制的程度分按交易客体所受限制的程度分n n受限交易受限交易受限交易受限交易如划拨土地使用权及其地上房产如划拨土地使用权及其地上房产如划拨土地使用权及其地上房产如划拨土地使用权及其地上房产的交易的交易的交易的交易,带有福利性的住房及其占用土地使用权带有福利性的住房及其占用土地使用权带有福利性的住房及其占用土地使用权带有福利性的住房及其占用土地使用权的交易等非的交易等非的交易等非的交易等非n n受限交易受限交易受限交易受限交易如商品房交易如商品房交易如商品房交易如商品房交

4、易n n按交易客体存在状况分按交易客体存在状况分按交易客体存在状况分按交易客体存在状况分n n单纯的土地使用权交易单纯的土地使用权交易单纯的土地使用权交易单纯的土地使用权交易n n房地产期权交易房地产期权交易房地产期权交易房地产期权交易n n房地产现权交易房地产现权交易房地产现权交易房地产现权交易二、房地产交易的一般原则二、房地产交易的一般原则n n1.房产权与地产权一同交易原则房产权与地产权一同交易原则n n2.平等自愿、等价有偿的原则平等自愿、等价有偿的原则n n3.诚实信用的原则诚实信用的原则n n4.依法登记的原则依法登记的原则n n5.权利义务的承接原则权利义务的承接原则三、房地产交

5、易的管理机构三、房地产交易的管理机构n n（一）（一）（一）（一）房地产管理机关房地产管理机关房地产管理机关房地产管理机关n n国务资源部、建设部及其下属的县级以上地方人国务资源部、建设部及其下属的县级以上地方人国务资源部、建设部及其下属的县级以上地方人国务资源部、建设部及其下属的县级以上地方人民政府的房管部门和土管部门。民政府的房管部门和土管部门。民政府的房管部门和土管部门。民政府的房管部门和土管部门。n n（二）（二）（二）（二）房地产交易所房地产交易所房地产交易所房地产交易所n n房地产交易所活动的特点房地产交易所活动的特点房地产交易所活动的特点房地产交易所活动的特点n n 1 1 1

6、1 交易所固定化交易所固定化交易所固定化交易所固定化n n 2 2 2 2 交易活动公开化交易活动公开化交易活动公开化交易活动公开化n n 3 3 3 3 服务内容全面化服务内容全面化服务内容全面化服务内容全面化第二节第二节 房地产转让房地产转让一、房地产转让的概念和特征一、房地产转让的概念和特征n（一）（一）房地产转让的概念房地产转让的概念n房地产转让，是指合法拥有土地使用权房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与或赠与或其他合法方式其他合法方式将房地产转

7、移给他将房地产转移给他人的法律行为。人的法律行为。房地产转让的方式房地产转让的方式n买卖买卖n增与增与n交换交换n其他合法方式其他合法方式：n n1 1以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立企以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立企以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立企以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立企业法人，房地产权属发生变更；业法人，房地产权属发生变更；业法人，房地产权属发生变更；业法人，房地产权属发生变更；n n2 2以房地产抵债，房地产权属发生转移；以房地产抵债，房地产权属发生转移；以房地产抵债，房地产权属发生转移；以房地产抵债，房地产权属发生转移；n n3 3

8、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移；n n4.4.法律、法规规定的其他情形法律、法规规定的其他情形法律、法规规定的其他情形法律、法规规定的其他情形（二）（二）房地产转让的特征房地产转让的特征n n1.合法性合法性n n2.概括转让概括转让n n原土地使用者在土地使用权出让合同中所原土地使用者在土地使用权出让合同中所享有的权利和义务随之转移享有的权利和义务随之转移n n3.要式法律行为要式法律行为二、房地产转让的条件二、房地产转让的条件1.转让的主体

9、资格的合法性转让的主体资格的合法性n个人：自然人主体个人：自然人主体有民事权利能力及有民事权利能力及完全的民事行为能力完全的民事行为能力n企业：法人主体企业：法人主体2.房地产转让客体符合法律要求房地产转让客体符合法律要求3.房地产转让意思表示须真实房地产转让意思表示须真实4.转让形式要件完备：签书面合同，办转让形式要件完备：签书面合同，办理登记手续理登记手续三、房地产转让中的禁止转让情形三、房地产转让中的禁止转让情形n1 未依法登记领取权属证书的房地产。未依法登记领取权属证书的房地产。n2 有争议的房地产。有争议的房地产。n3 未经其他共有人同意的共有房地产。未经其他共有人同意的共有房地产。

10、n4 已被依法收回的土地使用权。已被依法收回的土地使用权。n5 司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的房地产以其他形式限制房地产权利的房地产n6 法律、行政法规禁止转让的其他情形。法律、行政法规禁止转让的其他情形。n 四、房地产转让程序四、房地产转让程序n n（一）签订转让合同（一）签订转让合同（一）签订转让合同（一）签订转让合同n n（二）申报成交价格：（二）申报成交价格：（二）申报成交价格：（二）申报成交价格：房地产转让当事人在房地产转让合房地产转让当事人在房地产转让合房地产转让当事人在房地产转让合房地产转让当事人在房地产转让

11、合同签订后同签订后同签订后同签订后9090日内持有关文件向房地产所在地的房地产管理日内持有关文件向房地产所在地的房地产管理日内持有关文件向房地产所在地的房地产管理日内持有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；部门提出申请，并申报成交价格；部门提出申请，并申报成交价格；部门提出申请，并申报成交价格；n n（三）房地产管理部门受理申请：（三）房地产管理部门受理申请：（三）房地产管理部门受理申请：（三）房地产管理部门受理申请：对提供的有关文件进行对提供的有关文件进行对提供的有关文件进行对提供的有关文件进行审查，并在审查，并在审查，并在审查，并在7 7日内作出是否受理申请的书面

12、答复，日内作出是否受理申请的书面答复，日内作出是否受理申请的书面答复，日内作出是否受理申请的书面答复，7 7日内未日内未日内未日内未作书面答复的，视为同意受理；作书面答复的，视为同意受理；作书面答复的，视为同意受理；作书面答复的，视为同意受理；n n（四）核实申报的成交价格（四）核实申报的成交价格（四）核实申报的成交价格（四）核实申报的成交价格n n（五）缴纳有关税费（五）缴纳有关税费（五）缴纳有关税费（五）缴纳有关税费n n（六）房屋权属登记（六）房屋权属登记（六）房屋权属登记（六）房屋权属登记第三节第三节 房地产买卖房地产买卖n n一、概念及分类：一、概念及分类：n n房地产买卖房地产买卖

13、是指房地产的产权人将产是指房地产的产权人将产权以有偿出让的方式转移给买受人的权以有偿出让的方式转移给买受人的一种交易活动。一种交易活动。n n按照交易房屋状态分为按照交易房屋状态分为n n商品房销售商品房销售：指房地产开发企业将竣工验：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。人支付房价款的行为。n n商品房预售商品房预售：指房地产开发企业将正在建：指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。受人支付定金或者房价款的行为。商品房现售与预售比

14、较商品房现售与预售比较n n商品房现售与预售比较，特点有：商品房现售与预售比较，特点有：n n（1）商品房现售的标的物具有现实性；）商品房现售的标的物具有现实性；n n（2）商品房现售履行具有即时性；）商品房现售履行具有即时性；n n（3）商品房现售的条件具有较大任意性；）商品房现售的条件具有较大任意性；n n（4）商品房现售具有物权变动的性质，而）商品房现售具有物权变动的性质，而预售是债权的性质。预售是债权的性质。二、房屋买卖的原则二、房屋买卖的原则n n1.平等自愿的原则平等自愿的原则n n2.协商一致的原则协商一致的原则n n3.公平合理的原则公平合理的原则n n4.等价有偿原则等价有偿

15、原则n n5.履行法定手续的原则履行法定手续的原则三、三、商品房销售的条件商品房销售的条件n（一）商品房预售的条件（一）商品房预售的条件1.1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。持有建设工程规划许可证和施工许可证。持有建设工程规划许可证和施工许可证。持有建设工程规划许可证和施工许可证。3.3.按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工按提供的

16、预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的以上，并已确定施工进度和竣程建设总投资的以上，并已确定施工进度和竣程建设总投资的以上，并已确定施工进度和竣程建设总投资的以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。工交付日期。工交付日期。工交付日期。4.4.已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。（二）商品房现售的条件（二）商品房现售的条件1.1.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执现售商品房的房地产开发企业应当具有企

17、业法人营业执现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；照和房地产开发企业资质证书；照和房地产开发企业资质证书；照和房地产开发企业资质证书；2.2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3.3.持有建设工程规划许可证和施工许可证；持有建设工程规划许可证和施工许可证；持有建设工程规划许可证和施工许可证；持有建设工程规划许可证和施工许可证；4.4.已通过竣工验收；已通过竣工验收；已通过竣工验

18、收；已通过竣工验收；5.5.拆迁安置已经落实；拆迁安置已经落实；拆迁安置已经落实；拆迁安置已经落实；6.6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；用条件或者已确定施工进度和交付日期；用条件或者已确定施工进度和交付日期；

19、用条件或者已确定施工进度和交付日期；7.7.物业管理方案已经落实。物业管理方案已经落实。物业管理方案已经落实。物业管理方案已经落实。四、商品房销售基本流程四、商品房销售基本流程n n商品房销售的一般流程：商品房销售的一般流程：n n第一步，购房人通过中介、媒体等渠道寻找中第一步，购房人通过中介、媒体等渠道寻找中第一步，购房人通过中介、媒体等渠道寻找中第一步，购房人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘；意楼盘；意楼盘；意楼盘；n n第二步，购房人查询该楼盘的基本情况；第二步，购房人查询该楼盘的基本情况；第二步，购房人查询该楼盘的基本情况；第二步，购房人查询该楼盘的基本情况；n n第三步，购房人与商品

20、房开发商订立商品房买第三步，购房人与商品房开发商订立商品房买第三步，购房人与商品房开发商订立商品房买第三步，购房人与商品房开发商订立商品房买卖合同；卖合同；卖合同；卖合同；n n第四步，交易过户登记。第四步，交易过户登记。第四步，交易过户登记。第四步，交易过户登记。二手房屋买卖基本流程二手房屋买卖基本流程 n n二手房买卖的一般流程：二手房买卖的一般流程：n n第一步，购房人或卖房人通过中介、媒体等渠第一步，购房人或卖房人通过中介、媒体等渠第一步，购房人或卖房人通过中介、媒体等渠第一步，购房人或卖房人通过中介、媒体等渠道寻找交易对象；道寻找交易对象；道寻找交易对象；道寻找交易对象；n n第二步

21、，交易双方签订房屋买卖合同；第二步，交易双方签订房屋买卖合同；第二步，交易双方签订房屋买卖合同；第二步，交易双方签订房屋买卖合同；n n第三步，办理产权转移登记过户手续。第三步，办理产权转移登记过户手续。第三步，办理产权转移登记过户手续。第三步，办理产权转移登记过户手续。n n房屋买卖双方持房屋买卖合同，到房屋所在地房地房屋买卖双方持房屋买卖合同，到房屋所在地房地房屋买卖双方持房屋买卖合同，到房屋所在地房地房屋买卖双方持房屋买卖合同，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登产产权管理部门

22、办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。记，换取新的房产证。记，换取新的房产证。记，换取新的房产证。五、商品房销售合同五、商品房销售合同n商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付

23、款时间；款时间；（五）交付使用条件及日期；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（六）装饰、设备标准承诺；nn（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十一）解决争议的方法；n（十二）违约责任；（十二）违约责任；n（十三）双方约定的其他事

24、项（十三）双方约定的其他事项面积差异的处理方式面积差异的处理方式n n商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。内建筑面积或者建筑面积计价。内建筑面积或者建筑面积计价。内建筑面积或者建筑面积计价。n n按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发当在合同中载明合同约定面积与产权登

25、记面积发当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。生误差的处理方式。生误差的处理方式。生误差的处理方式。面积差异的处理方式面积差异的处理方式合同未作约定的，按以下原则处理：合同未作约定的，按以下原则处理：合同未作约定的，按以下原则处理：合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在（一）面积误差比绝对值在（一）面积误差比绝对值在（一）面积误差比绝对值在3 3以内（含以内（含以内（含以内（含3 3）的，据）的，据）的，据）的，据实结算房价款；实结算房价款；实结算房价款；实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出（二）面积误差比绝

26、对值超出（二）面积误差比绝对值超出（二）面积误差比绝对值超出3 3时，买受人有权退房。时，买受人有权退房。时，买受人有权退房。时，买受人有权退房。n n买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起退房之日起退房之日起退房之日起3030日内将买受人已付房价款退还给买受人，日内将买受人已付房价款退还给买受人，日内将买受人已付房价款退还给买受人，日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。同时支付已付房价款利息。同时支付已付房价款利息。同时支付

27、已付房价款利息。n n面积误差比（产权登记面积合同约定面积）面积误差比（产权登记面积合同约定面积）面积误差比（产权登记面积合同约定面积）面积误差比（产权登记面积合同约定面积）/合合合合同约定面积同约定面积同约定面积同约定面积100%100%n n买受人不退房的买受人不退房的买受人不退房的买受人不退房的n n产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在在在在3 3以内（含以内（含以内（含以内（含3 3）部分的房价款由买受人补足；）部分的房价款由买受人补足；）部分的房价款由

28、买受人补足；）部分的房价款由买受人补足；超出超出超出超出3 3部分的房价款由房地产开发企业承担，产部分的房价款由房地产开发企业承担，产部分的房价款由房地产开发企业承担，产部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。权归买受人。权归买受人。权归买受人。n n产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在绝对值在绝对值在绝对值在3 3以内（含以内（含以内（含以内（含3 3）部分的房价款由房地）部分的房价款由房地）部分的房价款由房地）部分的房价款由房地产开发企业返还买

29、受人；绝对值超出产开发企业返还买受人；绝对值超出产开发企业返还买受人；绝对值超出产开发企业返还买受人；绝对值超出3 3部分的房部分的房部分的房部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。价款由房地产开发企业双倍返还买受人。价款由房地产开发企业双倍返还买受人。价款由房地产开发企业双倍返还买受人。第四节第四节 房屋租赁房屋租赁n一、房屋租赁的概念和分类一、房屋租赁的概念和分类n（一）房屋租赁的概念（一）房屋租赁的概念n房屋租赁是指房屋所有人作为出租人，在房屋租赁是指房屋所有人作为出租人，在一定期限内，将其房屋出租给承租人使用，一定期限内，将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。由

30、承租人向出租人支付租金的行为。n（二）房屋租赁的分类（二）房屋租赁的分类n n租赁目的：住宅租赁目的：住宅/非住宅用房租赁非住宅用房租赁n n所有权性质：公房所有权性质：公房/私房租赁私房租赁n n租赁期限：定期租赁期限：定期/不定期租赁不定期租赁二、房屋租赁的法律特征二、房屋租赁的法律特征n n（一）出租人必须对房屋有处分权（一）出租人必须对房屋有处分权（一）出租人必须对房屋有处分权（一）出租人必须对房屋有处分权n n1.1.房屋所有权人委托的代理人房屋所有权人委托的代理人房屋所有权人委托的代理人房屋所有权人委托的代理人n n2.2.非所有权性的财产权人非所有权性的财产权人非所有权性的财产权

31、人非所有权性的财产权人n n3.3.典权人典权人典权人典权人n n4.4.经出租人同意的承租人经出租人同意的承租人经出租人同意的承租人经出租人同意的承租人n n（二）房屋租赁是双务、有偿、要式法律行为（二）房屋租赁是双务、有偿、要式法律行为（二）房屋租赁是双务、有偿、要式法律行为（二）房屋租赁是双务、有偿、要式法律行为n n（三）房屋租赁转移的是（三）房屋租赁转移的是（三）房屋租赁转移的是（三）房屋租赁转移的是特定特定特定特定房屋的房屋的房屋的房屋的使用权使用权使用权使用权n n（四）房屋租赁是有期限的（四）房屋租赁是有期限的（四）房屋租赁是有期限的（四）房屋租赁是有期限的n n（五）（五）（

32、五）（五）“买卖不破租赁买卖不破租赁买卖不破租赁买卖不破租赁”禁止出租的情形禁止出租的情形n n城市房屋租赁管理办法城市房屋租赁管理办法城市房屋租赁管理办法城市房屋租赁管理办法中规定下列房屋不得出租中规定下列房屋不得出租中规定下列房屋不得出租中规定下列房屋不得出租:n n(1)(1)没有房屋所有权合法凭证的；没有房屋所有权合法凭证的；没有房屋所有权合法凭证的；没有房屋所有权合法凭证的；n n(2)(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权

33、利的；他形式限制房地产权利的；他形式限制房地产权利的；他形式限制房地产权利的；n n(3)(3)共有房屋未取得共有人同意的；共有房屋未取得共有人同意的；共有房屋未取得共有人同意的；共有房屋未取得共有人同意的；n n(4)(4)权属有争议的；权属有争议的；权属有争议的；权属有争议的；n n(5)(5)属于违法建筑的；属于违法建筑的；属于违法建筑的；属于违法建筑的；n n(6)(6)不符合安全标准的；不符合安全标准的；不符合安全标准的；不符合安全标准的；n n(7)(7)不符合公安、环保、卫生等主要主管部门有关规定不符合公安、环保、卫生等主要主管部门有关规定不符合公安、环保、卫生等主要主管部门有关

34、规定不符合公安、环保、卫生等主要主管部门有关规定的；的；的；的；n n(8)(8)已经抵押，未经抵押权人同意的；已经抵押，未经抵押权人同意的；已经抵押，未经抵押权人同意的；已经抵押，未经抵押权人同意的；n n(9)(9)依照法律、法规规定不得出租的其他房屋依照法律、法规规定不得出租的其他房屋依照法律、法规规定不得出租的其他房屋依照法律、法规规定不得出租的其他房屋【案例案例】n n【案情案情案情案情】2007 2007年年年年1 1月月月月1515日，刘某与工贸公司签订了一份房日，刘某与工贸公司签订了一份房日，刘某与工贸公司签订了一份房日，刘某与工贸公司签订了一份房屋租赁合同，合同约定：该公司将

35、其所有的门面房一间租屋租赁合同，合同约定：该公司将其所有的门面房一间租屋租赁合同，合同约定：该公司将其所有的门面房一间租屋租赁合同，合同约定：该公司将其所有的门面房一间租赁给刘某经营，年租金为赁给刘某经营，年租金为赁给刘某经营，年租金为赁给刘某经营，年租金为80008000元，租赁期限为元，租赁期限为元，租赁期限为元，租赁期限为3 3年。合同年。合同年。合同年。合同签订后，刘某按约向该公司支付了租金。今年元旦，工贸签订后，刘某按约向该公司支付了租金。今年元旦，工贸签订后，刘某按约向该公司支付了租金。今年元旦，工贸签订后，刘某按约向该公司支付了租金。今年元旦，工贸公司由于资金紧缺，决定将该门面房

36、出卖，并向社会发出公司由于资金紧缺，决定将该门面房出卖，并向社会发出公司由于资金紧缺，决定将该门面房出卖，并向社会发出公司由于资金紧缺，决定将该门面房出卖，并向社会发出拍卖公告。拍卖公告。拍卖公告。拍卖公告。3 3月齐某以月齐某以月齐某以月齐某以1515万元人民币的价格将此房买下，万元人民币的价格将此房买下，万元人民币的价格将此房买下，万元人民币的价格将此房买下，双方签订了购房合同，并到房管部门办理了产权登记手续。双方签订了购房合同，并到房管部门办理了产权登记手续。双方签订了购房合同，并到房管部门办理了产权登记手续。双方签订了购房合同，并到房管部门办理了产权登记手续。齐某将房买下后，要求刘某尽

37、快搬出，遭到拒绝，齐某遂齐某将房买下后，要求刘某尽快搬出，遭到拒绝，齐某遂齐某将房买下后，要求刘某尽快搬出，遭到拒绝，齐某遂齐某将房买下后，要求刘某尽快搬出，遭到拒绝，齐某遂以刘某侵犯其所有权为由向法院起诉。以刘某侵犯其所有权为由向法院起诉。以刘某侵犯其所有权为由向法院起诉。以刘某侵犯其所有权为由向法院起诉。n n【问题问题问题问题】n n（1 1）刘某与工贸公司所签订的房屋租赁合同是否有效？）刘某与工贸公司所签订的房屋租赁合同是否有效？）刘某与工贸公司所签订的房屋租赁合同是否有效？）刘某与工贸公司所签订的房屋租赁合同是否有效？n n（2 2）法院应如何处理？）法院应如何处理？）法院应如何处理

38、？）法院应如何处理？房屋买卖与房屋租赁的区别房屋买卖与房屋租赁的区别n n1 1）权属转移情况不同：）权属转移情况不同：）权属转移情况不同：）权属转移情况不同：房屋买卖是房屋所有权的转移，房屋买卖是房屋所有权的转移，房屋买卖是房屋所有权的转移，房屋买卖是房屋所有权的转移，通过买卖，买受人取得房屋所有权；而房屋租赁则不发生通过买卖，买受人取得房屋所有权；而房屋租赁则不发生通过买卖，买受人取得房屋所有权；而房屋租赁则不发生通过买卖，买受人取得房屋所有权；而房屋租赁则不发生房屋所有权的转移，房屋所有权仍由房屋所有人即出租人房屋所有权的转移，房屋所有权仍由房屋所有人即出租人房屋所有权的转移，房屋所有权

39、仍由房屋所有人即出租人房屋所有权的转移，房屋所有权仍由房屋所有人即出租人享有，承租人只取得房屋的使用权享有，承租人只取得房屋的使用权享有，承租人只取得房屋的使用权享有，承租人只取得房屋的使用权.收益权。收益权。收益权。收益权。n n2 2）管制程度不一：）管制程度不一：）管制程度不一：）管制程度不一：在我国，房屋买卖必须办理房屋所有在我国，房屋买卖必须办理房屋所有在我国，房屋买卖必须办理房屋所有在我国，房屋买卖必须办理房屋所有权的转移手续，房屋管理部门对房屋买卖管理较严；房屋权的转移手续，房屋管理部门对房屋买卖管理较严；房屋权的转移手续，房屋管理部门对房屋买卖管理较严；房屋权的转移手续，房屋管

40、理部门对房屋买卖管理较严；房屋租赁只须到房屋管理部门备案就可以了。租赁只须到房屋管理部门备案就可以了。租赁只须到房屋管理部门备案就可以了。租赁只须到房屋管理部门备案就可以了。n n3 3）处分权不同：）处分权不同：）处分权不同：）处分权不同：房屋买卖，买受人取得房屋所有权，可房屋买卖，买受人取得房屋所有权，可房屋买卖，买受人取得房屋所有权，可房屋买卖，买受人取得房屋所有权，可以自由处分该房屋；房屋租赁，承租人则不享有房屋的处以自由处分该房屋；房屋租赁，承租人则不享有房屋的处以自由处分该房屋；房屋租赁，承租人则不享有房屋的处以自由处分该房屋；房屋租赁，承租人则不享有房屋的处分权，他只能按照租赁合

41、同的规定合理使用房屋，并在租分权，他只能按照租赁合同的规定合理使用房屋，并在租分权，他只能按照租赁合同的规定合理使用房屋，并在租分权，他只能按照租赁合同的规定合理使用房屋，并在租赁期满后，将房屋交还出租人。赁期满后，将房屋交还出租人。赁期满后，将房屋交还出租人。赁期满后，将房屋交还出租人。三、房屋租赁当事人的权利和义务三、房屋租赁当事人的权利和义务（一）（一）出租方的权利和义务出租方的权利和义务1.1.出租方负有按照合同约定的条件（状况、用途、约定出租方负有按照合同约定的条件（状况、用途、约定出租方负有按照合同约定的条件（状况、用途、约定出租方负有按照合同约定的条件（状况、用途、约定的时间）交

42、付房屋的义务。的时间）交付房屋的义务。的时间）交付房屋的义务。的时间）交付房屋的义务。2.2.出租方负有按照合同约定修缮房屋及保障房屋设施正出租方负有按照合同约定修缮房屋及保障房屋设施正出租方负有按照合同约定修缮房屋及保障房屋设施正出租方负有按照合同约定修缮房屋及保障房屋设施正常使用的义务。常使用的义务。常使用的义务。常使用的义务。3.3.出租方负有就租赁房屋所得依法纳税的义务；出租方负有就租赁房屋所得依法纳税的义务；出租方负有就租赁房屋所得依法纳税的义务；出租方负有就租赁房屋所得依法纳税的义务；4.4.出租方享有收取房租的权利；出租方享有收取房租的权利；出租方享有收取房租的权利；出租方享有收

43、取房租的权利；5.5.出租方享有审查批准承租方对房屋装修改造方案权利；出租方享有审查批准承租方对房屋装修改造方案权利；出租方享有审查批准承租方对房屋装修改造方案权利；出租方享有审查批准承租方对房屋装修改造方案权利；6.6.出租方享有租赁合同到期或终止后收回房屋的权利。出租方享有租赁合同到期或终止后收回房屋的权利。出租方享有租赁合同到期或终止后收回房屋的权利。出租方享有租赁合同到期或终止后收回房屋的权利。（二）（二）承租方的权利和义务承租方的权利和义务n n承租方的权利：承租方的权利：承租方的权利：承租方的权利：n n1.1.享有按租赁合同所列的享有按租赁合同所列的享有按租赁合同所列的享有按租赁

44、合同所列的房产范围和租赁有效期内房产范围和租赁有效期内房产范围和租赁有效期内房产范围和租赁有效期内的合法使用权；的合法使用权；的合法使用权；的合法使用权；n n2.2.对承租的房屋，按规定对承租的房屋，按规定对承租的房屋，按规定对承租的房屋，按规定要求房产经营者进行修缮；要求房产经营者进行修缮；要求房产经营者进行修缮；要求房产经营者进行修缮；n n3.3.对房产经营者（房屋出对房产经营者（房屋出对房产经营者（房屋出对房产经营者（房屋出租人）有监督和建议权；租人）有监督和建议权；租人）有监督和建议权；租人）有监督和建议权；n n4.4.租赁期满时，承租人有租赁期满时，承租人有租赁期满时，承租人有

45、租赁期满时，承租人有继续承租或购买的优先权。继续承租或购买的优先权。继续承租或购买的优先权。继续承租或购买的优先权。n n承租方的义务：承租方的义务：承租方的义务：承租方的义务：n n1.1.按期交纳房租；按期交纳房租；按期交纳房租；按期交纳房租；n n2.2.不得私自转租、转借、转不得私自转租、转借、转不得私自转租、转借、转不得私自转租、转借、转让所承租的房产或改变房产让所承租的房产或改变房产让所承租的房产或改变房产让所承租的房产或改变房产的用途；的用途；的用途；的用途；n n3.3.妥善保管、爱护房屋的装妥善保管、爱护房屋的装妥善保管、爱护房屋的装妥善保管、爱护房屋的装修及其设备；修及其设

46、备；修及其设备；修及其设备；n n4.4.按期返还房屋的义务；按期返还房屋的义务；按期返还房屋的义务；按期返还房屋的义务；n n5.5.遵守国家有关房产租赁的遵守国家有关房产租赁的遵守国家有关房产租赁的遵守国家有关房产租赁的政策和规定；政策和规定；政策和规定；政策和规定；四、房地产租赁程序四、房地产租赁程序n n1.1.1.1.提出申请。提出申请。提出申请。提出申请。租赁双方协商一致后向房地产交租赁双方协商一致后向房地产交租赁双方协商一致后向房地产交租赁双方协商一致后向房地产交易管理部门提出申请填写易管理部门提出申请填写易管理部门提出申请填写易管理部门提出申请填写房屋租赁申请登记房屋租赁申请登

47、记房屋租赁申请登记房屋租赁申请登记表表表表。n n2.2.2.2.实地勘察。实地勘察。实地勘察。实地勘察。租赁管理人员对出租房屋的产权，租赁管理人员对出租房屋的产权，租赁管理人员对出租房屋的产权，租赁管理人员对出租房屋的产权，座落面积、质量、安全等情况进行实地勘察、座落面积、质量、安全等情况进行实地勘察、座落面积、质量、安全等情况进行实地勘察、座落面积、质量、安全等情况进行实地勘察、评估。评估。评估。评估。n n3.3.3.3.签定契约签定契约签定契约签定契约。租赁双方鉴定国家统一的。租赁双方鉴定国家统一的。租赁双方鉴定国家统一的。租赁双方鉴定国家统一的房地房地房地房地产租凭契约产租凭契约产租

48、凭契约产租凭契约。n n4.4.4.4.租赁双方提交有关资料。租赁双方提交有关资料。租赁双方提交有关资料。租赁双方提交有关资料。出租方：出租方：出租方：出租方：房屋所有权证或其它合法的权属证明。房屋所有权证或其它合法的权属证明。房屋所有权证或其它合法的权属证明。房屋所有权证或其它合法的权属证明。有效的身份证明或户口本。有效的身份证明或户口本。有效的身份证明或户口本。有效的身份证明或户口本。委托代管的房屋应提交房屋产权人委托代管证明。委托代管的房屋应提交房屋产权人委托代管证明。委托代管的房屋应提交房屋产权人委托代管证明。委托代管的房屋应提交房屋产权人委托代管证明。共有的房屋，还应提交共有人同意的

49、书面证明。共有的房屋，还应提交共有人同意的书面证明。共有的房屋，还应提交共有人同意的书面证明。共有的房屋，还应提交共有人同意的书面证明。承租方：有效的身份证明户口证明。承租方：有效的身份证明户口证明。承租方：有效的身份证明户口证明。承租方：有效的身份证明户口证明。n n5.5.5.5.审核登记发证。审核登记发证。审核登记发证。审核登记发证。租凭管理人员审核后，报经负责租凭管理人员审核后，报经负责租凭管理人员审核后，报经负责租凭管理人员审核后，报经负责人复核审批、缴纳有关税费后，核发人复核审批、缴纳有关税费后，核发人复核审批、缴纳有关税费后，核发人复核审批、缴纳有关税费后，核发房屋租赁许房屋租赁

50、许房屋租赁许房屋租赁许可证可证可证可证。五、房屋租赁合同五、房屋租赁合同n房屋租赁合同的内容房屋租赁合同的内容n n当事人姓名或者名称及住所；当事人姓名或者名称及住所；当事人姓名或者名称及住所；当事人姓名或者名称及住所；n n房屋的坐落、面积、装修及设施状况；房屋的坐落、面积、装修及设施状况；房屋的坐落、面积、装修及设施状况；房屋的坐落、面积、装修及设施状况；n n租赁用途；租赁用途；租赁用途；租赁用途；n n租赁期限；租赁期限；租赁期限；租赁期限；n n租金及交付方式；租金及交付方式；租金及交付方式；租金及交付方式；n n房屋修缮责任；房屋修缮责任；房屋修缮责任；房屋修缮责任；n n转租的约