房地产制度与政策第一章课件.ppt

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1、2015年9月管理工程学院房地产基本制度与政策李奇会2015年9月管理工程学院2015年9月管理工程学院2015年9月管理工程学院现在学院已经统一思想，我们的概念是在保持基本沟通的前提下，明确你们学生的基本职责：学生的核心工作就是学习，讨论了很多年的实践能力和综合素质的培养，需要社会、个人和企业的联合培养，而且应该是以企业为主，靠学校不可能培养出来。学校能做的还是把基本知识传授给你们。基本知识网上等各种渠道很多，都能得到；但是我们的体会，你们还需要一个整体上的把握。我在企业和考注册师的体会2015年9月管理工程学院做实务的同志靠经验行事，但是经验能不能行、对不对？基本不考虑，或者不知道，怕碰到

2、新的东西，直接推到上层。全面的理解和掌握可以给你提供背景性知识，是在一个行业成为职业者的基本素养。靠我们老师来完成我们制定了每门课的课程建设计划，今年开始实施教学的核心是课程建设、团总支的核心是学风建设归根到底还是学习课余时间你可以去交流。2015年9月管理工程学院本课程是房地产基本制度与政策，许多内容年年更新，因此需要大家课下找资料，要求把注册房地产估价师的课本房地产基本制度与政策（2014版本）作为重要的参考书目。我们所讲的内容是两本书的结合。本教材所支撑的房地产经纪人已经被取消了注册师考试资格，2015年9月管理工程学院需要特别说明的是，需要特别说明的是，8 8月月1212日，国务院发文

3、取消和下放日，国务院发文取消和下放4545项项行政审批项目，取消行政审批项目，取消1111项职业资格许可和认定事项，其中包项职业资格许可和认定事项，其中包括取消房地产经纪人执业资格许可和认证。括取消房地产经纪人执业资格许可和认证。就是说，房地产营销和代理变成一个门槛很低的职业，和技就是说，房地产营销和代理变成一个门槛很低的职业，和技术的关联在下降，更强调的是对市场的敏感性和把握能力，术的关联在下降，更强调的是对市场的敏感性和把握能力，对学生创新性的要求在提高。对学生创新性的要求在提高。作为直接面向市场的专业，房地产专业建设中必须要考虑如作为直接面向市场的专业，房地产专业建设中必须要考虑如何进行

4、创新性教育。何进行创新性教育。2015年9月管理工程学院2015年9月管理工程学院山东建筑大学山东建筑大学 房地产开发知识能力需求图房地产开发知识能力需求图2015年9月管理工程学院房房地地产产交交易易市市场场土地土地管理部门管理部门规划规划管理部门管理部门房屋房屋管理部门管理部门建设建设管理部门管理部门税务税务管理部门管理部门其他其他管理部门管理部门房地产开发企业房地产开发企业获取土地获取土地BACK交交易易主主体体中中介介服服务务2015年9月管理工程学院第一章第一章 房地产法律制度概述房地产法律制度概述1.1.房地产业概念房地产业概念掌握：房地产业的基本概念。掌握：房地产业的基本概念。熟

5、悉：房地产业的作用。熟悉：房地产业的作用。掌握：房地产业的细分、房地产业的历史沿革。掌握：房地产业的细分、房地产业的历史沿革。2.2.住房制度概述住房制度概述掌握：现行城镇住房政策。掌握：现行城镇住房政策。熟悉：城镇住房制度改革。熟悉：城镇住房制度改革。3.3.房地产法律体系房地产法律体系掌握：房地产法律体系。掌握：房地产法律体系。2015年9月管理工程学院第一章 房地产法律制度概述第一节 房地产及房地产业一、房地产的含义：已经讲了很多遍了，要理解是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益和区位的结合体这也是我们专业要学习的知识集合2015年9月管理工程学院山东建筑大学山东建筑大学房产房产

6、 建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育、办公用房等以及其相应的权利一、房地产一、房地产的概念的概念 地产地产 土地（含水面、海域）及其上下的一定空间（包括地下的各种基础设施和道路等）以及相应的权利。是房产房产和地产地产的有机整体，即是土地、建筑物、其它地上定着物以及与其相应的权利总和。2015年9月管理工程学院山东建筑大学山东建筑大学土地是立体的地表向上延伸向下延伸依附于土地服务于建筑定着物房地产简易图示2015年9月管理工程学院山东建筑大学山东建筑大学1.独特性2.资产性3.建设周期长4.风险性5.租售的多样性和复杂性6.保值增值性7.外部性1.固

7、定性2.耐用性3.多功能性1.社会规划性2.法律关系上的复杂性3.与生产生活密切相关4.体现人文景观自然特点经济特点社会特点2015年9月管理工程学院周边配套周边配套房屋房屋本身本身小区内部小区内部城市位置城市位置房地产经济学房地产经济学市场调研、营销市场调研、营销、策划策划小区规划、风景园林规划小区规划、风景园林规划户型：房屋建筑学；施工管理户型：房屋建筑学；施工管理核心：实现销售核心：实现销售2015年9月管理工程学院实物：有形部分。权益：无形部分区位：与其他地产在空间和距离上的关系谁更重要？房地产特性：10各方面，不可移动、独一无二、寿命长、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、变现困

8、难、保值增值如何归类？2015年9月管理工程学院权益：是指房地长中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益有哪些？2015年9月管理工程学院房房地地产产法法律律体体系系框框架架房地产权益房地产权益房地产交易房地产交易房地产管理房地产管理房地产所有权房地产所有权土地使用权土地使用权房地产共有权房地产共有权建筑物区分所有权建筑物区分所有权房地产相邻权房地产相邻权房地产抵押权房地产抵押权房地产交易法律制度房地产交易法律制度房地产登记法律制度房地产登记法律制度房地产买卖房地产买卖房屋租赁房屋租赁房地产中介服务房地产中介服务土地管理法律制度土地管理法律制度房地产开发管理法律制度房地

9、产开发管理法律制度房地产建筑管理法律制度房地产建筑管理法律制度国有土地上房屋征收与补偿法律制度国有土地上房屋征收与补偿法律制度物业管理法律制度物业管理法律制度2015年9月管理工程学院二、房地产业和建筑业的关系房地产专业和工程管理、造价的关系房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动、其他。住房产业化改为建筑工业现代化的启示？WHY?谁更重要？如何定位？2015年9月管理工程学院建筑业包括以下四类：房屋建筑业、土木工程业、建筑安装业、建筑装饰业、其他建筑业产品：住宅、公寓、别墅等居住建筑；行政办公、商业办公、文化、体

10、育、医疗等公建；铁路、桥梁、运河、大坝和隧道等基础设施以及钢铁厂、炼油厂、汽车制造厂等工业设施房地产业：开发者、策划者、组织者，轻资产运作模式和重资产运作模式的区别。2015年9月管理工程学院2015年9月管理工程学院三、房地产业的作用四、行业细分主要包括：房地产开发经营、物业管理、房地产中介和其他房地产经营活动实体开发、服务业和其他中介：咨询、估价和经纪开发：收入不连续，建筑业同样成熟的房地产市场：房地产经纪位于产业的主体地位2015年9月管理工程学院1、房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发

11、项目或者销售、出租。2、房地产咨询：主要是为房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息技术等方面的顾问服务，市场调查、可研报告、开发项目策划等3、房地产估价：分析测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权转让、出让和房地产买卖抵押征收征用补偿等提供依据4、房地产经纪业：主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产购买者、承租人等，在成熟市场中，房地产经纪为主体2015年9月管理工程学院5、物业管理主要是对已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内环境卫生和相关秩序，并提供服务。2015年9月管理工程学院房房地地产产法法律律体体

12、系系框框架架房地产权益房地产权益房地产交易房地产交易房地产管理房地产管理房地产所有权房地产所有权土地使用权土地使用权房地产共有权房地产共有权建筑物区分所有权建筑物区分所有权房地产相邻权房地产相邻权房地产抵押权房地产抵押权房地产交易法律制度房地产交易法律制度房地产登记法律制度房地产登记法律制度房地产买卖房地产买卖房屋租赁房屋租赁房地产中介服务房地产中介服务土地管理法律制度土地管理法律制度房地产开发管理法律制度房地产开发管理法律制度房地产建筑管理法律制度房地产建筑管理法律制度国有土地上房屋征收与补偿法律制度国有土地上房屋征收与补偿法律制度物业管理法律制度物业管理法律制度2015年9月管理工程学院五

13、、城镇住房制度的发展历程改革历程：1978年以来，房地产领域进行了三项改革：一是城镇住房制度改革，二是城市土地使用制度改革；三是房地产生产方式改革，推行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设开发”模式。重点知道：住房分配货币化、现在的情况2003年以来：2003年-2007年，开始完善市场体系，推进商品化住房的同时，开始针对低收入家庭，健全城市廉租房制度2015年9月管理工程学院2008年，保障房建设加快，投入时点有争议，但做法无争议2012年，公共租赁住房管理办法2013年底，关于公共租赁住房和廉租房并轨运行的通知，廉租房并入公共租赁住房。国务院常务会议提出加快棚户区改造，采取市场化方式发

14、行住宅金融专项债券，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。业内人士认为，在此背景下，参与棚户区改造、旧城改造、保障房以及城镇化建设的上市公司有望获得政策和资金扶持，其参与项目积极性或提高。2015年9月管理工程学院2014年8月，国务院办公厅印发关于进一步加强棚户区改造工作通知，通知指出，2013年改造各类棚户区320万户以上，2014年计划改造470万户以上。u通知指出，目前仍有部分群众居住在棚户区中，与推进以人为核心的新型城镇化、改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的要求相比还有较大差距，棚户区改造中仍存在规划布局不合理、配套建设跟不上、项目前期工作慢等问题。2015年9月管理工程

15、学院城镇住房政策介绍：“面对高房价，最犯愁的是中低收入者。”王忠武表示，住房是生活必需品，它事关社会公平、居住者的尊严，甚至社会公正。“按照国际惯例，中产以上居民的住房由市场解决，中产以下则由政府出面协助解决。”新加坡有一半的居民都住着廉租房，而在我们这里，这种形式的房屋供给比例还非常低，政府有责任尽快增加保障性住房的供给量。”2015年9月管理工程学院经过不断探索，我国城镇住房分配、供应政策发生了根本性变化，初步形成了与经济体制改革进程相适应、基本符合国情的住房供应政策。1.商品住房商品住房通过市场化途径建设，可在市场上自由交易，主要面向中等收入以上家庭。商品住宅实行社会化生产、市场化供应。

16、国家综合运用规划、土地、税收、信贷等手段，引导商品住房建设与消费，努力实现总量平衡、结构合理、价格稳定。2015年9月管理工程学院商品住房：（1）普通住宅：国办发200526号中对普通标准住宅的规定为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。为什么要制定这么一个标准？2

17、015年9月管理工程学院北京的普通住宅标准是2008年11月公布的，普通住房需同时满足3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。而对第三条，1.2倍的具体执行情况是：三环以内总价高于258万元/套，三环四环之间210万元/套，四环五环之间198万元/套，五环以外120万元/套。此次两部门进行的调整，对第三项认定条件，即“享受优惠政策住房平均交易价格”进行了调整。新政策将全市住房平均价格计算为2010年的成交均价，即每平米1.8万元。按照四环、五环、六环为界的不同区位，以及北城和南城的不同的区

18、域，乘以一定的系数进行调整。其中，认定标准最高的四环内北部地区达到38880元/m2，最低的六环外地区也达到了17280元/m2。2015年9月管理工程学院实施前：市民张先生在五环外的大兴区某楼盘购买了一套面积为88.08平方米、总价为154万元的两居室，由于超出120万元的上限，需按3%的税率交税。而他一位同事在五环内不远处购买的面积、价格相近房产，由于低于198万元的上限，却可享受1%的契税优惠。实施后：154万元总价的房产，在过去应缴纳3%的契税即4.62万元，在新标准下则只需缴纳1%即1.54万元，税负减少3.08万元。如果为超过5年的二手房，再加上免征营业税，税负总减免将在7万元以上

19、。2015年9月管理工程学院（2）高档住宅，标准是什么？（3）公寓，（4）别墅，2015年9月管理工程学院2.保障性住房保障性住房面向城镇低收入住房困难家庭供应，包括经济适用住房2015年9月管理工程学院（1）经济适用住房经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。政府采取的措施：土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等，切实降低经济适用住房建设成本。经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米以内；购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交

20、纳土地收益等价款；政府优先回购。经济适用住房供应，允许各地因地制宜，如采取租售并举以及分期购买、与政府共有产权等办法。2015年9月管理工程学院除了2007年在世纪中华城首次推出的600余套经适房和2008年在长清区推出的528套经适房外，2009到2010连续两年，济南市都没有推出新的经适房项目。对此，市住房保障和房产管理局住房保障处相关负责人表示，近两年来，政府在弱化经济适用房的建设。2015年9月管理工程学院受周边配套不足、地理位置偏僻等因素影响，2007年一经推出，经适房就成了“鸡肋”。2008年，市民陈金住进了省城西部的世纪中华城。与一般的商品住宅不同，陈金所住的地方是济南市推出的首

21、个经适房项目。当年听说自己够资格申请经适房，陈金高兴得合不拢嘴，可当他听说房子建在二环西路附近时，顿时就傻了眼。“那里只有一条公交线路，而我在七里堡附近上班，要是真住进去，上班一趟就要倒三次车，一天光花在路上的时间就要4个小时。”陈金犹豫了。2015年9月管理工程学院除了交通不便等因素外，申请不到贷款也是大多数人弃购的重要原因。贾萌说，申请经适房必须开低收入证明，而申请银行贷款要出示还款能力证明，这对低收入家庭而言比较困难，而且很多申请人年龄偏大，有的还靠退休金生活，这些条件都不符合银行的放贷要求2015年9月管理工程学院3.政策性住房（1）政策性住房面向中等偏下收入住房困难家庭供应，包括棚改

22、安置住房、限价商品住房、公共租赁住房、单位建设住房。（2）棚改安置住房供应对象是居住在棚户区的居民，其中多为低收入住房困难家庭。对棚改安置住房建设，许多城市实行土地划拨或土地出让金减免、基础设施配套建设费补助等优惠政策。2011年起，中央财政拟对棚户区改造给予适当支持。城镇房屋拆迁实行货币补偿与实物安置相结合。2015年9月管理工程学院（3）限价商品住房面向有本地户籍中低收入家庭销售。通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。主要在部分商品住房价格上涨过快的城市实行。限价商品房就是“四限两竞”：四限：限地价、限房价、限套型、限对象；两竞：竞地价、竞房价2015年9月管理工程学院（

23、4）公共租赁住房是近几年发展起来的住房形式，实行政府持有、以一定价格出租，主要解决新职工、农民工等的住房困难。2015年9月管理工程学院住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委6日对外公布关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。廉租房与公租房平行运行，造成了一些问题。一是由于保障群体不完全一样，需要分别申请、排队，导致群众申请不便。二是受限于准入门槛不同，两种保障房不能调剂使用，在一定程度上造成了资源闲置浪费。三是对于因收入等发生变化需要从廉租房对象转换成公租房对象的，需退出原廉租房保障后再申请新的公租房保障，给百姓

24、造成不必要的麻烦。根据通知，从2014年起各地廉租房建设计划调整并入公租房年度建设计划。2014年以前年度已列入廉租房年度建设计划的在建项目可继续建设，建成后统一纳入公租房管理。两房并轨后，主要建设小户型住房，严禁面积超标2015年9月管理工程学院2012年,济南全市续建保障性住房项目22个,可提供保障性住房29173套212万平方米,其中廉租住房项目3个2481套,公租房项目15个22494套,经适房项目4个4200套。经全力推进,目前已竣工各类保障性住房4826套,到年底前有望超额完成竣工7500套的任务目标。济南在建的廉租房项目有八里桥新居、清河新居和裕辛苑小区清河新居项目位于小清河南岸

25、，分为高层住宅、地下车库、沿街商业区和公建中心。2015年9月管理工程学院截至2013年8月，政府组织建设的公租房主要分布在历下、市中、槐荫、天桥、长清和高新区。如西蒋峪片区位于历下区旅游路以南，龙洞路以西，全运村对面;文庄片区位于市中区七贤街道办事处;高铁西侧项目位于槐荫区济南西站站房和高铁沿线;清雅居位于天桥区东沙片区内;磐苑新居位于天桥区张庄路58号;乐天居位于长清区大学科技园区内;沁园新居位于高新区舜华路以西、沁园路以南、莱茵小镇北侧。高立文告诉记者，根据公共租赁住房“十二五”发展规划，到2015年年底，济南市将筹建公共租赁住房约10万套、面积达550万平方米。其中，政府将投资约170

26、亿元，建设公共租赁住房8.5万套，约467.5万平方米。2015年9月管理工程学院济南商品房小区配建公租房有了实质进展。22日，记者探访首批配建的五块国有建设用地，公租房配建主要在两个住宅小区，住房均单独成栋，一共可提供492套房源。公租房计划在2015年竣工，验收备案后将移交给政府，由政府统一分配。记者了解到，2011年，济南首次在国有建设用地出让中要求开发企业配建公租房。共有五块土地，其中四块位于高新区大汉峪居委会凤凰路东侧，一块位于历下区涵源大街北侧、贤文路西侧。高新区四地块被济南中铁置业有限公司竞得，历下区地块被山东贤文集团竞得。2015年9月管理工程学院22日上午，记者来到旅游路中铁

27、逸都国际售楼中心，项目开发有关负责人介绍，整个项目有四个住宅地块，分期开发。配建公租房是二期项目地块三上的2号楼，单独成栋分为两个单元，具体位置在南湖路以北，旅游北路以南，共有422套房源，面积都在60平米以内。“项目在6月30日就已经开工建设，2015年6月份就能交房。”该负责人介绍，房子建好后将移交给高新区房屋管理中心。根据配建有关规定，公租房建设过程中，减免了有关费用。该负责人说，每平米92元的城市建设配套费减免，供水、管道建设、工程勘察、图审费等费用也有相应减免，综合算下来，每平米共有110元左右的费用减免。整栋楼面积在25623平方米，总体算下来也是一笔不小的费用。2015年9月管理

28、工程学院第二节 房地产法律体系一、调整对象1、房地产开发关系2、房地产交易关系3、物业管理关系4、房地产行政管理关系5、住房保障法律关系2015年9月管理工程学院宪法宪法全国人民代表大会及其全国人民代表大会及其常务委员会颁发的常务委员会颁发的法律法律国务院发布的房地产方面国务院发布的房地产方面的的行政法规行政法规地方性法规地方性法规行政规章行政规章高级人民法院的司法解释高级人民法院的司法解释502015年9月管理工程学院目前，我国房地产的法律法规体系建设已取得了显著成绩，该体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。其中，法律主要有城市房地产管

29、理法、土地管理法、城乡规划法、物权法。城市房地产管理法，它的颁布实施标志着我国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期，这部法律除确立了我国房地产管理的基本原则，还对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记等主要管理环节，确立了一系列基本制度。2015年9月管理工程学院（一）宪法国家根本大法：原则性规定1、第十条：城市的土地属于国家。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或

30、者征用并给与补偿一切使用土地的组织和个人必须合理利用土地。2015年9月管理工程学院（二）法律：城市房地产管理法、土地管理法、城乡规划法、物权法。1、城市房地产管理法、土地管理法和城乡规划法既有分工，又相辅相成。城市房地产管理法（2009年第二次修订）是“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。城市房地产管理法对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等作出了具体规定。2015年9月管理工程学院2、土地管理法（2004年修订）是“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，

31、切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。土地管理法主要是解决土地资源的保护、利用和配置，规范城市建设用地的征收、征用，即征收农村集体所有的土地以及使用国有土地等问题。2015年9月管理工程学院3、城乡规划法（2008年实施）除规定了城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，重点是确定规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容。城乡规划法是“为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展”2015年9月管理

32、工程学院公共服务设施也称配套公建。包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用等八类。按照城市居住区规划设计规范分级配建。便捷、安全、少干扰是公共服务设施设计中的重点。道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明等属于基础设施2015年9月管理工程学院4、物权法是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。物权法确定了国家、集体和私人的物权平等保护的原则，确定了物权的种类和内容，不动产登记制度，设立了更正登记、预告登记等。物权法的颁布实施，对确认物的归属，明确所有权和用益物权、担保物权的内容，

33、保障各种市场主体的平等法律地位和发展权利，依法保护权利人的物权，发展社会主义市场经济将发挥重要的作用。预告登记和预售登记？2015年9月管理工程学院在我国商品房预售过程中，开发房商与预购人签订了商品房预售合同之后，预购房屋的购房者就享有了房屋购买的债权，但实际上房屋仍由开发商占有。开发商虽然负有在约定的时间转移房屋所有权的义务，但当房屋价格不断上涨的情况下，开发商很有可能将房屋卖给第三人，即出现一房多卖的情况。2015年9月管理工程学院为保护购房人的利益，保证商品房交易安全，维护商品房交易秩序，最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答第27条规定：“预售商品房合同

34、签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一预售合同无效；如后一合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一合同有效，但预售方给前一合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。”因此，预售登记不能保证得到物权2015年9月管理工程学院预告登记：中华人民共和国物权法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告

35、登记失效”。预售登记：1、城市房地产管理法第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。2015年9月管理工程学院2、城市商品房预售管理办法第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。第13条还规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%以下的罚款”。3、城市房地产开发经营管理条例第27条第2款规

36、定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。2015年9月管理工程学院（三）房地产行政法规：房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：土地管理法实施条例、城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、住房公积金管理条例、物业管理条例等。（四）地方性法规：有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定，制定的调整本行政区域房地产法律关系的规范性文件，安徽省城市房地产交易管理条例（五）行政规章和规范性文件：国务院房地产行政主管部

37、门的部长令颁布的：房地产开发企业资质管理办法、城市商品房预售管理办法、商品房销售管理办法、2015年9月管理工程学院城市房屋租赁管理办法、闲置土地处置办法、注册房地产估价师管理办法、房产测绘管理办法、房屋登记办法、城市房地产权属档案管理办法、城市新建住宅小区管理办法、城市房屋修缮管理规定、城市危险房屋管理规定、城市异产毗连房屋管理规定、建筑装饰装修管理规定、公有住宅售后维修养护管理暂行办法、已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法、廉租住房管理办法、建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定、房地产估价机构管理办法等。2015年9月管理工程学院此外，还有房地产估价师执业资格制度

38、暂行规定、房地产估价师执业资格考试实施办法、城市房地产市场评估管理暂行办法、关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知、房地产经纪人员职业资格制度暂行规定、房地产经纪人执业资格考试实施办法、关于房地产中介服务收费的通知、房地产抵押估价指导意见等多项规范性文件，以及国家标准房地产估价规范、房产测量规范等多项技术规范。（六）最高人民法院司法解释：最高法在审理房地产案件中，会对你难问题发布指导性文件，也是组成部分关于审理商品房买卖合同纠纷案件中适用法律若干问题的解释2015年9月管理工程学院u宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法

39、相抵触。u法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。u行政法规的效力高于地方性法规、规章。u地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。u部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。2015年9月管理工程学院u地方性法规、规章之间不一致时，由有关机关依照下列规定的权限作出裁决：u(一)同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定不一致时，由制定机关裁决；u(二)地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常

40、务委员会裁决；u(三)部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决。2015年9月管理工程学院第三节 房地产法基本原理一、房地产法基本原则概念是指房地产法立法上力图贯彻的、在执行上具有普遍指导意义的法律准则，是房地产诸多关系在法律上的反映二、内容1、国有土地有偿有期限使用原则国有土地有偿、有期限使用原则，主要是将原来国家划拨土地使用权改为土地使用权有偿出让，即国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。2015年9月管理工程学院2房地产成交价格申报制度城市房地产管理法规定：国家实行房地产价格申报制

41、度，房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价格，不得瞒报或者做不实的申报城市房地产转让管理规定：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。房地产转让应当以申报的价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价的，以评估价格作为缴纳税费的依据；具体处理方式：2015年9月管理工程学院 3房地产价格评估制度城市房地产管理法规定：国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标

42、定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。2015年9月管理工程学院u济南市人民政府关于调整城区及市区部分建制镇（街道）驻地国有土地基准地价的通知 u济政发201417号 u各县（市）、区人民政府，市政府各部门：u根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法有关规定，确定调整我市城区及市区部分建制镇（街道）驻地国有土地基准地价。现将调整后的基准地价公布如下：一、城区基准地价调整范围：东至东巨野河、历城区与章丘市行政界；南至狼猫山水库，向西沿绕城高速公路南环线至港沟立交，沿南部山体至规划中的二环东路延长线2

43、015年9月管理工程学院沿南绕城高速公路向西与城市规划线相交，到达规划中的二王寨区域立交桥，沿城市规划线至长清区南部；西沿长清区文昌街道叶庄村至玉清湖水库东；北接黄河大堤南岸，沿绕城高速公路北环线北侧、济青高速公路向东北延伸至济南遥墙机场。u市区12个建制镇（街道）驻地基准地价一并进行调整：天桥区大桥镇、桑梓店镇；历城区仲宫镇、西营镇、柳埠镇；长清区归德镇、万德镇、五峰山街道、张夏镇、马山镇、孝里镇、双泉镇。2015年9月管理工程学院二、城区国有土地级别基准地价标准和区片基准地价标准，以及市区12个建制镇（街道）驻地国有土地基准地价标准详见附件。三、本标准自公布之日起施行，有效期5年。2011

44、年2月25日印发的济南市人民政府关于调整城区及市区部分建制镇（街道办事处）驻地国有土地基准地价的通知（济政发20119号）同时废止。基准地价的作用？2015年9月管理工程学院此次调整过后，商业用地分为9个级别，住宅用地与工业用地均分为8个级别，一级用地价格最高，其余等级依次递减，每个级别的商业用地基准价格均高于同级别的其他用地。、级商业用地基准地价分别调整为每平方米8028元、6198元和4618元;、级住宅用地基准地价分别为每平方米5608元、4046元和3252元;、级工业用地基准地价分别为每平方米2055元、1567元和1142元。此次调整后，商业和住宅用地基准地价上调幅度较大，工业用地

45、上涨幅度较小。与2011年调整的价格相比，一级商业用地基准地价上调29.7%，一级住宅用地基准地价上调36.6%，一级工业用地基准地价上调8.2%。u2015年9月管理工程学院据新方案，设定容积率，住宅、商业均从此前的1.7升至2.0，工业由0.6变为0.7，建筑可继续“长高”。土地还原利率设定为商业用地6.4%，住宅用地6.0%，工业用地5.5%。土地基准价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。它是在设定估价基准日、设定土地开发程度、设定使用年限下完整土地使用权的区域平

46、均价格。2015年9月管理工程学院在基准地价的基础上，考虑到土地具体情况，由专业机构对土地再进行评估形成评估价，进而形成出让底价，然后在土地市场上经过招拍挂形成最终的出让价格。从基准地价到拍卖成交价格，其中还要经历评估价、底价等两个阶段基准地价调高，将维护土地所有者的权益，如被拆迁人会因此而受益。基准地价调整实行优地高价，有利于征地补偿，特别是对于那些住所相对偏僻的拆迁户来说，能获得的补偿显然会“水涨船高”。土地的基准地价、评估价格、拍卖底价以及市场价格是四个不同的概念。基准地价仅是土地价格的参考，土地最终的成交价，是由市场需求决定的。2015年9月管理工程学院四、房地产价格评估人员资格认证制度城市房地产管理法规定，国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。未取得房地产估价师注册资格的人员，不得以房地产估价师名义从事房地产估价业务2015年9月管理工程学院五、土地使用和房屋所有权登记发证制度根据国务院建立不动产同一登记的要求，将由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台四统一房屋产权和交易监督等职责继续由住房城乡建设部负责2015年9月管理工程学院六、房地产行政管理体制城市房地产管理法规定，建设行政主管部门、土地管理部门配合，管理全国房地产工作。