【浐河畔项目】整体.ppt

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1、【浐河畔项目浐河畔项目】整体定位提报整体定位提报谨呈：福德森置业谨呈：福德森置业2009 浐河畔 新视界区域认知地块价值挖掘西安市区环线分布图西安市区环线分布图内环内环二环二环三环三环(绕城高速公路绕城高速公路)旅游生态度假区旅游生态度假区国防军工区国防军工区文教科研区文教科研区高新技术区高新技术区商贸旅游商贸旅游服务区服务区高尚居住高尚居住旅游生态区旅游生态区经济经济技术区技术区汉城遗址汉城遗址保护区保护区综合新区综合新区城市中心扩大到二环，人口逐步城市中心扩大到二环，人口逐步向南，北，东三个方向迁移向南，北，东三个方向迁移生态生态大盘大盘富人富人集中区集中区技术技术骨干骨干大学城大学城西咸

2、一体化西咸一体化城市以两轴线延伸和多核心发展城市以两轴线延伸和多核心发展浐灞区在西安的地位浐灞区在西安的地位浐灞标签浐灞标签生态区生态区西安市唯一有活水的区域西安市唯一有活水的区域本项目位置项目名称项目名称建设年限建设年限循环经济产业园2007年2012年丝绸之路系列项目2007年2010生态医疗保健中心2006年2010年米家崖度假区项目2006年2008年广运潭生态景观区项目2005-2010年活水生态运动公园2006年2010年浐灞三角洲商务行政中心2006年2010年欧亚经济论坛项目2005-2009浐灞生态区总体规划图浐灞生态区总体规划图重点项目规划到重点项目规划到2010年基本完成

3、，年基本完成，届时区域整体形象将得到大幅提届时区域整体形象将得到大幅提升。升。2020年区域人口将达到年区域人口将达到40万。万。区位特征描述区位特征描述M地铁长乐东路站M地铁浐河东路站绕城高速三环城内城内M对内交通对外交通项目位置地铁站n对内交通:长乐路，咸宁路长乐路，咸宁路,韩森路延长线韩森路延长线。n对外交通:三环路和绕城高速。三环路和绕城高速。n地铁地铁:浐河东路站和长乐东路站浐河东路站和长乐东路站。项目交通关系图项目交通关系图韩森路延长线离尘不离城的优势离尘不离城的优势44542002-2008 年西安住宅市场年度成交价格走势分析2009年上半年西安住宅价格对比走势图数据来源：衡信柏

4、迪研究顾问部受08年国内市场整体低迷的影响，价格增长率明显放慢，但西安住宅西安住宅市场价格依然保持平稳上升趋势市场价格依然保持平稳上升趋势，达到4454元。09年上半年城东片区房价虽低于西年上半年城东片区房价虽低于西安平均水平，但安平均水平，但房价增长速度高于房价增长速度高于西安平均水平西安平均水平，说明客户对于项目，说明客户对于项目区域的认可度和关注度在逐步提升。区域的认可度和关注度在逐步提升。区域认可度提升，房价逐节攀升区域认可度提升，房价逐节攀升区域房地产市场点评区域房地产市场点评项目基本属性项目基本属性A A地块指标地块指标占地面积：占地面积：4.034.03万平方米万平方米建筑面积：

5、建筑面积：153354153354平方米平方米建筑密度：建筑密度：26.3%26.3%容积率：容积率：3.803.80浐河浐河A A地块地块B B地块地块规划路度假村西路滨河路北草北村沁水新城龙湖弗莱明戈恒大绿洲B B地块指标地块指标占地面积：占地面积：7.67.6万平方米万平方米建筑面积：建筑面积：370150370150平方米平方米建筑密度：建筑密度：30.7%30.7%容积率：容积率：4.874.87n项目旁边的大盘主要有龙湖弗莱明戈和恒大绿洲。规模相对较小，容积率相对较高规模相对较小，容积率相对较高市调发现市场信息捕捉与理解发现一板块内项目价值差异拉开，高品质产品决胜市场；三大总价段产

6、品泾渭分明，市场价值区隔明显。两房两房33-40万万三房三房47-60万万60万以上万以上高总价产品高总价产品周边楼盘产品总价段对比图30万35万40万45万50万55万60万70万弗莱明戈5332含装修451241924009389238282009年周边楼盘销售价格对比图5800左右弗莱明戈价格集中竞争周边竞品楼盘状况周边竞品楼盘状况住宅均价逐步拉开，层次分明住宅均价逐步拉开，层次分明发现二小户型产品稀缺，但表现出一定潜力；小户型产品稀缺，但表现出一定潜力；产品链存在断档现象；产品链存在断档现象；项目产品同质化较为严重。项目产品同质化较为严重。405060708090100110120 1

7、30140150160170恒大绿洲沁水新城水岸东方暖山康城棕榈湾御锦城弗莱明戈大量两房集中：85-95大量三房集中：120-130/140-150少量160以上大户型小户型产品稀缺周边项目产品面积设置对比图区域房地产市场点评区域房地产市场点评发现三区域内存在一定改善型需求客户，高品质区域内存在一定改善型需求客户，高品质项目得到认可；项目得到认可；弗莱明戈项目的开发，将继续提升板块的弗莱明戈项目的开发，将继续提升板块的高端价值与认可度。高端价值与认可度。恒大绿洲恒大绿洲期数一期建筑风格欧式皇家风格推案总户数1014项目构成32栋11+1层的小高层梯户比2梯3户/4户户型结构平层、顶跃主力户型主

8、力户型三房三房121/126/146 50%两房两房80-95 42%当前销售价格当前销售价格均价均价5300（含装修（含装修1600），前），前半年均价半年均价5000项目一期项目一期项目二期项目二期推案总套数已售套数整体销售率月均去化套数101483883%84套套数据说明：成交统计截止09.6。数据来源：衡信柏迪研究顾问部恒大绿洲销售情况竞争楼盘分析竞争楼盘分析-恒大绿洲恒大绿洲尽管产品总价高于周边项目，尽管产品总价高于周边项目，月均销售速度仍最好月均销售速度仍最好1234底层豪华入户大堂1.5万平方米豪华会所全精装修物业5000平方米运动中心12341竞争楼盘分析竞争楼盘分析-恒大绿洲

9、恒大绿洲豪华大气的配套与水体实景展现豪华大气的配套与水体实景展现出较好品质出较好品质项目一期评价p大规模生态社区，中庭景观及配套设施大气优美；p全精装修产品，户型设计整体较好；p首期小高层产品品质高，性价比高；p有企业品牌和实力做保证。样板示范区质量不足，细节不到位1600元的装修标准名过其实启示启示启示启示不足不足不足不足优势优势优势优势竞争楼盘分析竞争楼盘分析-恒大绿洲恒大绿洲区域内存在大量改善型客户，区域内存在大量改善型客户，有较强的购买力有较强的购买力眼见为实的运动中心、会所、眼见为实的运动中心、会所、景观实体等配套对客户具有景观实体等配套对客户具有较强的吸引力较强的吸引力项目品质好、

10、性价比高，是项目品质好、性价比高，是制胜的关键制胜的关键项目地址：东临浐河，北接沁水新城，南邻恒大绿洲总占地面积：818亩容积率：2.0总建筑面积：约110万方弗莱明戈项目基本概况一期构成：一期构成：11栋洋房（首推部分）栋洋房（首推部分）主力户型主力户型：平层平层 127-150 43%跃层跃层 146-220 57%总价段：平层总价段：平层70-90万；跃层万；跃层100-120万（周边项目主力总价在万（周边项目主力总价在60万以万以下。）下。）竞争楼盘分析竞争楼盘分析-龙湖弗莱明戈龙湖弗莱明戈面积大，总价高面积大，总价高-1、1、2三层为两户跃层2-3层为一户跃层中间层为平层顶跃一户1、

11、2楼纵向剖成两户，均带地下室，2楼价值提升楼价值提升2楼和3楼改为跃层，3楼楼价值提升价值提升顶跃产品面积和总价最大中底跃：中底跃：146，赠送建面赠送建面60-76，赠送花园露台，赠送花园露台110-140 边底跃：边底跃：160，赠送建面赠送建面50-60，赠送花园露台，赠送花园露台90-160 2跃跃3：174，赠送建赠送建10-20，赠送花园露台，赠送花园露台50-60顶跃：顶跃：220，赠送建面赠送建面15-20，赠送花园露台，赠送花园露台50-60 超大赠送空间超大赠送空间竞争楼盘分析竞争楼盘分析-龙湖弗莱明戈龙湖弗莱明戈通过楼层户型的纵向处理，楼层价值得以最大化；通过大量赠送面通

12、过楼层户型的纵向处理，楼层价值得以最大化；通过大量赠送面积，提升产品的性价比。积，提升产品的性价比。项目一期评价优势优势优势优势启示启示启示启示p产品品质的保证p小区景观环境的优越p物业管理的口碑p龙湖品牌在西安的积淀p市场领先的产品创新p东郊的稀缺洋房占有p树立的高端形象p超大规模社区p周边资源环境优越p产品上略有瑕疵：（底跃为3层设计，老人和小孩不便）p销售单价和产品定位需待市场考验劣势劣势劣势劣势竞争楼盘分析竞争楼盘分析-龙湖弗莱明戈龙湖弗莱明戈 卓越的景观体验、产品创卓越的景观体验、产品创新、赠送面积大，是弗莱新、赠送面积大，是弗莱明戈项目最大的优势；明戈项目最大的优势；高品质前提下的

13、性价比是高品质前提下的性价比是弗莱明戈的核心发展策略。弗莱明戈的核心发展策略。发现四中小户型市场容量大、去化快；中小户型市场容量大、去化快；产品设计存在大量缺陷，提升空间大；产品设计存在大量缺陷，提升空间大；客户地缘性较强，东郊占到绝对比例。客户地缘性较强，东郊占到绝对比例。项目名称项目名称水岸东方水岸东方暖山康城暖山康城檀香园檀香园项目图示项目图示项目概况项目概况位于西安市长乐路浐河东岸；总建面160万方，R2，共7000户。位于咸宁东路付28号总建面30万方，R3.42，共2453户。位于咸宁东路东段，总建面10万方，R2.55，共634户。在售情况在售情况分五期开发，一期二期在售；三期正

14、在排号中。共推出2522套。高层2梯3/4户项目分三期开发，一期共7栋，5栋27F高层2梯4户，2栋18F小高层1梯2户。共推出690户。项目由2栋高层、3栋多层花园洋房和4栋小高层组成。目前在售1栋26F高层和1栋小高层主力户型主力户型两房84-94 44%三房123-147 47%两房97-103 62%三房143-150 38%两房89 三房129-148 销售价格销售价格均价4100元/平米3800-4600元/平米 均价4000元/平米宣传价格4400元/平米成交均价3600元/平米去化情况去化情况一二期销售约80%月均去化约50-60套推出部分已售200余套月均去化30-40套尚未

15、正式开盘，已售出50套客户情况客户情况主要为首置客户来源于东郊主要为改善型客户来源于东郊主要为首置客户来源于东郊和城中次竞争楼盘分析次竞争楼盘分析项目名称项目名称沁水新城沁水新城2期期棕榈湾棕榈湾御锦城御锦城项目图示项目图示项目概况项目概况位于长乐东路2号。总建面40万方，R1.2。二期共2300户。长乐路空军工程大学对面。总建面18万方，R3.98。共1635户。项目位于长乐路以北，总建面300万方，R2.29分十期开发在售情况在售情况在售2期，共28幢高层和小高层。2梯3/4户。目前在售2期，2栋花园洋房和2栋高层。1栋小高层。高层3梯8/9户在售部分一期，共11栋高层和小高层。已推出30

16、9套主力户型主力户型两房91-97 44%三房110-143 55%一房46-56 13%；两房85-95 68%；三房110-145 19%两房88-94 23%三房125-131 77%销售价格销售价格售价4200-4800元/平米均价4100元/平米小户型4200-4300均价3800元/平米去化情况去化情况整体销售约60%月均去化约60-70套整体销售约93%月均去化60-70套累计销售约90套，月均20套客户情况客户情况两房为首置业客户，三房为改善客户，来源于东郊小户型基本为投资型客户，其余为自住客户主要为首置客户来源于东郊次竞争楼盘分析次竞争楼盘分析项目整体评价项目整体评价优势劣势

17、水岸东方水岸东方暖山康城暖山康城沁水新城沁水新城2期期棕榈湾棕榈湾御锦城御锦城滨河景观优势，滨河公园绿化带。项目旁边有雁鸣湖湿地公园滨河，临主干道，距公交站和地铁站较近，交通方便抓住了区域内中小户型的市场机会，取得较好的销售业绩超级大盘，项目规划配套完善临近地铁站建筑品质较佳；改善型客户居多，素质较高一期别墅和洋房的产品对项目2期的形象起到积极作用紧邻规划地铁站，交通优势价格低大盘，价格较低价格低成熟社区，一期景观呈现价格低作为大盘，产品线较短，产品结构单一。没有教育配套。同类产品户型面积偏大，部分客户流失。外立面颜色和材质一般，品质感较差销售中心狭小局促，楼盘品质彰显不足首期启动期选择错误；

18、户型设计存在较多的明显缺陷户型设计存在明显缺陷户型设计存在明显缺陷整体档次中档，品质感不强，户型有缺陷销售滞后，市场形象不佳，项目推广不足区域大盘扎堆、环境较好、价格区域大盘扎堆、环境较好、价格优势优势产品结构单一、品质感不强、大产品结构单一、品质感不强、大量户型设计缺陷量户型设计缺陷次竞争楼盘分析次竞争楼盘分析市调发现的再提炼市调发现的再提炼品质保障下的性价比策略；品质保障下的性价比策略；趋趋势势产品个性突出的差异化策略。产品个性突出的差异化策略。现现状状客户群：城东内部，刚性需求；客户群：城东内部，刚性需求；开发局限性：区域形象和价格水平。开发局限性：区域形象和价格水平。A A地块整体定位

19、地块整体定位A A地块的优劣势分析地块的优劣势分析地铁地铁生态生态河流河流幽静幽静A A地块地块核心价值提炼核心价值提炼高容积率高容积率A A地块地块劣势集结劣势集结规模小规模小品牌力度较弱品牌力度较弱A A地块的优劣势分析地块的优劣势分析通过自身的通过自身的产品力产品力和和景观优势景观优势突出重围突出重围项目整体定位项目整体定位高舒适度高舒适度本本 案案定定 位位浐河畔浐河畔 阔景大宅，全新视界阔景大宅，全新视界270度阔景度阔景水岸经典水岸经典享受阳光，享受绿意，享受水岸享受阳光，享受绿意，享受水岸和城市保持一个适当的距离和城市保持一个适当的距离生活方式描述生活方式描述高端客户高端客户中高

20、端客户中高端客户一般客户一般客户本项目本项目恒大绿洲，水岸东方恒大绿洲，水岸东方龙湖弗莱明戈龙湖弗莱明戈1.本项目的目标客户群定位为城东区域和市中心区域改善性需求客户改善性需求客户。2.年龄段处于35-4535-45岁之间，具有一定的经济基础岁之间，具有一定的经济基础，对于居住品质和生活品位具有一定的追求，喜欢幽静和返璞归真的感觉。3.职业以教师，公务员，医生和自由职业者以及企业员工教师，公务员，医生和自由职业者以及企业员工为主。4.注重个人隐私，生活低调，渴望远离嘈杂和尘世的烦扰个人隐私，生活低调，渴望远离嘈杂和尘世的烦扰，同时也希望出行交通等比较方便。项目客户定位项目客户定位目标客户群目标

21、客户群产品定位思路产品定位思路产品定位产品定位产品诉求关键词：产品诉求关键词：舒适户型舒适户型 阔景公寓阔景公寓 阳光充足，视野开阔阳光充足，视野开阔高品质，高舒适度，高性价比高品质，高舒适度，高性价比产品：产品：核心特色：核心特色：客户感受：客户感受：主力户型配比建议主力户型配比建议本项目定位是改善型居住产品，因此在户型上要求达到一定的舒适程度，尤其是主要功能本项目定位是改善型居住产品，因此在户型上要求达到一定的舒适程度，尤其是主要功能间的尺寸和动线设计，都要本着舒适的原则，而不是节约空间的原则。间的尺寸和动线设计，都要本着舒适的原则，而不是节约空间的原则。户型户型套建筑面积套建筑面积总户数

22、总户数户数比例户数比例建筑面建筑面积积面积比面积比房型比房型比2R85-9528822%2592017%41%2R90-10036027%3600024%3R120-13028822%3600024%56%3R130-14036027%4860032%4R150-170322%51203%3%合计13281328100%100%151640151640100%100%100%100%备注本配比只作为方向性建议，具体可根据总平面布局进行微调经济指标测算经济指标测算分类分类物业类型物业类型层数层数结构结构单元数单元数单元基底单元基底面积面积单元面积单元面积建筑面建筑面积积分容积分容积率率分覆盖率分

23、覆盖率小高层182T4H104708460846002.10 10.6%高层242T4H643010320619201.54 5.8%其他会所21500300030000.07 3.4%商业21500300030000.07 3.4%其他管理用房23507001800.00 0.9%合计1527003.77 24.0%备注本建议作为初步建议，整体规划设计中可根据景观分析规划楼王。本指标可根据项目总平面布局设计进行微调。规划设计建议规划设计建议-方案一方案一出入口高层低区阔景观大宅高层高区（高性价比产品）中心绿地公建会所地下车库人行动线东低西高东低西高组团布局组团布局中心景观中心景观人车分流人车

24、分流北空中花园空中花园阔景公寓阔景公寓高层：高层：双阳台设计，前庭后院空间，赠送露台，更大采光面的人性设计首层架空设计，防潮设计，增加景观的通透效果、顶层复式顶层复式挑高空间挑高空间270度露台、度露台、空中花园、空中花园、观景窗观景窗临河单位临河单位景观大宅景观大宅双阳台、前庭后院双阳台、前庭后院附送超值空间附送超值空间首层架空首层架空 产品线解读阔景公寓4.5米米的宽景客厅的宽景客厅提高观景效果提高观景效果产品建议产品建议产品力关键字产品力关键字空中观景花园空中观景花园产品建议产品建议产品力关键字产品力关键字赠送入户花园赠送入户花园产品建议产品建议n架空层作为社区公共休憩场所，为居者提供亲

25、子和敬老空间，并能够融洽邻里关系，营造和谐社区氛围；n架空空间增加社区文化演绎，提升项目整体内涵；产品力关键字产品力关键字底层架空底层架空产品建议产品建议建筑风格建议建筑风格建议n现代主义风格楼盘是市场上的主流产品，简洁大方，面积浪费较少是吸引客户的主要原因。n新古典主义风格的楼盘体现的是成熟，稳重和厚重的气息，在高档楼盘中较为常见，比较迎合30岁以上客户群体的品位。园林景观建议园林景观建议n整体景观以小面积水景和大面积的绿化营造。n注重社区景观的立体性和绿化植被的四季搭配n在景观上注重硬质景观和软质景观的相互协调标准游泳标准游泳10001000平米平米健身房健身房700700平米平米桑拿房桑

26、拿房200200平米平米乒乓球室乒乓球室100100平米平米棋牌室棋牌室200200平米平米羽毛球室羽毛球室350350平米平米阅览室阅览室100100平米平米咖啡厅咖啡厅200200平米平米休息室休息室100100平米平米家庭影院家庭影院-100-100平米平米室外网球场室外网球场不计建面不计建面室外篮球场不计建面室外篮球场不计建面会所已经是高档社区的标志性符号，其档次和规模也是高档物业价格和档次的一面镜子。鉴于本社区为一个小而精的社区，建议会所面积为3000平米。会所功能建议会所功能建议B B地块整体定位地块整体定位距城市主干道较远，昭示性不强。处于草北城中村内，周边环境较差。项目必须依赖

27、于市政道路的完善地块没有先天景观资源浐河浐河A A地块地块B B地块地块北草北村沁水新城龙湖弗莱明戈恒大绿洲水岸东方B B地块现实地块现实周边项目一房、两房销售情况较好两房产品同质化 价格战项目形象不突出如何从市场和区位中脱颖而出以产品的价值压缩客户对区位的抗性策略层面的关键词个性引领摆脱传统，建立新的价值认知体系价值引领客户，开阔新的眼界青年城邦悠活社区青年城邦悠活社区项目整体定位：项目整体定位：37万方魔幻空间万方魔幻空间 都市活力再生区都市活力再生区定位阐释定位阐释悠活，即悠活，即YOHO。是YOUNG+SOHO，反映项目是年轻人的聚集地YOHO是印地安语中形容神奇、神奇、美妙、惊叹的意

28、思美妙、惊叹的意思!YOHO悠活悠活，是悠然自得的生活状态，是青年人想要追求的个性、满足的生活境界YOHOYOHO，让人感受到一，让人感受到一种积极向上的生活态度种积极向上的生活态度年龄年龄:22-35岁家庭结构与购房目的：家庭结构与购房目的：他们单身单身，想要有固定的房子，家里通常会帮助他们购房；他们是恋人恋人，准备为结婚买下一套属于自己的空间，那是生活的开始；他们是小太阳家庭小太阳家庭，需要为孩子的诞生或成长提供一个更舒适的环境客户区域：客户区域：目前居住在城东，对区域熟悉和习惯工作在城东，为了离上班近；自然属性自然属性社会属性社会属性职业：职业：他们只是芸芸众生的普通人：或许是企业小白领

29、，或许是厂矿技术人员，又或许是自己创业的奋斗者房屋支付水平：房屋支付水平：单身、丁克：刚参加工作不久，或许刚好够最低首付款；小太阳：处于中等收入水平，但基于家庭开支，月供能力有限；或者收入较好，为其父母或者子女另外购买一套房屋，总价不高目标客群定位目标客群定位价值观与生活方式描述价值观与生活方式描述他们的收入并不那么丰厚，所以他们想要性价比更高的房子，希望有良好的小区景观环境，也希望房间功能齐备热爱健康的生活方式，喜欢运动，需要小区有个运动场所配套（篮球、羽毛球、网球等）电脑是他们的必备，所以他们喜欢网游，没有网络的世界多单调为小孩或老人提供一个生活空间，是他们懂得体恤的表现他们积极向上，工作

30、稳定，正处于事业的起步期或发展上升期他们是独身子女，所以更依赖朋友，喜欢邀约朋友到家，需要有宽敞的活动空间喜欢运动喜欢运动热爱上网热爱上网积极向上积极向上产品定位产品定位产品诉求关键词：产品诉求关键词：中小户型中小户型 幻变空间幻变空间 物超所值物超所值突出的性价比 产品：产品：核心特色：核心特色：客户感受：客户感受：平层带空中院馆两房变三房一房变两房院馆院馆赠送面积通常赠送面积通常5平方米左右。满足总价控制平方米左右。满足总价控制 下的空间功能扩张下的空间功能扩张平层结构方便生活，利于小孩和老年人平层结构方便生活，利于小孩和老年人核心产品特色核心产品特色赠送阳台面积赠送阳台面积8平方米平方米

31、性价比最高的产品，适合年轻客群性价比最高的产品，适合年轻客群跃层LOFT空间核心产品特色核心产品特色客厅挑空，客厅挑空，幻变空间幻变空间约约21.621.6平平方米方米不计算建筑面积，更得实惠不计算建筑面积，更得实惠韵律变幻的外立面造型，符合年轻人审美韵律变幻的外立面造型，符合年轻人审美6米挑高阳台核心产品特色核心产品特色本项目户型配比初步建议本项目户型配比初步建议户型结构户型实际户型建筑面积实现套内面积套数比例户型比例结构比例跃层1*2*2两房（+1层）75-8575-856%6%10%2*2*2三房（+1层）95-10595-1054%4%平层1*2*1一房（标准）48-6040-505%

32、5%90%1*2*1两房（赠送）65-7555-6520%50%2*2*1两房（赠送）85-9570-8030%2*2*1三房（赠送）90-10078-8625%35%2*2*2三房（标准）120-130102-10810%户型配比设置原则：以两房和小三房为主力户型，符合项目整体定位与目标客群定位前提。适当控制跃层数量，既最大程度利用项目技术指标，又保证项目整体品质备注：实际套内面积，跃层按20平方米赠送空间估算；平层按5平方米估算主力户型主力户型外围布置车道，实现人车分行，并有效阻隔外部道路外围布置车道，实现人车分行，并有效阻隔外部道路景观主轴贯通南北，形成景观连续性和强烈的气势感景观主轴贯

33、通南北，形成景观连续性和强烈的气势感B B地块平面规划初步建议地块平面规划初步建议小组团式围合布局，实现景观均好小组团式围合布局，实现景观均好景观视角最好，布置总价最高的三房景观视角次之，布置三房/大两房临马路位置，布置一房局部景观较好，布置大两房/普通两房户型视角一般，布置普通两房户型全跃层产品的楼栋布置在小区最外围或者景观较次的位置B B地块产品规划示意图地块产品规划示意图建筑风格建议建筑风格建议现代简约风格丰富变化的外部造型提升时尚感点式高层，提高小区通透性与景观视角明快而低调的材质颜色园林景观建议园林景观建议多重树木与园林为主的硬质景观硬质景观营造景观节点，添加现代园林小品景观先行，营

34、造真景观先行，营造真实生活体验实生活体验由于地块所处位置，建议选择社区由于地块所处位置，建议选择社区型商业开发，规模约型商业开发，规模约1万方左右：万方左右：超市、便利店、农贸市场诊所、药店、洗衣、美发等餐饮店商业配套建议商业配套建议长乐路整体形象好于咸宁路、交通配套较好，未来地铁站从南面进入地块距离较远，且交通便捷度不够从长乐路和韩森路方向进入本项目距离相对较近。韩森路B地块地块人车流主要方向人车流主要方向底商底商项目增值建议项目增值建议核心优势核心优势配套设施配套设施形象推广形象推广提升附加值提升附加值用网络掳获年轻客群的心用网络掳获年轻客群的心西安第一个年轻网络社区西安第一个年轻网络社区

35、 全面铺设高带宽的局域网（如带宽可达全面铺设高带宽的局域网（如带宽可达10001000兆）兆）所有用户将通过局域网进行联通所有用户将通过局域网进行联通与电信公司合作，设更高的互联网带宽，客户可与电信公司合作，设更高的互联网带宽，客户可以获取最快速和更海量的在线服务。以获取最快速和更海量的在线服务。设立自己的独立社区网站，构建社区内部住户联设立自己的独立社区网站，构建社区内部住户联系平台系平台为热爱运动的年轻人提供他们喜欢的羽毛为热爱运动的年轻人提供他们喜欢的羽毛球、篮球、网球等大众场馆球、篮球、网球等大众场馆举办球类活动提高项目知名度，达到业主举办球类活动提高项目知名度，达到业主口碑传播效果口

36、碑传播效果我们热爱平凡的球类运动我们热爱平凡的球类运动 这里有你们喜欢的阳光运动场这里有你们喜欢的阳光运动场 将小区入口处（不影响景观规划）设置小 型运动会所会所外立面现代，简约。网球、羽毛球和篮球三合一场馆，约2000 平方米。B地块地块运动会所运动会所每只菜鸟，都有鹰的梦想个性十足充满魅力的形象代言个性十足充满魅力的形象代言 激起年轻客群心里的情感共鸣激起年轻客群心里的情感共鸣 AB地块的产品定位能否实现经济效益最大化？反思一个核心问题B地块普通产品普通产品现定位产品现定位产品建筑面积建筑面积约约37万方万方约约39.6万方万方效果效果严格按照经济指标与建筑规划，无变化可多建约可多建约2.

37、6万方；万方；因产品形象和附加值提高而带来的因产品形象和附加值提高而带来的市场溢价；市场溢价；不计算建筑面积的楼面基本只包含不计算建筑面积的楼面基本只包含建安成本，成本缩减建安成本，成本缩减经济收益经济收益正常收益收益高于市场正常水平收益高于市场正常水平A地块建筑规划上建筑规划上尽可能多的产品能实现景观价值最大化产品优势产品优势提升溢价空提升溢价空间，实现收间，实现收益增加益增加户型设计优势户型设计优势前庭后院、赠送空间品质细节品质细节入户大堂、270度观景ABAB地块的产品地块的产品定位均可实现定位均可实现高于市场现有高于市场现有水平的总收益，水平的总收益，且能保证销售且能保证销售速度。有助于速度。有助于经济利益目标经济利益目标实现。实现。2010 浐河畔 品鉴精品THANKS！衡信柏迪研究顾问部2009.7