案例分析冲刺精讲.doc

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1、2010年房地产估价师案例与分析冲刺精讲(1)2010年度房地产估价师考试时间为10月16至17日，考试吧整理了以下冲刺备考资料，供考生复习。第五部分 不同估价目的下的估价：(基本制度与政策案例分析)针对不同的估价目的进行房地产估价时要考虑的一个首要问题，是确定估价的价值标准，而不是选择估价方法。一、土地使用权出让价格评估1、法律依据。中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例以及当地制定的实施办法和其他有关规定。2、出让方式及价格管理。采取拍卖、招标、协议方式出让。采取协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的

2、最低价。通常不低于按照土地的基础设施完备程度、平整程度等所对应的正常成本价格。3、国有土地使用权出让评估的特点：土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准。土地出让拍卖属于自主性拍卖，拍卖的时机、底价都由土地供应方根据市场情况自主确定，如果未达到拍卖底价，出让方可以收回拍卖标的，另行拍卖;与强制拍卖则不同，强制拍卖底价评估时要考虑其短期强制处分标的物时造成的价值折减，而土地出让拍卖底价评估则可以完全采用公开市场价值标准。估价时点一般为估价作业日期以后某一时点。拍卖方式出让国有土地使用权时，其拍卖底价估价时点为宗地拍卖出让日;招标方式出让国有土地使用权时，其招标底价估价时点为宗地招标出让日;协议

3、方式出让国有土地使用权时，其协议底价估价时点为宗地协议出让日;以划拨方式取得的土地使用权准予转让时，补交土地使用权出让金的估价时点，为受让方可办理土地使用权出让手续开始日。不同出让方式可侧重采用不同的估价方法。国有土地使用权出让价格评估为政策性估价范围。拍卖方式出让土地使用权时，宜重点选取市场比较法、假设开发法两种评估方法;协议方式出让土地使用权时，宜重点选取成本法、基准地价系数修正法。搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性。注意所选取的可比实例和待估宗地有相同的土地利用方式和处于相同特征的同一区域或邻近地区，或处于同一供求圈内或同一等级土地内。4、成本法在国有土地使用权出让价格评估上的

4、应用。规范规定，土地取得费用包括：征地(土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费)和房屋拆迁补偿费(被拆除房屋及附属物补偿费、购建拆迁安置用房费、安置补助费、被拆迁单位或个人停产、停业期间损失补助费、房屋拆迁服务费及管理费、政策规定的其他有关税费);土地使用权出让金或者地价款;有关土地取得的手续费和税金。二、房地产转让价格评估1、法律依据。中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、城市房地产转让管理规定以及当地制定的实施细则和其他有关规定。2、转让方式。买卖、赠与和其他方式。包括：以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;一方提供土地使用权，另一方或多方

5、提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;以房地产抵债的;法律、法规规定的其他情形。3、转让评估的特点。从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日期之后。从委托人和评估主体上讲，委托人既可能是买方或卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，是一种自愿行为。从估价目的上看，只是为了了解、掌握房地产交易行情，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，带有一定的咨询性。估价人员只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。4、宜采用的评估方法。宜市场比较法和收

6、益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。5、以划拨方式取得的土地使用权转让房地产时，应当符合国家法律、法规的规定，其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定(土地出让金按规定全额上交财政。相当于土地出让金和价款和所得收益，已购公有住房产权属行政机关的，全额上交财政;属事业单位的，50%上交财政，50%返还事业单位;属企业的，全额返还企业。)，同时在报告中予以说明。房地产租赁价格评估1、法律依据。中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、城市房屋租赁管理办法以及当地制定的实施细则和其他有关规定。2、不同用途房屋

7、租赁价格管理规定。住宅用房地租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策;租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。3、私房租赁价格管理规定。房屋租金由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定;没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得随意抬高。如私房为住宅用房，其租赁价格的确定应符合政府有关规定标准。4、转租。转租必须经出租人同意，签订转租合同，出租人必须在转租合同上签署意见。转租合同必须按规定备案，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外。转租期间

8、，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之变更、解除或终止。5、租赁价格评估特点。住宅类房屋租赁价格评估为政策性评估。住宅类房屋租赁价格评估为政策性评估，估价人员应严格执行有关租赁政策，没有超越规定调整租金幅度的价格空间。租约对租金估价有一定的影响。租赁房屋已订立租约时，应对租约中所约定的租金标准的客观性、合理性进行判断。如果为合理性契约式房屋租赁价格评估，宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金则采用正常客观的租金标准;如租约所约定的租金与市场租金标准相差较大(或高或低)，租金明显存在不合理性，则应重新评估其租金值。租期最长为20年。划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部

9、分。几种租金内涵。成本租金(折旧费、维修费、管理费、利息、房产税)、商品租金(折旧费、维修费、管理费、利息、房产税、保险费、地租、利润)、市场租金(商品租金根据供求关系形成)。6、评估方法。市场比较法、收益法、成本法。收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。其评估的关键是年净收益的计算和资本化率的选定。扣除项目在收益法中已作了说明。注意租金的内涵是什么，代收代缴的水、电费是否在内，在计算收益时要注意租金的价格内涵。成本法评估时的成本构成。折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租和利润。房地产抵押价值评估1、法律依据。中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国

10、土地管理法、城市房地产抵押管理办法以及当地制定的实施细则和其他有关规定。2、价值标准。应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产正常市场价格进行，但应在报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。3、下列房地产不得设定抵押。权属有争议的房地产;用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;已依法公告列入拆迁范围的房地产;被依法查封、扣押、临管或者以其他形式限制的房地产;依法不得抵押的其他房地产。4、设定抵押的原则。依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权;以在建工程已完工部分抵押的，其土

11、地使用权随之抵押;以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押;以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时国有土地上的房屋同时抵押;乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。5、设定抵押的限定条件。以享受国有优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限;有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限;以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限;以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。预购商品房贷

12、款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。6、房地产抵押评估的特点。(本部分是在报告中说明时出现，不改变评估价值，即公开市场价值)注重预期风险。抵押评估业务一般估价时点为当前某一日期，而抵押期限一般会在一年以上的时间，一旦发生清偿，实现抵押权却在未来某一日，所以要注重预期风险。估价时，对预期不确定的因素要充分考虑。分析市场变现能力。尤其对有价无市的状况进行分析。考虑抵押期间的耗损。对抵押期较长或抵押物耐用经济年限较短的部分在估价时应予以分析、考虑。一般估价时点为当前

13、某一日期，而抵押期限一般会有一年以上，应说明在估价报告有效期内如果市场变化不大价值不变，或市场变化较大时(超过某一变化率)，其价值需要重新评估的事项。7、抵押评估中常见的类型与方法。整体商品房抵押时，可根据情况采用成本法、市场比较法或收益法估价。划拨土地上的房地产抵押评估时，可采用A房产与土地开发费用分别估价再综合的方法，可采用成本法、市场比较法。也可采用B先假设估价对象为具有完全产权的商品房，用成本法和市场比较法或收益法进行估价，最后扣除土地出让金的方法。部分房地产抵押评估时，应注意该部分房地产在整体房地产中的作用，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意土地的分摊和公共配套设施、人流、物流交

14、通通道的合理的享用问题。可采用成本法、市场比较法或收益法。要注意部分在整体中的作用，如果是辅助部分，则不能单独抵押，如大堂、厕所等。乡镇企业用房抵押评估时，应注意其占地面积的土地征用批准权限和政府规划管理部门对该宗用地的规划限制条件。获得权限内政府相关部门的认可，方可设定抵押，估价时考虑补交土地征用费、土地出让金等因素。可用成本法、市场比较法或收益法。注意集体土地使用权抵押条件。在建工程已完工部分抵押评估时，应充分考虑后续工程的成本、费用。采用成本法中开发商利润的取值时，因其利润在完全竣工时才可能全部体现，估价时应采取保守原则。估价可采用成本法、假设开发法和市场比较法。房地产保险估价 (不包括

15、土地价值)1、法律依据。中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国保险法以及其他有关规定。2、保险范围。房地产保险可分为房屋财产保险、房屋利益保险、责任保险、信用保险、综合保险、建筑工程保险。土地不能成为房地产保险合同的标的;投机风险(如房地产市场价格变化)和必然或已知损失(如房屋自然损耗)不属于房地产保险范围。3、房地产保险估价，分为：房地产投保时的保险价值评估。应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包括土地价值。常采用成本法、市场比较法。房地产投保时的保险价值，根据采用的保险形式，可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。保险

16、事故发生后损失程度或损失价值的评估。应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。按不可修复评估时，结果中扣除残值(拆除重建)。4、直接损失和间接损失。直接损失是自然风险和社会风险的作用导致财产本身的直接损失。间接损失是指由于财产的直接损失而引起的未毁损财产价值的降低或收益的下降。如：当一建筑物严重受损，虽然没有完全毁掉，但可能须完全重建，为了重建，该建筑未损坏的部分必须完全毁掉，这种损失就是间接损失;间接损失中很重要的一种类型就是净收入下降的损失。净收入下降的损失是指在被损坏的财产被修复完全好之前，人们由于全部或部分地丧失了对

17、财产的使用而导致的收益下降或费用上升。5、保险价值和保险金额。保险价值是指保险标的订立保险合同时估定的实际价值或在发生保险事故时所具有的价值。保险金额是保险双方当事人在保险合同上载明的，投保人对于特定的保险标的的实际投保金额，也是在保险事故发生后承担损失补偿义务的最高限额。保险金额不得超过保险价值，超过保险价值的，超过部分无效。房地产课税估价(法规第十章)1、营业税。法律依据。中华人民共和国营业税暂行条例、中华人民共和国营业税暂行条例实施细则。计税依据。营业额。为课征营业税而进行的房地产估价，与为转让房地产而进行的房地产估价类似。2、城镇土地使用税。法律依据。中华人民共和国城镇土地使用税条例和

18、当地制定的实施细则。主要是合理地划分土地等级。3、土地增值税。法律依据。中华人民共和国土地增值税暂行条例、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则。关键是扣除项目金额的估算。4、房产税。法律依据。中华人民共和国房产税暂行条例和当地制定的实施细则。计税依据。房产余值或租金收入(注意租金收入的内涵)。房产余值是房产原值一次扣除一定比例(10-30%)后的余额，按房产余值的1.2%征收，适用于企业出租或自用房产的房产税征收;租金收入征收税率为12%，适用于事业单位出租房产的房产税征收。5、契税。法律依据。中华人民共和国契税暂行条例和实施细则。计税依据。契约价格，即成交价格、市场价格和交换价格。估价时

19、点：签订契约的时间。对于申报的成交价格明显低于房地产实际价值又无正当理由的，应按房地产转让的估价方法重新评估其客观合理价格或价值，并以此作为计税依据。征地和房屋拆迁补偿估价(法规第三章)1、法律依据。中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、城市房屋拆迁管理条例以及当地制定的实施细则和其他有关规定。2、征地和拆迁补偿估价是政策性、群众性很强的一项估价工作。法律对补偿标准、补偿范围、补偿方式等都作了详细的规定，估价师在此类估价时，要牢牢掌握国家相关法律、法规和政策以及当地政府的有关规定，更要准确界定拆迁房屋及其所占土地的权益性质。3、征地补偿估价。土地补偿费(前三年平均产值的6-

20、10倍);征用耕地的安置补助费(4-6倍);青苗补偿费;地上附着物补偿费;房屋拆迁补偿费。4、房屋拆迁补偿估价。补偿对象。房屋所有人(被拆迁人);补偿方式。货币补偿和产权调换;补偿标准。货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定;估价时点。拆迁人取得房屋拆迁许可证之日。5、几种拆迁类型的处理方法。在集体土地上进行开发建设的集体土地及地上房屋的估价，应先行办理征用土地，将集体土地国有化，然后再进行房屋拆迁与补偿。依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，可视为提前收回处理，在估价中应包括土地使用权的补偿估价，根据该土地使用权剩余年限所对应的正常市场价格进行。依

21、法以划拨方式取得的土地使用权，在估价中不应包括出让金部分，只含该宗地基础设施配套建设费和土地开发以及其他费用。对取得所有权的房屋及构筑物，估价时应从占有、使用、收益、处分四个方面综合认定其合法性，不能仅仅依据估价时点的用途估价。拆除违章建筑和超过批准权限的临时建筑，不予补偿。拆除未超过批准权限的临时建筑，应当给予适当补偿。估价时应按使用期限的残存价值参考剩余期限给予估价。对于一宗房地产拆迁补偿估价，凡属于被拆迁人合法拥有的房屋内外装修、装饰、设备及其附属物等，都不可遗落。6、几中特殊产别房屋的估价。代管房。估价时应将现状拍照或摄影存档，并办理证据保全。军产、港澳台产、涉外产、宗教、寺庙、文物古

22、迹等应将估价对象拍照或摄影存档，并依照有关法律法规的规定办理。7、拆迁补偿估时应注意的几个问题。拆迁估价委托人必须合法(取得房屋拆迁许可证);拆迁对象必须合法(应为拆迁许可证范围内的土地和房屋);拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：新建、扩建、改建房屋;改变房屋和土地用途;租赁房屋。拆迁补偿估价不应包括拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人应付的搬迁补助费、安置补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产停业综合补助费。估价目的：拆迁补偿估价;价值标准：公开市场价值标准。房地产的分割、合并估价1、房地产合并估价时应注意。房地产是否符合法定的转让条件。如不符合规定，可能会导致合并

23、预期价值无法实现，或由于要支付额外费用使待合并房地产达到可转让条件而使得合并预期价值减损，在估价过程中必须考虑和说明。待合并房地产的土地使用权取得方式。强调以划拨方式取得土地使用权的处置方式。待合并房地产的土地用途。合并前后用途不一致对合并房地产价值的影响。待合并房地产的土地使用剩余年限。 注意合并方式，增值的分配等。2、房地产合并估价方法。房地产合并前后价格的计算要客观、准确。一定要注意合并前后各项因素的变化导致房地产价格水平的差异。选用适当的方法，计算合并前后的价格。增值额的分配要准确、合理。A 以合并前地块各自的单价为基础进行分配：各自所占增值额的分配比例为a1/(a1+a2)100%和

24、a2/(a1+a2)100%，a1、a2为合并前各自的单价。B 以合并前地块各自的面积比例为基础进行分配：各自所占增值额的分配比例为S1/(S1+S2)100%和S2/(S1+S2)100%，S1、S2为合并前各自的面积。C 以合并前地块各自的总价为基础进行分配：各自所占增值额的分配比例为A1/(A1+A2)100%和A2/(A1+A2)100%，A1、A2为合并前各自的总价。三种方法计算结果加权平均，得出最终的增值分配率。第一种方法的计算结果应占有较大的权重，因为对增值额进行分配，应当遵循房地产估价中的贡献原则，即应当根据地块对增值额的贡献程度来决定各自应得地分配额，单价是反映出地块对增值额

25、的贡献程度的主要因素。分割估价应对分割后的各部分分别估价。合并估价应对合并后的整体进行估价。九、房地产纠纷估价1、房地产纠纷估价的类型。针对房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额的纠纷，这类纠纷称之为房地产价格类纠纷。由法院、仲裁机构请房地产估价机构完成。针对估价结果本身的纠纷，这类纠纷可称之为估价结果纠纷。由专门的估价仲裁部门出面对估价结果做出鉴定和裁决。2、房地产价格类纠纷的特点。房地产纠纷中的民事法律关系较复杂。一宗房地产纠纷案件中往往同时存在两个以上的民事法律关系，并且还彼此牵连。更为复杂的是引起房地产纠纷的原因中有许多是历史上的行为和事件，我们不能用现行的民事法

26、律政策去硬套用过去法制不健全年代的行为。而且，由于年代久远，不少房屋的自然状况及其管理、使用情况、权属更迭较多，变化较大。同时，房地产证书资料也有不少已流失湮灭，查证工作难度较大。房地产纠纷争议标的价值一般较大。房地产纠纷涉及面广。纠纷中常常涉及规划部门、城建部门、土地管理部门、房产管理部门等，这些部门有时以第三者的身份对房地产纠纷进行调处，有时直接是纠纷中的一方当事人，处理纠纷时注意协调各方关系。房地产纠纷政策性强，适用法律的难度较大。3、房地产估价结果纠纷的特点。房地产估价结果纠纷是针对估价机构已经做出的估价结论的纠纷。房地产估价结果纠纷地调处必须由专门的估价仲裁机构进行，否则无法让原来提

27、供估价结果报告的估价机构信服，也无法让纠纷其他当事人接受。4、房地产纠纷估价及其特点。房地产纠纷的解决方式有：协议、调解、仲裁、诉讼等。除为抵押贷款目的评定房地产的抵押价值外，其他价格评估的时点一般不是当前或未来某一时间，而是过去某一时间。A 房地产转让与租赁缴纳税费纠纷、房地产交易价格纠纷、房地产拆迁补偿纠纷估价时，估价时点为房地产交易协议、拆迁补偿协议的签字日期或协议所载日期;B 遗产、共有财产中房地产分配估价时，估价时点一般应以继承关系、共有财产关系确定日期;C 土地共有人占有共有份额纠纷，一般应以最近一次确定共有土地纳税金额的日期为估价时点;D 房地产估价服务纠纷，以原估价报告所载估价

28、日期作为检验、评估的估价时点。价格评估依据的资料，一般来说，只能是房地产纠纷发生前的近期客观资料。不能以当前房地产市场实际价格作为原估价结论是否真、客观、合理的判断标准。纠纷估价的评估依据是估价时点对应的房地产状况。十、房地产拍卖底价评估1、法律依据。中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国拍卖法以及其他有关规定。2、几条相关法律。担保法第五十五条规定：城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖后新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡(镇

29、)村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，以实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。=拍卖法第六条规定：拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产。第五十六条规定：委托人、买受人与拍卖人约定佣金的比例。委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖或者成交价5%的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。拍卖未成交的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用，未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。3、房地产拍卖底价评估的特点。强制处分。处分行为要在规定的时间内完成，如果拍卖不成，通常会由法

30、院主持将拍卖标的物折价抵偿债务。采集者退散快速变现。买受人无时间充分了解标的物，因此出价一般低于正常交易价格。市场需求面窄，推广力度小。消费者心理因素。认为处分被拍卖的房地产价格会低于正常房地产价格。购买者的额外支出。拍卖时所发生的费用以及产权转移时所发生的费用，由于竞买者要支付拍卖机构佣金，成为购买者的额外成本。估价时应该考虑是否扣除。4、拍卖底价评估的技术路线。先确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏低的幅度，然后可以先按正常市场价格对估价对象进行估价，再按照这个偏低幅度对估价结果调减。5、在建工程拍卖底价的评估。应充分考虑后续工程需投入的成本、费用，交接带来的额外支出及不可预见费用，

31、估价方法可选用假设开发法、成本法、市场比较法。十一、 企业各种经济活动中涉及的房地产估价企业各种经济活动中涉及的房地产估价，包括企业合资、合作、联营、股份制改组、上市、合并、兼并、分立、出售、破产清算、抵债中的房地产估价。这种估价首先应了解房地产权属是否发生转移，若发生转移，则应按相应的房地产转让行为进行估价;其次应了解是否改变原用途以及这种改变是否合法，并应根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。1、权属发生转移的。企业合作、合资、股份制改组、合并、兼并、分立、出售、破产清算等发生房地产权属转移的，应按房地产转让行为进行估价。但应注意破产清算与抵押物处置类似，属

32、于强制处分，要求在短时间内变现的特殊情况;在购买者方面在一定程度上与企业兼并类似，若不允许改变用途，则购买者的范围受到一定限制，其估价宜低于公开市场价值。企业合资合作时，一般应根据新设立公司的有关合资、合作协议，以及相应的可行性研究报告，来分析房地产用途是否发生转变。如发生用途转变，则在符合城市规划要求的前提下，分析考察项目的未来发展和经济效益情况，同时综合考虑更新改造的费用成本，采用假设开发法和收益法进行估价;如果继续使用，则在充分考虑项目的预期发展的可行性前提下，采用市场比较法和成本法进行估价。2、房地产权属不发生转移的。企业联营一般不涉及房地产权属的转移。企业联营中的房地产估价，主要是为

33、确定以房地产出资的出资方的利润分配比例。宜用收益法、市场比较法、假设开发法，也可用成本法。3、估价假设前提。根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。无论保持现状还是转换用途，其共同点都是要保证估价对象的最高最佳使用，二者的差别是：在转换用途前提下是考虑估价对象单独使用时的最高最佳使用;在保持现状前提下是考虑估价对象作为企业资产的一个组成部分的最高最佳使用。十二、 房地产损害赔偿估价应把握被损害房地产在损害发生前后的状态，对于可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。注意估价技术路线。第六部分 各种类型的房地产估价：一、居住房地产估价(分普通住宅、高档公寓

34、、别墅)1、影响居住房地产价格的区域因素：交通条件、生活服务设施、教育配套设施、环境质量、治安环境、城市大配套设施条件、人文环境等。2、影响居住房地产价格的个别因素：建筑结构、类型和等级、装修、设施与设备、质量、朝向与楼层、户型、产权情况。3、各种类型的居住房地产区域影响因素不同，估价时还要考虑政策性的影响。高层住宅通常是楼层越高价值越大。二、商业房地产估价(含餐饮)1、商业房地产及其估价特点。经营内容多。不同的经营内容(或不同的用途)一般会有不同的收益率，如果用收益法估价，则应对经营内容不同的各部分房地产采用不同的资本化率。转租经营多。商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人

35、从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，因此在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况。避免有的估价委托方仅是承租人，却以房地产所有人的身份委托估价。注意转租的合法性。装修高档而复杂。有些地方，买下或租下别人经营的商业用房后，一定要重新装修，因此在抵押估价、交易估价、转租估价等过程中，要考虑到这种因素。2、影响商业房地产价格的主要区域因素：繁华程度、交通条件(公交通达度、交通便捷度)。3、影响商业房地产价格的主要个别因素：临街状况、内部格局(分割出租的，要有一定的空间间距)、楼层、面积(不宜太大也不宜太小)、装修、转租的可能性(转租将影响投资商业房地产的灵活性，从而影响该商业房地产的价值)。4、

36、餐饮房地产估价：搜集包间数、座位数、就餐次数、人均消费额等;经营成本：保险费、成本、工资、应扣除特色引起的商业垄断收益。三、商务办公房地产(写字楼)估价1、影响商务办公房地产的主要区域因素。除了一般影响商业房地产的主要因素外，还有：是否位于中央商务区或政府机构附近。交通条件、停车条件。商务办公房地产与机场、火车站之间的交通方便程度。周围环境。整洁气派，有现代化的都市气氛。2、影响商务办公房地产的主要个别因素。外观：建筑物高度、体量、造型、外装修等。内部装修;设备、设施;是否具有智能化办公条件;满足不同公司的不同要求;物业管理条件。对于商业办公房地产、特别是甲级写字楼而言，物业管理对提升其价值的

37、作用非常明显。四、旅馆房地产估价(含娱乐)1、旅馆房地产及其估价特点：旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让，很少采取部分转让的形式。同样，旅馆房地产估价时，也是估算其整体价值的情况居多。注意：单独估算旅馆大堂等附属的功能部位部分房地产的价值是没有意义的。由于同类型旅馆的价值在于其接待能力，因此衡量旅馆接待能力的指标床位数或房间数常常可以作为估价的指标。综合性旅馆房地产一般按各部位设置多种服务功能，其收益包括：各种服务功能部位的直接收益和由功能间相互作用所产生的间接收益。该类房地产一般不能参照市场租金水平分割单独估价。2、影响旅馆房地产的主要区域因素：交通条件、周

38、围环境。3、影响旅馆房地产的主要个别因素：设施设备及用具、经萤管理。4、搜集资料：房价的标准、出租率(入住率)、潜在收益和实际收益、其他收益、餐饮、休闲设施、广告收益;支出：客观成本、装修、更新、维修、保险费等。五、工业房地产估价1、工业房地产及其估价特点。涉及的行业多;非标准厂房多，单价相差大;要区分设备和建筑物的造价;受腐蚀的可能性大。2、工业房地产估价常采用的方法。市场比较法(适用于标准厂房)、收益法(拨离房地产收益)、成本法(要区分建筑造价和设备基础，要分别估算，扣除设备基础价值)。由于工业房地产的特点，所以估价时多采用成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，从而可以制定当地统一重置价格表。非标准厂房的重置价格的确定则有两个主要信息途径：一是参考预算价格计算;二是利用标准厂房的重置价格表，根据跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出。3、影响工业房地产的主要区域因素：交通条件、基础设施、地理位置。4、影响工业房地产的主要个别因素：用地面积、地质和水文条件、房地产用途(体现最高最佳使用原则，能改变用途的，以其最高最佳使用用途估价)。六、特殊用途房地产估价即这类房地产通常都伴随着专营权，因此最理想的估价方法应该是利润法。采用利润法估价，意味着在对该房地产估价时已经考虑了专营权的价值。如：加油站和停车场。应拨离出特许经营权的收益，即超额剩余价值。5、娱乐房地产