2013 -5-24北京城建个股分析.doc

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1、一、 证券资料证券简称：北京城建交易代码：600266交易所：上海上市板：主板上市时间：1999-02-03二、 公司基本资料 公司名称 北京城建投资发展股份有限公司所属板块：法人代表 徐贱云注册资本（万元）88920注册地址 北京市朝阳区北土城西路11号工商登记号：1100001520059 经营范围：房地产开发、销售商品房；投资及投资管理；销售金属材料、木材、建筑材料、机械电器设备；信息咨询(不含中介服务)；环保技术开发、技术服务。 主要产品及业务：房地产开发、物业管理、污水处理、拆迁控股股东：北京城建集团有限责任公司 (持有北京城建投资发展股份有限公司股份比例：50.41%）三、 行业分

2、析；行业盈利能力。由于2011年之前房地产市场低迷,房价走低,2012年营业收入结算资源并未完全反映行业2012年全面复苏的特点,行业盈利水平较2011年略有降低,但都基本稳定在历史高位。由于2012年楼市行情高涨时期销售的已售未结资源将会全部在2013年结算,在不考虑2013年楼市情况下,预计2013年行业的盈利能力将会继续有所提升。行业成长性。房地产行业成长周期具有典型的政策周期特性,熬过了三年地产调控之后,2012年房地产开启了新一轮的成长周期,营业收入重新开始26%的高增长,而通过营业收入和预收账款两者的增长率分析推导,房地产行业销售收入增长更高。而通过行业预收账款分析,房地产行业20

3、13年业绩增长有望达到甚至超过2012年的水平。行业偿债能力。经历2012年楼市复苏之后,行业资金状况得到了极大的改善。但是这种改善极易被扭转,行业资金链依旧很脆弱,2013年行业资金压力依旧很大。行业业绩保障程度高。根据行业预收账款与结算规律,2013年行业营业收入增长30%的保障程度已经达到1.62倍,也就是说不仅房地产行业2013年营业收入增长30%已经全部有保障,2014年行业营业收入的保障城都已经达到很高的水平。2012年行业格局变化。通过对行业2012年营业收入、净利润及资产等数据的分析可以看出,行业格局并未发生明显的变化,既没有出现行业集中度提升,也没有出现亏损面扩大,行业依旧处

4、于分散的同质化竞争阶段。（四）公司分析公司的主要优势（1）管理优势不断显现。公司扎实推进管理创新，积极转变职能、改进作风，自身建设取得明显成效，内部发展环境不断改善。房地产板块成绩显著，对外投资板块日趋成熟，环保水务板块加快发展，经营性物业板块渐成规模。（2）企业效率明显提高。公司不断健全法人治理结构，以优秀的军旅文化和学院文化相融合形成的执行力和创新能力，保证了公司决策的快速高效和经营计划的有效实施。（3）发展资源更加丰富。公司发展过程中积聚了良好的资金、人才、管理、品牌等资源，在区域布局、经营规模、运营能力、多元融资等方面具有明显优势，这也使公司在目前调控持续的行业环境中具有更强的竞争优势

5、和发展空间。（4）社会影响日益显著。公司连续五年进入“沪深房地产上市公司品牌价值TOP10”，获得“中国证券金紫荆最佳上市公司奖”、“中国房地产诚信企业”、“中国上市公司百强”、“北京市第二十六届企业管理现代化创新成果一等奖”等荣誉。（五）基本财务分析 现金流量分析现金流量:是指在一定会计期间内流入和流出企业的现金和现金等价物现金流量表的分析要点1. 经营活动所产生的现金流量与净收益之间的巨大差额由应收账款剧增、投资收益及营业外收入的增加引起公司净利润增加，但公司的现金流量并没有增加。2.经营活动现金流量大于利息支付额。 说明公司的偿债能力可以。3.投资活动的资金来源是依赖于内源融资还是外源融

6、资北京城建(600266)投资发展股份有限公司5月23日披露，其全资子公司北京(楼盘)城建兴华地产有限公司，于5月22日以11.15亿元竞得北京市大兴区魏善庄镇北区、西区AA-25地块F3其它类多功能用地。公告介绍，该地块总用地14.26公顷，其中建设用地面积9.21公顷，地上规划建筑面积18.42万平方米。2013年3月30日，10派3融资39200.4万元。由以上数据可是看出，该公司依赖内源融资，所以财务状况较稳健，投资于这类企业增值快。分析近三年来该公司现金流量情况 2010年前三个季度经营现金净流为，投资现金净流为，融资现金净流为。这种公司靠借钱维持生产经营的需要，分析投资活动可以看出

7、现金净流入是来自投资收益，故公司财务状况良好。最后一个季度经营现金净流为，投资现金净流为，融资现金净流为。这种公司主营业务在现金流方面能自给自足，投资方面收益状况良好。 2011年前三个季度经营现金净流为，投资现金净流为，融资现金净流为。公司经营状况良好，通过筹集资金进行投资，企业往往是处于扩张时期，这时我们应着重分析投资项目的盈利能力。最后一个季度经营现金净流为，投资现金净流为，融资现金净流为。这种公司靠借钱维持生产经营的需要，分析投资活动可以看出现金净流入是来自融资，故公司财务状况不佳。 2012年第一季度经营现金净流为，投资现金净流为，融资现金净流为。企业靠借债维持日常经营和生产规模的扩

8、大，财务状况很不稳定，资金与发展的矛盾仍需着力解决，股权和债券融资受政策限制进展缓慢。第二季度经营现金净流为，投资现金净流为，融资现金净流为，公司经营状况良好，通过筹集资金进行投资，企业处于扩张时期，项目的盈利能力也良好。后两个季度经营现金净流为，投资现金净流为，融资现金净流为。这种公司主营业务在现金流方面能自给自足，投资方面收益状况良好。 2013年第一季度经营现金净流为，投资现金净流为，融资现金净流为。这种公司经营状况虽然良好，但企业一方面在偿还以前的债务，另一方面要继续投资，北京城建将一通过加强融资管理、拓宽融资渠道等方式获取外部融资；二加强全面预算管理，增强资金使用的计划性。三通过资金

9、集中管理、整合非主业资产，提高资产运营效率和效益。 2013年公司自由现金流量分配该公司用来支付红利的数额小于当期自由现金流公司正利用外部现金流支付的红利，此红利政策稳定。筹资活动现金流量的主要来源是短期借款，公司经营的压力较大。 八指标分析情况每股收益每股公积金每股净资产净资产收益率净资产收益率是衡量上市公司盈利能力的重要指标，该指标越高，说明投资带来的收益越高。每股现金流现金流量指标常用来反映企业支付股利和资本支出能力。一般说来，每股现金流量越大，说明企业支付股利和资本支出的能力越强，但该公司的现金流量较小，说明该公司经营活动不是良性运转。近一年这项指标大于每股收益，产生的现金流量才足以支

10、付当年的现金股利，并可进行适当的资本运作。股本结构2012年9月份六大股东流通股情况2012年12月份统计股东流通股情况2013年第一季度统计六大股东流通股情况1. 大股东的变动会直接导致公司领导层的变化，使公司生产经营处于不确定状态。该公司的股东没有大的变动，对生产生产经营活动影响不大。2. .流通股中筹码较集中，该公司股票价格未来走势会较稳定。产品结构2011年和2010年主营业务情况2012年主营业务情况“产品结构”，看上市公司产品所处的生命周期阶段及各阶段产品的搭配情况。可以看出该公司近两年着力发展主业，走专业化道路盈利能力分析1.销售净利润 = 净利润/销售收入 销售净利润反映每1元

11、销售收入给公司带来的净利润量，评价销售收入的收益水平。该指标越高，公司的销售能力越强。由图看出近几年来公司销售净利润都不低。2.净资产收益率3. 总资产报酬率总资产报酬率=（利润总额+利息支出）/平均资产总额X100% 该指标越高，表明企业投入产出的水平越好，企业的资产运营越有效 由以上三个指标可以看出，企业的盈利能力呈上升趋势。偿债能力分析1. 自有资本率=所有者权益/总资产自有资本比例越高，则企业体质越健全。自有资本比率因行业不同而异，但最低不宜低于30%。由上图看出，该公司的自有比率不够高。2.流动比率 = 流动资产/流动负债 流动比率表示每1元流动负债有多少流动资产作为偿付担保。这一比

12、例越高，债权人的安全性越高。该公司近五年的流动比率接近于2，说明流动资金得到了很好的利用。由以上两个指标分析，公司的偿债能力良好。成长能力分析 1.销售增长率公司销售呈上涨趋势。2. 净利增长率可以看出该公司的净利润增长率不够高，分析年报知由于这几年来公司投资多，收益还没收回来。3. 总资产增长率4. 资产增长率=本年总资产增长额/年初资产总额100%总资产增长率越高，表明企业一定时期内资产经营规模扩张的速度越快。由现金流量及以上两个指标的分析，可知由于公司近几年投入多，使得现金短缺，公司负债压力大，所以成长能力较低。风险提示 （摘自公司2012年年报）2013年可能面对的风险 1. 市场和政

13、策风险防范 面对房地产调控趋于常态化的形势，公司将高度关注宏观经济政策和市场走势，坚持 “快速周转”开发思路，加强项目的可行性研究，积极做好项目市场分析、敏感性分析和财务评估，进一步提升效率提高盈利能力。 2.财务风险防范 公司一是通过加强融资管理、拓宽融资渠道等方式获取外部融资；二是加强全面预算管理，增强资金使用的计划性。三是通过资金集中管理、整合非主业资产，提高资产运营效率和效益。 3.运营风险防范 房地产产品生产周期较长，蕴藏着较大经营风险。随着项目开发原材料及人力成本不断攀升，对公司的成本管理提出了更高的要求。公司将严格履行决策程序，完善项目质量控制体系，加大成本控制力度，合理规划开发建设周期，提高运营风险防范能力4、 投资建议该公司的整体盈利水平处于中等水平，但公司的管理层比较谨慎，执行力也强。公司比较具有发展潜力。近两年的投资将在近两年收回，效益会比较可观。建议持有。