中国房地产市场概览及房地产市场政策走势分析.docx

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1、中国房地产市场概览及房地产市场政策走势分一、2018年房地产市场概览1、房地产投资稳定，土地投资位于高位2018年固定资产投资完成额同比增速有所下降，从年初的7.90% 下降至年末的5.90%。其中，制造业投资同比增速不断提升，从年初 的4.30%上升至年末的9.50%；房地产投资同比增速较2017年有显 著回升，全年保持在9.50%以上的增速；基建投资同比增速较2017 年明显下降，从年初的11.34%下降至年末的1.79%,基建投资是 2018年固定资产投资增速下降的主要拖累。整体来看，2018年房地 产投资保持强劲，上半年投资累计同比处于近三年的高位，下半年房 地产投资累计同比增长率出现

2、小幅下降，但较2017年仍有明显增长。从房地产投资分项数据来看，2018年房地产投资中的土地支出累 计同比明显增加，从年初的47.90%上涨至年末的74.40%；建筑工 程分项累计同比较去年下降，呈负增长；其他费用分项累计同比较去从新建商品房住宅销售价格指数当月同比来看，一二三线城市边 际均有上涨。一线城市由于2017年的高基数，2018年上半年价格指 数同比位于负增长和低增长区间，进入到下半年基数效应减弱，但一 线城市调控仍然严峻，价格指数上涨缓慢，年末同比上涨2.80%达到 峰值。二三线城市的价格同比在下半年持续上涨。从环比来看，房地 产销售市场从八月起到达销售旺季，价格指数环比有所改善。

3、70城新建商品住宅价格指数：当月同比（%）40.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.005.0010.002018652018012017-09201765201761201609201605201601201509201S65201s012014 092014052014012013 092013652013312012 092012352012012018652018012017-09201765201761201609201605201601201509201S65201s012014 092014052014012013 092013652013

4、312012 0920123520120170城新建住宅价格指数:一找同比 70城新建住宅价格指皎：找同比-70城新建住宅价格指数:二线同比2018-09 2018652018-01 2017s920176520176136S9 201665201661201569201565201561201469201465 2014S1 201369201365201361201269201265 201261002.2018-09 2018652018-01 2017s920176520176136S9 201665201661201569201565201561201469201465 2014S1

5、 201369201365201361201269201265 201261002.70城新建住宅价格指数:70城新建仰宅价格指数:,埃斗比二线环比70城新建住宅价格折数：成埠比商品房销售量在2018年仍呈现上升势头。四十城住宅销售面积累 计同比在2018年6月结束连续9个月的负增长，一线城市跌幅明显 收窄，二线城市呈波动趋势，三线城市涨幅下降。销售额累计同比从 2017年11月开始连续上涨，其中一线城市跌幅不断收窄，在2018 年10月结束负增长，累计同比增长率于年底到达峰值7.62%；二线 城市累计同比增长率在7月份到达2018年的峰值15.20%,三线城 市累计同比增长率在年初到达峰值2

6、2.57%,后稳定在20%左右。 2018年销售情况与上年相比明显回暖，与开发商加快推盘回笼资金 有关，同时结合供销比和出清周期等数据，我们预计一二线城市的房 地产销售将持续回暖。80sizolooR 2010006 201863 ZOIC 2017-09 201706 201763 201Tl2 20:09 2016-06 2016。3 zcnrH 7cH509 20X5-06 20152 20 工，12 20 = 09 701M& 201-63 2O13E Z0138 7013 8 20196940大中城中:高品务曾青松累计同比一40大中城巾:一长杜商品用俏售5&Kit同匕40大中线巾：二

7、线秋商8房销售36物*计同比 一40大中城市三段，巾：商品房精售面计同H商品房销售金额累计同比（）ss S2018b92018 余 2018632017422017092cH7 06 201763 2016E2016 09 2cH6,062016b3 2O15E2015 09 2015* 2cH 5,092014 1Z2014 097014 ?201403 201WE 201309 2013 06 7cH3bs-40大中城市薰品吊销色题K计同比一40大中城机一线城用*品碣候售H工计同比40大中*仕二线*巾屈昌男端曾日长计同比一40大中城巾巾9品房铜管我素计同比3、资金环境改善，国内贷款偏紧整体

8、来看，2018年房地产开发各项资金来源累计同比小幅上涨, 年末增幅为6.40%。房地产市场监管政策保持高压，加之流动性环境 紧张，债券市场信用事件频发，房地产开发资金来源于国内贷款规模 累计同比快速下降，2018年末降幅为4.90%；自筹资金年末累计同 比增加9.70%,增幅较去年有所提高。其他资金中，定金及预收款年 末累计同比增加13.80%,增幅较去年有所降低；个人按揭贷款累计 同比一直呈负增长，但趋势回升。开发商加速周转和推盘，在商品房 销售的支撑下，行业的资金来源得到了保障。房地产开发贷款余额呈不断增长趋势，增速从年初不断提高，在 第三季度末达到峰值，年末同比增长率为22.60%。个人

9、住房贷款余 额全年同比增长率为17.80%,增速虽然仍不断下降，但下降的幅度 较2017年已有较大改善。首套房平均贷款利率同比增长率在2018 年3月达到峰值，后呈下降趋势；环比增长率全年呈下降趋势，年末 为-0.53%。从资金来源看，出国内贷款外，2018年房地产资金来源 较为平稳，而开发贷余额、个人住房贷款余额的边际走强显示房地产 市场回暖，预计2019年全年房地产资金来源方面将保持稳定。30 OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 06O*O62*6OOOOO*O6OO6D*pOO-U地产开堂费金来30内年收XifRtt城产不发费ir豪变化1!计同it一马修产开发货金牛

10、*了他娶irlir及工4*K计同比一号雄产开支,*大他戋/个人花H3MTI：计同4房地产开发贷款余额以及同比（亿元、%）8181 8KAK- 818* U0SAO 301722OU 301742017-W 816112 3016-09- 2016-06 85A5812 ys6c Uo5t$ U05AQ 301:128144 U0ZA9 30 工-03 3013J.23013-8 2017-062017 全 2017622016 122016 10 2016总201606 2016-04 2016622015122015 10 2O15金一全国苜套房贷平均利率:同比一全国首套房贷平均利率:环比4

11、、因城施策，城市群初步成型我们的专题报告行业集中度提升，中小房企承压一行业信用 风险分析专题报告曾对2018年房地产市场监管的特点进行了分析, 包括坚持“房住不炒”的总基调、棚改接近尾声、建立长效机制、因城 施策等。房地产市场监管政策以稳为主，兼顾灵活。2018年两会政府工作 报告中再次强调房住不炒二上半年住建部对房价上涨的地区政府主要负责人进行了约谈，直到2018年中的政治局会议上，仍然以“坚决 遏制房价上涨”的强监管政策为主。然而2018年下半年国内经济快速 下探，房地产监管政策边际上有所放松，2018年年底的住建部工作 会议指出以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发 展；针

12、对人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活 存量土地，加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应。2019年两 会政府工作报告，在坚持“房住不炒”的原则上，进一步强调要“保持政 策的连续性和稳定性，防止房价大起大落”。总体来看，监管政策以 稳为主，调控手段和频率更加灵活。因城施策的监管方式更加成熟。2018年开始，因城施策的监管方 式逐渐形成，各地在全国的监管框架内，出台更符合当地市场的政策。 一线城市以培育租赁市场和增加刚需供应为主。广州市在2018至 2020年逐步增加住宅用地供给，加大租赁用地供给比例；并完善在 商品住房用地配建保障性住房。北京市提出要控制土地开发成本，提 高利用

13、效率,探索建立控制土地成本的开发模式,严格控制大拆大建、 高成本补偿。深圳市政府提出要深化住房制度改革加快建立多主体供 给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系，一方面要优化调整增 量住房结构，盘活规范存量住房市场，另一方面要增加建设用地，实 施以公共交通为导向的住房开发模式。其他地区的监管政策也更加注 重培育良性的土地与房地产市场，湖北省在关于深化国土资源改革 服务高质量发展的若干意见中指出，应“增存挂钩”机制，盘活存量 土地，建立建设用地增量与存量挂钩机制，加快消化批而未供土地， 改进城乡建设用地增减挂钩管理。四川省在2018年颁布的进步一 做好当前房地产市场调控工作中指出应改进完善住宅用

14、地供应方式, 建立房价地价联动机制；鼓励各地灵活采取“限房价、竞地价”“限地价、 竞房价”的方式，防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高的情况。 2018年开始，因城施策的监管方式逐步完善，我们预计未来几年由 供需失衡造成的房价剧烈波动将会减少。城市群和都市圈的发展模式形成。目前我国形成了京津冀、长三 角、粤港澳、川渝以及长江中游城市群为首的五大城市群发展模式， 传统的一二三线模式或将被打破。2018年3月，国家发改委发布关 于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知，建立城市群 协同发展机制及配套政策，促进城市群内大中小城市和小城镇网络化 发展。稳步开展都市圈建设，在城市群内选择若干具

15、备条件的中心城 市及周边中小城市，提高中心城市产业质量和公共服务水平，增强对 人口的吸引力和承载力。2019年2月，发改委发布关于培育发展 现代化都市圈的指导意见，对都市圈的发展模式进一步制定发展细 则，允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。同时 针对各大城市群和都市圈的政策陆续出台，例如2015年3月审议通 过的京津冀协同发展规划纲要和长江中游城市群发展规划、 2016年3月通过的成渝城市群发展规划、2019年2月颁布粤港澳大湾区发展规划纲要、2019年5月政治局会议审议通过的长 江三角洲区域一体化发展规划纲要等。二、政策走势：松紧并举，一城一策政策走向是判断房地产行业未来周期

16、和走势的关键所在。我国房 地产市场自改革开放之后逐步发展壮大，主要得益于城镇住房制度和 国有土地使用制度的改革。通过这两大制度改革，我国房地产市场化 进程开启，形成了土地使用权出让和转让市场，新建商品房买卖市场, 存量房买卖和租赁市场，此外房地产抵押以及房地产开发、估价、经 纪、物业管理等经济活动也很活跃。但发展至目前，基于我国国情复 杂，房地产市场化并未全面完成，行政政策仍是重要调控手段之一, 在一定时间段内或对市场成交量及房价走势有较大影响。1、房地产政策变迁回顾：稳地价稳房价稳预期进入2019年我国地产政策实施核心主要围绕“一城一策，分类指 导”、“新型城镇化建设”、“稳地价稳房价稳预期

17、”等核心因素。近年来 中央关于房地产行业的工作调控重点已逐步由最初的“城镇化”向“长 效机制”转移，完成了“城镇化-去库存，住房制度改革-房住不炒-研 究建立长效机制-一城一策，开展新型城镇建设”的调控路径变迁。我年明显增加，全年保持较高水平。拿地支出是2018年房地产投资主 要支撑，建筑工程投资为代表的建安类投资处于低位。固定资产投资完成额累计同比（%）201二 2O18OB2018 052018022017 二 201708201705 201762 2016 二2016 08 2016352016022015 二 2015082015052015022014 二 201408201405

18、2014022013 112013 082013052013 022012 二2012 08 2012052012 02一另地产开发投费充氐疝:累计同比一另地产开发投费充氐疝:累计同比一固定资产投资充成项:累计同比2a定费产投费充成&：矗咫设施建设及资：*计同比一BE走资产投资充成反涮造业庠计同比公正制号00000长效机制国地产市场自2015-2016年去库存下房价逐步高企，为抑制杠杆攀 升，去除楼市泡沫，自2017年开始中央逐步确立“房住不炒，加快建 立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善促进房地产 市场平稳健康发展的长效机制”的核心调控思想。而2018年下半年至 今年以来，政府

19、“稳定杠杆，抑制投资，保障刚需”的调控已见成效; 2019年以来施政导向更侧重于压制与机会并存，旨在进一步改善供 需结构，完善住房体制，一城一策下加快新型城镇化建设。总体来说 自2016年以来，在地产政策不断的完善细化，因地制宜下，目前我 国房地产市场基本进入了一段平稳的发展期。本轮房地产周期的五轮调控升级(2016/09-2018/12)多地限皆相的并举纵观本轮地产周期的调控升级，由2016年9月开始至今按各期特 征共可分为五轮。第一轮调控从2016年9月30日开始，主要内容 是多地开始限购；第二轮从2017年3月17日开始，主要政策内容 是限售；第三轮从2017年7月开始，各城市鼓励推出租

20、赁相关政策 为主；第四轮则从2017年9月开始，主要以三四线城市开启调控为 特征。而2018年3月两会以来的调控政策，如公证摇号等，是第5 轮调控升级。2018年我国房地产政策主要致力于在“房住不炒”的基调下继续深 化调控，调控重点由2017年的“去杠杆”转为“稳定杠杆，抑制投资, 保障刚需”，以构建长短结合的住房制度体系。2019年我国地产政策 调控真是进入压制与机会并存的完善阶段，以稳房价稳地价稳预期为 核心目标。2019年以来我国针对房地产市场的调控已由此前的单向 抑制转为松紧适度的“因城施策，分类指导”。即分清中央与地方事权, 基于城市政府主题责任制，由各地方政府扮演“调控”根据当地市

21、场供 需情况制定或压制或激励的调控政策，而中央不直接干预扮演“指导” 角色，这是我国房地产政策完善细化下“因地制宜的一大突破。此外 今年开始，中央积极倡导“促进区域协调发展”，侧重于以中心城市引 领城市群发展，深入推进新型城镇化。在此政策利好基础上，预计位 于京津冀、长三角、珠三角、成渝四大城市群腹地的各城发展或将获 得较大的助力。同时，以成熟完善的住房及保障体系为核心，以房地 产税立法为维稳工具的长效机制也在稳步推进中，预计保障我国房地 产市场在未来几年内平稳健康发展的环境将得到进一步巩固，房市稳 定运行预期将进一步强化。时间政策 机构 t掇阳2017/3/172017/4/62017/5/

22、4关于完善商品住房销北京市住 售和差别化建委、公 信贷政策的积金中心通知关于加强近期住房及用地供应管住建部、理和调控有 国土部关工作的通知关于进一步促进规范北京市发功能性特色改委、小城镇发展农工委等有关问题通 四部委知开启我国 房地产史 上最为严 厉的政策 调控周期整体性积 极政策， 鼓励优良 住宅地产栽范市场，抑制城镇地产泡沫2017/5/19住房租赁 和销售管理 条例(征求 意见稿公 开征求意见住建部效范租赁住房市场,促进发展北京楼市调控进一步开级,实 施”认房又认贷”,二套房苜 付比例提至60%,个人住房货 款期限小于25年。企业购买 商品房需3年方可父易。合理安排住宅用地供应,根据 商

23、品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应,消化周期在36个月以上的停止供地；36.18个月被少；12个月增加J 6个月以下增加并加快推进城乡一体化,以功能、产业和人口合理确定建设规模,严禁打着特色小城镇名义违法违规搞圈地开发，整体镇域开发，及大规模商品住宅开发。开展集体建设用地统筹利用试响应中央经济工作会议，为了 建立购租并举的住房制度，翅 范住房租赁和销售行为。此次 征求意见稿涉及住房租赁、 住房销售、房地产经纪服务、 监督管理和法律责任等方面。国务院确定2017/5/25三年栅改目标任务务院积极推进新型城镇化的重要举措确定三年目标,将改造各类棚 户区1500万套,过去8年已 达8000万H

24、棚进楼、改善 民生也带动了有效投费消费和 去库存。2017/7/202017/8/28关于在人 口净流入的 大中城市加 快发展住房 租赁市场通知利用集体建设用地建设租赁住房试点住建部、发改委、公安部等九部委国土部住建部积极政策，鼓励租赁市场发展增加租赁住房供应，购租并举加快大中城市发展住房租赁市 场的四点具体举措：培育机构 化、规模化住房租赁企业，建 设住房租房交易服务平台，增 加租赁住房有效供应，创新住 房租赁蕾理和服务体制。确定第一批在北上、南京、杭 州等13个城市开展利用集体 建设用地建设租赁住房试点2018/1/31同港澳大湾区发展规划纲要顺利完成广东省发改委促进辱港澳湾区发展加速中央

25、经济工作会议上习近平总书记提出,协调推进寻港澳大湾区发展I大湾区被和 1A 2018年重点工作，作为国家级建设战略。时间政策机构性陵2018/4/14中共中央、 国务院批复 河北雄安 新区规划纲要河北省&发改委里程碑事件:标志着京津董一体化进入新的阶段一要按照“北城、中苑、南淀 ”的空间布局,强化规划管理; 二要坚持以打造北京非首都 功育凝解集中承载地为重点， 三要坚持以基础性重大工程项 目和环境综合整治为重点。2018/6/5关于深化 住房制度改 革加快建立 多主体供给 多渠道保障 租购并举的 住房供应与 保障体系的 意见深圳市住房和建设局保民生：加快租赁市场解决高房价下的住房问题6月5日，

26、深圳正式对外发布 关于深化住房制度改第加快 建立多主体供给多渠道保障租 购并举的住房供应与保障体系 的意见(征求意见稿)。总 体设计上，坚持以住房供给侧 结构性改革为主线。2018/7/312018/9/7关于进一步加强房地产调控，促进房地产市场平稳健康发展的通知房地产税立法拟五年内提请亩议深圳市人大常委4继 2016/10” 深八条”后， 深圳进一步 调控升级政 策正式落地进一步提出禁止企业购买商品住房、人才落户购房限制、假离婚及未成年人购房限制等四项楼市调控措施，全面抑制市场投机属性。房地产税全国人大常委会立法五年规划 立法落地进实施工作中正式涵盖房地产单 程加快行税法。国家发展 改革委办

27、公 厅关于督察 小动1亿2018/10/11 非户籍人口 在城市落户 方案宜落实情况的通个人所得税 专项附加扣2018/10/20 除暂行办法（征求意见 稿）税务 局、财政部2019/2/18思港澳大湾区发展规划纲要正式印发利好大中城市引进人才,推动刚需落户购房促进刚需购房，缓解房贷、房租压力，平稳市场促进湾区进 国务一步加速发 院 展，成为世界级城市群根据方案 十三五”期间目 标，户籍人口城镇化率年均提 高1个百分点以上，年均转户 1300万人。到2020年，全国 户籍人口城镇化率提高到 45%,各地区户籍与常住人口 城镇化率差距比2013年缩小2 个百分点以上。意见稿中涉及两项与房地 产相

28、关的个税抵扣政策，包括 住房货款利息以及住房租金抵 扣的具体扣除办法。按照规划纲要，大湾区不仅要建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、”一带一路”建设的重要支撵、内地与港澳深度合作示范区，还要打造成宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展的典范。2019/4/82019年新型城镇化建设重点任务放宽落户, 提倡人地钱挂钩J首提增加超大城市落户规模，强调成渝发展，积极推动已在城镇就业的农业 转移人口落户。继续加大户籍 制度改革力度，城区常住人口 100万以下的中小城市和小城 镇已陆续取消落户制度的基础 上，人口 100万-300万的II型 大城市要全面取消落户限制j An 300万5oo万

29、的i型大城 市要全面放开落户条件，并全 面取消重点群体落户限制。超 大特大城市要调整完善积分落 户政策，大幅增加落户规模、 精简积分项目,确保社保缴纳 年限和居住年限分数占主要比 例。深化人地钱挂钩噂配套 政策。深入推进城市群发展。加快京津篁协同发展、上三角 区域一体化发展、里港澳大湾 区建设。扎实开展成渝城市群 发展理划实施情况跟踪评估， 研究提出支持成渝城市群高质 量发展的举措，培肓形邮的 重要增长极。对部分房价地价波动幅2019/4/19 度较大城市进行预警提 示:：住建都监管层敏感度提高，维稳市场预期，房住不炒针对近期部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升的现象，按照稳妥实施房地产

30、长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求， 住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市 进行了预警提示。2019/5/9关于公共租赁住房税收优惠政策公告财政部税务局完善住房保障体系，租货住房优惠政策明确对公租房建设期间用地及 公租房建成后占地，免征城镇 土地使用税。对公租房经营管 理单位免征建设、管理公租房 涉及的印花税*对公租房经营 管理单位购关住房作为公租 房,免征契税、印花税。对公 租房租赁双方免征签订租赁协 议涉及的印花税。2、一城一策：分类细化，因地制宜自2016年下半年我国针对房市杠杆高企的情况进供需两侧多维 度调控以来，调控政策可以以“因城施策”以及“一城

31、一策”两个核心词 汇来划分为两个阶段。2016-2018年围绕“因城施策”的系列展开的是 以“坚决遏制房价上涨”为目的的各类限制打压性政策，而2019年中 央首次提出“一城一策，分类指导”则侧重于落实城市主体责任制，因 地制宜地根据各城不同供需情况实施或鼓励或压制的政策，以进一步 完善各地住房供应及保障体系，保障各城房地产市场平稳健康的发展。1）因城施策：遏制房价上涨“因城施策”一词在2016年3月两会的政府工作报告中被首次 提出，报告指出“要完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策， 住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存，此外在 2018年7月的中央政治局会议对房地产行业再一次提

32、出明确表述： “坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚 决遏制房价上涨。”该政策的提出主要是针对当时房地产市场在2015 年开始的“去库存”热潮下，房市两极分化严重，其一，热点一二线城 市以及核心都市圈腹地的三线城市房价攀升迅速，而部分弱三四线城 市仍有“去库存”压力；其二，在部分投资者以及中介炒作下，改善性 需求与投资需求集中释放，所造成的部分城市短期内房价上涨过快, 泡沫严重。而“因城施策”的提出则可以有效应对房地产市场的区域性 特点，根据城市属性，区分一线、二线、三四线等不同能级的城市, 调控房价保障刚需购房，制订不同的限制性地产政策。从而达到“去 杠杆-抑制投资-稳

33、杠杆”的施政效果。在2016-2018年的房市调控中，“因城施策”具体表现为各城采取 不同的“四限”政策，如“限购”提升购房者门槛，“限价”稳定新房价格, “限售”和“限贷压缩投资性需求的盈利空间。止匕夕卜,还有在“四限”基础 上调控升级的各类补丁性细化政策，严防投机者抓住政策漏洞进一步 炒作房价。如“公正摇号”则是基于限价基础上的调控升级，保障刚性 购房需求；以及此外各类偏重市场经营监管的政策，用以规范住房销 售市场行为。房地产投资分项累计同比（）201x11 2cHs62 2017二 207 08 2017 05 ZCH7-OZ 70:二 201Tos 2cH665 ZO1S 二 2015

34、08 2015OS 701567 201二一 201408 20工 OS ZQ14-O2 7 cHy 二 2cH3-08 201362 2012 二 2012 08 zof 5 2012-0240-T卜孱比一R城产开发投登宪豉氮X他费见*计同比再见声讦及登登灵位1HMi工片K计同比从不同类型城市的土地交易情况来看，土地成交面积方面，2018年一线城市土地成交面积2951.68万平方比，基本与2017年持平;二线城市土地成交面积25810.45万平方米，较2017年增1300万平 方米;三线城市土地成交面积37882.31万平方米,较2017年增5000 万平方米。年内土地市场先抑后扬，在下半年

35、国内经济基本面下行的 情况下土地交易情况持续改善。土地成交均价方面，一线城市土地成 交楼面均价7659.27元/平方米，较2017年下降近1700元/平方米; 二线城市成交楼面均价为3133.48元/平方米，较2017年小幅下降; 三线城市成交均价1687.04元/平方米，与2017年基本持平。土地成 交溢价率方面，2018年一二三线城市土地成交溢价率在呈下降趋势,重要因城施策/分类调控政策细节(2017-2019)政策机构 性质1609-18.12限购限 货或升 级政策针二线 各地方和少数重点 政府三线城市的 收紧政策限购限贷升级、提高苜付、外地人购 房政策趋紧，社保年限增加：以北上 广、杭

36、州、南京等地为首，目前已有 约46城加入限购限贷主要针对非17.03- 限售政各地方核心二三线18.12 策 政府城市的房价泡沫打压对拥有商品住宅的个人采取了在一定 年限之内禁止出售的“限曾政策，自17年3月至今已约有50个城市出台限售”政策,限售期在2年至10年 不等17.06-18.12新房源公证摇a各地方政府限价基础上 的调控升 级，保刚精目前已有7个城市发布相关政策，以 南京为起点,依次包括上海、长沙、 成都、武汉、西安、杭州，标志着第 五轮调控升级17.04-19.04人才新政&落户放宽告地方政府标志对冲 政策的开 始，推动购 房需求释 放，保障刚 需，缓和压 力目前已有36城出台5

37、4次人才/落户 新政，除了西安、南京、武汉等强二 线城市多次出台人才新政外，18年 中山珠海、呼和浩特等弱二线城市， 甚至如株洲等三四线城市也相继出台 人才引进及购房补贴政策。一直强调 楼市调控的海南省也于5月发布了人 才引进政策。新增或升级20162016-2018年共约88城出台限购及限售政策城市分布限售新增或升级【约13城】北京、深圳、 上海、杭州、南京、成都、 苏州、厦门、福州、济南、 郑州、东莞、怀来、昆山等20172018【约67个地级市及县市十海 南、河北】北京、广州、天 津、杭州、南京、成都、厦 门、西安、长沙、宁波、无 锡、福州、沈阳、青岛、济 南、南昌、郑州、石家庄、 兰州

38、、北海、东美、佛山、 海南大部分市县、环北京及环雄安大部分市县【约11个城市+海南】海 南、成都、长沙、西安、杭 州、大连、沈阳、青、太 原、兰州、九江、德州齐河县等【约60个地线市及县市】北京、广州、 重庆、杭州、南京、成都、厦门、福州、 泉州、西安、长沙、宁波、福州、沈阳、青岛、南昌、郑州、太原、石家庄、长 春、南宁、昆明、贵阳、北海、东莞、保 定、承德、张家口、威海、东莞、蒲泽、 聊城、滨州、德州、常州、扬州、泰州、 嘉兴、宁波、绍兴、珠海、惠州、桂林、柳州、岳阳、鄂州、襄阳等【约23个地级市及县市+海南全省】海 南、成都、重庆、西安、大连、宁波、沈 阳、哈尔滨、长春、丹东、青岛、太原、

39、 兰州、昆明、长沙、贵阳、淄博、三明、 宜昌、德州齐河县、济南济阳县、阜阳、 阜南县、西双版纳景洪市、临沂沂水县等2) 一城一策：城市分化下落实主体责任制2018年伴随着房地产市场供需全面转弱结束，而随着2019年房 市供需的回暖，“一城一策”也成为了我国房地产政策的高频核心词汇。 区别于“因城施策”多为单向收紧性调控，“一城一策”则侧重于松紧适 度地根据各城具体情况制定或改善向或维稳向政策，旨在细化分化的 房市调整下能够进一步改善地产内生供需结构，建立成熟稳定的住房 体系及保障体系；是真正意义上的“因地制宜”，也开启了我国房地产 市场施政的崭新阶段。在2019年的4月19日召开的中央政治局会

40、 议上“一城一策”的概念首次被提出，会议要求“要坚持房子是用来住的、 不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任 的长效调控机制”。在其后的两会政府工作报告中，以城市为主 体的调控施政概念再一次被强调，报告指出“更好解决群众住房问题， 落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产 市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保 障困难群体基本居住需求。”在中央强力号召下，各地方政府自4月两会后纷纷开始积极响应 “一城一策”的政策导向。“一城一策，分类指导，夯实城市政府主题责 任制”，即指分清中央与地方事权，基于城市政府主题责任制，由各 地方政府扮

41、演“调控”根据当地市场供需情况制定或压制或激励的调 控政策，而中央不直接干预扮演“指导”角色。如山东荷泽和广州就作 为国内首例，先后根据当地房市供需状况，宣布取消对部分住房的限 售要求；二城原有楼市调控政策中部分内容适当作出调整和修正，符 合当地住房市场的发展需求，也是对“一城一策”的最好诠释。除荷泽 和广州二城外，在其他省市后续的地方两会上也开始陆续作出回应， 如福建省提出落实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦 门编制“一城一策”实施方案；河南省明确坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”；上海表示正在研究制定完善房地产市场调控“一城一 策”的长效机制。另外，杭州、宁波、成都、长沙

42、等地明确将开展房 地产市场调控“一城一策”试点。当然与此同时，不忽视防范高地价、 高房价、高杠杆风险仍是年初地方两会提出的重点。3、新型户籍制度改革：人才引入2019年4月国家发改委印发的2019新型城镇化建设重点任务 标志着我国现代化都市圈经济发展进入了崭新阶段，主要体现为户籍 制度改革进化以及高质量的城市群发展战略。该任务的一大特色 是对落户制度的放宽力度较大，指出对中小城市逐步开放落户的基础 上进一步取消大型城市的落户限制，且首次提出大幅增加特大超大型 城市的落户规模，标志着我国户籍制度改革进入了新阶段。任务 主要提出了三大举措：一、以农业转移人口为重点，兼顾高校和职业 院校毕业生、城市

43、间转移就业人员，加大非户籍人口在城市落户推进 力度；推动未落户城镇的常住人口平等享有基本公共服务。二、允许 租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。三、城市政府要探索采取 差别化精准化落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社 保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。其中在“精准化”落户政策上, 将各城按照人口规模划分为中小城市、II型大城市、I型大城市、超大城市、特大城市，以便针对各城人口流动情况决定合宜的放宽量度, 从而促进各地房地产市场供需改善，实现平稳健康的增长。“人才新政”是典型的“差别化”、“精准化”户籍制度，是针对特大、 超大城市（人口分别大于500万、1000万）流入人口持续攀

44、升下出 台的进阶版落户政策。实际上，在2019年任务城市提出针对大 中城市的“调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模”落户放宽前， 自2018年开始，为了改善严格调控下逐渐疲软的楼市，为城市快速 发展引入新鲜力量，各城纷纷积极引入人才新政。一方面，在抑制投 机的同时起到了有效对冲作用，引导刚需力量推动购房需求释放以稳 定楼市杠杆；另一方面，能较好分流核心城市的流量压力，人才流入 则能促进一线及二三线城市间的发展差异缩小，加速户籍城镇化。人 才新政背后是户籍制度的改革，是稳定住房市场长效机制的重要组成 部分。预计未来放宽落户的整体政策上仍将以人才为核心决策因素。 进一步拓宽落户通道，突出引进人才入户在落户政策中主体地位。综合各地人才新政，可以概括为围绕“落户门槛放宽”以及“住房（购 房、租赁）补贴+公积金新政”两方面展开实施的政策。首先伴随落户 政策的宽松，之前由于限购所影响的部分购房群体能够获得购买资格, 不少城市有针对性地降低人才首次购房要求。此外部分新兴产业经济 发展不错的二线城市如南京、武汉等为高学历落户人才提供创业优惠