XX县物业管理工作实施方案（修订）.docx

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1、XX县物业管理工作实施方案（修订）为深入贯彻党的十九大和十九届四中、五中、六中全会精 神，进一步加强我县物业管理工作，提高物业管理水平和服务 质量，规范居民小区物业管理，加快发展物业服务业，建立物 业管理长效机制，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要, 根据中华人民共和国民法典物业管理条例xxxx自治 区物业管理条例及住房和城乡建设部等部门关于加强和改 进住宅物业管理工作的通知（建房规202010号）等有关 规定，结合我县的实际情况，特将XX县物业管理工作实施方 案（修订）修订如下：一、充分认识加强和改进住宅物业管理工作的重要意义加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升 级，是满足

2、人民群众不断增长的美好居住生活需要的重要举措。 居住社区（住宅小区）是居民生活的主要空间，是基层社会治理 的重要内容，是党和政府联系、服务人民群众的“最后一公里”， 做好住宅物业管理工作，事关群众生活品质，事关城市安全运 行，事关社会和谐稳定，事关党和国家长治久安。在新发展阶 段，物业管理行业要结合新发展理念，明确发展定位，落实发4 .会议集体议定后，由召集人负责整理联席会议记录并形成会议纪要，同时负责相关资料的整理、存档、备查；5 .召集人负责议定事项的督促、落实，并将最终落实情况 以简报形式发至各参加单位。四、加强领导，健全组织机构鉴于人事变动，决定对XX县物业管理工作领导小组成员调 整如

3、下：组长：XX副组长：XX成员：XX领导小组下设办公室，办公室主任由XX同志兼任，办公室 副主任由XX同志兼任，办公室设在县住建局，负责物业管理的 日常指导工作，相关工作人员根据工作需要，从成员单位抽调 组成，加强对XX县物业管理工作实施方案（修订）贯彻情 况的调查研究，及时协调解决工作中存在的问题，不断完善管 理措施。五、加强管理，推进物业管理市场化进程（一）开展前期物业管理招投标，实现建管分离在实施物业企业备案的基础上，全面推行前期物业管理招 投标制度，推进房地产开发与物业管理的分业经营。通过公开、 公平的市场竞争，实现双向选择、优胜劣汰，提高物业行业整 体素质。关于物业管理招投标及前期物

4、业管理的相关规定，由 住建部门另行制定。（二）制定符合我县实际的物业服务费收费指导标准由发改局牵头，财政局、审计局、市场监管局、自然资源 局、住建局、城市管理局、乡镇人民政府等单位参与，按照市 场规律，通过市场调研，必要时举行听证会，制定出符合我县 实际的物业服务费收费指导标准。对物业服务各单项平均成本 价格每年根据物价指数、劳动力成本增长指数等进行客观、科 学的调整，定期向社会公开发布，建立质价相符的收费机制。（二）全面贯彻执行工程验收备案制度为减少建设单位的开发遗留问题，降低物业服务企业的管 理服务风险，维护业主的共同财产权益，要严格落实建筑工程 竣工验收备案制度，有效化解物业管理的矛盾纠

5、纷，构建和谐 互信的物业管理关系。五、融入基层社会治理体系，加快发展物业服务业（一）坚持和加强党对物业管理工作的领导。推动业主委 员会、物业服务企业成立党组织。建立党建引领下的社区居民 委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动 居民参与积极性，形成社区治理合力。推动业主委员会成员和 物业项目负责人中的党员担任社区党组织兼职委员，符合条件 的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员。（二）落实乡镇属地管理责任。乡镇人民政府要建立健全 居住社区综合治理工作制度，明确工作目标，及时研究解决住 宅物业管理重点和难点问题。鼓励乡镇建立物业管理工作机制, 指导监督辖区内物业管理活动，积

6、极推动业主设立业主大会、 选举业主委员会，办理业主委员会备案，并依法依规监督业主 委员会和物业服务企业履行职责。指导开展物业承接查验并公 开结果，监督物业项目有序交接。同时加强物业管理调解组织 建设，发挥基层综治中心和网格员作用，积极促进物业管理矛 盾纠纷就地化解。（三）推动城市管理服务下沉。推动城市管理服务向居住 社区延伸，依托城市综合管理服务平台，建立群众反映问题的 受理处置机制。明确部门和单位职责清单，压实工作责任，及 时查处物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、任意弃置垃圾、 违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共 和消防通道等违法违规行为。依法明确供水、排水、供电、供 气

7、、供热、通信、有线电视等专业运营单位服务到最终用户， 落实专业运营单位对物业服务区域内相关设施设备的维修、养 护和更新责任。（四）规范维修资金使用和管理。提高维修资金使用效率。 优化维修资金使用流程，简化申请材料，缩短审核时限。健全 维修资金管理制度。提高维修资金管理机构专业化、规范化管 理水平。加大维修资金归集力度。推动新建商品房在办理网签 备案时，由建设单位代为足额缴纳维修资金。加大对建设单位、 物业服务企业代收维修资金的清缴力度。业主共有部分经营收 益应当主要用于补充维修资金。（五）强化物业服务监督管理。建立服务信息公开公示制 度。物业服务企业应当在乡镇人民政府和各有关部门的指导监 督下

8、，在物业服务区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏, 如实公布并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以 及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、 电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、车位车库使用情 况、公共水电费分摊情况、物业费和业主共有部分经营收益收 支情况、电梯维护保养支出情况等信息，可同时通过网络等方 式告知业主公示内容。建立物业服务企业信用管理制度。优化 市场竞争环境。加强物业服务企业登记注册信息部门共享，探 索建立健全物业服务合同备案、项目负责人备案制度。（六）提升物业管理服务水平。扩大物业管理覆盖范围。 乡镇人民政府要及时积极推动业主设立业主大会，选举业主

9、委 员会，选聘物业服务企业，实行专业化物业管理。提升物业服 务质量。全面落实物业服务企业服务质量主体责任。物业服务 企业要健全服务质量保障体系，建立服务投诉快速处理机制， 完善物业服务价格形成机制。提升物业服务行业人员素质。推 动物业服务人员职业技能等级认定工作。联合住建部门组织开 展最美物业人宣传选树活动，增强从业人员荣誉感和归属感。展新要求，不断加强和改进工作，为促进物业行业管理高质量 发展奠定坚实基础。二、明确部门职责，构筑适应城市发展的物业管理模式按照“重心下移、属地管理、条俣块管、综合协调”的原 则，构建与现代城市管理相适应的物业管理新体制。明确乡镇 人民政府和社区居委会在住宅小区管

10、理中的主体地位，充分发 挥社区基层组织与业主自治组织的作用，各职能部门履行各自 职责范围内的工作，建立辖区内物业管理的监督、协调、考核 工作体系和工作机制，实现社区建设与物业管理相互促进、共 同发展。（一）县住房和城乡建设局是物业管理的行政主管部门， 负责监督、指导物业管理活动工作及履行下列职责：1 .研究制定物业管理活动相关政策；2 .对物业服务企业实施分类监管，加强对物业服务质量监 督检查；3 .对物业服务人及其从业人员、业主大会筹备组成员、业 主委员会委员进行业务指导、培训和监督管理；.指导监督物业管理招投标活动；4 .对物业承接查验、物业服务人退出交接活动进行指导和监督;5 .制定临时

11、管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前 期物业服务合同、物业服务合同等与物业管理有关的示范文本 和指导规则；.处理物业管理活动中的投诉、举报；6 .对物业专项维修资金交存、管理和使用情况以及公共收 益收支情况进行监督管理；.对物业服务人及其从业人员开展信用评价管理；7 .指导监督与物业管理有关的第三方评估；.法律、法规规定的其他职责。（二）乡镇人民政府应当明确具体负责物业管理的工作机 构，配备和落实工作人员与经费，具体负责协调、处理辖区内 物业管理综合事务和纠纷及履行下列职责：1 .配合有关主管部门开展物业管理区域的划分、调整工作;2 .指导和监督业主大会、业主委员会筹备、成立、选举、 换届

12、等工作；3 .指导和监督业主大会、业主委员会的日常工作，依法纠 正或者撤销业主大会、业主委员会作出的违法决定；4 .培训业主大会筹备组成员，每年开展业主委员会委员的 培训;.办理业主大会、业主委员会相关备案手续;5 .参与物业承接查验，指导和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作；6 .指导和监督应急物业服务人选聘；7 .组织召开物业管理工作联席会议，研究处理物业管理工 作的有关问题；.建立完善物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制；8 .提供物业管理活动各方的信用信息；9 .对物业管理区域内的物业服务实施日常监督检查，指导 和监督物业服务人履行法定的义务；.监督业主、物业使用人按照规定使用和维

13、护物业；10 .协调处理辖区内物业管理方面的投诉和信访工作；11 .物业服务企业退出物业管理区域后，业主大会尚未选聘 出物业服务企业的，由乡镇人民政府协调生活垃圾经营性处置 单位负责环境卫生工作，物业公用设施设备、场地需要维修养 护的，组织利益相关的业主按照规定使用专项维修资金维修， 没有专项维修资金或者专项维修资金不足的，组织利益相关的 业主自筹。乡镇人民政府明确分管领导，根据辖区规模和工作量配备 落实相应的管理人员和工作经费。12 .法律、法规规定的其他职责。（三）社区、居（村）民委会在乡镇人民政府的领导下， 协调业主委员会，配合物业服务企业实施物业管理活动及履行 下列职责：1 .配合开展

14、物业管理区域的划分工作；2 .参与首次业主大会会议筹备工作，推荐业主委员会委员 人选；.指导、监督业主大会、业主委员会依法开展工作；3 .依法参加业主大会、业主委员会会议；.调解物业管理活动中的矛盾和纠纷；4 .协调辖区内的物业管理活动，组织业主委员会制定管理 公约、业主大会议事规则，业主委员会工作规则，协调业主和 物业服务企业之间的关系，规范物业服务行为。5 .法律、法规规定的其他职责。（四）县委宣传部、县委政法委、信访、自然资源、市场 监管、公安、应急管理、财政审计、民政、卫生健康、司法、 生态环境、人民防空、城市管理等各职能部门各司其职，做好 以下工作：1 .县委宣传部门做好物业领域涉稳

15、信息的收集、研判和报 送工作；指导、协助做好重大舆情监测导控、正面信息发布、网 络辟谣工作，防范重大舆情事件发生。2 .县委政法部门统筹协调和督促责任部门落实物业领域涉 稳重点人员稳控措施，及时掌握有关涉稳群体动向，协调化解 涉稳重大矛盾纠纷；组织协调和指导公安机关加强社会治安秩 序整治，强化社会面巡逻防控，防止事件反弹，切实维护社会 大局稳定。3 .县信访部门牵头开展物业领域涉稳信访问题协调工作， 将信访案件进行快速整理、快速交办、快速审核上报，为各责 任单位赢得办理时间；协调督办、及时督查、严格审查结案材料 以及处理情况的反馈，推动案件化解。4 .自然资源（城乡规划）主管部门负责共用设施设

16、备、物 业服务用房的规划审查和规划验收、整治改造，对专有部分、 共有部分权属的登记，依法提供业主大会会议所需的资料，以 及违法建筑、违法搭建的认定；5 .市场监督管理部门负责经营证照、物业服务收费、车辆 停放收费、电梯等特种设备安全使用以及计量器具等监督检查;6 .公安机关负责公共安全、公共秩序、养犬、保安服务、 车辆停放等监督管理；7 .应急管理部门及消防救援机构负责消防、突发公共事件 等处置、应急救援；8 .财政、审计部门负责对人民政府住房城乡建设主管部门 管理的物业专项维修资金筹集、使用和管理情况的监督检查；9 .民政部门负责指导居（村）民委员会、业主大会、业主 委员会、物业服务人依法开

17、展社区建设和治理相关工作，指导 小区配套社区居家养老服务用房并开展养老服务；10 .卫生健康主管部门负责指导居（村）民委员会、业主大 会、业主委员会、物业服务人依法开展疾病防控、计划生育工 作；11 .司法行政部门负责指导乡镇人民政府、居（村）民委员 会、业主大会、业主委员会、物业服务人依法开展物业服务与 管理纠纷人民调解工作，以及依法提供公共法律服务；.生态环境部门负责污染排放等监督检查；12 .人民防空主管部门负责对人防工程维护管理的监督检 查；13 .城市管理综合行政执法部门按照本级人民政府规定的 职责，依法查处物业管理区域内发生的违法行为。已经实行城市管理综合行政执法体制改革的设区的市

18、、县 级人民政府对有关主管部门职责分工另有调整的，从其规定。三、建立物业管理工作联席会议制度建立会议决策、部门协调抓落实的物业管理运行机制和快 速反应机制。县级联席会议由乡镇人民政府负责组织召集，住 房和城乡建设、县委宣传部、县委政法委、县信访局、自然资 源、市场监督管理、应急管理、公安、财政审计、民政、卫生 健康、司法、生态环境、人民防空、城市管理、XX县消防求援 大队、县文明办、各乡镇人民政府、各社区居民委员会、XX县 房地产协会、XX市物业管理协会XX办事处、XX县政府网、生 活网、各房地产开发企业、物业服务企业、供水、供电、供气 等专业经营单位、业主委员会或者业主代表等组成。（一）联席

19、会议主要协调下列事项.业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；1 .物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问 题；.物业管理区域内发生的突发事件；2 .物业管理与社区管理的衔接和配合；.物业管理区域划定后的调整；3 .因欠缴物业费、调整物业费价格、共用部位及物业管理 用房租赁收益等引发的纠纷、矛盾；4 .业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经 营单位、建设单位之间因物业管理问题发生的争议；.需要协调的其他物业管理事项。（二）联席会议议事议程1 .住房城乡建设、自然资源、市场监督管理、应急管理、 公安、财政审计、民政、卫生健康、司法、生态环境、人民防 空、城市管理、XX县消防

20、求援大队等部门应当建立健全物业管 理活动违法行为投诉、举报处理制度，并在本行政区域内各物 业管理区域内显著位置公布联系单位、举报电话。县级各有关主管部门接到投诉、举报或者乡镇人民政府要 求处置违法行为的，应当及时依法处理。有权进入被检查的物 业管理区域和相关单位工作场所实施现场检查，要求被检查单 位提供有关文件、资料并对有关情况作出说明。业主、业主委 员会、物业服务人等有关单位和个人应当予以配合和协助，不 得拒绝或者阻碍监督检查人员依法执行职务。各乡镇人民政府、 住房城乡建设、自然资源、市场监督管理、应急管理、公安、 财政审计、民政、卫生健康、司法、生态环境、人民防空、城 市管理、XX县消防求援大队应当设立咨询、投诉电话，针对无 法独立协调解决的物业管理难点问题、重大问题，各乡镇人民 政府可召集召开物业管理联席会议；2 .联席会议召集人根据反映问题所涉及内容，拟定函件发 往各职能部门，明确事件发生情况、联席会议协调问题、会议 时间及地点、参加人员等。应急问题需要多部门协调的，可电 话联系各部门负责人指派与会人员及时召开物业管理联席会议;3 .联席会议所涉及的单位需按照通知要求及时参会，对反 映的实际问题认真研究，提出解决方案，制订具体措施，明确 负责人及解决问题的时限；