房地产开发与经营4套试卷及参考答案 参考答案房地产开发与经营试卷-3.docx

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1、房地产开发与经营试卷-3答案及评分标准/学年第学期一、单项选择题（30分。共15题，每题2分）I .A 2.B3.A4. A 5. A 6.C7.D8.A9.A10.BII .D 12.B13.A14.B15.C二、名词解释（20分。共5题，每题4分）1 .房地产外延式开发房地产外延式开发是指在增加面积的条件下，开发城市近郊和远郊农 地或未利用地，满足城市规模扩展需求的过程。2 .影子价格是社会处于某种最优状态下，能够反映社会劳动消耗、资源稀缺程度 和最终产品需求状况的价格。3 .房地产市场细分是指将整个房地产市场按照购买者的需求特性，划分为若干个具有相 同需求的消费者群体组成的细分市场。4

2、.房地产融资广义是指房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道 所进行的筹资、融资及相关金融服务的一些列金融活动的总称，包括资金 的筹集、运用和清算。从狭义上讲，是指房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和, 包括房地产信贷及资本市场融资等。5 .房地产抵押贷款房地产抵押贷款，是指抵押人（借款人）以其合法拥有的房地产，在 不转移占有方式的前提下，向抵押权人（贷款人）提供债务履行担保，获 得贷款的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍 卖所得的价款优先受偿。三、简答题（25分）L房地产开发与经营的区别与联系。（8分）答题要点：A.房地产开发。广义：国土开发、区域开

3、发、城市开发等都与房地 产开发活动有着密切的关系的开发活动；狭义：主要是指在依据国家的法 律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在 特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发 活动。（1分）B.房地产经营。广义：包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的 营销活动和中介服务活动等；狭义：仅指流通环节的营销活动和中介服务 活动。（1分）（一）联系：从广义上看，房地产开发与房地产经营在本质上是相同 的。房地产开发是指通过一定的努力使房地产项目改变用途或价值，从而 使开发者获得经济利益的活动；房地产经营指的是通过这种努力获得经济 利益的活动。这两个概念侧重

4、点不同，“开发”强调了开发这种努力的方 向，使项目进行某种改变；经营概念强调了追求市场经济利益的市场行为 及动机。（2分）（二）区别：从狭义上看，房地产开发与经营的区别：房地产项目市场运作中所处阶段不同：开发属于生产阶段；经营属 于市场交易、流通阶段。经营活动的主体不完全相同：开发商从事经营活动；经营商不一定 是开发商。对主体的资格要求不同：开发主体必须是有资质的企业法人进行； 经营主体为法人和有正常行为能力的合法公民。随着房地产市场的完善，房地产开发与房地产经营的作用将发生根 本性的变化：从目前的房地产开发为主导，处于核心地位，房地产经营依 附于开发；改变为开发与经营分离，经营成为核心活动。

5、（4分） 2.简述房地产可行性研究的基本内容。（5分。每条0.5分）项目概况项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定市场分析和建设规模的确定规划设计方案的选择资源供给条件分析环境影响评价项目开发组织机构和管理费用的研究开发建设计划的编制项目经济及社会效益分析结论及建议3 .符合哪些条件的用地可以归为闲置土地？（6分。每个条件L5分）未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用用 地的。核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁 布之日起满一年未动工开发建设的；已动工开发的，但开发建设面积不足应开发建设的1/3,或投资额不 足总投资额的25%且未经批准中止开发建设连续满

6、一年的；法律、行政法规有其他规定的。4 .列举房地产目标市场选择阶段的目标市场模式（6分。每点1分）市场集中化。此模式指房地产开发企业只选择一个细分市场。选择专业化。房地产开发企业选择若干个目标市场，其中每个目标 市场在客观上有吸引力，而且符合开发商的目标和资源。产品专业化。此模式是指房地产开发商集中开发一种类型的物业产 品，并向多个目标市场的客户群体销售这种产品。市场专业化。即指房地产开发商专门为了满足某个目标客户群体的 各种主要需求而开发物业。全面覆盖。这种模式是指房地产开发商通过投资开发各种类型的物 业来满足各种目标市场的需求。大量定制。按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以

7、具体到每个最基本的组成部件。四、计算题（15分）表1 某房地产开发项目现金流量单位：万元年份01234投资与开发成本200040003000销售收入80007000净现金流量-2000-4000-300080007000表3项目净现金流序列状态表12345678开发成本 变动趋势概率1销售收入 变动趋势概率2状态概率Pi(2x4)FNPViFNPViXPi+ 10%0.2+ 10%0.4A0.082943.5235.4800.2B0.041864.3474.57-10%0.4C0.08785.1862.8100.5+ 10%0.4D0.200.2E0.1-10%0.4F0.2-10%0.3+ 10%0.4G0.1200.2H0.06-10%0.4I0.12合计11五、辨析题（10分）（2分）（4分）（4分）解：说法错误。列公式：10000 万元/ (7000 7E/m2-2500 元/n?) -22222m2f= 60000x (1-25%) -222221 /45000xl00%51%