北京房地产市场报告 2022年第三季度.docx

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1、空置率+05百分点+0.4百分点-0.7百分点物流租金+1.0%+2.4%+3.2%空置率+9.2百分点+9.2百分点+10.9百分点商务园区租金-0.4%-0.6%-0.3%空置率+0.2百分点+L3百分点-0.9百分点物业投资总额+16.7%-28.6%-72.8%内资-1.9%-30.1%-72.3%注：写字楼租金为成交面价，按建筑面积计算，不含物胃费含税，加权平均；零售物业租金为购物中心苜层固定报价，按使用面积计算，不含物管费含税，简单平均；物流设施租金为报价，按建筑面积计算，含物管费不含税，加权平均；商秀园区租金为报价，按建筑面积计算，含物管费含税，加权平均；投资陵包含所有超过100

2、防美元的商业地产交易，且不分整售、部分所有权或散售（住宅及士她未列入）数据来源：世邦同理仕研究部，202班第三季度FIGURES |北京| 2022年第三季度零售和仓储新增供应拉升需求办公科创中心区域以价换量图表1：季度回顾+0.7%-5.8%+7.6%GDP社零总额固定资产投资粤写字楼|（2022年上半年，同比变化）（2022年1-明，同比变化）（2022年1-8月，同比变化）空置率+04百分点+L1 百分点+2.0百分点数据来源:世邦魏理仕研究部,北京统计局,2022年10月零售物业租金-0.8%-1.8%-1.4%内容提要写字楼：季内未录得新项目交付，前三季度新增供应总量为2015年以来

3、的同期新增供应最低值。 新租交易总量环比上涨28%,金融成为最活跃的板块，而部分企业持续整合、退租，全市净吸 纳量持续录得负值。租金持续下滑，其中中关村、望京、奥体等科创中心两金跌福均超过1吸- 零售物业：外围商圈季末集中开业三个购物中心，均达到较高的出租率。拓店需求释放，净吸 纳量达近五个季度的最高水平，但个别现有项目清退老旧业态和品牌，致全市空置率环比上升。 租金持续走低，但降幅较上季度有所收窄，外围商圈业主租金政策更加灵活。一物流设德：三个新增项目入市，前三季度新增供应总量已超过历年年度供应纪录6整体空置率 上升至近十二年的最高水平，提供了较以往更充裕的可租空间。在“留京”的被动选择下，

4、以 成本为导向的京内搬迁置换更趋活跃o在刚需支撑下，全市平均租金增速较上季度有所回升。- 商务园区：整体市场新增需求放缓，头部互联网企业持续缩减面积，净吸纳量为负，区域市场 表现日益分化。由于空置面积增加以及去化速度低于预期，泛中关村袋群业主下调租金以刺激 市场需求。- 物业投贲：交易数量环比显著提升，但多数为10fZ以下的小体量交易，合计总额环比4幅上涨 但仍低于去年同期。新经济企业等自用型买家需求频频涌现，购买标的类型和区位呈多元化特 点。商务园区同时获得自用型和投资型买家青睐。商业地产资本化率上行，收购窗口期打开。写字楼市场，殿平方米黑分点季度环比嚏嘉度环比新增需求小幅回升2022年第三

5、季度，北京写字楼市场未录得新项目交付。受项目延期影响，前三季度 新增供应总量累计仅有19.0万平方米，为201弹以来的同期新增供应最低值。随着商务活力和企业复工迅速恢复，整体市场的带看量和交易量环比均有所回升，其 中新租交易总量环比上涨28%o子市场中，CBD、丽泽和东二环相对活跃，新租交易 总量占全市的54%,均录有大面积成交；石景山商务区紧随其后，主要得益于地缘性 租户的升级搬迁和扩租。分行业，证券、基金、资管类租户持续扩租，推动金融新租 需求总量占比环比上升至31%,成为最活跃的板块；其次为TMT,但其新租总面积环 比下降25%,同时扩租依然谨慎；此外，受食品、服饰等日常用品的升级搬迁及

6、扩租 需求推动，消费品制造业新租需求占比上升至第三位；其它行业需求保持平稳。由于包括头部互联网企业在内的部分企业持续整合、退租，全市净吸纳量持续录得负 值，为-1.4万平方米，大面积退租仍主要集中在中关村和望京区域。乙级楼宇退换租 现象尤其明显，季末净吸纳量录得-6.1万平方米；而甲级市场保持韧性，净吸纳量环 比上涨至4.7万平方米。整体市场空置率环比上升0.4个百分点至18.1%o租金持续下滑，科创中心领跌全市平均成交租金同样本比环比下滑0.6%至每月每平方米308.6元；多个子市场租金 录得不同程度跌幅，其中中关村、望京、奥体等科创企业集中的区域和王府井子市场 的租金跌幅均超过1双未来六个

7、月，预计有近36万平方米新增写字楼面积投放至北京市场，将在中关村、奥 体和通州等区域释放可租面积。在短期内企业新租仍显保守的情况下，业主需要提供 更有竞争力的租赁条件，以吸引和留存租户。世邦魏理仕七月进行的租户调查结果显 示，北京租户对可持续战略、办公空间和租约灵活性等需求均领先于全国其他市场， 业主可考虑在这些方面加强软硬件配置，协助租户建立综合成本和效用优势。图表2：写字楼供求指标6021%8S5S8S388SoS8S6S8g5S3 新增供应 一净吸纳量 一空置率（右轴）数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年第三季度图表3：写字楼市场租金指数o o o O 20191817S8 ZCMZO

8、 320 R KI Rmo RZO R 6 。黑。 OZEO 0Z S 0Z 5 6W 6LE0 6LN0 6LO 8L夕。 8L8O 8LZ0 8LO p S P8160一租金指数一甲级租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年第三季度零售物业市场O 就备平方米o%总分点季度环比零售物业市场O 就备平方米o%总分点季度环比平均用金08%季度环比外围商圈开业项目带动区域消费升皴“金九银十”之际，北京零售物业市场外围商圈季末集中开业三个购物中心，分 别为丰台丽泽天地购物中心、龙湖亦庄天街及瀛海中海环宇坊，带来共计约33.6 万平方米的新增供应在优质开发商运营下，项目均达到较高的出租率，并引入

9、 大量知名零售及餐饮品牌区域首店，主力店汇集7FRESH PLUS、永辉超市、IMAX 博纳国际影城、国图书店等高品质社区生活体验业态。外围商圈商业氛围的日渐 浓郁，填补了地缘客群的需求，并为片区发展提供了稳定可靠的配套支持。拓店需求释放，存量更新加速在新增商业项目开业带动下，积蓄已久的开店需求得到一定释放，净吸纳量达267 万平方米，为近五个季度的最高水平。但由于多数现有项目客流量尚未完全恢复, 引入新品牌进度仍然较为缓慢。新增需求以粤菜、烤肉、轻食餐吧等类别的餐厅 品牌为主，网红咖啡茶饮品牌则有Manner、%Arabica等较为活跃。零售业态中， BAPE、STARTER、李宁、FILA

10、等潮流服饰及运动户外品牌均有新店开出，而新能 源汽车更趋布局在人口密度较大的商务区及居住社区，高奢珠宝及香氛（如DR、 凯利安、馥马尔）等高承租能力的品牌亦补位核心商圈此前腾退的铺位。个别现 有项目清退老旧业态和品牌，短期内出现大面积空置。全市空置率环比上升。5个 百分点至7.2%o自疫情以来租金持续走低，但降幅较上季度有所收窄，全市购物 中心首层平均租金报价环比下调0.8%至每天每平方米33.9元本轮疫情以来空置 涨幅较大的商业体采取给予短期租金折扣的方式促进去化o成熟商圈租金相对稳 定，而外围商圈商户经营相对脆弱，业主对其租金政策则更加灵活。未来六个月，预计仅通州有一座10万平方米新建优质

11、购物中心入市，市场将聚焦 于存量物业改造更新。根据北京市高品质商圈改造提升行动计划【2022-2025 内容显示，将持续通过城市更新唤醒消费活力。本季度有望京凯德Mall二期、西单 商场、友道商场、中铁广场（龙湖北苑天街）、崇文门新世界百货等项目都完成 或启动重装计划，为未来北京打造国际消费中心城市添砖加瓦C图表4：零售物业主要新项目和品牌开业情况新开业项目名称子市场商业建筑面积（平方米）开发商丽泽天地购物中心其他82,000北京华联集团龙湖亦庄天街其他160,000龙湖集团淳海环宇坊其他93,500中海集团新入驻品牌业态项目名称子市场Creed香藤香氛SKPCBD自由家新能源汽车凯德MALL

12、望京左庭右院餐饮龙湖亦庄天街其他A-COLD-WALL潮流服饰太古里南区三里屯中国李宁城市定制店运动休闲君太太平洋百货西单CALABOOM烘焙甜品北京朝阳合生汇CBD围Grid Coffee咖啡茶饮银泰百货王府井数据来源：世邦翻理仕后兖部，2022年箝三季度图表5：购物中心首层租金指数0 0100 0 0252423(2221200 0100 0 0252423(222120oOIUsozm)整ZCMCO0 ZCMZO 330 Ryo Rmo Rzo Ro 0Z 70 ON EO oezo OZ 5 6L 3 0-8 6LZ0 6LO 8L夕。 8L6O 8LZ0 8 二0 p s 二 EO一

13、租金指数 一核心商圈租金指数注：核心零售商圈为CBD、王府井、三里屯、西单 数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年笫三季度物流设施市场翟O方米，嘉分点季度环比（黑摩度环比新增供应创历史新高2022年第三季度北京物流设施市场迎来三个新增项目入市，分别位于经开区、平 谷马坊物流基地及顺义空港区域，带来共计38.0万平方米的新增供应，前三季度新 增供应总量已超过历年年度供应纪录新增项目集中入市环比推高整体空置率9.2 个百分点至12.4%,也是近十二年的最高水平，为因疫情管控而暂缓外溢、转而在 市内扩张的租户提供了较以往更充裕的可租空间o季内净吸纳量达到7.9万平方米, 新租需求多为1万平方米以上的

14、大体量成交，以第三方物流为主要来源，主要集中 在顺义空港等区域。与此同时，在“留京”的被动选择下，以成本为导向的京内 搬迁置换更趋活跃。租户租金敏感度提高，项目间去化表现因而出现分化，性价 比较低的项目面临去化缓慢的难题O在刚需支撑下，全市平均租金增速较上季度有所回升，同样本比环比上涨1.0%至 每月每平方米56.8元各子市场皆有不同程度上涨，其中马驹桥及大兴京南等核心 区域租金涨幅领先C环京需求此消彼长廊坊连续六个季度供应放量，本季度于广阳及固安共计入市50.1万平方米的高标仓 储项目；而天津则在静海及空港有两处项目竣工，共计17.历平方般 需求方面， 年内天津市场疫情管控频繁，往来物流受限

15、，部分短租需求转移至廊坊近京片区, 给予了廊坊获取需求的窗口期，廊坊季内净吸纳量攀升至37.6万平方米。天津需求 则减弱，其中北辰区域尤为明显，全市录得-1.5万平方米净吸纳量，空置率环比小 幅攀升。租金方面，廊坊目前租户议价能力依旧较高，但租金降幅缩窄；天津则 相对平稳，业主短期内以保价为主。未来六个月，北京物流设施市场预计仍将迎来约30万平方米的新增供应，有望推 动更多租赁需求在非核心区域落也同期廊坊和天津市场供应将继续放量。京津 廊多个区域政府有土地规划及项目落地动作，除在建工程外，北京平谷、廊坊霸 州及天津滨海新区等区域在本季度皆有新增仓储用地出让。未来环京项目的不断 增加，将为市场回

16、暖后的需求放量提供更多优质空间储备C图表6：物流设施供求指标zCMmo W8R 一3 R8 RZO R 6 OZ7O 08 OZNO 0Z 5 6L 8 0-8 6L ZO 6二0 8L S 8L6O 8LZ0 820 p X P8zCMmo W8R 一3 R8 RZO R 6 OZ7O 08 OZNO 0Z 5 6L 8 0-8 6L ZO 6二0 8L S 8L6O 8LZ0 820 p X P8新增供应净吸纳量数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年第三季度新增供应净吸纳量数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年第三季度图表7：物流设施市场租金指数一 租金指数 一核心区域租金指数注：核心物流

17、区域为顺义空港、通州马驹桥、大兴京南 数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年第三季度商务园区市场 虢方米：f嘉分点季度环比髅掣度环比头部互联网企业持续整合2。22年第三季度北京商务园区市场未录得新项目的交付。整体市场新增需求放缓， 头部互联网企业持续缩减面积，部份中小型互联网企业也陆续出现卦期不续或面 积腾退的现象，季内录得净吸纳量-6.4万平方米，空置率环比上涨0.2个百分点至 18.1%o人工智能、软件开发等1MT行业、芯片等工业品制造业、医药及生命科学 行业新租较为活跃，房地产建筑亦释放搬迁类需求。区域市场表现日益分化：上 地、中关村软件园当前带着的以500评方米以下的跨区域搬迁类需求为

18、主，但租 户决策进度放缓，使得年内腾退的面积难以得到有效去化；电子城、丰台科技园 子市场净吸纳量均录得负值，除了受到互联网、专业服务等行业面积腾退的影响， 新租需求观望情绪明显；多元化的产业发展使得经开区子市场在面对市场诸多不 确定性时更具韧性，医药及汽车等产业数字化进程催生办公需求，装备制造及航 空航天行业亦有成交；而顺义子市场季内去化则得益于互联网汽车相关类型需求。泛中关村集群加大租金折让力度刺激市场需求全市商务园区平均租金报价同样本比环比下降0.4%至每月每平方米161.0元。其中 泛中关村集群环比下降0.5%,由于空置面积增加以及去化速度低于预期，不少业 主纷纷下调租金以刺激市场需求。

19、其他子市场中，亦庄、大兴、顺义租金维稳， 电子城和丰台科技园降幅加大。未来六个月，北京商务园区预计将迎来约97万平方米新增供应，其中泛中关村集 群有48万平方米。世邦魏理仕最新发布的2022年北京商务园区租户普查结果 显示，北京商务园区作为新一代信息技术、医药健康等高精尖产业空间载体的功 能定位进一步明确。近期发布的关于推动中关村加快建设世界领先科技园区的 若干政策措施，以及北京证券交易所大用艮务基地正式挂牌等大事件，均向市 场传递积极信号：北京各区将通过加快建设高品质专业化的产业承载空间和完善 金融服务体系，带动园区内高新技术企业、高校、科牙机构发展，助力区域产业 集聚和升级。图表8：商务园

20、区供求指标35%30%25%35%30%25%0%20%15%10%6050403020100 米位中H5S8S388SoS8S6S8g5S3 新增供应 一净吸纳量 一空置率（右轴）5S8S388SoS8S6S8g5S3 新增供应 一净吸纳量 一空置率（右轴）PS数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年第三季度图表9：商务园区市场租金指数o o o O 191817伯o o o O 191817伯S8 ZCMZO 320 R KI Rmo RZO R 6 。黑。 OZEO OZ S 0Z 5 6W 6LE0 6LN0 6LO 8L夕。 8L8O 8LZ0 8LO p S P8150一 租金指数

21、一泛中关村租金指数注：泛中关村商务园区为上地、中关村软件园、北清路、东升 数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年笫三季度物业投资市场。篇舞季度环比。曾数自用买家活跃，商务园区投资方兴未艾2022年第三季度北京投资物业市场录得13笔大宗交易，交易数量环比显著提升， 但多数为1%以下的小体量交易，合计总额仅79.6亿元，环比小幅上涨但仍低于去 年同期水平。季内自用型买家需求频频涌现，贡献了其中的娓交易，占总交易额 的73%,买家主要为医疗、软件、芯片等新经济企业。购买标的类型和区位呈多元 化特点，独栋型、散售型办公、商业和酒店均有涉及，遍布朝阳、海淀、丰台、 大兴、石景山等区，其中两家医疗诊所分别

22、收购朝阳区的一处底商和一栋酒店， 开辟了存量物业用途转换的多种可能性。由于对宏观经济和租赁市场基本面发展 持观望态度，投资型买家出手依然谨慎。本季度有5笔交易位于外围的园区，占总交易额的45%,包括季内金额最大的交 易一一国内某大型软件公司购置北清路的智谷大厦，以及某外资制造企业将其在电 子城IT产业园租用的独栋办公收购自用。受益于北京对高精尖产业集聚能力的不断 提升，以及产业园REITs上市和扩募火热进行，投资型买家也对商务园区发展前景 寄予厚望，CBC康桥资本购置大兴药谷一号，以及某中资园区开发商购入平谷同创 汽车产业园并计划对物业进行改造升级，为反映投资者对该板块的关注度。资本化率上行，

23、投资赛道拓宽本季度频见开发商抛售资产，以加速现金回流，数宗办公、商业和酒店交易与此 前可比交易相比均有较大幅度的价格折让，反映该类商业地产资本化率已进入上 行渠道，物业收购窗口期进一步打开。另一方面，在基础设施公募R日Ts的持续扩 容下，产业园区、仓储物流和保障性租赁住房等板块进一步受到追捧，吸引更多 投资者布局，也将为北京大宗交易开辟更广阔的赛道。数据来源：世邦魏理仕研究部，202群笫三季度图表11：北京资本化率6.5% 6.0%5.5%5.0%4.5%4.0%3 5% 8g688S588S58SS6S8S5S3一 写字楼 一零售物业 一物流设施数据来源：世邦翻理仕后兖部，2022年箝三季度