房地产开发与经营4套试卷及参考答案 参考答案房地产开发与经营试卷-1.docx

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1、房地产开发与经营试卷7答案及评分标准一、单项选择题l.D2,C3.B4.A5.D6.D7.C8.D9.B10.A二、判断题1.x2.x3.x4.Y5.x6.x7.48.49.xTO、三、计算题（20分）答题要点：1 .购房资金由自有资金、公积金贷款和商业贷款三部分构成。（4分）2 .自有资金=7800X 120X30% = 280800 元（4 分）公积金贷款=250000元（4分）商业贷款=7800X 120-280800250000=405200 元（4 分）3 . （250000+405200） + （20X12） =2730 元（4 分）、案例分析（20分） 答题要点:体现了房地产的保

2、值增值性。因其具有使用的耐久性，不仅可以在较长的 一段时间里保存其价值，而且还会随着时间的推移，会不断的增值。（5分）影响房地产保值增值的因素：L地段状况。（1分）除了地段本身的档次之外，另外一个重要的因素就是 其周围的交通情况。道路、地铁、轻轨的建设对房产的升值前景影响很大。所 以从这一点出发，投资者应更多地关注城市的建设情况，详细了解其规划方案, 然后在一些交通的结点寻找自己的投资机会。也要把握投资时间的问题，一般 城市规划的建设周期比较长，如果你投资过早，就有可能会有一个漫长的等待 期；但介入过晚，此时的房价可能早已涨上去了。（0.5分）2 .周边环境。（1分）一套房产并不是孤零零地存在

3、着的，它是与周边的环 境紧密地联系在一起的，其中任何的一些变化，都有可能使人们对此处房产未 来价值的判断产生影响。比如，你投资的房产旁边未来正好有一片绿地或一个 健身中心，那你的房子就可能会变得抢手了。（0.5分）3 .物业管理。（1分）房子后期发展都是要靠物业来维护。有价值的小区离 不开好的物业，一个好的物业，会把小区管理得井井有条，焕发出长久的生命力。（0.5分）4 .社区定位。（1分）房产所处社区的背景，里面住户的情况，以及文化品 位等。（0.5分）5 .配套设施。（1分）配套越齐全，增值潜力越大。（0.5分）6 .本身品质。（1分）住宅随着时间的推移会产生折旧，其本身的价值也会 相应减

4、少。品质高的住宅可以降低房屋的折旧速度。住房品质好，在某些方面 又有一定的超前性，这对于房产未来的保值、增值是十分有利的。（0.5分）7 .期房增值。（1分）期房由于价格会比现房低一些，所以对于资金量较大 的投资者来说，购买期房也是一个很好的选择。（0.5分）8 .经济周期。（1分）经济周期对房地产市场的影响是很大的，如果处在经 济的上升期，房价就会上涨。所以，须对一些宏观指标如利率、通胀等多加留 意。（0.5分）9 .概念创新。（1分）具有独特创新概念的房产就有较大增值潜力。（0.5 分）10 .商圈建设。（1分）现在，很多区政府都在规划建设商圈，这对房产的增值也有不小的影响力。（0.5分）

5、五、论述题（20分）答题要点：1 .多元化开发模式（2分）（1）跨行业开发：指开发企业跨行业的互动发展。如：青岛海尔地产集团有 限公司、雅戈尔集团股份有限公司、苏宁环球股份有限公司。（2分）（2）综合项目开发：指诸如融居住、商业、旅游观光为一体的主题社区；集 旅游、保健、高尔夫为一体的综合度假区；具备购物、餐饮、综合服务、休闲 娱乐等功能的集合是商业经营项目等一类开发项目。如：万达广场。（2分）（3）纵向一体化：指开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并重的经 营方式。如：万科、天山集团。（2分）2 .专业化开发模式（2分）（1）特定物业类型开发：将某类物业作为企业相对专一的开发对象。如：万

6、 科专注开发中档住宅。（2分）（2）特定业务领域开发：是一种非一体化的、非全能型的开发方式，它围绕开发过程中某种业务领域来进行开发经营。可以采用土地整理、以开发流程管 理为纽带的协作型房屋、基础设施建设等开发方式。（2分）（3）服务集成式开发：是指开发投资企业以房地产服务集成商业的形式，提 供专业房地产服务来推进房地产开发项目，这种服务涉及开发项目全寿命过 程，是房地产开发业发展方向之一，主要包括：（2分）房屋个性化定制与服务：是一种类似“戴尔”式开发模式（服务对象 是市场客户。真正按照顾客的要求来设计制造产品，并把它在尽可能短的时间 内直接送到顾客手上）。（2分） 房地产开发项目管理与服务：是一种“虚拟”开发方式（服务对象是 其他开发企业），即开发企业通过品牌授权，输出管理与规模模式，推动当地 开发项目的实施。（2分）