房地产经营与管理 第7章 房地产交易经营.ppt

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1、 房地产经营与管理房地产经营与管理第7章房地产交易经营 房地产经营与管理房地产经营与管理内容摘要房地产企业是靠交易经营来实现投资回报的。房地产企业是靠交易经营来实现投资回报的。房地产买卖是房地产经济的重要组成部分，在房地产买卖是房地产经济的重要组成部分，在调剂房屋余缺、满足人们生产和生活需要、推调剂房屋余缺、满足人们生产和生活需要、推动人类社会进步和经济的发展等方面起着相当动人类社会进步和经济的发展等方面起着相当重要的作用。本章主要介绍房地产买卖经营程重要的作用。本章主要介绍房地产买卖经营程序与营销策划、售后服务、房屋租赁经营程序、序与营销策划、售后服务、房屋租赁经营程序、房屋抵押程序及其他交

2、易方式等内容。房屋抵押程序及其他交易方式等内容。房地产经营与管理房地产经营与管理学习目标通过本章的学习，学生应在理论知识方面能够通过本章的学习，学生应在理论知识方面能够熟悉房屋租赁和抵押的程序；熟悉房地产售后熟悉房屋租赁和抵押的程序；熟悉房地产售后服务服务物业管理程序；掌握房屋租赁经营与物业管理程序；掌握房屋租赁经营与程序；掌握房屋买卖经营程序与营销策划；了程序；掌握房屋买卖经营程序与营销策划；了解房地产其他经营方式。在技能方面能够做一解房地产其他经营方式。在技能方面能够做一般楼盘的简单营销策划；能够按程序办理有关般楼盘的简单营销策划；能够按程序办理有关房地产交易手续。房地产交易手续。房地产经

3、营与管理房地产经营与管理7.1房地产买卖经营程序与营销策划7.1.17.1.1房地产买卖经营及运作房地产买卖经营及运作1.1.房地产买卖经营的概念房地产买卖经营的概念房地产买卖经营，是指房地产的产权人将产权房地产买卖经营，是指房地产的产权人将产权以有偿出让的方式转移给买房人的一种交易活以有偿出让的方式转移给买房人的一种交易活动。动。2.2.买卖的房屋种类买卖的房屋种类 商品房。商品房。经济适用房。经济适用房。微利房。微利房。安安居房。居房。平价房。平价房。集资房。集资房。公房。公房。私房。私房。房地产经营与管理房地产经营与管理房地产买卖经营及运作3.3.房地产买卖条件房地产买卖条件（1 1）商

4、品房现售条件）商品房现售条件 具有企业法人营业执照和房地产开发企业资具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。质证书。取得土地使用权证书或者使用土地取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件的批准文件 持有建设工程规划许可证和施工持有建设工程规划许可证和施工许可证。许可证。已通过竣工验收。已通过竣工验收。拆迁安置已拆迁安置已经落实。经落实。供水、供电、供热、燃气、通信等供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。定施工进度和交

5、付日期。房地产经营与管理房地产经营与管理房地产买卖经营及运作 物业管理方案已经落实。物业管理方案已经落实。（2 2）商品房预售条件）商品房预售条件 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。用权证书。持有建设工程规划许可证。持有建设工程规划许可证。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的金达到工程建设总投资的25%25%以上，并已确定以上，并已确定施工进程和竣工交付日期。施工进程和竣工交付日期。向县级以上人民向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房政府房产管理部门办理预售登记

6、，取得商品房预售许可证明。预售许可证明。房地产经营与管理房地产经营与管理房地产买卖经营及运作（3 3）私房买卖条件）私房买卖条件出卖的房屋必须是产权清楚并自用有余。私房出卖的房屋必须是产权清楚并自用有余。私房买卖，应按照买卖，应按照城市私有房屋管理条例城市私有房屋管理条例和有和有关的规定办理。关的规定办理。房地产经营与管理房地产经营与管理房地产买卖经营及运作（4 4）已购公有住房和经济适用房进入市场买卖）已购公有住房和经济适用房进入市场买卖条件条件已经取得房屋所有权证书的已购公有住房和经已经取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用房可以进入市场买卖，包括：按成本价、济适用房可以进入市场买卖，

7、包括：按成本价、标准价及按标准价优惠购买的公有住房；按成标准价及按标准价优惠购买的公有住房；按成本价或者标准价购买的安居工程住房和集资合本价或者标准价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房；按照高于规定成本价的价格购作建设的住房；按照高于规定成本价的价格购买的安居工程住房和集资合作建设的住房。买的安居工程住房和集资合作建设的住房。房地产经营与管理房地产经营与管理房地产买卖经营及运作4.4.房地产买卖经营的原则房地产买卖经营的原则 平等自愿。平等自愿。协商一致。协商一致。公平合理。公平合理。履行法定手续。履行法定手续。5.5.房地产买卖交易的程序房地产买卖交易的程序（1 1）商品房买卖的程序）商

8、品房买卖的程序 签订认购书。商品房销售工作开始后，开发签订认购书。商品房销售工作开始后，开发商或代理商通常会设立售楼处，经过宣传广告，商或代理商通常会设立售楼处，经过宣传广告，购房人得到信息后，到售楼处签订认购书，并购房人得到信息后，到售楼处签订认购书，并缴纳定金，销售方应将签约须知及有关的宣传缴纳定金，销售方应将签约须知及有关的宣传资料和相关文件交给购房人。资料和相关文件交给购房人。房地产经营与管理房地产经营与管理房地产买卖经营及运作 卖方，即开发商名称、地址、电话；销售代理卖方，即开发商名称、地址、电话；销售代理方名称、地址、电话；买方，即认购方名称或方名称、地址、电话；买方，即认购方名称

9、或者姓名、地址、电话、身份证件及号码；指定者姓名、地址、电话、身份证件及号码；指定律师所名称、地址、电话。律师所名称、地址、电话。认购物业。认购物业。房价、户型、面积、单位价格（币种）、总价房价、户型、面积、单位价格（币种）、总价。付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款。付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款。房地产经营与管理房地产经营与管理房地产买卖经营及运作认购条件：签订认购书应注意事项、定金、签认购条件：签订认购书应注意事项、定金、签订正式契约的时间、付款地点、账户、签约地订正式契约的时间、付款地点、账户、签约地点等。点等。当购房人签订认购书后，销售方应给购房人发当购房人签订认购书后，销

10、售方应给购房人发放放签约须知签约须知，以使其清楚下一环节及签约，以使其清楚下一环节及签约的有关内容。的有关内容。签约须知签约须知是购房人在签约前是购房人在签约前应细读的重要文件。应细读的重要文件。房地产经营与管理房地产经营与管理房地产买卖经营及运作签约须知签约须知的主要内容包括：的主要内容包括：签约地点；签约地点；购房者（个人、公司）应带有关身份证件、公购房者（个人、公司）应带有关身份证件、公司文件等；司文件等；购房者若委托他人签约，有关委托书的说明；购房者若委托他人签约，有关委托书的说明；有关付款凭证的说明；有关付款凭证的说明；缴纳有关的税费说明缴纳有关的税费说明印花税、契税、手续印花税、契

11、税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税和有关公证费等；税和有关公证费等；房地产经营与管理房地产经营与管理房地产买卖经营及运作 签订买卖契约签订买卖契约签订买卖契约是销售过程中最重要的一个环节，签订买卖契约是销售过程中最重要的一个环节，契约也是销售中最重要的法律文件，它规定买契约也是销售中最重要的法律文件，它规定买卖双方的权利和义务。目前，我国商品房买卖卖双方的权利和义务。目前，我国商品房买卖契约大都采用由当地房地产管理部门印制的格契约大都采用由当地房地产管理部门印制的格式合同式合同。房地产经营与管理房地产经营与管理房地产买卖经营及运作买卖合同

12、的买卖合同的内容：内容：买主姓名、联系地址、电话及签约日期买主姓名、联系地址、电话及签约日期；房屋所在地理位置、地形图及产籍号；房屋所在地理位置、地形图及产籍号；定金支付情况及最后达成的物业成交价格；定金支付情况及最后达成的物业成交价格；卖方提供产权证明，包括房产所有权和土地使卖方提供产权证明，包括房产所有权和土地使用权证明用权证明；规定买卖双方应分摊的、该缴纳的各种税费，规定买卖双方应分摊的、该缴纳的各种税费，如契税、交易管理费等；如契税、交易管理费等；房地产经营与管理房地产经营与管理房地产买卖经营及运作 付款方式；付款方式；规定产权过户的交接日期；规定产权过户的交接日期；附加条款；附加条款

13、；买卖双方签字。买卖双方签字。进行合同公证或认证进行合同公证或认证属外销商品房的，应进行合同公证或认证；属属外销商品房的，应进行合同公证或认证；属内销商品房的，根据买卖当事人约定进行合同内销商品房的，根据买卖当事人约定进行合同公证。公证。房地产经营与管理房地产经营与管理房地产买卖经营及运作 办理买卖过户手续办理买卖过户手续买卖双方到房地产交易管理所办理商品房买卖买卖双方到房地产交易管理所办理商品房买卖过户手续，申报买卖成交价格。过户手续，申报买卖成交价格。缴纳税费缴纳税费买卖双方根据规定缴纳契税、交易手续费、营买卖双方根据规定缴纳契税、交易手续费、营业税和土地增值税等。业税和土地增值税等。办证

14、办证办理房地产产权登记，购房人领取房地产产权办理房地产产权登记，购房人领取房地产产权证书。证书。房地产经营与管理房地产经营与管理房地产买卖经营及运作（2 2）商品房预售程序）商品房预售程序 申领申领商品房预售许可证商品房预售许可证。商品房具备预。商品房具备预售条件后，房地产开发经营企业需预售商品房售条件后，房地产开发经营企业需预售商品房的，应向县级以上人民政府房地产管理部门办的，应向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，申领理预售登记，申领商品房预售许可证商品房预售许可证。在申领时，应提交的有关资料和证件有：在申领时，应提交的有关资料和证件有：开发经营企业的开发经营企业的营业执照营业执照

15、；建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件；准文件；工程施工进度计划；工程施工进度计划；房地产经营与管理房地产经营与管理房地产买卖经营及运作应提交的有关资料和证件应提交的有关资料和证件 投入开发建设的资金已达工程建设总投资的投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%25%以上的证明材料；以上的证明材料；商品房预售方案。售方案应说明商品房的位置、商品房预售方案。售方案应说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应附有商品房预使用后的物业管理等内容，并应附有商品房预售总

16、平面图；需向境外预售商品房的，应同时售总平面图；需向境外预售商品房的，应同时提交允许向境外销售的批准文件。提交允许向境外销售的批准文件。房地产经营与管理房地产经营与管理房地产买卖经营及运作 审核发证。审核发证。房地产管理部门接到房地产开发经营企业的申房地产管理部门接到房地产开发经营企业的申报资料后，应在报资料后，应在1010日内查验其提交的证件和资日内查验其提交的证件和资料，并到现场查勘，对符合预售条件的，发给料，并到现场查勘，对符合预售条件的，发给商品房预售许可证商品房预售许可证 预售宣传。预售宣传。洽谈签约洽谈签约预售合同应包括以下主要内容：预售合同应包括以下主要内容：买卖双方的名称、地址

17、；买卖双方的名称、地址；房地产经营与管理房地产经营与管理房地产买卖经营及运作楼房面积、朝向，面积应注明建筑面积、使用楼房面积、朝向，面积应注明建筑面积、使用面积，还应具备平面图；面积，还应具备平面图；土地使用年限；土地使用年限；楼房的用途；楼房的用途；楼房实际价格；楼房实际价格；付款办法；付款办法；交楼日期；交楼日期；违约的责任；违约的责任；纠纷处理办法。纠纷处理办法。房地产经营与管理房地产经营与管理房地产买卖经营及运作 付款。付款方式通常有付款。付款方式通常有3 3种：种：一次付清；一次付清；建设期内分期付款，一般分为建设期内分期付款，一般分为3 34 4期，通常首期，通常首期付款数额较多，

18、最后一期在入住时付清；期付款数额较多，最后一期在入住时付清；银行按揭方式银行按揭方式。交楼。在楼房竣工之后，开发商随即办理房交楼。在楼房竣工之后，开发商随即办理房地产总登记，然后在地产总登记，然后在3030日内，买方获得书面通日内，买方获得书面通知，前往签订房产转让合同，办理公证。知，前往签订房产转让合同，办理公证。此后，买卖双方向房地产权登记处办理转名登此后，买卖双方向房地产权登记处办理转名登记，并换领房地产证。记，并换领房地产证。房地产经营与管理房地产经营与管理房地产买卖经营及运作（3 3）私房买卖程序）私房买卖程序 订立买卖契约。订立买卖契约。接受房地产交易管理部门的审查。接受房地产交易

19、管理部门的审查。立契。立契。缴纳税费。缴纳税费。办理产权转移过户手续。办理产权转移过户手续。房地产经营与管理房地产经营与管理房地产买卖经营及运作(4)(4)个人购买的公房上市交易程序个人购买的公房上市交易程序 入市审核批准。入市审核批准。签订房屋买卖合同，签订房屋买卖合同，送区、县房地产送区、县房地产交易管理部门审核。交易管理部门审核。办理交易过户手续。交清全部税费后或保证办理交易过户手续。交清全部税费后或保证金后，办理交易过户手续。金后，办理交易过户手续。办理产权证书。办理过户手续后，向区、县办理产权证书。办理过户手续后，向区、县房地产登记处申请变更登记，领取房地产权证。房地产登记处申请变更

20、登记，领取房地产权证。保证金退还。保证金退还。房地产经营与管理房地产经营与管理7.1.2营销策划1.1.房地产营销与促销房地产营销与促销营销不仅包括产品生产过程之前的市场调研、营销不仅包括产品生产过程之前的市场调研、机会研究、可行性分析、市场定位等经济活动，机会研究、可行性分析、市场定位等经济活动，还包括产品进入流通领域后的销售、定价、服还包括产品进入流通领域后的销售、定价、服务、广告等经济活动。务、广告等经济活动。促销，就是对消费者或使用者传递产品和企业促销，就是对消费者或使用者传递产品和企业信息，把企业的产品推向市场，向客户进行报信息，把企业的产品推向市场，向客户进行报道、宣传、说明的一系

21、列活动。道、宣传、说明的一系列活动。房地产经营与管理房地产经营与管理营销策划2.2.房地产销售价格房地产销售价格（1 1）房地产定价原则房地产定价原则 供需状况。供需状况。替代性。替代性。收益递减。收益递减。竞争性。竞争性。此外，还要考虑贡献原则、适合原则和预期性此外，还要考虑贡献原则、适合原则和预期性原则。原则。房地产经营与管理房地产经营与管理营销策划（2 2）房地产定价方法房地产定价方法 成本加成定价法。成本加成定价法。竞争价格定价法。竞争价格定价法。加权平均数定价法。加权平均数定价法。心理感受定价法。心理感受定价法。房地产经营与管理房地产经营与管理营销策划3.3.房地产营销策划房地产营销

22、策划（1 1）房地产营销策划的概念）房地产营销策划的概念营销策划是一种运用智慧与策略对营销活动的营销策划是一种运用智慧与策略对营销活动的全面规划，它是项目营销管理的核心，其主要全面规划，它是项目营销管理的核心，其主要目的在于制定项目营销的对策、拟定项目营销目的在于制定项目营销的对策、拟定项目营销计划、促进与保障项目营销活动的正常进行。计划、促进与保障项目营销活动的正常进行。营销策划的前提条件：营销策划的前提条件：第一，设立企业的营销目标，即企业欲达到的第一，设立企业的营销目标，即企业欲达到的理想目标；理想目标；第二，要研究企业所处的营销环境和营销状况。第二，要研究企业所处的营销环境和营销状况。

23、房地产经营与管理房地产经营与管理营销策划（2 2）房地产营销策划的原则房地产营销策划的原则 营销策划必须从客户和市场需要出发。营销策划必须从客户和市场需要出发。始终保持整体营销的观念。始终保持整体营销的观念。营销策划与销售紧密呼应。营销策划与销售紧密呼应。（3 3）房地产营销策划的特点房地产营销策划的特点“以人为本以人为本”。房地产营销是各种理念的复合。房地产营销是各种理念的复合。策略和手段是营销的生命。策略和手段是营销的生命。房地产经营与管理房地产经营与管理营销策划（4 4）营销计划）营销计划营销计划是指导项目营销活动的纲领性文件。营销计划是指导项目营销活动的纲领性文件。任何一项房地产开发经

24、营活动都需要有一个详任何一项房地产开发经营活动都需要有一个详细的营销计划。房地产营销计划是其营销策划细的营销计划。房地产营销计划是其营销策划的组成部分，主要内容应包括：计划概要、市的组成部分，主要内容应包括：计划概要、市场现状、机会与问题、营销目标、营销策略、场现状、机会与问题、营销目标、营销策略、营销方案、财务报表、控制等。营销方案、财务报表、控制等。房地产经营与管理房地产经营与管理7.2售后服务：物业管理7.2.17.2.1物业管理与房地产销售的联系物业管理与房地产销售的联系房地产企业的售后服务即物业管理，其质量的房地产企业的售后服务即物业管理，其质量的高低对于房地产品牌的树立和品牌市场的

25、形成高低对于房地产品牌的树立和品牌市场的形成尤为重要。房地产企业与顾客共同努力，帮助尤为重要。房地产企业与顾客共同努力，帮助顾客更好地购买及做好售后服务，双方共同寻顾客更好地购买及做好售后服务，双方共同寻找合作机会。无可挑剔的物业管理要求做到：找合作机会。无可挑剔的物业管理要求做到：服务态度热情；服务态度热情；服务设备完好；服务设备完好；服务服务技能娴熟；技能娴熟；服务项目齐全；服务项目齐全；服务方式灵服务方式灵活；活；服务程序规范；服务程序规范；服务收费合理；服务收费合理；服务制度健全；服务制度健全；服务效率高。服务效率高。房地产经营与管理房地产经营与管理7.2.2物业管理的概念物业管理，是

26、指业主通过选聘物业服务企业，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理是集管理、经营、和相关秩序的活动。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，按照社会化、专业化服务为一体的有偿劳动，按照社会化、专业化原则进行管理。原则进行管理。房地产经营与管理房地产经营与管理物业管理的概念物业管理物业管理具有以下具有以下特征特征：对管

27、辖范围内的建筑物、附属物、设备、卫对管辖范围内的建筑物、附属物、设备、卫生、绿化、道路、治安等实施全方位的维修、生、绿化、道路、治安等实施全方位的维修、养护及专业化的和统一的管理和多方面的综合养护及专业化的和统一的管理和多方面的综合服务；服务；物业管理公司实施企业化、专业化、物业管理公司实施企业化、专业化、社会化、经营型的有偿服务；社会化、经营型的有偿服务；房地产经营与管理房地产经营与管理物业管理的特征 由业主选择物业管理公司，并通过与物业管由业主选择物业管理公司，并通过与物业管理公司签订合同，确定和维系业主与物业管理理公司签订合同，确定和维系业主与物业管理公司的关系，建立物业管理市场化的经营

28、管理公司的关系，建立物业管理市场化的经营管理体制和竞争机制；体制和竞争机制；物业管理公司实施依法经营和管理的制度，物业管理公司实施依法经营和管理的制度，业主自治与专业管理相结合，是物业管理适应业主自治与专业管理相结合，是物业管理适应市场经济和法制社会的管理模式。市场经济和法制社会的管理模式。房地产经营与管理房地产经营与管理7.2.3物业管理价格物业管理价格也就是物业管理服务收费。物业管理价格也就是物业管理服务收费。根据该办法规定，物业管理服务收费根据所提根据该办法规定，物业管理服务收费根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经

29、营者定价。府定价、政府指导价和经营者定价。房地产经营与管理房地产经营与管理物业管理价格住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：部分：管理、服务人员的工资和按规定提取管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；的福利费；公共设施、设备日常运行、维修公共设施、设备日常运行、维修及保养费；及保养费；绿化管理费；绿化管理费；清洁卫生费；清洁卫生费；保安费；保安费；办公费；办公费；物业管理单位固物业管理单位固定资产折旧费；定资产折旧费；法定税费。其中，第法定税费。其中，第项项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和

30、其他费用开支。补偿和其他费用开支。房地产经营与管理房地产经营与管理7.2.4物业管理的程序与内容1.1.物业管理的早期介入物业管理的早期介入物业管理早期介入的工作内容主要包括以下六物业管理早期介入的工作内容主要包括以下六大方面。大方面。接洽物业管理业务。接洽物业管理业务。建立联络关系。建立联络关系。勘察工程建设现场。勘察工程建设现场。设计管理模式。设计管理模式。建建立服务系统。立服务系统。办理移交接管事宜。办理移交接管事宜。房地产经营与管理房地产经营与管理物业管理的程序与内容2.2.物业的接管验收物业的接管验收（1 1）接管验收的作用接管验收的作用接管验收对物业管理具有十分重要的作用，其接管验

31、收对物业管理具有十分重要的作用，其主要体现在以下几个方面：主要体现在以下几个方面：明确交接双方的明确交接双方的责、权、利；责、权、利；确保物业的使用安全和正常的确保物业的使用安全和正常的使用功能；使用功能；为实施专业化、社会化、现代化为实施专业化、社会化、现代化物业管理创造条件；物业管理创造条件；提高物业的综合效益；提高物业的综合效益；促进建设项目的及时投产，发挥投资效益，促进建设项目的及时投产，发挥投资效益，总结建设经验；总结建设经验；维护和保障业主的利益。维护和保障业主的利益。房地产经营与管理房地产经营与管理物业管理的程序与内容（2 2）接管验收的内容接管验收的内容接管验收的内容有以下几个

32、方面：接管验收的内容有以下几个方面：物业管理物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作；的管理人员及技术人员参加验收工作；物业物业管理企业既应从今后物业维护、保养管理的角管理企业既应从今后物业维护、保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益；进行严格的验收，以维护业主的合法权益；接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加以补齐、整定期限督促开发商对存在的问题加以补齐

33、、整修，直至完全合格；修，直至完全合格；房地产经营与管理房地产经营与管理物业管理的程序与内容 落实物业的保修事宜，根据建筑工程保修的落实物业的保修事宜，根据建筑工程保修的有关规定，物业由开发商负责保修，向物业管有关规定，物业由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金或由物业管理公司负责理企业交付保修保证金或由物业管理公司负责保修，开发商一次性拨付保修费用；保修，开发商一次性拨付保修费用；开发商开发商应向物业管理企业移交整套图纸资料，包括产应向物业管理企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料；权资料和技术资料；物业管理企业接受的只物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权及政府赋予的有关权

34、利；是对物业的经营管理权及政府赋予的有关权利；接管验收符合要求后，物业管理企业应签署接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。验收合格凭证，签发接管文件。房地产经营与管理房地产经营与管理物业管理的程序与内容3.3.房屋交付房屋交付 所谓所谓“交付交付”，就是把房屋交给购房者（业主），就是把房屋交给购房者（业主），业主领取钥匙，接房入住。楼宇交付的程序，业主领取钥匙，接房入住。楼宇交付的程序与工作如下。与工作如下。（1 1）购房者（业主）的工作）购房者（业主）的工作其工作主要有其工作主要有5 5项：项：察看房屋、设备及设施；察看房屋、设备及设施；按时办理收房手续，及时付清

35、房款及有关费按时办理收房手续，及时付清房款及有关费用；用；仔细阅读仔细阅读“住户手册住户手册”，弄清楚管理单，弄清楚管理单位的有关规定、收费情况和入住应办理的手续；位的有关规定、收费情况和入住应办理的手续；签订签订“管理协议管理协议”，遵守各项管理制度；，遵守各项管理制度；办理装修申请手续。办理装修申请手续。房地产经营与管理房地产经营与管理物业管理的程序与内容（2 2）物业管理公司的工作主要有以下几项：）物业管理公司的工作主要有以下几项：清洁卫生；清洁卫生；制定管理制度；制定管理制度；移交物业；移交物业；加强治安和服务质量；加强治安和服务质量；保持道路畅通；保持道路畅通；装修报审。装修报审。（

36、3 3）签订契约）签订契约主要是签署主要是签署公共契约公共契约或或入住契约入住契约，契，契约应符合政府颁发的管理办法，以保证其合法约应符合政府颁发的管理办法，以保证其合法有效性。有效性。房地产经营与管理房地产经营与管理物业管理的程序与内容4.4.物业的综合管理物业的综合管理物业在竣工验收并投入使用后，物业管理公司物业在竣工验收并投入使用后，物业管理公司要按照物业管理合同和公共契约的规要按照物业管理合同和公共契约的规定，为住户提供全方位的服务，对物业实施专定，为住户提供全方位的服务，对物业实施专业化管理。物业管理的宗旨是服务，寓管理于业化管理。物业管理的宗旨是服务，寓管理于服务之中，在服务中体现

37、管理。为了更好地完服务之中，在服务中体现管理。为了更好地完成物业管理，必须依据国家通行的物业服务准成物业管理，必须依据国家通行的物业服务准则，建立一个有则，建立一个有明确任务、职责、权限和相互明确任务、职责、权限和相互协作、相互促进的全面质量管理体系并严格履协作、相互促进的全面质量管理体系并严格履行，以保证物业管理工作的高质量、上档次。行，以保证物业管理工作的高质量、上档次。房地产经营与管理房地产经营与管理7.3房屋租赁经营与程序7.3.17.3.1房屋租赁经营概述房屋租赁经营概述1.1.房屋租赁的概念房屋租赁的概念房屋租赁是指出租人将其房屋出租给承租人使房屋租赁是指出租人将其房屋出租给承租人

38、使用，由承租人向出租人支付租金的行为。在这用，由承租人向出租人支付租金的行为。在这种行为发生过程中，房屋所有权不变，承租者种行为发生过程中，房屋所有权不变，承租者支付房租，获得一定时期内的房屋使用权；出支付房租，获得一定时期内的房屋使用权；出租者放弃或让出一定时期的房屋使用权。租者放弃或让出一定时期的房屋使用权。房地产经营与管理房地产经营与管理房屋租赁经营概述房屋租赁房屋租赁的的个特点个特点 出租人必须对房屋具有处分权，如房屋所有出租人必须对房屋具有处分权，如房屋所有人、经营管理人、委托代理人、典权人、经出人、经营管理人、委托代理人、典权人、经出租人同意的承租人等，出租人才具有出租的行租人同意

39、的承租人等，出租人才具有出租的行为能力。为能力。房地产租赁的对象物是特定的房屋，而不是房地产租赁的对象物是特定的房屋，而不是种类物。出租人应按照合同约定向承租人交付种类物。出租人应按照合同约定向承租人交付房屋，该房屋必须符合合同约定，出租人不能房屋，该房屋必须符合合同约定，出租人不能以其他房屋代替。租期届满，承租人须返还原以其他房屋代替。租期届满，承租人须返还原房，不得以他房替代。房，不得以他房替代。房地产经营与管理房地产经营与管理房屋租赁经营概述 租赁关系体现了产权关系运动的具体形态，租赁关系体现了产权关系运动的具体形态，体现了租赁双方各自享有相应的权利和承担的体现了租赁双方各自享有相应的权

40、利和承担的义务。一方面是指承租人不取得房屋的所有权，义务。一方面是指承租人不取得房屋的所有权，只享有对房屋的占有与使用权等，并且必须以只享有对房屋的占有与使用权等，并且必须以支付租金为代价，另一方面，房屋所有人不丧支付租金为代价，另一方面，房屋所有人不丧失所有权，他只向承租人转移了一定时间内的失所有权，他只向承租人转移了一定时间内的房屋使用权与占腥房屋使用权与占腥 房地产经营与管理房地产经营与管理房屋租赁经营概述 房地产租赁不受出租房屋所有权转移的影响。房地产租赁不受出租房屋所有权转移的影响。在房地产租赁期间，如发生出租房屋的所有权在房地产租赁期间，如发生出租房屋的所有权转移，原租赁合同确立起

41、来的租赁关系仍然有转移，原租赁合同确立起来的租赁关系仍然有效。效。出租行为是有期限即受租期限制的。承租人出租行为是有期限即受租期限制的。承租人对房屋的占有、使用与收益权利只在租期内有对房屋的占有、使用与收益权利只在租期内有效。根据我国效。根据我国合同法合同法的规定，租赁期限最的规定，租赁期限最长不能超过长不能超过2020年，超过年，超过2020年的部分无效。年的部分无效。房地产经营与管理房地产经营与管理房屋租赁经营概述2.2.租赁双方的权利和义务租赁双方的权利和义务（1 1）出租方的权利）出租方的权利 房屋出租方有依照合同约定，按期向承租人房屋出租方有依照合同约定，按期向承租人收取租金的权利，

42、并随着房屋条件和房地产市收取租金的权利，并随着房屋条件和房地产市场内在因素的变化，对租金有权进行调整。承场内在因素的变化，对租金有权进行调整。承租人不按约定支付租金的，出租人有权向其加租人不按约定支付租金的，出租人有权向其加收违约金，承租人无正当理由拖欠租金累计收违约金，承租人无正当理由拖欠租金累计6 6个个月以上的，出租人有权解除合同。月以上的，出租人有权解除合同。房地产经营与管理房地产经营与管理房屋租赁经营概述 出租方有监督承租方爱护使用房屋的权利。出租人出租方有监督承租方爱护使用房屋的权利。出租人监督的内容主要包括：监督承租人是否按合同约定的监督的内容主要包括：监督承租人是否按合同约定的

43、用途和方式使用房屋；监督承租人是否将承租的房屋用途和方式使用房屋；监督承租人是否将承租的房屋擅自转租、转让、转借或擅自调换使用；监督承租人擅自转租、转让、转借或擅自调换使用；监督承租人是否利用承租房屋进行违法活动；监督承租人是否有是否利用承租房屋进行违法活动；监督承租人是否有故意损坏承租房屋的行为，如是否乱搭乱盖违章建筑、故意损坏承租房屋的行为，如是否乱搭乱盖违章建筑、是否损坏房屋的附属设备。出租人发现承租人有上述是否损坏房屋的附属设备。出租人发现承租人有上述行为的，有权依法制止，要求其将房屋恢复原状，并行为的，有权依法制止，要求其将房屋恢复原状，并有权终止合同，收回房屋。若因此遭受损失的，则

44、有有权终止合同，收回房屋。若因此遭受损失的，则有权要求权要求承租人给予赔偿。承租人给予赔偿。房地产经营与管理房地产经营与管理房屋租赁经营概述 出租方有依法收回出租房屋的权利。租赁期出租方有依法收回出租房屋的权利。租赁期满，出租方有权收回出租的房屋；如果承租方满，出租方有权收回出租的房屋；如果承租方违反租赁合同的规定，擅自转租、转借、交换违反租赁合同的规定，擅自转租、转借、交换房屋，出租方可终止租约，收回出租房屋。房屋，出租方可终止租约，收回出租房屋。出租方有向用户宣传贯彻执行国家房屋政策出租方有向用户宣传贯彻执行国家房屋政策的权利，有权制止承租方违反国家和地方政府的权利，有权制止承租方违反国家

45、和地方政府有关房屋管理规定的行为。有关房屋管理规定的行为。因国家建设需要，必须腾让房屋时，出租方因国家建设需要，必须腾让房屋时，出租方有权终止租赁合同。有权终止租赁合同。房地产经营与管理房地产经营与管理房屋租赁经营概述（2 2）出租方的义务）出租方的义务 出租方有保障承租人合法使用房屋的义务。出租方有保障承租人合法使用房屋的义务。按约交付房屋，并使之达到合同约定的使用状按约交付房屋，并使之达到合同约定的使用状况。况。房屋出租方有对房屋装修设备进行正常房屋出租方有对房屋装修设备进行正常维修保养，并保障承租人安全使用房屋的义务。维修保养，并保障承租人安全使用房屋的义务。依靠住户管好房屋，调解用户纠

46、纷的义务。依靠住户管好房屋，调解用户纠纷的义务。在没有特殊约定的情况下，出租人应当承担在没有特殊约定的情况下，出租人应当承担依法纳税的义务。依法纳税的义务。接受监督、倾听意见，不接受监督、倾听意见，不断改进工作的义务。断改进工作的义务。房地产经营与管理房地产经营与管理房屋租赁经营概述（3 3）承租方的权利）承租方的权利 承租方在合同约定租期内占有、使用房屋，承租方在合同约定租期内占有、使用房屋，并取得合法收益。并取得合法收益。承租方有要求保障房屋安全、保证其有效使承租方有要求保障房屋安全、保证其有效使用房屋及其附属设备及居住安全的权利。若租用房屋及其附属设备及居住安全的权利。若租赁合同中没有特

47、殊约定，则房屋的修缮责任归赁合同中没有特殊约定，则房屋的修缮责任归于出租人。当房屋出现质量瑕疵，影响承租人于出租人。当房屋出现质量瑕疵，影响承租人的使用时，出租人应当予以修缮。的使用时，出租人应当予以修缮。房地产经营与管理房地产经营与管理房屋租赁经营概述 承租方有对房屋承租的优先续租权，即租期承租方有对房屋承租的优先续租权，即租期届满时，出租人继续租房的，承租人在同等条届满时，出租人继续租房的，承租人在同等条件下有权优先承租。需要注意的是，对于该权件下有权优先承租。需要注意的是，对于该权利，我国法律法规并没有明文规定，因此，承利，我国法律法规并没有明文规定，因此，承租人享有优先承租权的先决条件

48、是双方对此有租人享有优先承租权的先决条件是双方对此有明确的约定。明确的约定。承租方有对房屋承租的优先购买权，即租期承租方有对房屋承租的优先购买权，即租期未满时，出租人出卖房屋，承租人有权在同等未满时，出租人出卖房屋，承租人有权在同等条件下优先购买。条件下优先购买。房地产经营与管理房地产经营与管理房屋租赁经营概述（4 4）承租方的义务）承租方的义务 承租方有按期缴纳租金的义务。承租方有按期缴纳租金的义务。承租方承租方对所使用的房屋设备有爱护使用、妥善保管的对所使用的房屋设备有爱护使用、妥善保管的义务。义务。承租方应信守租赁合同，依约使用房承租方应信守租赁合同，依约使用房屋。屋。非经出租人许可承租

49、人不得将房屋转租，非经出租人许可承租人不得将房屋转租，租赁期终止后承租人应将原房退还出租人。租赁期终止后承租人应将原房退还出租人。房地产经营与管理房地产经营与管理房屋租赁经营概述3.3.房屋出租的条件房屋出租的条件 房屋所有权人将房屋出租时，应具备以下条件：房屋所有权人将房屋出租时，应具备以下条件：有合法的产权证明或相关证明；有合法的产权证明或相关证明；共有产权必须提共有产权必须提交共有人同意的证明；交共有人同意的证明；将住宅或其他用房改作经营将住宅或其他用房改作经营用房出租的，应提交规划和房管部门同意的证明；用房出租的，应提交规划和房管部门同意的证明；将房管部门直管公房内的场地出租时，应提交

50、经房管将房管部门直管公房内的场地出租时，应提交经房管部门同意的证明；部门同意的证明；租赁的房屋能正常使用；租赁的房屋能正常使用；已购已购公有住房具备以下条件，可出租：已取得房屋所有权公有住房具备以下条件，可出租：已取得房屋所有权证；如是所有权共有的房屋，已取得其他共有人同意；证；如是所有权共有的房屋，已取得其他共有人同意；已设定抵押的房屋，已取得抵押权人的同意。已设定抵押的房屋，已取得抵押权人的同意。房地产经营与管理房地产经营与管理房屋租赁经营概述4.4.房屋租赁的基本原则房屋租赁的基本原则 所有权和使用权分离。所有权和使用权分离。权利、义务相一权利、义务相一致。致。合理商定房屋租金。合理商定