房地产金融 第8章 住房公积金.ppt

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1、房地产金融房地产金融 学时：学时：32 学分：学分：2 课程性质：限选课程性质：限选 任课教师：周霞任课教师：周霞 北京建筑工程学院北京建筑工程学院第八章第八章 住房公积金住房公积金v第一节第一节 住房公积金制度概述住房公积金制度概述 v第二节第二节 住房公积金贷款住房公积金贷款住房公积金制度概述住房公积金制度概述住房公积金的定义和特性住房公积金的定义和特性v是指国家机关、国有企业、城镇集体是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）企业单位、社

2、会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。及其在职职工缴存的长期住房储金。v专用性、强制性、政策性、互助性、专用性、强制性、政策性、互助性、保障性保障性建立住房公积金的意义建立住房公积金的意义v从国家角度从国家角度：有利于住房资金的积累，有利于改变住房实物：有利于住房资金的积累，有利于改变住房实物福利分配方式，形成按劳分配为主的货币工资分配方式，有福利分配方式，形成按劳分配为主的货币工资分配方式，有利于转变住房分配体制，加快住房建设；利于转变住房分配体制，加快住房建设；v从单位角度从单位角度：单位缴纳的公积金可以记入成本，享受税收优：单位缴纳的公积金可以记入成本，享受税收优惠，也为

3、解决本单位职工的住房问题提供新途径；惠，也为解决本单位职工的住房问题提供新途径；v从职工个人角度从职工个人角度：可以逐步提高职工的自我保障意识，增强：可以逐步提高职工的自我保障意识，增强职工购、建、大修住房能力；每个人能获得一笔稳定的低息职工购、建、大修住房能力；每个人能获得一笔稳定的低息长期贷款，每月按比例交存的公积金不缴个人所得税，退休长期贷款，每月按比例交存的公积金不缴个人所得税，退休时，连本带息还给个人，相当于零存整取。时，连本带息还给个人，相当于零存整取。住房公积金制度住房公积金制度v是结合中国城镇住房制度改革的实际情况是结合中国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，是有关

4、住房公积而实行的一种房改政策，是有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理制度。机构成的整个运行机制和管理制度。住房公积金制度的产生住房公积金制度的产生v是城市住房制度改革的产物。是城市住房制度改革的产物。v19821982年年2 2月国务院发布月国务院发布关于在全国城镇分期分批推行住房关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案制度改革的实施方案。v19911991年上海借鉴新加坡中央公积金制度，在全国率先建立了年上海借鉴新加坡中央公积金制度，在全国率先建立了住房公积金制度。住房公积金制度。v19941994年国务院关于

5、深化城镇住房制度改革的决定，明确提出年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，明确提出在全国建立住房公积金制度。在全国建立住房公积金制度。v19981998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知中，要求全面推行和不断完善住房公积金制度。建设的通知中，要求全面推行和不断完善住房公积金制度。v19991999年国务院颁布了住房公积金条例，对住房公积金制度作年国务院颁布了住房公积金条例，对住房公积金制度作了进一步规定。这标志着我国住房公积金制度进入了法制化了进一步规定。这标志着我国住房公积金制度进入了法制化轨道。轨道。v2002200

6、2年年3 3月，国务院又对月，国务院又对住房公积金管理条例住房公积金管理条例进行了修进行了修改，进一步规范了住房公积金运行和管理机制，推动了住房改，进一步规范了住房公积金运行和管理机制，推动了住房公积金制度的发展。公积金制度的发展。住房公积金制度的主要内容住房公积金制度的主要内容 v1 1、住房公积金的缴存对象、住房公积金的缴存对象v2 2、住房公积金的缴存、住房公积金的缴存v3 3、住房公积金的支取、住房公积金的支取v4 4、住房公积金的封存、转移、中断和恢复、住房公积金的封存、转移、中断和恢复 v5 5、住房公积金储蓄的计息、对账和查询、住房公积金储蓄的计息、对账和查询 v6 6、住房公积

7、金的管理制度、住房公积金的管理制度住房公积金储蓄的对象住房公积金储蓄的对象v是在本地工作、具有本地城镇常住户口或者是在本地工作、具有本地城镇常住户口或者本地居住证的国家机关、国有企业、城镇集本地居住证的国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体的在职职工。离休干部、退休职工社会团体的在职职工。离休干部、退休职工不实行公积金办法。不实行公积金办法。住房公积金的缴存住房公积金的缴存v住房公积金的月缴存额由职工住房公积金月住房公积金的月缴存额由职工住房公积金

8、月缴存额和单位住房公积金月缴存额两部分组缴存额和单位住房公积金月缴存额两部分组成。成。v职工住房公积金月缴存额为职工月平均工资职工住房公积金月缴存额为职工月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例。乘以职工住房公积金缴存比例。v单位住房公积金月缴存额为职工月平均工资单位住房公积金月缴存额为职工月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。乘以单位住房公积金缴存比例。v职工月平均工资，按照职工本人上一年职工月平均工资，按照职工本人上一年1 1月月1 1日至日至1212月月3131日期间的工资总额除以日期间的工资总额除以1212确定。确定。北京的住房公积金基本缴存比例北京的住房公积金基本缴存比例v从从20072

9、007年年7 7月起月起1 1日起，北京的住房公积金基本缴存比例日起，北京的住房公积金基本缴存比例8%8%，有条件的单位住房公积金缴存比例可适当提高，最高不超过有条件的单位住房公积金缴存比例可适当提高，最高不超过12%12%。v20072007住房公积金年度的缴存额上限按照住房公积金年度的缴存额上限按照20062006年职工月均工资年职工月均工资的的300%300%，分别乘以单位和职工住房公积金缴存比例确定。，分别乘以单位和职工住房公积金缴存比例确定。v按照北京市统计局公布数据，按照北京市统计局公布数据，20072007住房公积金年度职工住房住房公积金年度职工住房公积金月缴存额上限是：公积金月

10、缴存额上限是：3008312%23008312%221662166元元(四舍五四舍五入入)。为更好地维护住房公积金的职工起点公平，自。为更好地维护住房公积金的职工起点公平，自20082008年年7 7月月1 1日起，北京住房公积金缴存比例统一调整为日起，北京住房公积金缴存比例统一调整为12%12%；职工住；职工住房公积金月缴存额上限调整为房公积金月缴存额上限调整为23922392元；原则上不允许突破缴元；原则上不允许突破缴存上限。这一调整将北京地区住房公积金缴存比例由原来的存上限。这一调整将北京地区住房公积金缴存比例由原来的基准比例和特殊比例结合的方式，即一个地区存在多个缴存基准比例和特殊比例

11、结合的方式，即一个地区存在多个缴存比例，调整为北京地区一个比例。比例，调整为北京地区一个比例。住房公积金的支取住房公积金的支取v住房公积金属于个人所有，但支取则有一定限制。住房公积金属于个人所有，但支取则有一定限制。v住房公积金只有用于支付职工家庭购买自住住房、自建自住住房公积金只有用于支付职工家庭购买自住住房、自建自住住房、翻建和大修自住住房的费用以及房租超出家庭工资收住房、翻建和大修自住住房的费用以及房租超出家庭工资收入规定比例的支出和偿还购房贷款本息；入规定比例的支出和偿还购房贷款本息；v职工使用本人的住房公积金不足支付上述费用的，可经配偶、职工使用本人的住房公积金不足支付上述费用的，可

12、经配偶、同户成员或者非同户的直系亲属同意，并经指定的金融机构同户成员或者非同户的直系亲属同意，并经指定的金融机构确认，动用配偶、同户成员、或非同户的直系亲属的住房公确认，动用配偶、同户成员、或非同户的直系亲属的住房公积金。积金。v住房的内部装修、房屋养护、住房租金和认购住宅建设债券住房的内部装修、房屋养护、住房租金和认购住宅建设债券等费用，一般不得用住房公积金支付。等费用，一般不得用住房公积金支付。v职工离休退休、调离本地、出境定居，其结余的住房公积金职工离休退休、调离本地、出境定居，其结余的住房公积金本息可以办理支取手续；职工死亡或者被宣告死亡，其结余本息可以办理支取手续；职工死亡或者被宣告

13、死亡，其结余的住房公积金本息可以由继承人或受遗赠人根据的住房公积金本息可以由继承人或受遗赠人根据继承法继承法办理支取手续。办理支取手续。北京在北京在20062006年制定的年制定的北京住房公积北京住房公积金提取办法金提取办法v职工有下列情形之一的，可以提取住房公积金账户内的存储余额：职工有下列情形之一的，可以提取住房公积金账户内的存储余额：v（1 1）购买、建造、翻建、大修自住住房的；）购买、建造、翻建、大修自住住房的；v（2 2）离休、退休的；）离休、退休的；v（3 3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；v（4 4）出境定居的；）出境定居的

14、；v（5 5）偿还自住住房贷款本息的；）偿还自住住房贷款本息的；v（6 6）房租支出超出家庭工资收入）房租支出超出家庭工资收入 5%5%的；的；v（7 7）生活困难，正在领取城镇最低生活保障金的；）生活困难，正在领取城镇最低生活保障金的；v（8 8）遇到突发事件，造成家庭生活严重困难的；）遇到突发事件，造成家庭生活严重困难的；v（9 9）进城务工人员，与单位解除劳动关系的；）进城务工人员，与单位解除劳动关系的；v（1010）在职期间判处死刑、判处无期徒刑或有期徒刑刑期期满时达到国）在职期间判处死刑、判处无期徒刑或有期徒刑刑期期满时达到国家法定退休年龄的；家法定退休年龄的；v（1111）死亡或者

15、被宣告死亡的；）死亡或者被宣告死亡的；v（1212）北京住房公积金管理委员会规定的其他情形）北京住房公积金管理委员会规定的其他情形 住房公积金的封存住房公积金的封存 v职工与单位暂时中止工资关系但仍保留劳动关系的，单位应职工与单位暂时中止工资关系但仍保留劳动关系的，单位应为职工办理住房公积金内部封存手续。为职工办理住房公积金内部封存手续。v 住房公积金管理中心设立集中封存库，管理以下情形人员住房公积金管理中心设立集中封存库，管理以下情形人员住房公积金：住房公积金：v（1 1）调出原单位或与原单位解除劳动关系，未落实新单位）调出原单位或与原单位解除劳动关系，未落实新单位或新单位未建立住房公积金的

16、；或新单位未建立住房公积金的；v（2 2）调往外省市工作，所在单位未建立住房公积金的；）调往外省市工作，所在单位未建立住房公积金的；v（3 3）单位被撤销、解散或者破产的；）单位被撤销、解散或者破产的；v（4 4）职工住房公积金在单位内部封存，自愿转入集中封存）职工住房公积金在单位内部封存，自愿转入集中封存库的；库的；v（5 5）其他。）其他。住房公积金的转移住房公积金的转移 v有下列情形之一的，单位或职工应办理个人住房公有下列情形之一的，单位或职工应办理个人住房公积金转移手续，其在原单位住房公积金账户下的个积金转移手续，其在原单位住房公积金账户下的个人住房公积金账户，转入新调入单位或集中封存

17、库：人住房公积金账户，转入新调入单位或集中封存库：v（1 1）职工在本市范围内调动工作的；）职工在本市范围内调动工作的；v（2 2）职工调入、调离本市的；）职工调入、调离本市的；v（3 3）单位合并、分立的；）单位合并、分立的；v（4 4）单位撤销、解散或者破产后，职工住房公积金）单位撤销、解散或者破产后，职工住房公积金进入集中封存库管理的；进入集中封存库管理的；v（5 5）集中封存库职工与新单位建立劳动关系的；）集中封存库职工与新单位建立劳动关系的；v（6 6）其他需要办理转移手续的）其他需要办理转移手续的住房公积金存款计息规定和办法住房公积金存款计息规定和办法 v（1 1）住房公积金自存入

18、职工住房公积金账户之日起）住房公积金自存入职工住房公积金账户之日起按照国家规定的利率计息。每年的按照国家规定的利率计息。每年的6 6月月3030日为结息日。日为结息日。v（2 2）当年缴存住房公积金的计息：按结息日人民银）当年缴存住房公积金的计息：按结息日人民银行挂牌公布的活期存款利率计息。见补充材料。行挂牌公布的活期存款利率计息。见补充材料。v（3 3）上年结转住房公积金的计息：按结息日人民银）上年结转住房公积金的计息：按结息日人民银行挂牌公布的三个月整存整取存款利率计息。行挂牌公布的三个月整存整取存款利率计息。v（4 4）住房公积金结算年度：目前北京市目前住房公）住房公积金结算年度：目前北

19、京市目前住房公积金年度为积金年度为7 7月月1 1日到下一年的日到下一年的6 6月月3030日日 管理中心沉淀资金的利率管理中心沉淀资金的利率v管理中心在受委托银行的住房公积金专户中管理中心在受委托银行的住房公积金专户中的沉淀资金，比照结息日挂牌公告的金融机的沉淀资金，比照结息日挂牌公告的金融机构在中国人民银行的准备金存款利率计息，构在中国人民银行的准备金存款利率计息，按季结息，每季度末月的按季结息，每季度末月的2020日为结息日。日为结息日。v见补充材料。见补充材料。住房公积金管理原则住房公积金管理原则 v住房公积金管理委员会住房公积金管理委员会决策决策v住房公积金管理中心住房公积金管理中心

20、运作运作v银行专户存储：住房公积金管理中心应当在银行专户存储：住房公积金管理中心应当在受委托银行设立住房公积金专户。每个职工受委托银行设立住房公积金专户。每个职工只能有一个住房公积金账户。只能有一个住房公积金账户。v财政监督财政监督 住房公积金管理委员会住房公积金管理委员会 v直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟），应当设立及其他设区的市（地、州、盟），应当设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构。理的决策机构。v构成：住房公积金管理委员会的成员中，人构成：住房公积金管理委员会

21、的成员中，人民政府负责人和建设、财政、人民银行等有民政府负责人和建设、财政、人民银行等有关部门负责人以及有关专家占关部门负责人以及有关专家占1/31/3，工会代表，工会代表和职工代表占和职工代表占1/31/3，单位代表占，单位代表占1/31/3。v职责职责 住房公积金管理委员会职责住房公积金管理委员会职责v依据有关法律、法规和政策，制定和调整住房公依据有关法律、法规和政策，制定和调整住房公积金的具体管理措施，并监督实施；积金的具体管理措施，并监督实施；v拟订住房公积金的具体缴存比例；拟订住房公积金的具体缴存比例；v确定住房公积金的最高贷款额度；确定住房公积金的最高贷款额度；v审批住房公积金归集

22、、使用计划；审批住房公积金归集、使用计划；v审议住房公积金增值收益分配方案；审议住房公积金增值收益分配方案；v审批住房公积金归集、使用计划执行情况的报告审批住房公积金归集、使用计划执行情况的报告v按照中国人民银行的有关规定，指定受委托办理按照中国人民银行的有关规定，指定受委托办理住房公积金金融业务的商业银行。住房公积金金融业务的商业银行。住房公积金管理中心住房公积金管理中心 v直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟）应当按照精及其他设区的市（地、州、盟）应当按照精简、效能的原则，设立一个住房公积金管理简、效能的原则，设立一个住房公

23、积金管理中心，负责住房公积金的管理运作。县（市）中心，负责住房公积金的管理运作。县（市）不设立住房公积金管理中心。可以在有条件不设立住房公积金管理中心。可以在有条件的县（市）设立分支机构的县（市）设立分支机构 v性质：住房公积金管理中心是直属城市人民性质：住房公积金管理中心是直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位。政府的不以营利为目的的独立的事业单位。v职责职责住房公积金管理中心职责住房公积金管理中心职责v编制、执行住房公积金的归集、使用计划；编制、执行住房公积金的归集、使用计划；v负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况；负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况；v负责

24、住房公积金的核算；负责住房公积金的核算；v审批住房公积金的提取、使用；审批住房公积金的提取、使用；v负责住房公积金的保值和归还；负责住房公积金的保值和归还；v编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告；编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告；v承办住房公积金管理委员会决定的其他事项。承办住房公积金管理委员会决定的其他事项。v住房公积金管理中心应当与受委托银行签订委托合同，委托住房公积金管理中心应当与受委托银行签订委托合同，委托其办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户其办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续。的设立、缴存、归还等手续。财政监督财

25、政监督v有关人民政府财政部门应当加强对本行政区域内住房公积金有关人民政府财政部门应当加强对本行政区域内住房公积金归集、提取和使用情况的监督，并向本级人民政府的住房公归集、提取和使用情况的监督，并向本级人民政府的住房公积金管理委员会通报。积金管理委员会通报。v住房公积金管理中心在编制住房公积金归集、使用计划时，住房公积金管理中心在编制住房公积金归集、使用计划时，应当征求财政部门的意见。应当征求财政部门的意见。v住房公积金管理委员会在审批住房公积金归集、使用计划和住房公积金管理委员会在审批住房公积金归集、使用计划和计划执行情况的报告时，必须有财政部门参加。计划执行情况的报告时，必须有财政部门参加。

26、v住房公积金管理中心编制的住房公积金年度预算、决算，应住房公积金管理中心编制的住房公积金年度预算、决算，应当经财政部门审核后，提交住房公积金管理委员会审议。当经财政部门审核后，提交住房公积金管理委员会审议。v住房公积金管理中心应当每年定期向财政部门和住房公积金住房公积金管理中心应当每年定期向财政部门和住房公积金管理委员会报送财务报告，并将财务报告向社会公布。管理委员会报送财务报告，并将财务报告向社会公布。v住房公积金管理中心应当依法接受审计部门的审计监督。住房公积金管理中心应当依法接受审计部门的审计监督。v住房公积金财务管理和会计核算的办法，由国务院财政部门住房公积金财务管理和会计核算的办法，

27、由国务院财政部门商国务院建设行政主管部门制定。商国务院建设行政主管部门制定。住房公积金免税政策住房公积金免税政策v(1)(1)个人住房公积金：职工个人及其单位按照国家和地方个人住房公积金：职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金，不计入个人当期政府规定的比例实际缴付的住房公积金，不计入个人当期的工资、薪金收入，免征个人所得税，超过国家或地方政的工资、薪金收入，免征个人所得税，超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将超过部分并人个人府规定的比例缴付的住房公积金，应将超过部分并人个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税。个人提取住房当期的工资、薪金收入，计征个人所

28、得税。个人提取住房公积金账户内的存储余额，免予征收个人所得税。个人住公积金账户内的存储余额，免予征收个人所得税。个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息所得免征个人房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息所得免征个人所得税。所得税。v (2)(2)住房公积金管理中心：管理中心用住房公积金在受委住房公积金管理中心：管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税；管理托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税；管理中心在受委托银行存储、用住房公积金购买国债、在指定中心在受委托银行存储、用住房公积金购买国债、在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的利息收入，免征企业的委托银

29、行发放个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税。所得税。个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款住房公积金贷款住房公积金贷款v 住房公积金处于封存状态的职工，不能申请住房公积金住房公积金处于封存状态的职工，不能申请住房公积金贷款。贷款。v贷款申请条件贷款申请条件v贷款的程序贷款的程序v贷款金额的确定贷款金额的确定个人住房公积金贷款是以住房公积金为资金来源，由政府部个人住房公积金贷款是以住房公积金为资金来源，由政府部门所属的住房公积金管理中心委托银行向缴存住房公积金的门所属的住房公积金管理中心委托银行向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买自住住房的住房消费贷款。职工发放的定向用于购买自住住房的住

30、房消费贷款。住房公积金贷款申请条件住房公积金贷款申请条件v满足缴存住房公积金时限要求：已连续缴存满足缴存住房公积金时限要求：已连续缴存6 6个月（含）以个月（含）以上或累计缴存住房公积金上或累计缴存住房公积金1212个月（含）以上；个月（含）以上；v具有购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或相关证明文具有购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或相关证明文件件 ；v支付规定的首期付款支付规定的首期付款v有偿还贷款的能力有偿还贷款的能力 ，北京以住房公积金月缴存额反推的方，北京以住房公积金月缴存额反推的方式确定其月收入式确定其月收入 ；v同意抵押登记、担保或保险及公证；同意抵押登记、担保或保险及公证

31、；v提供合规文件；提供合规文件；v年龄条件：借款人年龄与贷款期限之和不得超过年龄条件：借款人年龄与贷款期限之和不得超过7070岁。岁。v 夫妻双方申请过一次住房公积金贷款的，须将贷款全部夫妻双方申请过一次住房公积金贷款的，须将贷款全部还清后，才能再次申请该类贷款。还清后，才能再次申请该类贷款。贷款程序贷款程序v第一，借款人向管理中心提出贷款申请。借款人应出具本人身份证第一，借款人向管理中心提出贷款申请。借款人应出具本人身份证件、房屋买卖合同和自筹资金存款证明等有关材料。件、房屋买卖合同和自筹资金存款证明等有关材料。v第二，管理中心对申请进行初审。管理中心要审查借款人的资格、第二，管理中心对申请

32、进行初审。管理中心要审查借款人的资格、资信、借款用途等情况，核定贷款额度、期限和利率，并对抵押物资信、借款用途等情况，核定贷款额度、期限和利率，并对抵押物或担保进行核查。或担保进行核查。v第三，贷款银行作为受托人进行调查。住房公积金贷款实行银行一第三，贷款银行作为受托人进行调查。住房公积金贷款实行银行一票否决制，贷款银行对贷款投向有异议的，可对该笔贷款提出否决。票否决制，贷款银行对贷款投向有异议的，可对该笔贷款提出否决。v第四，管理中心对贷款申请进行审批，签发委托贷款通知单。管理第四，管理中心对贷款申请进行审批，签发委托贷款通知单。管理中心要在受理申请后中心要在受理申请后1515个工作日内做出

33、是否准予借款的决定，并通个工作日内做出是否准予借款的决定，并通知借款人。知借款人。v第五，受托银行与借款人签订借款合同、抵押第五，受托银行与借款人签订借款合同、抵押(质押、保证质押、保证)合同，合同，并依法办理登记手续。并依法办理登记手续。v 第六，划转贷款。借款合同生效后，管理中心向受托银行出具贷款第六，划转贷款。借款合同生效后，管理中心向受托银行出具贷款通知书，并将管理中心在受托银行委托存款户中的资金转入委托贷通知书，并将管理中心在受托银行委托存款户中的资金转入委托贷款基金户，再由受托银行将委托贷款基金户中的资金划转到售房单款基金户，再由受托银行将委托贷款基金户中的资金划转到售房单位账户。

34、位账户。个人个人住房住房公积公积金贷金贷款操款操作程作程序序 贷款申请贷款申请信用评估与审核信用评估与审核 贷款额度审批贷款额度审批 签订协议签订协议 贷款偿还贷款偿还 申请人填写申请人填写借款申请表借款申请表准备个人贷款材料准备个人贷款材料，230页页中心出具中心出具个人信用评估报告个人信用评估报告、个人贷款发放通知书个人贷款发放通知书 借款合同借款合同、城镇房地产抵城镇房地产抵押登记申请书押登记申请书、抵押登记授抵押登记授权委托书权委托书、房屋未出租证明房屋未出租证明及及收押合同收押合同 等额本息还款法、等额本金等额本息还款法、等额本金还款法和自由还款法还款法和自由还款法 个人最高借款额个

35、人最高借款额=（公积金（公积金月缴存额月缴存额/缴存比例缴存比例400元）元）/（每万元月均还款额）（每万元月均还款额）。上限封顶。上限封顶。贷款金额的确定贷款金额的确定v第一，不得高于按照借款人住房公积金账户储存余额的倍数第一，不得高于按照借款人住房公积金账户储存余额的倍数确定的贷款限额。确定的贷款限额。v第二，不得高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额，个第二，不得高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额，个人住房贷款比例应不高于房屋全部价款的人住房贷款比例应不高于房屋全部价款的8080。v第三，不得高于按照还款能力确定的贷款限额，其计算公式第三，不得高于按照还款能力确定的贷款限额，其计算公

36、式为：借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数为：借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数*规定比例规定比例*1212个月个月*贷款期限。贷款期限。v第四，不得高于最高贷款额度。申请金额不超过以上所有限第四，不得高于最高贷款额度。申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额，申请金额超过任意一项限额的，以申请金额作为贷款金额，申请金额超过任意一项限额的，以其中最低的限额作为贷款金额。其中的倍数、规定额的，以其中最低的限额作为贷款金额。其中的倍数、规定比例和最高贷款额度，每年由各地住房委员会确定并向社会比例和最高贷款额度，每年由各地住房委员会确定并向社会公布执行。公布执行。组合贷款组合贷款v

37、是指管理中心运用住房公积金、商业银行利用信贷资金向同是指管理中心运用住房公积金、商业银行利用信贷资金向同一借款人发放的，用于购买同一套自住住房的个人住房贷款，一借款人发放的，用于购买同一套自住住房的个人住房贷款，是政策性和商业性贷款组合的总称。当个人通过住房公积金是政策性和商业性贷款组合的总称。当个人通过住房公积金贷款不足以支付购房款时，可以向受委托办理住房公积金贷贷款不足以支付购房款时，可以向受委托办理住房公积金贷款的经办银行申请组合贷款。款的经办银行申请组合贷款。v两部分贷款要同时办理申请和审批手续，审批完成后，经办两部分贷款要同时办理申请和审批手续，审批完成后，经办银行将两笔资金同时拨付

38、到售房单位账户。银行将两笔资金同时拨付到售房单位账户。v在组合贷款中，住房公积金贷款和商业贷款的贷款期限、借在组合贷款中，住房公积金贷款和商业贷款的贷款期限、借(还还)款日期和还款方式都应是相同的，但执行不同的借款利款日期和还款方式都应是相同的，但执行不同的借款利率。一般组合贷款的贷款总额不得超过借款人所购房屋价款率。一般组合贷款的贷款总额不得超过借款人所购房屋价款的的8080。组合贷款要分别签署住房公积金贷款和商业贷款两。组合贷款要分别签署住房公积金贷款和商业贷款两份借款份借款(担保担保)合同。合同。v组合贷款出现风险时，对抵押物组合贷款出现风险时，对抵押物(质物质物)进行处置或向保证人进行

39、处置或向保证人求偿后所得款项应首先用于清偿住房公积金贷款本息及相关求偿后所得款项应首先用于清偿住房公积金贷款本息及相关费用。费用。住房公积金贷款的期限与利率住房公积金贷款的期限与利率v1 1住房公积金贷款的期限：最长住房公积金贷款的期限：最长3030年。年。v2 2住房公积金贷款的利率：住房公积金贷款的利率：v见补充材料。见补充材料。v住房公积金贷款为浮动利率贷款。随央行利率调整住房公积金贷款为浮动利率贷款。随央行利率调整而调整，但当年的贷款利率不变，转年后贷款执行而调整，但当年的贷款利率不变，转年后贷款执行新利率。新利率。v由教材由教材239239页图页图9-39-3可看出，通常情况下，住房公积可看出，通常情况下，住房公积金贷款利率低于同期商业性住房贷款利率。金贷款利率低于同期商业性住房贷款利率。思考题：思考题：我国住房公积金制度运行中存在的问题？我国住房公积金制度运行中存在的问题？住房公积金贷款与商业贷款有何区别？住房公积金贷款与商业贷款有何区别？239239页第页第2 2题。题。