房地产工程成本全过程精细化管理课件.ppt
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1、房地产工程成本全过房地产工程成本全过程精细化管理(程精细化管理()学习报告学习报告第一讲第一讲 房地产管理的整体框架房地产管理的整体框架n n一、龙头企业成本管理的深度与广度介绍一、龙头企业成本管理的深度与广度介绍n n1 1、全过程:全过程:全过程:全过程:零浪费实践、目标成本与动态成本体系、成本分级体系、零浪费实践、目标成本与动态成本体系、成本分级体系、信息化信息化 全过程:零浪费实践、目标成本与动态成本体系、成本分级体全过程:零浪费实践、目标成本与动态成本体系、成本分级体系、信息化系、信息化n n系统;系统;n n设计阶段:设计阶段:设计阶段:设计阶段:成本前置体系、成本对标、成本缺陷手
2、册、图纸审查体系;成本前置体系、成本对标、成本缺陷手册、图纸审查体系;n n采购阶段:采购阶段:采购阶段:采购阶段:标准合同、采购策划、市场数据库与参考价体系、集中采标准合同、采购策划、市场数据库与参考价体系、集中采购;购;n n工程实施:工程实施:工程实施:工程实施:工程策划、台帐管理工程策划、台帐管理 ;工程实施:工程策划、台帐管理工程实施:工程策划、台帐管理 ;n n预结算实施:预结算实施:预结算实施:预结算实施:标准定额套价模版、成本数据库标准定额套价模版、成本数据库 ;n n2 2、零浪费计划、零浪费计划n n来自日本成本管理:以杜绝、减少项目开发中一切浪费来自日本成本管理:以杜绝、
3、减少项目开发中一切浪费n n的过程的过程 ;3 3、信息化系统:、信息化系统:、信息化系统:、信息化系统:借助信息化系统平台形成的成本作业流程闭环借助信息化系统平台形成的成本作业流程闭环目标成本测算模块成本数据库待发生成本动态成本责任成本信息月报招标评标合同变更资金计划n n4、根据上述3条,采用信息化手段对成本进行控制n n此点从南国置业的角度来想,南国置业推行信息化平台不到两年,目标成本上平台也只是于2010年度才完全运行,各个专业工程师的培训任重道远,信息化的管理作为一个成熟的房地产商是必备的成本管理手段,是多项目运行中的良好的工具。n n5 5、成本前置体系成本前置体系n n6 6、成
4、本缺陷手册成本缺陷手册n n7 7、图纸审查体系:解决变更签证多的手段之一,采用联、图纸审查体系:解决变更签证多的手段之一,采用联合、封闭式的审图是很有成效的方式。合、封闭式的审图是很有成效的方式。n n8 8、标准合同:标准合同中的通用条款、专用条款的强制、标准合同:标准合同中的通用条款、专用条款的强制实施均是标准化的内涵之一。实施均是标准化的内涵之一。n n 标准化合同中:通用条款一字不改,专用条款是强制标准化合同中:通用条款一字不改,专用条款是强制实施,并在合同约谈及会议纪要中注明相关的纪要是否等实施,并在合同约谈及会议纪要中注明相关的纪要是否等同于结算资料等,并规范资料的合理性、合法化
5、。同于结算资料等,并规范资料的合理性、合法化。n n 南国公司于南国公司于20112011年度开始标准合同文本的试行,已着年度开始标准合同文本的试行,已着手合同审核员开始标准化的步伐,在合同管理上我们开始手合同审核员开始标准化的步伐,在合同管理上我们开始追着标杆企业的步子在前进,在进步!追着标杆企业的步子在前进,在进步!n n9 9、采购策划:资源矛盾凸现;、采购策划:资源矛盾凸现;n n如何运筹帷幄掌握供应链的资源,这是一门科学,在公司快速扩张与发展中起着举足轻重的作用。如何运筹帷幄掌握供应链的资源,这是一门科学,在公司快速扩张与发展中起着举足轻重的作用。n n1010、市场价格库与参考价:
6、井底之蛙;知己知彼;知名企业投入大资源摸底;、市场价格库与参考价:井底之蛙;知己知彼;知名企业投入大资源摸底;n n n n 南国公司在成本管理中对市场价格的了解还局限于利用政府颁发的南国公司在成本管理中对市场价格的了解还局限于利用政府颁发的“造价信息造价信息”,对一些普通一,对一些普通一点点n n的公装项目还能有一定把控能力,但公司扩大后,项目类型更区于多元化时、对于品质提高时的市的公装项目还能有一定把控能力,但公司扩大后,项目类型更区于多元化时、对于品质提高时的市n n场价格的把控力就有点力不从心,因此借鉴标杆企业的大投入的资源摸底是有必要的,也是必需的。场价格的把控力就有点力不从心,因此
7、借鉴标杆企业的大投入的资源摸底是有必要的,也是必需的。n n1111、集中采购:省时省力;公司无论规模大小都能实施;有效兼顾品牌与成本、集中采购:省时省力;公司无论规模大小都能实施;有效兼顾品牌与成本 有效兼顾品牌与成本;有效兼顾品牌与成本;n n 南国目前采用项目经理负责制,特别对设备类采购中均由各项目部自行招标并采购,这样浪费南国目前采用项目经理负责制,特别对设备类采购中均由各项目部自行招标并采购,这样浪费n n了资源也工作强度较大、任务紧,加之南国作为一个十分讲究效率的上市公司,为了在有限的工期了资源也工作强度较大、任务紧,加之南国作为一个十分讲究效率的上市公司,为了在有限的工期n n内
8、有效快速地完成项目建设,此时采用集中采购是当务之急之事,这样集中了优势资源,减少了流内有效快速地完成项目建设,此时采用集中采购是当务之急之事,这样集中了优势资源,减少了流程。程。n n1111、工程策划:谋定而后动;成本前置的又一平台;想到就能做到;有效兼顾质量、进度与成本;、工程策划:谋定而后动;成本前置的又一平台;想到就能做到;有效兼顾质量、进度与成本;n n1212、工程台帐管理:严格的台帐管理制度,千里之堤,溃于蚁穴;自己糊涂不能怪别人聪明;细微、工程台帐管理:严格的台帐管理制度,千里之堤,溃于蚁穴;自己糊涂不能怪别人聪明;细微n n的管理见真功的管理见真功 .n n标杆企业的台帐管理
9、也说明南国成本部最近两年在部门推行的管理与标杆企业是接轨的。标杆企业的台帐管理也说明南国成本部最近两年在部门推行的管理与标杆企业是接轨的。n n1313、成本数据库:没有积累就没有历史;没有积累就没有明天;用信息化手段建立成本数据库,、成本数据库:没有积累就没有历史;没有积累就没有明天;用信息化手段建立成本数据库,“让历史告诉未来让历史告诉未来”。成本管理框架小结成本管理框架小结n n1、没有一个专业如同成本管理专业成本管理专业这样长链条、大幅度、长周期;“任重道远”;n n2、良好系统的房地产成本管理一定是全面的、全系统管理;n n3、其标志是:事无巨细、面面俱到;n n4、知识体系 前置策
10、划 标准化 信息化 规模化是其关键词第二讲第二讲 目标成本与动态成本管理实战目标成本与动态成本管理实战可研、目标、动态、结算成本的运行示意图可研、目标、动态、结算成本的运行示意图新项目发展规划设计扩初设计施工图设计施工与采购竣工结算可研成本目标成本动态成本结算成本分析n n一、动态成本是关键!一、动态成本是关键!一、动态成本是关键!一、动态成本是关键!动态成本是关键!动态成本是关键!动态成本是关键!动态成本是关键!n n20032003年某大公司发生一起重大成本事件。集团总裁降薪、集团年某大公司发生一起重大成本事件。集团总裁降薪、集团CFOCFO降薪降薪 一线一线公司总经理降薪、相关责任人解除
11、合同;公司总经理降薪、相关责任人解除合同;n n是什么导致如此严重的事件是什么导致如此严重的事件-动态成本严重失真动态成本严重失真!n n合同未录入;合同未录入;n n补充协议未录入;补充协议未录入;n n签证未录入;签证未录入;n nn n很多老板的疑惑与感慨:很多老板的疑惑与感慨:很多老板的疑惑与感慨:很多老板的疑惑与感慨:n n前面规划时告诉我很赚钱前面规划时告诉我很赚钱前面规划时告诉我很赚钱前面规划时告诉我很赚钱,怎么最后就这么点?怎么最后就这么点?怎么最后就这么点?怎么最后就这么点?n n不到最后一笔工程结算完成付款完成,不知道有没有赚钱!不到最后一笔工程结算完成付款完成,不知道有没
12、有赚钱!不到最后一笔工程结算完成付款完成,不知道有没有赚钱!不到最后一笔工程结算完成付款完成,不知道有没有赚钱!n n二、动态成本管理二、动态成本管理二、动态成本管理二、动态成本管理-最简单又最难管理的内容最简单又最难管理的内容最简单又最难管理的内容最简单又最难管理的内容n n几个必须非常清晰的关键词:几个必须非常清晰的关键词:n n已发生成本:已签订的合同、已实施的变更签证、已支付的非合同款项已发生成本:已签订的合同、已实施的变更签证、已支付的非合同款项 ;n n待发生成本:待签订的合同、待实施的变更签证、待支付的非合同款项。待发生成本:待签订的合同、待实施的变更签证、待支付的非合同款项。n
13、 n动态成本动态成本动态成本动态成本=已发生成本已发生成本已发生成本已发生成本+待发生成本待发生成本待发生成本待发生成本=埋头干活埋头干活埋头干活埋头干活+抬头看路抬头看路抬头看路抬头看路n n确定动态成本确定动态成本确定动态成本确定动态成本=检查已发生成本的统计录入检查已发生成本的统计录入检查已发生成本的统计录入检查已发生成本的统计录入+对待发生成本的预判对待发生成本的预判对待发生成本的预判对待发生成本的预判n n动态成本管理中几个问题:动态成本管理中几个问题:n n有完整的合同台帐管理吗?完整的合同台帐的管理主体是哪个部有完整的合同台帐管理吗?完整的合同台帐的管理主体是哪个部?n n注:合
14、同管理台帐都没有,怎会有正确的动态成本;注:合同管理台帐都没有,怎会有正确的动态成本;n n-合同的编号管理是否清晰?合同的编号管理是否清晰?n n注:合同编号混乱,就会出现重复、遗漏;注:合同编号混乱,就会出现重复、遗漏;n n-谁负责将合同录入或登记到动态成本系统?软件或工作表谁负责将合同录入或登记到动态成本系统?软件或工作表n n注注 人员责任必须非常清晰人员责任必须非常清晰 -什么流程支持录入人员不会错过合同?什么流程支持录入人员不会错过合同?n n注注 没有流程支持没有流程支持 录入人员想干也干不了录入人员想干也干不了 n n注:流程设计应减少人员个人因素的影响。注:流程设计应减少人
15、员个人因素的影响。n n n n 目前南国公司在动态成本管理上完全利用了目前南国公司在动态成本管理上完全利用了目前南国公司在动态成本管理上完全利用了目前南国公司在动态成本管理上完全利用了PM2PM2平台的管理,在合同录入平台上流程上要求由集平台的管理,在合同录入平台上流程上要求由集平台的管理,在合同录入平台上流程上要求由集平台的管理,在合同录入平台上流程上要求由集n n团招标的合同由集团招标的专业工程师负责,由项目部自行招标的由项目成本经理负责录入并拆分团招标的合同由集团招标的专业工程师负责,由项目部自行招标的由项目成本经理负责录入并拆分团招标的合同由集团招标的专业工程师负责,由项目部自行招标
16、的由项目成本经理负责录入并拆分团招标的合同由集团招标的专业工程师负责,由项目部自行招标的由项目成本经理负责录入并拆分。n n否则否则 以下省略若干字以下省略若干字 否则,以下省略若干字。否则,以下省略若干字。n n1 1、总办管理全部合同与合同台帐;采购、设计、营销等部门管理分别管理;、总办管理全部合同与合同台帐;采购、设计、营销等部门管理分别管理;n n2 2、合同编号由合同发起部门按规定编写;每个月在核对会议上交总办汇总检查;、合同编号由合同发起部门按规定编写;每个月在核对会议上交总办汇总检查;n n3 3、由成本部门合同专员负责录入工程、设计类合同、财务部门录入营销类合同;、由成本部门合
17、同专员负责录入工程、设计类合同、财务部门录入营销类合同;n n4 4、合同审批流程中规定确保成本部、财务部专员参与上述合同的审批;、合同审批流程中规定确保成本部、财务部专员参与上述合同的审批;n n5 5、每月核对会议上检查合同录入状况;、每月核对会议上检查合同录入状况;n n6 6、信息化系统保障与进步:、信息化系统保障与进步:n na a、审批系统与成本管理软件系统对接,审批完的合同金额自动进入成本管理软件系统;、审批系统与成本管理软件系统对接,审批完的合同金额自动进入成本管理软件系统;n nb b、合同编号由信息化系统按照规则自动生成;、合同编号由信息化系统按照规则自动生成;n n 目前
18、南国公司软件网上办公付款程序还未达到标杆企业的水平,工程款支付及资金计划均由项目前南国公司软件网上办公付款程序还未达到标杆企业的水平,工程款支付及资金计划均由项目前南国公司软件网上办公付款程序还未达到标杆企业的水平,工程款支付及资金计划均由项目前南国公司软件网上办公付款程序还未达到标杆企业的水平,工程款支付及资金计划均由项n n目部自行办理,属于权力高度下放,讲究高效率的企业。但信息化管理是任何先进企业必学必做的目部自行办理,属于权力高度下放,讲究高效率的企业。但信息化管理是任何先进企业必学必做的目部自行办理,属于权力高度下放,讲究高效率的企业。但信息化管理是任何先进企业必学必做的目部自行办理
19、,属于权力高度下放,讲究高效率的企业。但信息化管理是任何先进企业必学必做的n n一个成本管理工具,信息化管理要提升高度确实还要很长一段时间的努力。一个成本管理工具,信息化管理要提升高度确实还要很长一段时间的努力。一个成本管理工具,信息化管理要提升高度确实还要很长一段时间的努力。一个成本管理工具,信息化管理要提升高度确实还要很长一段时间的努力。n nB B、已发生变更签证的管理、已发生变更签证的管理n n事前估算每一份变更指令的价格并将其录入动态成本中是已发生变更事前估算每一份变更指令的价格并将其录入动态成本中是已发生变更n n签证管理的关键。签证管理的关键。n n参考表格连接。参考表格连接。n
20、 n2 2、待发生成本的管理:、待发生成本的管理:n n前瞻性前瞻性n n敏感性敏感性 敏感性敏感性n n举例。举例。n n目标成本总包目标成本总包1010万万m2m2,总价,总价1 1亿;亿;n n先已签订面积先已签订面积5 5万万m2m2,总价,总价6 6千万;千万;n n待发生成本为:待发生成本为:4 4千万?千万?or 6or 6千万?千万?n n千万不要犯的错是:死守公式:待发生成本千万不要犯的错是:死守公式:待发生成本=目标成本目标成本-已发生成本已发生成本n n3 3、动态成本反馈的时间要求:、动态成本反馈的时间要求:n n关键词:关键词:n n月度;月度;n n开盘定价前;开盘
21、定价前;n n年度;年度;n n综述:动态成本是定价的重要依据,是影响经营结果的关键要素;必须严综述:动态成本是定价的重要依据,是影响经营结果的关键要素;必须严n n谨严谨再严谨。谨严谨再严谨。n n4 4、动态成本管理的考核与奖惩:、动态成本管理的考核与奖惩:n n鉴于动态成本管理的重要性与敏感性,建议对动鉴于动态成本管理的重要性与敏感性,建议对动态成本管理应有严格的管理措施,例如:态成本管理应有严格的管理措施,例如:n nA A、成本部门录入的责任;、成本部门录入的责任;n nB B、总办信息汇总与核对的责任;、总办信息汇总与核对的责任;n nC C、相关部门违反流程导致信息缺漏的责任;、
22、相关部门违反流程导致信息缺漏的责任;n nn n奖惩措施是必须的!奖惩措施是必须的!n n 动态成本的管理价值n n1、及时了解项目成本状况,为经营决策提供 依据;n n2、项目之间能够有效对比;n n3、预测市场变化,修正待发生成本应对市场变化;n n4、产品分摊,了解每种产品成本状况。二、目标成本的构成与成本核算制度1、正确归属与分摊成本;才能做出正确决策。此项要与财务配合,成本口径的统一和正确的分摊与财务的紧密配合是分不开的。2、成本数据库的巨大作用成本项目成本项目成本项目成本项目原始指标原始指标原始指标原始指标消耗量系数消耗量系数消耗量系数消耗量系数单位单位单位单位消耗量消耗量消耗量消
23、耗量单价单价单价单价合价合价合价合价 (万元)(万元)(万元)(万元)可售单方可售单方可售单方可售单方说明说明说明说明外墙涂料外墙涂料 建筑面积建筑面积1.61.6m2 m2 3535墙地比墙地比铝合金门窗铝合金门窗建筑面积建筑面积2.22.2m2 m2 500500窗地比窗地比上表只是简单的成本数据分析表,数据从积累中来,只有建立条理清晰的成本数据库,才能将个人智慧转化为集体智慧;才能为公司创造持续价值;才可持续发展。n n3、目标成本编制过程中风险费的概念、使用:n n项目开发期内可预计造成成本变动的事项,但不能完全确认,以风险概率的形式归入成本。可研、目标、动态、结算成本的运行示意图可研
24、、目标、动态、结算成本的运行示意图新项目发展规划设计扩初设计施工图设计施工与采购竣工结算可研成本目标成本动态成本结算成本分析n n2、何人编制目标成本?n n编制目标成本人员需要具备的几个条件:n n1、扎实的房地产基础知识;n n2、丰富的房地产工作经验;n n3、良好的沟通能力;n n4、建议:经验上具备让人放心的目标成本 n n 编制能力。项目全成本精细化管理理念项目全成本精细化管理理念(戴戈樱)(戴戈樱)(戴戈樱)(戴戈樱)n n传统传统“成本管理成本管理”的误区的误区n n1 1、成本管理的宗旨与原则不明确、成本管理的宗旨与原则不明确n n管理思想:管理思想:“成本核算成本控制成本管
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