XX商业地产竞争调研分析报告.ppt

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1、孝义义乌商品交易国际博览城竞争调研报告2012年9月26日前言：针对孝义市商业地产业态分布、在售即售商业楼盘、销售经营模式、销售状况等进行调研，为我司义乌商品交易国际博览城地块项目定位提供数据参考，分析商业生存发展条件，就项目地块分析得出定位建议、就一期项目入市推广策略提供准确参考。第一部分：城市概况孝义概况：（前期策划中已详细阐述，这里不再复述）城市分析：城市机遇：城市机遇：孝义市在21世纪初经济发展速度快，城市化速度相对较慢，加快非城镇人口城镇化成为重点内容。同时，经济发展推动市场中消费需求增强。孝义市经济结构转型，原有以能源为支柱的产业面临资源越来越少的困境，政府明确提出”三年打基础，五

2、年新腾飞“结构转型目标。城镇人口较少，非城镇人口相对基数较大，具有较大城镇化潜力。城市经济结构转型，原有商业格局被打破将得到释放，转型下迎来新发展机遇。城市危险：城市危险：2012国内持续性的经济低迷，使得经济发展速度受到大范围重创，孝义支柱性产业遭受严重影响。城镇人口基数整体较小，城镇居民相对较少，商业资源较少；近年里，国内经济持续低迷支柱产业受限重创，孝义经济发展减慢，导致城镇化速度减慢。第二部分：总体商业格局调研分析城市主干道街道次商圈名称名称城中商圈概述概述孝义市最早，最成熟、业态最完善的市级商圈，档次从中到高，涵盖购物/餐饮/娱乐的综合性商圈位置位置城中商圈北临建设路，南到新义街，东

3、达青年路，西到安阳路。商业类型商业类型百货商场、步行街、专业市场、沿街商铺典型商业典型商业百货类：百货类：永安市场、义都购物中心、天荣购物中心、东胜百货（前孝义百货）、嘉盛商厦、晋宏市场、广场商厦、中天购物广场、春阳百货大楼步行街：步行街：府前广场商业步行街专业市场：专业市场：美居家具、东鹤家具、佰得家居、清风国美电器。消费群体消费群体一方面以步行街为主的商业街主要面向年轻消费者为主流的中低消费群体；另一方面以孝义百货为代表的中高端面向成功人士为主的中高端消费群体商圈专项调研包含：包含：永盛路、永安路、大众路、振兴街、建设路、府前街、迎宾路、新义街、青年路、新安街。城中/政府商圈调研主城商圈调

4、研内容包括府前广场商业步行街、府前街、大众路、建设路、新义街、青年路、新安街。总计业态8种，约830家。业态主要以百货、专卖店、餐饮为主，可为消费者提供购物、休闲娱乐、餐饮、金融等服务；区内购物氛围较浓，拥有孝义百货、晋宏市场等不同消费档次的客户群体。业态业种业态业态业种说明业种说明食杂店面店、多种功能的小型饭店、特色小吃店、小型饮品店、速食店、饭店。便利店日用商品店、小区内副食店、烟酒专柜、社区小型超市。超市商业街或沿街小型超市、中型超市。目前孝义市还没有大型超市。百货店步行街内的购物商场、商厦。（百货店内包含专卖店、专业店、餐饮、休闲娱乐其他服务型行业）家居建材商店沿街日用五金、电器、管件

5、等综合商店、家居专业市场专卖店服装专卖、黄金珠宝专卖、化妆品专卖、酒类专卖专业店茶叶店、办公文具、母缨用品、劳保用品其他药房、教育培训机构、休闲、美容美发美甲、洗义店、酒店。本商圈为孝义市低中高档零售商业最集中区域，为传统的商业旺区商圈内府前路集中了合肥市服装零售市场消化能力，整个城中商圈包容性强，能吸纳高、中、低端不同层次消费力；人流最旺的传统商圈的地位使其集中了大量国内外知名品牌服装专卖店，整个商圈能辐射到整个孝义市及其下属乡镇。档次与消费人群孝义市市政府圈周围商业街商铺业态陈旧，经营粗放无秩序。同类商铺较密集，同质化问题严重。无论哪种业态下经营的商铺，无品牌化，经营行业散乱，铺面对于行业

6、的供应现状不合理。老的街道因之前形成的人气，租金较高，而短距离街道另一端价格却差距甚大。分析总结成熟商业市场调研包含：包含：永安市场、义都购物中心、天荣购物中心、东胜百货（前孝义百货）、嘉盛商厦、晋宏市场、广场商厦、中天购物广场 春阳百货大楼、新庄建材城、万客隆建材城、美居家具、东鹤家具、佰 得家居。成熟商业购物中心成熟专业市场主城商圈商业业态商业业态专卖店、专业店、食杂店、中、小型超市、便利店。商业模式商业模式综合性商场交通条件交通条件全部位于孝义市核心商圈，交通便利，商业氛围成熟。客群客群主要以周边客群为基础，辐射孝义市全体客群。经管模式经管模式大多自持，以扣点经营，统一管理为主要运营模式

7、。赢利点支撑赢利点支撑商家赢利点包含品牌运营、综合运营、差异化商品运营等，而其中东胜百货为前孝义百货，更以经营时间长，直接用市名命名商场，具有代表性。同时交通便利，仅临孝义市政府，占尽天时、地利、人和，盈利较高。商业名称商业名称商业档次商业档次业种业种类别类别经营面积经营面积消费人群消费人群永安市场中低服装鞋帽配饰、餐饮、办公文具3000平米中低收入人群义都购物中心中低服装鞋帽配饰、化妆品、家居家纺、日用商品百货、贵金属16824平米中低收入人群天荣购物中心中服装鞋帽配饰、化妆品、家居家纺、玩具、贵金属、通讯数码9007平米中高收入人群孝义百货中高服装鞋帽配饰、餐饮、通讯数码、美容美发美甲、家

8、纺、贵金属、化妆品17226平米中低收入人群嘉盛商厦中低服装鞋帽配饰、餐饮、通讯数码、美容美发美甲、家纺、贵金属、化妆品5060平米中低收入人群晋宏市场中低服装鞋帽配饰、餐饮、通讯数码、日用百货、家纺、贵金属、化妆品2565平米中低收入人群广场商厦中低服装鞋帽配饰、餐饮、通讯数码、美容美发美甲、家居家纺、教育培训3000平米中低收入人群中天购物广场中低服装鞋帽配饰、便利店、通讯数码、美容美发、家纺、烟酒茶叶、休闲服务3700平米中低收入人群春阳市场中低服装鞋帽配饰、餐饮、通讯数码、家纺、贵金属、化妆品1500平米中低收入人群成熟商业购物中心业态成熟专业市场业态商业名称商业名称商业档次商业档次业

9、种业种类别类别经营面积经营面积消费人群消费人群伯得家居中品牌家具、家纺、装饰品20000平米大众消费东鹤家居中高品牌中式家具2000平米中高收入人群美居家居中高品牌家具、家纺、建材、装饰品15000平米中高收入人群新庄建材城中低建材、五金、装饰品批发零售12000平米中低收入人群、经营户万客隆建材城中低建材、五金、装饰品批发零售17280平米中高收入人群、经营户调研分析总结成熟商业购物中心成熟商业购物中心服装鞋帽配饰占绝大部分，餐饮、化妆品、其他服务类商业分布较为分散，且整体档次不高。业态分布：从主城商业业态的配比来看，百货类商业业态从主城商业业态的配比来看，百货类商业业态所占比例为所占比例为

10、 1.3%。且百货类商业经营规模较小。商圈内。且百货类商业经营规模较小。商圈内所有百货店以高端和低档为主要经营方向，充分显示当地所有百货店以高端和低档为主要经营方向，充分显示当地消费呈现出两级极端现象。消费呈现出两级极端现象。经营状况：俯前街商业密度较高，商业经营状况相对较好。商业密度较高，商业经营状况相对较好。周围集中了孝义档次、规模相对偏高、偏大的百货类、专周围集中了孝义档次、规模相对偏高、偏大的百货类、专卖店类商业。在整个孝义市内占有绝对的商业地位。临街卖店类商业。在整个孝义市内占有绝对的商业地位。临街商铺出现一铺难求的局面。商铺出现一铺难求的局面。成熟专业市场成熟专业市场建材类较多，家

11、具、家纺等处于主城商圈分散经营，且经营档次较高。业态分布：家居建材专业市场以孝义市城市发展为主要依托，依次建立高、中、低的业态布局配比。如主商圈内的美居、和城南的万客隆。表明孝义家居建材业态仍以满足当地消费为主。经营状况：商圈内针对大众消费的家具建材店因经营时间长经营较好，而面向中高端和中低端定位的则开始走差异化经营路线。这是市场走向成熟的表现。第三部分：竞争调研分析在售即售项目调研包含：包含：城市公馆、大峰胜溪苑、第一城沃尔玛综合体、富邦商业城、金晖盛世风情、名仕公馆、西 关购物广场、卧龙花苑、威乐SOHO、莱茵国际。近期孝义市在售或即将推售的专业市场、商铺、住宅、产品体量较大。本案同类型产

12、品同期推向市场较多，对手先声多夺人，先入为主，代表性项目有第一城、富邦商业城、西关购物广场，竞争压力较大。住宅类地产商业类地产重点研究富邦商业城基本情况基本情况地理位置孝义市新庄建材城永安北路与振兴街东南角交叉口交通状况十字路口，道路畅通开发商山西众和富邦房地产开发有限公司商业运营公司居然家居投资管理开盘时间2012年10月底11月初竣工时间2014年（整体竣工）项目性质家具建材商业综合体总建筑面积18万平方米，1期4.2万平方米商业面积目标消费群本市建材经验型的经营者、投资者各一半功能定位商业街商铺/市场内商铺产权年限40建筑结构框架结构层高近6米楼层业态规划及进驻品牌单店经营面积销售价格销

13、售率一层瓷砖67007500目前正在认筹（售VIP卡）20天约销售VIP卡2030张二层卫浴、石材三层木地板、木门、厨衣柜、五金锁具四层负一层厨卫电器、油漆涂料、水暖铁艺、灯具 业态及价格分布业态及价格分布 租售模式租售模式租赁租赁模式托管经营模式只售不租销售销售模式产权式销售销售率目前正在认筹（售VIP卡）返租返租价格总售价第一年8%、第二年9%、第三年10%返租年限3年可否自营不可以返租期满处理方式包租返80%5年回购返租回报支付方式返租回报率27%推广主题一站式家居建材商业综合体选择媒体线下/报刊，户外广告促销活动主题2万抵4万且享优先选房权8大优势保障拒绝风险效果分析周边商业环境评价项

14、目南部为孝义市汽车站，周围交通较为便利，位于孝义市东城区西北方向，周围多为小区住宅，往东方向多为在建小区，同时项目为原新庄建材城改造扩建项目。推广情况推广情况客户群分析项目为原新庄建材城改造扩建项目，老建材城已经营89年，依托这样的市场扩建改造，项目的主要客户群体多为建材类经营者，投资客较少，主要因为项目的建筑结构户型较大，需要资金较大，同时项目的其他卖点提炼宣传很少。项目优势分析1、原老的新庄建材城改造扩建项目，原地位在消费者心中的影响力、知名度较大，项目具有较大专业市场说服力。2、地理位置上处于孝义市城东区与城北区的中间，同时离成熟的政府商圈较近，有很大的交通优势。3、项目意在打造孝义市最

15、大的建材专业市场，引进具有全国知名家具建材运营管理公司居然家具作为起运营保障，有较好的统一经营管理能力。项目劣势分析1、项目依据原新庄建材城经营89年的商业氛围过于自信市场，对整体项目缺乏有效的包装和推广。2、项目为了提升影响力，实现最大专业市场，改建和扩大后商铺户型结构较大，不太吻合当地市场经营场所及价格需求。3、项目不能办理分期和按揭，商铺户型较大，总价格较高，给销售带来很大的困难。总结性分析总结性分析重点研究第一城（沃尔玛城市综合体）基本情况基本情况地理位置崇文大街与大众路交汇处交通状况畅通开发商山西大义星房地产开发有限公司商业运营公司开盘时间2011年6月底竣工时间2012年5月31日

16、项目性质城市综合体总建筑面积57万平方米商业面积5万平方米目标消费群住宅主要为终生置业的居住者、投资者约30%，商业多为投资客，经营者约20%。功能定位商业街商铺/住宅产权年限商铺40住宅70年建筑结构框架结构层高楼层业态规划及进驻品牌单店经营面积销售价格销售率一层专卖店/大型超市/专业店/百货/购物中心内沿街1000013000外沿街1300015000二层住宅29003100三层负一层 业态及价格分布业态及价格分布 租售模式租售模式租赁租赁模式不提供出租经营模式只售不租销售销售模式直接销售销售率10%（除拆迁置换）返租返租价格无返租年限无可否自营可以返租期满处理方式无返租回报支付方式无返租

17、回报率无推广主题一座城改变一个城市选择媒体线下媒体较多报刊/杂志/户外广告促销活动主题效果分析周边商业环境评价周边多为政府行政区域，东临检查院，其他周围多为正在规划待建的区域，其中西边为规划中的行政办公中心，北约200米既为汾阳市边界，道路较畅通，离住宅区域较远，商业氛围较差。推广情况推广情况客户群分析主要为投资客项目优势分析1、规划优势：项目位于孝义市北接汾阳地段，规划行政办公中心，区位上占有未来行政资源优势，道路多为宽敞大道，交通畅通便利。2、招商优势：项目招商迎进沃尔玛、中影、奥特莱斯等大品牌商家，以此带动主销售卖点（投资销售）项目劣势分析1、地理位置：项目离孝义市中心商务区较远，人流疏

18、散；周围行政区域多为规划区域，多在未来待建，行政区位优势短时间内无法形成。2、配套不完善：住宅体量（50万平米）太大，而孝义市同类更适合居住的住宅在售较多，同时周围生活配套离项目较远，配套极为不全，生活居住优势不足，因此短期住宅带动商铺销售无法实现。3、商业产品结构不合理：商铺销售多以1拖2形式销售，面积多较大，价格较高，除沃尔玛外其他都为只售不租的销售形式，总价很高。总结性分析总结性分析重点研究西关购物广场基本情况基本情况地理位置迎宾路与新安街交汇处（西关一条街）交通状况畅通开发商孝义市西关实业有限公司商业运营公司开盘时间2011/9/29竣工时间项目性质商贸流通综合体总建筑面积超过50万平

19、米，1期为12.6万平米商业面积目标消费群投资/经营各一半功能定位商业街/市场内商铺产权年限据了解没有产权建筑结构框架结构层高楼层业态规划及进驻品牌单店经营面积销售价格销售率一层百货小商品、文体用品、工艺品、酒店、办公用品综合区，114191平米广场内为为均价4800元/平米广场外沿街900011000元/平米目前一期约60%（实际可能只有40z%）二层装饰材料、油漆涂料、门锁橱柜、木地板等综合区114191平米三层板材、陶瓷、地砖、卫浴洁具、灯饰等综合区114191平米负一层电子数码产品、通讯器材、服装鞋帽、布匹箱包等综合区114191平米其他农贸食品（蔬菜、瓜果、干货、土特产）114191

20、平米 业态及价格分布业态及价格分布 租售模式租售模式租赁租赁模式托管经营模式售后不管销售销售模式产权式销售销售率约60%返租返租价格无返租返租年限无返租可否自营可以返租期满处理方式无返租回报支付方式无返租回报率无推广主题孝义市规模最大的商贸流通综合体。中心之城市，世纪之城选择媒体孝义市平面媒体/户外广告，电视媒体促销活动主题元宵节活动聚财“元”宝，“宵”烟四起效果分析周边商业环境评价项目地理位置位于孝义市中心，位处新安街、迎宾路，永安路主干道中心，交通便利，周围多为乡村土地，商业环境及生活配套一般，西北边紧靠孝义市汽车站附近，商业环境较好。推广情况推广情况客户群分析因项目为当地村长与村民一起开

21、发的项目，所以项目主要针对当地村民（实现经济转型用）和投资客。项目优势分析1、地理位置优势：地理位置位于孝义市中心，位处新安街、迎宾路，永安路主干道中心，交通便利。2、体量优势：项目总建筑面积为50万平米，是目前孝义市最大的综合型商贸流通体。项目劣势分析1、项目区位周围商业环境及生活配套尚在开发建设中，较落后。2、项目内户型结构存在问题，基本以3层结构为主，商业、仓储、居住一体化，使将来在运营管理上存在问题和压力。3、项目不能提供按揭，而分期付款时间间隔太短，基本是无法分期付款，使项目户型结构3层，销售形式1拖3的方式很有压力。4、项目定位太广，含盖几乎孝义市现有所有业态；但其经营定位不清晰，

22、同时因为体量太大，与周围专业商业市场形成竞争，削弱自身竞争优势。5、开发商初入商业地产，对如此巨大的商业综合体缺乏运营、管理经验。后期乏力。6、项目在推广及形象包装上严重不足，不专业，给人无管理，无秩序感。总结性分析总结性分析在售即售商业类地产项目定位比较楼盘项目定位语推广语富邦商业城一站式家具建材商业综合体家具建材航母，投资价值典范。到富邦商业城看旺铺标准西关世纪购物广场商贸流通综合体第一城沃尔玛城市综合体孝义首座城市综合体动力之城，一座城，改变一个城市中心之城，天元地位创新城市财富版图城中之城，便利生活汇聚都市生活理想绝对地标，孝义之眼焕彩之城，翠龙戏珠从容漫步华美社区莱茵国际创新一体化商

23、业模式写字楼前所未有，只因超越所有莱茵国际，让孝义写字楼不再缺席四大品质，助你完胜天下财富只是起点，眼界决定未来观点一：观点一：均是以功能+大盘印象为商业定位，强调概念。推广上以强调功能为主要手段，产品和投资回报说的较少。观点二：观点二：所有商业地产无创新投资回报推广、市场处于原始阶段。在售即售商业类地产消费群体比较楼盘名称消费群体类别消费群体特征描述所占比例置业用途选择该项目的原因富邦商业城当地经验型经营者当地市民，年龄多在30岁到50岁，有多年家居建材经营的从业者30%40%经营这里是孝义市最早的家居建材市场，市场成熟，经营氛围好市区投资客年龄多在35岁以上收入颇丰者5060%投资看中这里

24、的商业位置和商业氛围知名品牌店进驻居然之家1%经营招商引入西关世纪购物广场西关村村民年龄多为30岁以上30%40%经营/投资多以置换为主市区投资客年龄多在35岁以上收入颇丰者30%40%投资看中这里的商业位置和未来潜力（市区中心）市区个体经营户市区内年龄30岁以上希望转行或搬迁者20%30%经营/投资看中这里的商业位置和未来潜力（市区中心）第一城市区投资客年龄多在30岁以上收入颇丰40%50%投资看中这里的商业位置（城北中心）和沃尔玛的影响力孝义临近城市投资客年龄多在35岁以上，有雄厚的财力。20%30%经营/投资看中这里的商业位置（城北中心）和沃尔玛的影响力终身置业者（住宅）多为25岁以上，

25、首套住房。20%30%居住大盘（城市综合体）未来生活配套全球知名零售巨头沃尔玛1%经营招商引入莱茵国际市区投资客年龄多在35岁以上，有雄厚的财力。60%以上投资看中这里的商业定位（首个孝义市标准写字楼）和未来潜力市区个体户或者大的民营单位年龄多在35岁以上，有自己的公司，寻找更好的办公环境。20%30%经营/投资看中这里的商业定位（首个孝义市标准写字楼）和未来潜力终身置业者（住宅）多为25岁以上，首套住房。5%居住工作就近，方便生活。消费人群比较分析总结所有在售即售商业类地产都是针对孝义市主要消费群体，年龄都在30岁以上。主要为当地收 入颇丰的企 业管理层人员或私营业主和公务员。购买主要因为地

26、段未来升值潜力，用于投资置 业。用于自营的购买者相对较少，其中西关购物广场因为当地村委会带动开发，有30%40%为置换性购买。少量商业楼盘引入知名强势品牌进入以提升项目地位，在销售中起到了不错的效果。综述：综述：沃尔玛救了第一城，策略推的是招商引入的优势。沃尔玛救了第一城，策略推的是招商引入的优势。新庄建材城救了富邦，策略推的是老市场、成熟氛围。新庄建材城救了富邦，策略推的是老市场、成熟氛围。地理位置救了西关，策略推的是城市中心。地理位置救了西关，策略推的是城市中心。商业定位救了莱茵国际，策略推的是首席标准写字楼。商业定位救了莱茵国际，策略推的是首席标准写字楼。在售即售商业类地产分析总结名称富

27、邦西关第一城莱茵国际总建筑面积18万平方米，1期4.2万平方米超过50万平米，1期为12.6万平米57万平方米商业5万平米写字楼20868平米均价600070006000700012000150006000左右所有在售即售楼盘都在孝义市各城区的核心 位置，宣传上高打位置和 规划牌，抢高 点，占山头，先声夺人。孝义市上半年商业地产表现较差，主要原因 为是产品面积过大，超越当地消费能力。同 时孝义市商业地产不能按竭或分期，（少数 可以分期，但时间太短基本等于零）这导致 产品总价过高，销售难度巨大！所有商业类地产都是以商业加住宅同时发 售，其中第一城与莱茵国际住宅比重占主要 面积，运用商业带动住宅形

28、式销售。在售即售住宅类地产分析总结名称大峰胜溪苑金晖盛世风情威乐SOHO卧龙花苑城市公馆名仕公馆总建筑面积约28万平米19万平米15万平米均价3400350035003700简单装修35003500近期住宅类楼盘主要集中在东城区核心位 置，新建楼盘开始注重项的绿化和物管服 务，说明孝义市住宅类开始走向产品阶段，此阶段的特点是开发商注重产品的特色，但容易忽略消费者的实际需求。除城市公馆和威乐SOHO外，其他在售楼盘 销售表现较为一般甚至较差，其主要原因是 该2处楼盘非常适合当地消费者需求，走消 费需求差异化路线。在售楼盘均价都在3500元左右，其中威乐 为简单装修后销售，住宅类项目竞争较为激 烈

29、。在售即售住宅类地两个典型案例分析城市公馆威乐SOHO观点：观点：孝义市因人口资源有限，而近几孝义市因人口资源有限，而近几年房地产供应较多，市场竞争激年房地产供应较多，市场竞争激烈，然后差异性产品仍有良好的烈，然后差异性产品仍有良好的市场。市场。孝义市当地现代化水平较低，虽孝义市当地现代化水平较低，虽然近几年对居住品质的要求有所然近几年对居住品质的要求有所提高，但因收入有限，对投资或提高，但因收入有限，对投资或置业保持实用性原则。说明当地置业保持实用性原则。说明当地商品消费属于消费者需求导向型。商品消费属于消费者需求导向型。孝义市严重的收入两极分化，使孝义市严重的收入两极分化，使当地消费呈现明

30、显的区域性特点。当地消费呈现明显的区域性特点。项目位于迎宾大道与安居街交汇处，定项目位于迎宾大道与安居街交汇处，定位纯正英伦大宅纯正别墅，也是孝义市首个位纯正英伦大宅纯正别墅，也是孝义市首个高端纯别墅。产品有独栋和联排，面积约高端纯别墅。产品有独栋和联排，面积约300平米平米400平米之间，分地下一层和地面平米之间，分地下一层和地面上下两层，别墅内绿化较好，物管服务完善。上下两层，别墅内绿化较好，物管服务完善。孝义市是一个收入两级分化非常严重的孝义市是一个收入两级分化非常严重的城市，高收入人群主要为当地矿业老板，因城市，高收入人群主要为当地矿业老板，因此项目主要针对此类少数人群定位，销售率此项

31、目主要针对此类少数人群定位，销售率较好，开盘约较好，开盘约1年，基本已售磬。年，基本已售磬。项目位于湖滨路与城南项目位于湖滨路与城南 大道交汇处，大道交汇处，项目定位城市项目定位城市SOHO，但，但SOHO只是项目只是项目商业传播的概念，核心项目特点户型配比商业传播的概念，核心项目特点户型配比小，是目前孝义市内所有住宅项目中产品小，是目前孝义市内所有住宅项目中产品面积最小的一个，有面积最小的一个，有33平米、平米、36平米、平米、66平米、平米、99平米。平米。因产品户型较小总价低，首付非常少，因产品户型较小总价低，首付非常少，非常适合投资或第一次置业的人群。因此非常适合投资或第一次置业的人群

32、。因此开盘开盘45天在售天在售C栋约栋约700套已取得了套已取得了60%的销售佳绩。的销售佳绩。第四部分：客群分析1、大型事业单位白领、管理层、政府公务员。这部分消费阶层为中、青年龄段，收入比较高且稳定，对投资有较好的意识、接受新事物能力强。原有的稳定工作收入无法满足希望通过其他投资获得更好的收入和回报。对传统的银行储蓄利率收入已丧失情趣。渴望有其他稳定性投资渠道。此类消费人群更看中项目商业地段、周遍环境和未来升值潜力。根据孝义市专业市场等类产品的客群研究，我们将购买的群体界定在下面3类客户：2、以经营为目的置业者。这类消费群体大多数是私营业主，与其它消费群体不同，他们将项目作为经营办公之用。

33、从调查显示的结果来看，孝义市经济结构转型释放较多的人员从事事业转型，他们渴望通过这样的转型提升未来发展空间，比如转型做其他行业。同时孝义市原有一批老的经营者希望扩大经营或者改善经营环境，需要在孝义市寻找更满足自身利益的新工作场所。3、以投资为目的的投资客。这部分投资客将本类产品作为投资性产品，或转售或者租赁以赚取投资利润。随着孝义市近年经济的发展，流动人口及高收入人群的大幅增多，大多数此类项目的投资收益都还极为可观，甚至可以做到“以租还贷”，投资此类产品在消费市场上的比重越来越大！参照市场分析结果，结合本项目特点，本项目客户定位如下所述：核心目标客户：全市各类投资客。该类投资客看中本项目义乌品

34、牌义乌品牌、产品、产品大盘大盘优势、户型面积小、优势、户型面积小、地理位置地理位置、政府保障、投资回报率高、政府保障、投资回报率高，此类群体消费力强劲，预估投资客消费群将占据本项目目标客户六六成或以上比例。有针对性的对本项目投资前景进行宣传将会是一剂强有力的催化剂，坚定客户的投资信心。其它客户或占3、4成：经营者。孝义市经济结构转型释放较多的人员从事事业转型，他们希望通过这样的转型提升未来发展空间，比如转型做其他行业。从投资经营来讲，本案成本低，投资经营风险小更适合投资性经营。第五部分：产品分析项目位置图和效果图项目占地：项目占地：21.43公顷（321.38亩），总建筑面积：总建筑面积：32

35、3474.26平方米（含地下建筑面积）。其中专业街建筑面积：其中专业街建筑面积：57471平方米；商品交易区建筑面积：商品交易区建筑面积：57471平方米；精品商场建筑面积：精品商场建筑面积：70470平方米；商业综合体建筑面积：商业综合体建筑面积：103410平方米。地下建筑面积：地下建筑面积：24588平方米用地性质：用地性质：商业用地地理位置：地理位置：孝义市新义街道办事处樊家庄村。孝义迎宾路西侧，城南大道北侧，规划新街南侧，规划新二路东侧。项目总投资：项目总投资：196000万元(19.6亿元)周边概况：周边概况：位处城南未来核心商务区，周边有中高端住宅区大峰胜溪苑、孝义市最大的公园胜

36、溪湖公园、城南教育园区（大学城）大型连锁超市、万客隆建材城、孝义大医院、火车站；周边公共设施正逐步完善，且人口逐步增加，商业需求量较大。交通状况：交通状况：交通状况畅通，东临贯穿孝义市的迎宾路，每日车流量较大，南接城南大道，西有湖宾路，北侧规划新二路正在修建（预计2013年底竣工通车）生活配套：生活配套：周边生活配套有山西省最大的零售企业集团美特好超市、孝义大医院、永安路小学。项目简介项目周边具体规划进度时间表周边概述：项目名称距离本案规划进程产品SWOT分析无法提供商业贷款根据实地调查，孝义市所有商业地产都无法实现银行按揭或分期付款，这必然给后期产品销售带来很大压力。消费群体意识薄弱孝义的购

37、买群体对商业地产概念不强，产权意识薄弱；整个孝义市场正处于产权意识混乱的局面，对真正意义上的商业地产概念模糊。政府北迁影响地段投资导向政府北迁之后，使孝义开发投资热点转移到北面项目，带来激烈竞争。城市的发展导向一定程度上影响着本地块的地段价值。机会（O）：威胁（T）：政策优势国家政策对住宅地产的限制，商业地产迎来大的发展机遇。经济结构转型机遇孝义市人均收入较高，城市处在转型阶段，原有经济结构受制约；主城商业以外商业地产面临机遇。现有商业资源无法满足消费现有孝义市主城商业圈业态落后，规划不合理，经营落后，经营格局制约城市发展。城市商业格局需要拓展。经营管理混乱、无秩序。而孝义市总人口量较大，无法

38、满足需求。商业地产刚起步孝义市住宅地产已进入中级阶段，市场供应过大，而商业地产才刚刚起步。同期竞争者较弱现有在售即售项目产品结构不合理，户型面积都较大，不符合孝义市市场需求。同时缺乏商业地产运营管理经验，市场发展粗放，商业地产处于初级别阶段。位置劣势离市区繁华圈较远；项目位于迎宾路与城南大道交汇处，与胜溪湖公园相邻，属于孝义郊区。配套不完善整个片区尚未成熟，在消费者心中难以达到期望价值；城北规划还未进入城市开发进程，人们很难对该区域认可。“义乌”的局限义乌在国内享有盛誉，但这恰恰给消费群体先入为主的观念，以为本案就是一个做小商品的批发市场，据我们的调查，很多客户听到本案后的第一反应就是小商品批

39、发市场。优势（S）：劣势（W）：位置优势城市规划区域城市南核心地段，位于城南主干道交叉路口，交通便利，项目未来潜力巨大。地块形状规则，利于规划建筑，比较平整，利于项目开发；品牌优势义乌模式或义乌商品城在全国的知名度必然给项目增加投资信心和影响力。产品优势产品面积小，总价低，更利于投资或灵活经营。回报优势先进的回购、返租经营模式对投资回报有充分的保障。大盘优势项目孝义市目前最大的纯商业类型地产，更容易形成商圈氛围，未来商业环境看好。政府支持项目作为孝义市政府经济结构转型重点项目，重点形象工程已是有目共睹，而对于一个三线城市而言，自古就是政府引导型消费。运用好政府平台是对本案快速获取消费者信任获得销售成功的重要因素。