安徽省2023年房地产估价师之估价原理与方法能力提升试卷B卷附答案.doc

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1、安徽省安徽省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法能力年房地产估价师之估价原理与方法能力提升试卷提升试卷 B B 卷附答案卷附答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、下列哪项不是十二经别的生理功能A.加强了十二经脉中相为表里的两条经脉在体内的联系B.加强了体表与体内、四肢与躯干的向心性联系C.加强了十二经脉对四肢的联系D.加强了足三阴、足三阳经脉与心脏的联系【答案】C2、荀子在劝学篇中说：“不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海。”这里强调的是A.质变和量变相互渗透B.量变是质变的前提C.质变体现量变的结果D.质变为新的量变开辟道路【答案】B3、三级资质房地产估价机构，

2、能承接的估价业务是（）。A.在建工程抵押估价业务B.公司上市估价C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.司法鉴定估价【答案】A4、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为 86 万元，含有一个现价为 8 万元的车位和一套全新状态下价值为 3 万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【答案】B5、某市 A 房地产开发公司征收 B 村的 100 亩农田，该项目涉及 B 村农业人口50 户，180 人，据查征收前，B 村人均耕地面积为 1 亩。另外，已知 B 村耕地被征收前 3 年平均年产

3、值约为 1000 元亩。按照规定，A 房地产开发公司应向B 村支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。A.30，60B.30，80C.60，100D.80，100【答案】C6、收益法中所指的收益是（）。A.价值时点前一年的收益B.价值时点前若 f 年的平均收益C.价值时点以后的未来预期正常收益D.价值时点前最高盈利年份的收益【答案】C7、明确了“治寒以热药”的是A.难经B.黄帝内经C.神农本草经D.伤寒杂病论【答案】C8、物权法规定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。A.宅基地使用权B.土地承包经营权C.建设用地使用权D.土地租赁权【答案

4、】C9、A 市 B 房地产开发公司征收 C 村的 100 亩基本农田。该项目涉及 C 村农业人口 50 户，180 人。据查征收前，C 村人均耕地面积为 1 亩。另外，已知 C 村耕地被征收前 3 年平均年产值约为 1000 元/亩。按照规定，B 房地产开发公司应向 C 村支付的土地补偿费金额最低为（）万元。A.30B.60C.80D.100【答案】B10、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（）。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法【答案】C11、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包

5、括（）。A.单位比较法B.分部分项法C.造价分析法D.指数调整法【答案】C12、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）。A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型【答案】A13、东南地区治疗特点A.气候寒冷慎用寒药B.病多湿热，治宜苦寒C.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温D.病多风寒，治宜辛温【答案】B14、商品经济是A.以自给自足为特征的经济形式B.为他人而生产的经济形式C.直接以交换为目的的经济形式D.存在于一切社会的经济形式【答案】C15、下列对房地产土地权益状况的描述，不属于主要说明的内容的是（）。A.他项权利设立情况B.房屋所有权状况C.出租或占用情况D.土地利用现状【答案】B

6、16、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。A.高层建筑地价分摊B.房地产投资价值评估C.因环境污染导致的房地产价值减损评估D.城市房屋拆迁中的停业损失评估【答案】B17、房地产交换代价的价格，在经济学上称为（）。A.交换价格B.交换价值C.源泉价格D.市场价格【答案】C18、房地产估价的基本原则和最高行为准则为()。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.估价时点原则D.独立客观公正原则【答案】D19、某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（）特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.

7、易受限制【答案】C20、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为 120 万元，将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为 13 万元，已抵押贷款余额为 48 万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为 60%，实现抵押权的费用及税金为 15 万元，该房地产再次抵押的抵押净值为（）万元。A.12B.25C.27D.40【答案】B21、房地产权利的种类中，属于债权的是()。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】D22、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是()。A.房地产投机B.物价变动C.财政收支状况D.居民收入水平【答案】A23

8、、某建筑物建筑面积为 4000m2，经济寿命 40 年，单位建筑面积的重置价格为 2500 元/m2，有效经过年数为 15 年，残值率为 5%，该建筑物现值为()万元。A.523.45B.593.75C.643.75D.1000【答案】C24、关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.房地产估价规范应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据【答案】B25、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的

9、一般是（）。A.谨慎价值B.市场价值C.残余价值D.快速变现价值【答案】B26、最高最佳利用原则要求评估价格应是在（）方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益【答案】A27、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）。A.房屋征收决定公告之日B.原征收补偿协议达成之日C.用于产权调换房屋支付之日D.委托估价之日【答案】A28、“用寒远寒，用凉远凉”属于A.因时制宜B.因地制宜C.因人制宜D.阴阳亡失【答案】A29、“先扶正后祛邪”

10、适用于A.病情缓和、病势迁延，暂无急重病B.正虚不甚，邪势方张C.正虚为主，虽有实邪但机体不耐攻伐D.邪盛为主，急于补虚反会助邪【答案】C30、现拟开发建设某写字楼，预计 3 年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为 8000m2，销售单价为 1.6 万元/m2，若报酬率为 8%，折现率为 10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（）万元。A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.12800【答案】A31、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为 2500m2，净租金为 730 元/m2年，空置率为 15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为 803 元/m2

11、年，空置率为 10%。现单独增加电梯的必要费用为 380 万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为 200 万元，若该写字楼剩余经济寿命为 30年，报酬率为 7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（）万元。A.78B.102C.180D.302【答案】B32、某可比实例的实物状况比估价对象优 9%，则其实物状况调整系数为（）。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10【答案】B33、某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为 4000 万元、180 万元和 350 万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的 3.5%、6%，投资利润率为 20%。该房地产的重置

12、价值为（）万元。A.5890B.5976C.6053D.6135【答案】B34、某建筑物的建筑面积为 200m2，有效经过年数为 12 年，重置价格为 800 元m2，建筑物经济寿命为 40 年，残值率为 2，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。A.10.2 万元B.11.0 万元C.11.3 万元D.11.5 万元【答案】C35、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（）。A.灾害调查评估B.规划实施情况评估C.房地产价值减损评估D.相关经济损失评估【答案】C36、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000 元/m2，装修标准为 10

13、00 元/m2（甲别墅的装修标准为 800 元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高 10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（）元/m2。A.7020B.7091C.7380D.8580【答案】B37、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。A.所在区域的消费者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀D.对可比实例进行了装修改造【答案】D38、马克思的地租理论不包括（）。A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租【答案】B39、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（）进行评

14、估。A.比较法B.收益法C.成本法D.推测法【答案】A40、某建筑物的建筑面积 5000m2，坐落的土地面积为 2000m2，土地价格 1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为 1600 元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为 1800 元/m2。该建筑物的现值为（）。A.2400 元/m2B.1200 元/m2C.1000 元/m2D.1500 元/m2【答案】B41、某在建工程规划建筑面积为 12400m2，土地使用期限为 40 年，从开工之日起计算。项目建设期为 2 年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为 60 元/m2，可出租面积为建筑面积的 65%，正

15、常出租率为 90%，运营费用为有效毛收入的 25%。目前项目已建设 1 年，约完成了总投资的 60%。假设报酬率为 8%，折现率为 14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为（）万元。A.2281.83B.2474.60C.3798.30D.4119.18【答案】C42、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指（）。A.估价假设B.估价原则C.估价依据D.估价目的【答案】D43、对于应遵循（）但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中说明并陈述理由。A.替代原则B.合法原则C.一致性原则D.一贯性原则【答案】C44、某住宅建筑面积为 160m2

16、，土地剩余使用期限为 60 年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为 5000/m2 和 3500 元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为 5 万元，户型设计落后引起的折旧为 8 万元，位于城市衰落地区引起的折旧为 6 万元。若土地报酬率为 6%，则该住宅成本价格为（）万元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00【答案】B45、下列不是估价所需资料的是（）。A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本，收益实例资料【答案】B46、数学曲线拟合法中最简单、最常用的方法是（）。A.指数曲线趋势法B.直线

17、趋势法C.二次抛物线趋势法D.指数修匀法【答案】B47、某房地产的年净收益为 60 万元，建筑物价值为 200 万元，建筑物资本化率为 12%，土地使用年限为 30 年，土地报酬率为 6%，该房地产的价值为（）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】C48、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为 1600 万元、1550 万元、1500 万元，市场上平均报酬率为 4%5%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（）。A.年净收益为 1500 万元，报酬率为 4%B.年净收益为 1500 万元，报酬率为 5%C.年净收益为

18、1550 万元，报酬率为 5%D.年净收益为 1600 万元，报酬率为 5%【答案】B49、心开窍于舌的主要机理是A.手少阴之别系连于舌本B.心血荣于舌C.心气通于舌D.舌为心之外候【答案】A50、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A.房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人B.与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人C.公证机关和无利害关系的第三人D.人民法院【答案】A多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、求取建筑物折旧的方法主要有（）。A.年限法B.分解法C.分部分项法D.

19、市场提取法E.指数调整法【答案】ABD2、关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（）。A.评估投资价值可选用较乐观的估计值B.评估抵押价值应选用较保守的估计值C.评估期房市场价格应选用最高的估计值D.评估买卖价格应选用最可能的估计值E.评估保险价值应选用最低的估计值【答案】ABD3、在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有（）。A.投资价值B.抵押价值C.快速变现价值D.现状价值E.残余价值【答案】BC4、关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）。A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.

20、用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不相同E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果【答案】AB5、在房地产估价中，下列属于房地产以外的、作为房地产附属财产的价值的有（）。A.土地价值B.电器设备价值C.特许经营权D.商誉E.债权债务【答案】BCD6、一般人通常对土地最直观的认识是()。A.建筑物B.水域C.田地D.大气层 E 地面【答案】C7、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。A.建筑平面布置B.朝向

21、、楼层C.环境景观D.土地开发程度E.房屋完损等级【答案】AD8、下列关于指数修匀法的说法中，正确的有（）。A.指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法B.指数修匀法是以上一期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法C.计算公式为：Vi1Via（PiVi）（Pi 为第 i 期的实际值；Vi 为第 i 期的预测值；Vi1 为第 i1 期的预测值；a 为修匀常数，0a1）D.运用指数修匀法进行预测的关键，是确定修匀常数的值E.指数修匀法是计算得出实际值的一种方法【答案】ACD9、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（

22、）。A.客观收益B.实际收益C.有形收益D.无形收益E.潜在收益【答案】ABCD10、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（）。A.待开发房地产的价值B.待开发房地产取得的税费C.续建开发成本D.销售费用E.销售税金【答案】ABCD11、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。A.与外部环境最协调B.达到规模递增C.内部构成要素的组合最适当D.外部环境与内部因素相关联E.外部环境要素为最适当的组合【答案】AC12、房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。A.房地产估价报告使用期限B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无

23、相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定【答案】ABCD13、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（）。A.收益期应为租赁合同剩余租赁期B.收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期C.净收益应为合同租金减去运营费用D.净收益应为市场租金减去运营费用E.净收益应为市场租金减去合同租金【答案】A14、下列房地产中，属于按实物形态划分的房地产有（）。A.整体资产中的房地产B.已灭失的

24、房地产C.未来状况下的房地产D.“干净”的房地产E.共有的房地产【答案】ABC15、某工业房地产的土地是 5 年前以出让方式取得的 50 年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为 200 万元，重新建造该房地产的建设成本为 300万元，管理费用为 15 万元，销售费用为 20 万元，销售税费为 50 万元。正常建设期为 1.5 年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为 6.31%，投资利润率为 12%，土地报酬率为 6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。A.评估对象土地取得成本为 196 万元B.应计算利息项目的总金额为

25、 535 万元C.土地取得成本的计息期为 1.5 年D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为 15.73 万元E.开发利润为 64.20 万元【答案】ACD16、对于商业房地产来说，它看重的是（）。A.繁华程度B.安宁程度C.交通条件D.动力的取得E.基础设施条件【答案】AC17、下列建筑物状况中，属于建筑物权益状况的有（）。A.租赁期限B.地役权的设立C.建筑结构D.维护情况E.物业管理【答案】AB18、估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（）。A.体现估价师的专业胜任能力B.反映估价师的职业道德C.保护估价师和估价机构D.保护估价报告使用人E.规避估价风险【答案】

26、CD19、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】BC20、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（）等。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率D.土地使用权来源E.土地用途【答案】AC大题（共大题（共 1010 题）题）一、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米

27、建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2 天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广

28、告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居民用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）。【答案】假设开发法方案一

29、：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值 V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11 年后才能转售）补地价45002640015001250010005 万元报课咨询电话：010-82326699/4008105999 建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税（补地价旧

30、厂房价值 V0）4%400.20.04V0 改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.87 万元营销费用=1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元二、某宗房地产占地 2000m2，容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的，出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月建成使用的，经济寿命为 50 年。经调查，现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2，同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元，装修重置价格 30 万元，

31、经济寿命 5 年；设备的重置价格 50 万元，经济寿命 15 年。残值率假设均为零，报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。（10 分）【答案】三、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得 40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费

32、用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2

33、，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居住用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第 211年，每年逐年递增的净租金，第 11 年的出售价格第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1

34、（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11年后才能转售。）补地价45002640015001250010005 万元契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.81 万元营销费用1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元旧厂房的价值 V012606.391000540

35、0.20.04V02461.87585.71V0813.83（万元）四、某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算

36、该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或 a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.1

37、9=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。五、某商场的建筑面积 6000m2，土地使用期限 40 年，从 2008 年 10 月 1 日起计，不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款，贷款金额 600 万元，贷款期限 10 年，贷款年利率 6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成，现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 60

38、0 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10 分）【答案】（1）求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先受偿款 1）2013 年 10 月 1 日未设

39、立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值 500 万元，收益期限为 40 年-5 年=35 年，利用公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n，可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%1-1/（1+8%）35=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/（1+6%）7=455.08（万元）3）2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28（455.08/0.5）4917

40、.12（万元）六、某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。（8

41、 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或 a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448

42、.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。七、为评估一套建筑面积为 75m2 的酒店式公寓 2016 年 9 月 30 日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率 2016 年 6 月 30 日为 1 美元等于 6.61 元人民币，2016 年 9 月 30 日为 1 美元等于 6.65 元人民币；人民币与港币的市场汇率2016 年 7 月 31 日为 1 元人民币等于 1.20 元港币，2016 年 9 月 30 日为 1 元

43、人民币等于 1.226 元港币。试利用上述资料估算该公寓 2016 年 9 月 30 日用人民币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础可比实例 A1）建筑面积60m2/0.7283.33m22）房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112 万元3.5 万元108.5 万元可比实例 B1）统一计价单位6.6116.5 万美元109.065 万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）109.065 万/（17%）117.274 万元人民币可比实例 C1）统一计价单位115 万元港币1.295.833 万元人民币（解释：因为价格变动指数

44、是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）八、某幢写字楼，土地面积 4000，总建筑面积为 9000，建成于 2002 年10 月 1 日，土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 5000 元/，建筑物重建成本为 3000 元/，建筑物自然寿命为 60 年，有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为 3 万元，装修的重置价格为 82.5 万元，平均寿命为 5 年，有效年龄为 4 年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧 80 万元，拆除该空调费用为 10 万元，可回收残值 30

45、万元，重新构建价格（不含安装费）为 130 万元，安装新的空调系统的费用为 8万元，除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年，经过年数为 9 年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800 元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为 7 万元。（4）该类写字楼的报酬率为 10%，银行贷款年利率为 5%，土地报酬率为 8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于 2017 年 10月 1 日的折旧总额和现值。【答案】九、某宗房地产占地 20

46、00m2，容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的，出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月建成使用的，经济寿命为 50 年。经调查，现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2，同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元，装修重置价格 30 万元，经济寿命 5 年；设备的重置价格 50 万元，经济寿命 15 年。残值率假设均为零，报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。（10 分）【答案】一十、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高 4.8m，没有

47、电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为 60 年，有效经过年数为 3 年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的 8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的 3%，年利率为 6%，建设期为 2 年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%，第二年投入 40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的 6.5%，投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元；装修的重置价格为 500 万元，平均寿命为 5 年，已使用 3 年；

48、设备的重置价格为 200 万元，平均寿命为 10年，已使用 3 年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为 180 万元，安装费用为 60 万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%，正常月租金为 32 元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。（12 分）【答案】（1）计算重新购建价格 C 总：方

49、法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200 元/m2；专业费用：12008%=96（元/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88（元/m2）；销售费用：C3%；投资利息：（1200+96+38.88+3%C）60%（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）40%（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（1200+96+38.88+3%C）35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：120030000=3600（万元）；专业费用：36008%=288（万元）；