2022年山东省物业管理条例释义--肥城物业办-副本.doc

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1、山东省物业治理条例释义 为庆贺山东省物业治理条例公布施行五周年，肥城市物业治理办公室集中时间和精力编排了本版山东省物业治理条例释义，以方便广大读者的理解和学习。因该释义通篇篇幅较大，字数到达了近15万字，编排中可能会出现错别字或白字，望广大读者谅解，并致电肥城市物业治理办公室予以改正。关于对法规条文的不同理解和观点，欢迎读者致电肥城市物业治理办公室进展讨论和交流。特此声明 肥城市物业治理办公室 二一四年六月第一章总则第一条为了标准物业治理活动，维护业主、物业使用人、物业效劳企业、其他治理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建立，依照中华人民共和国物权法和物业治理条例等法律、

2、行政法规，结合本省实际，制定本条例。【释义】本条是关于条例立法目的和立法依照的规定。一、立法背景物业治理关系广大人民群众的切身利益，关于维护社会稳定、构建和谐山东有着严重意义。近年来，随着山东省住房制度改革的深化和城市建立的开展，物业治理行业已经进入了一个迅速开展时期。据不完全统计，截止到2008年底，山东省共有物业效劳企业3184家，从业人员23万余人，治理工程达11157个，物业治理的覆盖面已从单纯的住宅小区治理延伸到办公楼、工业区、商业大厦、医院、学校、机场、图书馆、体育馆等，构成了包括房屋及相关设备设备维涵养护、小区秩序治理、环境清洁、绿化、居民生活效劳、物业中介等多层次、全方位的配套

3、效劳体系。同时，也应看到物业治理工作中还存在着一些征询题，主要表如今以下几个方面：一是开发遗留征询题比较突出。开发商遗留的征询题主要有：房屋质量比较差、配套建筑及设备设备不健全、全书关系部明确、开发商承诺的售后维修效劳和物业效劳不兑现等。这些征询题的存在，在特别大程度上直截了当导致了物业纠纷的产生，特别多业主以这些征询题为由拒付物业效劳费，引发了后期物业治理中的诸多矛盾。二是专营设备设备产权关系没有理清，导致其维修、养护及更新责任不落实，业主实际承担了特别多不合理的责任和费用。三是业主委员会难以成立。尽管国务院出台的物业治理条例对业主大会的召开和业主委员会的成立作了明确规定，但实际上大多数住宅

4、小区都未成立业主大会和业主委员会，业主与物业效劳企业之间缺少沟通与联络的桥梁，业主的合法权益难以有效维护，物业纠纷难以有效维护，物业纠纷难以得打及时有效的处理，业主自治制度未得到有效贯彻执行。四是物业效劳部标准。部分物业效劳企业乱收费、形象差、效劳认识不强，缺乏先进的治理机制和优质的效劳才能，物业效劳行为有待进一步标准。五是物业治理与社区治理未做到有效结合。业主委员会与街道办事处和乡（镇）人民政府、社区居民委员会之间缺乏沟通途径，政府对业主自治缺乏必要的支持、指导和监视，社区治理和物业治理工作在实行物业治理的小区也难以做到特别好的交融。六是旧住宅区没有实行真正意义上的专业化物业治理。2007年

5、国家公布的物权法和新修订的物业治理条例，均未对旧住宅区的物业治理作出规定，山东省相关的法规、规章对此也未作标准，旧住宅区的治理实际上处于无法可依的状态。由于旧住宅没有实行市场化、专业化的物业治理，旧住宅区脏、乱、差征询题不断没有得到特别好的处理。七是物业效劳企业生存情况堪忧。物业效劳收费困难，行业普遍存在着亏损现象，特别多企业由于亏损严峻，难以维持生计，退出住宅小区治理的物业效劳企业越来越多，有的甚至退出了这一行业，处理物业效劳企业的生存征询题已迫在眉睫。这些征询题的存在，使得物业治理领域内的纠纷和矛盾不断产生，甚至演化成群体上访事件。为了维护业主和物业效劳企业的合法权益，早在1997年，山东

6、省政府就公布了山东省城市住宅小区物业治理方法（省政府令第86号）。该方法的施行，对维护住宅小区的生活秩序、保障业主合法权益发挥了重要作用，但是，对着我国经济与社会局ide开展和物业效劳行业的进步，该方法已远远不习惯新情势开展的需要，特别是近几年来，国家相继公布了一系列的法律、行政法规，如2003年6月，国务院出台了物业治理条例；2007年3月，全国人大审议通过了物权法；2007年8月，国务院依照新公布的物权法对物业治理条例作了相应修正，对物业的权属以及制度、措施等，都做出了新的规定。因而，在总结原方法施行经历的根底上，制定一部切合山东省物业治理实际的地点性法规，是特别必要的。山东省物业治理条例

7、（以下简称“条例”）列入2008年山东省人大地点性法规立法确保工程，条例通过山东省人大常委会三次审议，2009年1月8日在山东省第十一届人大常委会第八次会议上审议并获得通过，于2009年5月1日起施行。条例立足实在处理物业治理中存在的突出征询题，确立了假设干法律制度，其中不乏创新和打破之处。条例出台后，遭到社会的广泛关注，多家媒体做了较深化的报道，建立部网站和新华网等都进展全文转载，在省内乃至全国都产生了一定妨碍。条例共十章一百零一条，是山东省人大立法中内容最多的法规之一。二、立法目的条例的立法目的，能够从以下四个方面进展理解：（一）为了标准物业治理活动。物业治理涉及众多业主的公共利益，当单一

8、业主的利益与业主间的公共利益出现冲突时，需要有一个协调机构和协调机制，需要有指导各方行为的准则，这确实是政府对物业治理活动进展标准的初衷。物业治理活动共涉及业主、物业使用人、物业效劳企业、建立单位、专业运营单位等各个方面的权利和义务，需要对各个方面的利益进展平衡、协调，对其行为进展约束、标准，并科学地界定其权利和义务。如，在第二章新建物业与前期物业治理中，主要对建立单位的权利和义务做出了规定，着重标准建立单位的行为；在第三章业主大会与业主委员会、第四章物业的使用与业主自治治理中，主要对业主、业主大会、业主委员会的权利和义务作出规定，着重标准业主的自治行为；在第五章物业效劳企业、第六章物业效劳中

9、，主要标准了物业效劳企业的权利和义务，着重标准物业效劳企业的行为，等等。（二）为了维护业主、物业使用人、物业效劳企业、其他治理人的合法权益。物业治理离不开两类主体的参与，一是业主、物业使用人，二是物业效劳企业、其他治理人。物业治理立法对两类主体的利益都进展了充分的考虑，既保护业主、物业使用人的合法权益，又保护物业效劳企业、其他治理人的合法权益。条例首先保护的是业主、物业使用人的合法权益。物业治理，本质上是业主行使对物业的所有权来满足本身需求的过程，是建立在业主的财产权根底上的。因而，条例从一开场起草，到对中通过，都一直将保护业主、物业使用人的合法去哪一作为最根本的原则、最根本的主旨和最主要的目

10、的。因而，条例的一切制度设计都是围绕着更好地保护广大业主的合法权益来进展的。例如，在第二章中对配套建筑与设备设备产权和物业交付条件的规定，在第三张章中对业主大会筹备组、业主大会、业主委员会的规定，在第四章中对住宅物业装饰装修和车库车位使用的规定，在第七章中队物业维护责任的规定，在第八章中对社区物业治理和旧住宅区物业治理的规定，都充分表达了对业主、物业使用人的合法权益的保护。另外，条例也表达了对物业效劳企业、其他治理人的合法权益的保护。业主和物业效劳企业、其他治理人是平等的民事主体关系。物业效劳企业、其他治理人是物业治理活动提供物业效劳的一方当事人，在提供效劳的同时，有获得酬劳的权利。因而，条例

11、对物业效劳企业、其他治理人的合法权益，也予以明确保障。如，条例第六章第二节对“物业效劳收费”专门作出了规定，这对维护物业效劳企业、其他治理人的合法权益将产生重要作用。(三)为了改善人民群众的居住和工作环境。目前，山东省住房严峻短缺征询题根本处理，居民住房需求进入面积增加与质量提高并重，从单纯的生存型需求向温馨型需求转变的新阶段。提高居住质量，既要靠住宅建立的科技进步，大力推进住宅产业化，提高住宅规划、设计、建立水平，也要有良好的物业治理，提供房屋及其设备设备的维涵养护、绿化、保洁等专业性效劳，制造平安温馨的居住环境。从物业治理的产生和开展过程来看，物业治理的推进与开展，关于改善居住质量、工作环

12、境，作出了积极奉献。实践证明，但凡实行物业治理的小区，物业效劳企业通过提供保洁、保安、绿化、秩序、房屋维修等方面的效劳，大都为业主提供了良好的居住环境；未实行物业治理的小区，大都存在脏、乱、差等征询题，生活质量特别难提高上去。条例旨在通过对物业治理活动的标准，使物业治理发挥出良好的社会效益和经济效益，进一步改善广大居民的生活、工作环境。（四）为了促进和谐社区建立。维护社区稳定是建立和谐社会的重要保障。物业治理与社区建立有着密不可分的联络。业主、业主大会、业主委员会的活动与社区建立亲密相关，物业效劳企业关于维护社区环境和秩序具有积极作用。通过标准社区建立与物业治理各主体之间的关系，整合资源，能够

13、推进物业治理与社区建立的协调开展，构成推进社区建立的整体合力，既有利于为居民制造良好的居住环境，也有利于和谐社区建立。从多年的实践看，物业治理在维护社区秩序，协助公安等有关部门防备刑事犯罪，防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。物业效劳企业在努力提高效劳水平的同时，配合有关部门和社区各类组织，积极开展社区文化活动，丰富了居民的业余生活，促进了居民的身心健康，推进构成了邻里之间更加和谐的关系和良好的社会风气，促进了和谐社区的建立。因而，条例的出台，一个特别重要的目的是通过标准物业治理的各项活动，促进和谐社区的建立。三、立法依照条例的立法依照主要有物权法、物业治理条例等法律

14、、行政法规。在立法过程中，条例还参照了住宅专项维修资金治理方法(建立部、财政部令第165号)、房屋建筑工程质量保修方法(建立部令第80号)、住宅室内装饰装修治理方法(建立部令第110号)等部门规章。此外，条例还与山东省城市房地产开发运营治理条例、山东省商品房销售条例等地点性法规的有关内容进展了衔接，并参考了山东省城市住宅小区物业治理方法(省政府令第86号)的有关规定。同时，条例还借鉴了浙江、天津、深圳、成都、珠海等省、市有关物业治理的经历和做法。第二条本条例所称物业治理，是指业主通过自治治理，选聘物业效劳企业或者其他治理人，按照物业效劳合同商定。对物业进展维修、养护、治理，维护物业治理区域内的

15、环境卫生及相关秩序的活动。【释义】本条是关于物业治理定义的规定。物业治理的概念有广义和狭义之分。从广义上说，物业治理包括业主自治与物业效劳在内的小区范围内的一切公共物业事项。从狭义上说，物业治理仅指物业效劳。物业治理有时还指物业主管部门对物业治理活动进展监视治理的意思，实指物业行政治理。条例所称的物业治理的概念是广义上的，不仅包含业主自治治理的内容，也包含物业效劳企业、其他治理人专业效劳的内容。对物业治理的内涵，可从以下几个方面进展理解：一、物业治理是由业主通过自治治理，选聘物业效劳企业或者其他治理人的方式来实现的活动物业治理是住房商品化、社会化的产物，与人民群众生活水平的提高亲密相关。随着城

16、镇住房制度改革的逐步推进，房屋所有权构造发生了严重变化，公有住房绝大部分都出售给了职工个人，新建住宅根本上是个人购置，居民由公房承租人转变为房屋所有权人，公房治理者与住户之间的治理与被治理关系，已经不能习惯房屋所有权转移的新情势。随着个人拥有住房的比重越来越高，住房成为大多数居民家庭的最主要财产以及财富累积的最主要方式，居民对住房财产的使用、维护、保值增值提出了较强的效劳需求，同时也产生了协调房屋所有权人公共空间、共用设备设备等公共利益的需要。随着人民生活水平的提高和住房条件的不断改善，居民对居住环境、社区秩序的要求越来越高，与居住相关的各种消费需求越来越多，群众要求新方式的消费效劳。物业治理

17、习惯了改革和人民生活提高的要求，并在改革和人民生活提高的进程中逐步开展起来。物业治理是基于业主的财产权而产生的一种治理方式或活动，最根本的特点是业主自治。业主要不要对物业进展治理，或者采取哪一种方式对物业进展治理，完全取决于业主的意志，由业主依照自愿的原则来决定，法律并不进展强迫。从实际情况看，目前对物业进展治理的方式主要有三种：一种是由业主委托物业效劳企业来施行综合性物业治理，这也是对物业的主要治理方式；第二种是由业主将不同的治理内容委托给其他治理人，如聘请设备设备维涵养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专业效劳公司来进展单项物业治理；第三种是由业主进展自行治理。这三种治理方式都是

18、物权法所认可的对物业的治理方式。至于采取何种物业治理方式，由业主通过自治的方式自主决定。条例所标准的物业治理活动，主要是指业主选聘物业效劳企业或者其他治理人进展的物业效劳活动。关于业主自行治理物业的活动，不是条例调整的主要内容，依照条例第一百条的规定，能够参照本条例的有关规定执行。需要指出的是，业主自治治理贯穿于物业治理活动的全过程，选聘物业效劳企业或者其他治理人对物业进展治理，是业主自治治理的一种重要方式。二、物业治理活动的根底是物业效劳合同物业治理活动的本质是业主和物业效劳企业、其他治理人以物业效劳企业、其他治理人提供的效劳为标的所进展的一项买卖。市场经济条件下，买卖的进展主要通过合同作为

19、纽带完成，买卖的双方也即合同的主体。物业治理作为一项市场行为，也是通过合同才产生的。物业效劳合同是业主和物业效劳企业订立的关于双方在物业治理活动中的权利义务协议。物业效劳合同是物业治理活动产生的根底。物业效劳企业、其他治理人是基于物业效劳合同的商定来为业主提供物业效劳的，其权利义务直截了当来自于合同。物业效劳合同确立了业主和物业效劳企业、其他治理人之间被效劳者和效劳者的关系，明确了物业治理活动的根本内容。物业效劳企业、其他治理人依照物业效劳合同内容提供物业效劳，业主依照物业效劳合同交纳相应的物业效劳费，双方是平等的民事法律关系。三、物业治理的内容是业主和物业效劳企业、其他治理人对物业进展维修、

20、养护，治理对相关区域内的环境卫生和秩序进展维护物业治理的内容由业主和物业效劳企业、其他治理人在物业效劳合同中商定。物业效劳企业的治理内容一般包括两个方面：一是对房屋及配套的设备设备和相关场地进展维修、养护、治理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业效劳企业提供的保安、保洁、绿化、交通及车辆治理等效劳。除此之外，按照条例的有关规定，物业效劳企业能够接受业主、物业使用人的特别委托，为其提供物业效劳合同没有商定的特别效劳工程，如第五十三条规定：“业主对汽车有看管要求的，应当与物业效劳企业另行商定”。其他治理人的治理内容一般为专项的物业治理效劳，如专门的设备设备维涵养护效劳、清洁卫生效劳、园林

21、绿化效劳、房屋修缮效劳、秩序维护效劳等。第三条本条例适用于本省行政区域内物业的治理、使用、维护、效劳及监视治理活动。【释义】本条是关于条例适用范围的规定。法律、法规、规章的适用范围，确实是法律、法规、规章的调整范围或者效力范围，通常包括空间效力范围、对人的效力范围和时间效力范围。一、空间效力空间效力范围，即适用的地域范围，也确实是指法律标准能够在什么地点发生效力。对空间效力范围，几乎所有的法律标准都要进展明确规定，以便恪守执行。在一般情况下，法律标准的空间效力范围适用于制定机关所在的整个行政区域。但是，在一些特别情况下，可能仅适用于制定机关所在行政区域的部分特别区域。条例属于第一种情况，即在山

22、东省整个行政区域内具有普遍的约束效力。而且，条例属于省人大常委会制定的地点性法规，条例也同样适用，这些市制定的土方性法规以及政府规章和其他标准性文件均不得与条例规定的内容相抵触。需要指出的是，条例既适用于山东省行政区域内的城市，也涵盖乡镇和农村。尽管从全省的情况看，物业治理主要存在于城市，但不可否认，一些比较兴旺的乡镇和农村，物业治理活动也在一定程度上存在，尤其是在沿海一些经济比较兴旺的截获，城乡差异已经特别小。同时，并非只有城市才会出现物业治理的需求，乡镇，农村同样也存在着对物业治理的需求。而且，随着社会经济的开展和人民生活水平的提高，乡镇和农村对物业治理的需求将逐步扩大。假如将条例的适用范

23、围仅局限于，那么，乡镇和农村已经存在和将要出现的物业治理活动将得不到标准，这显然不篮球物业治理行业的开展，也不篮球发挥物业治理制度良好的社会效益和经济效益。因而，在确定条例的适用范围时，采取了比较广泛的表述，即条例不仅适用于城市，还适用于乡镇和农村。另外，条例既调整住宅物业的物业治理活动，也调整非住宅物业的物业治理活动。尽管住宅物业和写字楼、商场等非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对效劳的需求、物业效劳的内容和方式等方面存在着较大差异，但在法律制度方面，两者并无明显不同，两者的差异完全能够通过物业效劳合同来处理，因而，条例将住宅物业和非住宅物业，均纳入了调整范围。但是，考虑到住宅物业相对非

24、住宅物业而言，征询题比较突出，矛盾比较锋利，情况比较复杂，因而，在设计条例的有关制度时，将重点放在住宅物业上。比方说，针对住宅物业与非住宅物业的不同，规定了只适用于住宅物业的部分内容，如住宅小区内配套建筑及设备设备的建立、住宅小区综合验收、旧住宅区物业治理等。纵观条例的全部内容，对只适用住宅物业的部分，都采取了“住宅小区”、“住宅物业”的表述，对既适用住宅物业又适用非住宅物业的部分，都采取了“物业治理区域”的表述。二、对人的效力对人的效力范围，也确实是法律标准能够适用的主体范围，即对哪些主体有效。按照规定，条例适用于山东省行政区域内从事物业治理、使用、维护、效劳及监视治理等活动的一切单位和个人

25、。详细而言，条例对人的效力范围包括以下几个方面的主体：（一）业主、物业使用人按照国务院物业治理条例的有关规定，业主为房屋的所有权人。物业使用人一般为不拥有房屋所有权，但拥有房屋使用权的人，如承租人等。业主、物业使用人的活动是条例的主要标准对象。按照条例的有关规定，业主成立业主大会、选举业主委员会、选聘物业效劳企业或者其他治理人对物业进展治理、使用物业、对物业专有部分和共用部位及共用设备设备进展维护等，都必须恪守本条例。（二）物业效劳企业或者其他治理人物业效劳企业或者其他治理人是物业治理活动中提供效劳的一方，是条例标准的重点对象。按照条例的有关规定，物业效劳企业或者其他治理人按照物业效劳合同的商

26、定，提供设备设备维涵养护、保洁、绿化、保安、秩序维护、档案保管等物业治理效劳，应当恪守条例的有关规定。（三）建立单位现实生活中，特别多物业纠纷和矛盾都是由开发商遗留征询题造成的，如房屋质量比较差、配套建筑及设备设备不健全、权属关系不明确、开发商承诺的售后维修效劳和物业效劳不兑现等。因而，要从源头上处理物业纠纷和矛盾，必须对建立单位的权利和义务作出明确界定。因而，条例在第二章新建物业与前期物业治理和第七章第一节建立单位的保修责任中，明确规定了建立单位的责任，建立单位必须恪守条例的有关规定。（四）专业运营单位就物业治理的实际情况看，特别多物业纠纷是与水、电、气、热等纠纷纠缠在一起的，大量的物业纠纷

27、和矛盾是由于供水、供电、供气、供热等专业运营单位和建立单位、业主的责任不清引起的，因而，为了从根本上理顺三者的关系，完全处理或者减少水、电、气、热等方面的物业纠纷，必须从法律的源头加以处理。基于这一考虑，条例将专业运营单位的权利和义务纳入了调整范围，在第二章第二节配套建筑与设备设备中，对专业运营设备设备的产权、建立、投资、移交等征询题作出了明确规定；在第七章第四节专业运营设备设备的维护中，对专业运营设备设备的维护责任作出了明确规定；在第八章第二节旧住宅区物业治理中，对旧住宅区专业运营设备设备的改造征询题作出了明确规定。这些规定，专业运营单位必须恪守。（五）政府、物业主管部门及其他有关部门需要特

28、别指出的是，对物业治理活动进展监视治理的政府及有关部门，也是条例的标准对象。如第七条规定了县级以上人民政府推进后勤改革、促进物业效劳行业开展的职责，第五条规定了物业主管部门和城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政治理等有关部门对物业治理活动进展监视治理的职责，第六条规定了街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会在物业治理活动中的职责，第八章第一节社区物业治理还对有关部门进社区、建立物业联席会议制度等作出了专门规定，并在第八章第二节旧住宅区物业治理中对政府在旧住宅区改造整治的责任作出了明确规定。政府、物业主管部门、其他有关部门，必须依照条例的有关

29、规定履行职责，对不按照条例规定履行职责的，将按照第九章法律责任的规定追查相应的法律责任。三、时间效力法律的时间效力是指法律在什么时间生效，什么时间失效，以及法律对既往行为和事件的溯及力征询题。条例第一百零一条专门对条例的时间效力范围作出了规定，即“本条例自2009年5月1日起施行”，释义对该条的内容将再作专门介绍。第四条物业治理应当坚持以人为本。实行业主自治与专业效劳、社区治理相结合的原则。【释义】本条是关于物业治理应遵照的根本原则的规定。一、物业治理应当坚持以人为本以人为本是科学开展观的核心。十七大报告指出：“必须坚持以人为本。全心全意为人民效劳是党的根本主旨，党的一切奋斗和工作都是为了造福

30、人民。要一直把实现好、维护好、开展好最广大人民的根本利益作为党和国家一切工作的出发点和落脚点，尊重人民主体地位，发挥人民首创精神，保障人民各项权益，走共同富有道路，促进人的全面开展，做到开展为了人民、开展依托人民、开展成果由人民共享。”条例的制定和出台，是深化贯彻落实科学开展观的重要表达。物业治理涉及广大业主的利益，涉及千家万户，必须以业主的权利为本，将维护业主的利益作为条例的根本主旨。条例的一切制度设计，都是围绕着保护广大业主的权益进展的，制定条例的出发点和落脚点，都是为了最大限度地保护业主的合法权益。二、物业治理应当遵照业主自治与专业效劳、社区治理相结合的原则物业治理活动是业主、物业使用人

31、、物业效劳企业或者其他治理人、政府及有关部门、社区居民委员会等各方参与的一种活动，其内涵特别广泛，既包括业主的自治治理活动，又包括物业效劳企业、其他治理人的专业效劳活动，还离不开街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会的社区治理活动。物业治理活动，必须实行业主自治与专业效劳、社区治理相结合的原则，三者缺一不可，缺少三者中的任何一个方面，物业治理将是不完好的，也是管不好的。（一）物业治理必须坚持业主自治业主自治是物业治理活动的题中之意，是物业治理活动的价值取向，也是物业治理活动的必由之路，在物业治理活动中处于主导地位。业主自治是基于财产所有权而来的，其调整的是各业主之间的财产关系以及在此根底

32、上构成的成员关系。为了实现安居乐业、保值增值的购房目的，维护公共权益，业主们通过民主程序建立自治组织，确立自治标准、自主决定本小区范围内的公共物业事项，这确实是业主自治的根本内容。一些人将业主们驱逐专业的物业效劳企业出小区、由业主们全面接收小区并由业主自行施行物业效劳称之为“业主自治”，这是对业主自治的误解。业主自治的核心和本质在于以自治实现自主，“业主自管”不等同于“业主自治”。业主自治在我国起源于20世纪90年代初，全国普遍出现则在90年代末，是随着住房制度改革的不断深化而开展起来的，从单位进展房屋治理和政府组织成立小区管委会治理，开展到业主自治治理是必定趋势。其原始动力来源于业主关于共同

33、利益维护的诉求，根本目的在于提高多数业主的健康、幸福，以及精神的安闲。既然业主是物业的主人，那么，小区的前途和命运应当最终由广大业主来决定。条例设计的一系列制度，目的都是为了实现业主自治。如第三章处理了业主自治组织征询题，对业主大会筹备组、业主大会、业主委员会的权利、义务、产生、解散等作出了详细规定；第四章专门对物业的使用与业主自治治理作出了规定；其他章节的规定，也充分表达了业主自治的精神。通过这些制度安排，实现“我的小区我做主、我的物业我当家”的业主自治理想。（二）物业治理应当坚持专业效劳的方向专业效劳是指由物业效劳企业、其他治理人提供的物业治理方面的专门效劳，这一点与业主对物业的自行治理相

34、区别。随着住房制度改革的不斯推进，城镇居民逐步实现了由拥有房屋使用权到拥有房屋所有权的转变，尤其是房地产市场的进一步培育、开展和繁荣，使得居民的住房需求，由直截了当关注住房面积大小、功能质量等内部需求，开展到对环境的需求；从需要对房屋共用部分的治理，开展到同时需要对部分公共社会事务的效劳；从需要对房产和附属设备的完好维护，开展到实现房屋的保值、增值。这些需求的存在，催生了物业治理方面的专业效劳。1981年，深圳市东湖丽苑小区领先实行了物业治理，这在物业治理的专业效劳方面迈出了第一步，此后在各地陆续推行；1994年，建立部要求在城市新建小区全面推行物业治理；1997年，辽宁、江苏、北京、天津、重

35、庆、广州等一批省市在旧小区推行物业治理方面获得打破；1998年，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建立的通知明确指出，要建立业主自治与物业治理企业专业治理相结合的融会化、专业化、市场化的物业治理体制。目前，随着住房商品化政策的持续推进，以及乡村城市化、城市现代化进程的加快，物业治理行业得到了长足开展，物业治理的覆盖面已从单纯的住宅小区治理延伸到办公楼、工业区、商业大厦、医院、学校、机场、码头、车站、图书馆、体育馆等，构成了包括房屋及相关设备设备维涵养护、小区秩序治理、环境清洁、绿化、居民生活效劳、物业中介等多层次、全方位的配套效劳体系。随着物业治理行业的开展，物业治理的专业效劳水平也

36、有了特别大提高。目前，新建小区大都实行的是物业效劳公司、其他治理人承担的专业化、专门化物业效劳，自行治理的物业治理方式只在一些产权单一或者零星物业和旧小区中存在。实行专业化、社会化、市场化的物业治理方式，是物业治理的开展方向，也是条例所倡导、鼓舞的一种物业治理方式。事实证明，要享遭到高水平、全方位的物业效劳，依然得走市场化、专业化的路子，由于提供专业效劳的物业效劳公司，更加注重效劳品牌的培植和运用，更加注重对企业效劳行为的标准，在开展战略、效劳理念、效劳标准、效劳行为、企业治理等方面有着一整套制度和标准，效劳的质量比较高，品牌认识比较强，有利于效劳水平的提高。因而，物业治理必须坚持专业效劳的开

37、展方向。（三）物业治理应当与社区治理相结合物业治理与社区治理既有区别又有联络。二者的区别在于：社区治理是行政治理向社区的延伸，主要依托于社区效劳机构、居民委员会，主要负责处理城市基层大部分社会性效劳工作，主管部门为民政部门；而物业治理主要是依托于业主、业主大会、业主委员会和业主选聘的物业效劳企业，属于业主自治的范畴，主要负责处理小区物业公共事项，如住宅小区的保洁、绿化、保安以及维修资金的使用、筹集、物业公司的选聘等，主管部门为建立或者房产治理部门。但是，二者之间也有着亲密的联络。在房屋产权私有化大背景下出现的业主自治，其承担的功能实际上是从原由单位、社区承担的物业治理功能让渡出来的，从本质上说

38、，物业治理是社区治理的重要组成部分。因而，从这一意义上说，物业治理离不开社区治理，需要充分发挥乡(镇)人民政府、街道办事处、社区居民委员会的作用，只有如此，才能推进二者的协调开展，构成推进社区建立的整体合力。当前，在业主自治认识比较薄弱的情况下推行业主自治制度，必须有政府的大力推进，但是由于基层物业主管部门执法力量有限，仅靠物业主管部门一家难以真正担负起推进业主实行自治的重担，因而，国务院新修正的物业治理条例按照“治理重心下移”的原则，给予了“街道办事处和乡镇人民政府”在物业治理中的一定的责任。但由于没有充分发挥社区居民委员会的作用，物业治理与社区治理还没有真正结合起来。要使物业治理实现真正的

39、业主自治，必须充分发挥社区居民委员会的作用，使物业治理和社区治理有效结合起来。在推进物业治理和社区治理的有效结合方面，条例主要规定了以下内容：一是明确规定了街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会在物业治理中的职责，充分发挥其在组建业主大会筹备组、组织业主大会成立和业主委员会选举换届、调解处理物业治理纠纷等方面的作用，推进业主自治制度的实行；二是规定执行委员经推荐能够按照法定程序进入所在地社区居民委员会任职；三是规定了“治理进社区”的有关内容，规定住宅小区内应当配建一定比例的小区政务治理用房和社区居民委员会用房，为政府有关部门和社区居民委员进入小区施行治理提供办公用房，并规定物业治理、城管

40、执法、公安、城乡规划、环境保护等部门应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业治理区域公布联络人姓名和联络方式，对违法行为及时作出处理，使政府治理辐射到物业治理区域，改变以往政府治理在实行物业治理的区域缺位、不到位的征询题；四是规定街道办事处、乡(镇)人民政府的社区治理机构详细指导、协调物业治理的有关工作，从而从机构保障、职责界定上完全处理物业无人管的征询题。只有如此，将物业治理与社区治理严密结合起来，才能推进业主的真正自治，处理物业治理中的诸多征询题。第五条省人民政府建立行政主管部门负责全省物业治理活动的监视治理工作。设区的市、县(市、区)人民政府房地产治理部门或者建立行政主管部门(以下统称物业

41、主管部门)。负责本行政区域内物业治理活动的监视治理工作。城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政治理等有关部门按照各自职责。做好与物业治理有关的工作。【释义】本条是关于物业主管部门和其他有关部门物业治理职责的规定。一、省物业主管部门在物业治理方面的职责本条第一款是对省物业主管部门职责的界定。依照山东省人民政府办公厅关于印发山东省建立厅职能配置内设机构和人员编制的通知(鲁政办发200018号)，省建立厅负责住宅和房地产行业治理，指导标准房地产商场，其内设的住宅与房地产业处，负责拟定物业治理的规章制度并监视执行，组织施行物业效劳企业资质标准等。国务院的物

42、业治理条例第五条第二款规定：“县级以上地点人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业治理活动的监视治理工作。”而详细到山东省，省房地产行政主管部门为山东省建立厅。因而，依照上述规定，条例规定省人民政府建立行政主管部门为省物业主管部门，负责全省物业治理活动的监视治理工作。二、设区的市，县(市、区)物业主管部门在物业治理方面的职责尽管国务院的物业治理条例统一规定“县级以上地点人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业治理活动的监视治理工作”，但山东省的实际情况比较复杂。就目前山东各市、县的情况来看，物业主管部门并不统一，有的市、县的物业主管部门为建立部门，有的市、县的物业主管部门为房地产治

43、理部门。条例考虑到市、县物业治理部门不统一，原则性地规定：设区的市、县(市、区)人民政府房地产治理部门或者建立行政主管部门，负责本行政区域内物业治理活动的监视治理工作。至于哪个部门为物业主管部门，要依照当地政府确定的职责分工来定。当地政府将物业治理的监视治理职能划为建立部门的，建立部门为物业主管部门；当地政府将物业治理的监视治理职能划为房地产治理部门的，房地产治理部门为物业主管部门。需要指出的是，由于物业治理工作量大面广，难度又比较大，需要充分发挥基层主管部门的积极性和主动性，因而，条例专门给予区这一级物业主管部门对物业治理工作的监视治理权。这一点，与建立系统的其他法规、规章相区别。比方，山东

44、省燃气治理条例、山东省商品房销售条例等都没有给予区这一级主管部门的监视治理权。三、其他有关部门在物业治理方面的职责物业治理涉及面特别广。物业治理活动的顺利进展，需要主管部门的监视治理，也需要相关部门和单位的大力协作。如城乡规划、建立等部门在进展建立工程审批和设计审查时，应就住宅小区配套建筑及设备设备的配置、专业运营设备设备的建立标准征求房地产开发、物业治理等部门和专业运营单位的意见(第二十条)；房地产开发、城乡规划等部门要加强对住宅小区综合验收的监视治理(第二十四条)；价格部门应当会同有关部门发布车库租赁费的指导价格(第五十条)，会同物业主管部门制定一般住宅类物业效劳费的基准价和浮动幅度并每年

45、向社会公布(第六十九条)；财政部门对住宅小区内按照规划配套建立的政务治理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校负有投资的义务(第十三条第二款)，并承担旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区效劳、文化体育、平安防备、物业效劳用房等配套建筑及设备设备改造投资(第九十条第三款)；民政部门负责对社区居民委员会开展社区治理、社区效劳中与物业治理有关的工作进展指导和监视；城管执法、公安、城乡规划、环境保护等部门要将治理延伸到物业治理区域内，实现“治理进社区”(第八十六条)；市政公用部门应当对专业运营单位的运营行为进展监视，等等。因而，城管热潮，房地产开发、财政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保

46、护、工商行政治理等有关部门应当按照各自的职责，做好与物业治理有关的工作。第六条街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监视业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业治理纠纷。社区居民委员会负责指导、监视业主大会、业主委员依法开展业主自治治理，协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区治理、社区效劳中与物业治理有关的工作。【释义】本条是关于街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会物业治理职责的规定。一、街道办事处、乡（镇）人民政府在物业治理方面的职责近年来，随着房地产行业开展的突飞猛进，物业治理行业也得到了迅速开展。目前，物业效劳已经覆盖到不动产治

47、理的所有领域。由于物业治理涉及每一位业主，涉及千家万户的利益，要想把物业工作治理好，需要大量的执法力量，尤其是要充分调动街道办事处、乡（镇）人民政府的积极性和主动性。但是，2003年国力院出台的物业治理条例并没有规定街道办事处、乡（镇）人民政府在物业治理活动中的职责，只是规定了县级以上人民政府房地产行政主管部门对物业治理活动的监视治理职责，而基层主管部门的执法力量又比较薄弱，因而，物业治理工作一度出现了主管部门缺位、不到位的征询题。为了充分发挥街道办事处、乡（镇）人民政府在物业治理工作中的作用，2007年，国务院在修正物业治理条例时，增加了街道办事处、乡（镇）人民政府在物业治理活动中的监视治理

48、职责。如第十条规定：“同一份物业治理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”第十九条第二款规定：“业主大会、业主委员会作出的决定违背法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”这一修正，充分表达了“治理重心下移”的精神。就目前的物业治理实际来看，离开街道办事处、乡（镇）人民政府的监视治理，仅靠区、县级主管部门的监管，物业治理工作是特别难开展的。实践证明，只有将区、县级主管部门的监视治理与街道办事处、乡（镇）人民政府的监视治理严密结合起来，充分发挥各自的积极性，才能使物业治理工作更好地开展。基于上述考虑，条例规定了街道办事处、乡(镇)人民政府在物业治理方面的职责：一是负责组织、指导本辖区业主大会成立和业