2022年厦门莲花山名胜风景区项目投资与可研报告.doc

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1、厦门莲花山名胜风景区工程投资预可研报告厦门市计划委员会2002年6月目 录 一、工程概况.1(一)地理位置.1(二)工程内容及目的.1(三)工程进展情况.1(四)工程自然现状.1(五)景观资源及评价.2二、工程建立的意义.4三、工程建立条件分析.5四、市场分析.7五、工程规划.8（一）规划的指导思想.8（二）规划根本原则.9（三）规划目的.9（四）规划主要内容.9六、工程总投资估算和进度计划10（一）建立内容和规模.10（二）进度计划.12七、工程投资效益分析12八、工程评价15（一）风险分析.15（二）财务评价.15（三）社会效益评价.16（四）评价结论.16九、工程投资和运作方式.16十、

2、政府配套政策.17一、工程概况(一)地理位置莲花山风景区位于厦门市同安区莲花镇莲花山，距同安城关12公里，间隔厦门47公里，距莲花镇4公里。风景区规划面积9.586平方公里。同安区地处厦门北部，东南临海，西邻长泰县，北连安溪县，东毗南安县，西南接厦门集美区。1995年同安改县建区，全面积为1078.55平方公里，人口为52.17万人。(二)工程内容及目的计划从2001至2005年把莲花山建成初具规模的集生态旅游、观光、休闲渡假于一体的名胜风景旅游区。(三)工程进展情况该工程已完成旅游区的总体规划。(四)工程自然现状莲花山呈东西走向，最顶峰海拔757.3M，属戴云山东余脉。南部山颠较陡峭，北部坡

3、度较缓，东部为莲花水库。主要沟谷切割不明显，水系水量不大。莲花山位于闽东沿海变质岩带，受燕山造山运动和新构造妨碍较深，地质由中生代花岗岩组成，断层和节理发育明显，构成独特的花岗岩石景地貌。莲花山植被为次生林，以马尾松林为主，部分有阔叶混交林，混交有木荷、杉树、枫树、相思树。其中有国家一级保护树种桫椤、水杉；二级保护树种福建柏；三级保护树种闽楠、山肉桂。野生动物较多，有蟒蛇、穿山甲、水獭、苏门羚、勺鸡、猫头鹰等国家保护动物。风景区地处南亚热带海洋性季风气候区，年平均气温21，一月份平均气温12.8，七月份平均气温28.4，年最高气温38，年最低气温-1，年平均降水量1454.3毫米；年日照数20

4、31.6小时；年平均蒸发量1668.1毫米，平均相对湿度78%；全年无霜期333天；风向以东风、东北风为主，年平均风速2.2M/秒。水分光照资源较丰富。(五)景观资源及评价莲花山是同安五大名山之一，有丰富的自然景观和人文景观。1.自然景观 莲花山巍峨延绵，山高水秀、中部的主峰时而浓雾弥漫覆盖，神奇莫测的硕大“莲花”假设隐假设现，突兀宏伟，山上古木怪石，珍禽走兽，奇花异草，山泉涌汩其间，风光极其秀美。莲花山有四条溪流曲折于水间，西部由上陵溪汇入莲花溪，东部汇入莲花水库，中部溪流如涓涓细流清亮愉快，顺溪漫步，泉水淙淙，山花常开，生气盎然。莲花水库是一座以蓄洪、灌溉为主的水利枢纽工程，大坝竣于197

5、6年10月，水库面积约0.123平方公里。水库环境优雅，远处层峦叠嶂，近处碧波荡漾，湖光山色交相辉映。水库岸线曲折，空间开合有度，景观层次丰富。穿越于曲折山丘、谷地，更觉步移景异，岸边山花烂漫，鸟语花香，青山拥翠，果树成片。有丰富的植被，名木果树及优美的自然景观，莲花山风景区西部山地由详溪林场运营，林木茂盛，林相良好，生态环境极佳。有桫椤、水杉等珍稀植物。2.人文景观莲花山名胜古迹众多，有太华岩寺遗址、太华岩石、石释洞、朱熹手迹“灵源”、“圣泉”、“留心石”、潮汐泉、石龟、石狗、莲花石、七仙女峰、状元帽等，以及许多动人的民间传说。太华岩石 在莲花山半山腰空地上有一巨石突兀而立，石高7.5米，宽

6、11米，形如芙蓉(莲花)，势如华山西峰，即莲花峰，故取名“太华岩”。石下有洞，进深2.3米，宽3.5米，高2米，南面砌一石门，朱熹于巨石北面竖刻“太华岩”三字，字体为楷书，笔力遒劲，每字长1米，宽0.79米，是目前同安境内年代最早、字体最长、字迹最清的摩崖石刻。太华岩寺遗址 据史料记载，太华岩石正北方靠山处原有一寺院，始建于隋朝。寺院分前、中、后三殿，依山势而建，高低参差，气概恢宏宏伟。据传寺院鼎盛时期曾有99个和尚在此修行。清咸丰年间，因寺院和尚结合当地村民参与“小刀会”组织并进展反清运动，受清兵围歼失败后和尚逃散，寺院被焚。近期，当地村民集资开场复建。石释洞 太华岩遗址后上方海拔300米处

7、有两块巨石，天然合成上下两个洞，名石释洞。上洞进深12米，宽3.6米，高1.7米，下洞进深6.7米，宽6米，高2米。该洞正面石壁有5块石板，石板高为1.31米，宽度不一，自右至左为：61厘米、53厘米、55厘米、59厘米、53厘米，厚度为15厘米，每块石板阴刻楷书文字四行，每行十一字，字大为78厘米，共220字(现仅存219字)。石刻无篇名，也没署款，其中第二片和第五片陈列顺序弄错，第二块石板被排在最后。关于石刻的年代，厦门史学家方文图先生，从字体的写法考证，认为是隋唐刻本佛经惯用的写法，因而这几方石刻可能是唐代文物。当时洞中住有僧人坐禅念经。传经祖师为传授修行心法，便于石板刻写禅诀。下洞内奉

8、祀莲山大人，洞内冬暖夏凉，是四季皆宜的好去处。朱熹手迹“灵源”、“圣泉”、“留心石” 太华岩寺遗址后面石壁下有东西两孔石眼，有泉水汩汩而出，终年不缀，泉水清洌纯洁，饮之回甘生津，听说常饮此水还可除病祛疾，延年益寿。传说当年朱熹看望莲花山即以此水解渴，饮后顿觉清凉透骨，沁入心脾，不觉灵感大发，因而在东西两处分别题写“灵源”、“圣泉”四字。现“圣泉”二字已无从查找，而“灵源”二字分毫未损，明晰可辨。在山顶上有一巨石，立于石上，可览四面八方之景，令人心旷神怡，不觉自醉。传说当年朱熹至此，逗留许久，迟迟不肯归去，乃书“留心石”三字于石上，是谓“把心留住”之意。3.资源评价同安莲花山具有独特的人文背景和

9、丰厚的历史底蕴，具有浓重的闽南地点特色。莲花山自然风光秀丽，植被丰富，有珍稀树种，丰富的野生动物资源，具有较大的旅游吸引力。二、工程建立的意义本工程最大的特点是拥有丰富的自然和生态资源，莲花山山体延绵，形状突兀宏伟，古木怪石，珍禽走兽，奇花异草，山泉涌汩其间，风光极其秀美，而且其中蕴藏着太华岩石、太华岩寺遗址、朱熹手迹等等一批名胜古迹，自然景观与人文景观集于一身，这个工程的特色正好弥补了厦门市已经开发的旅游资源的缺乏，假如及时开发建立，能够有效地延伸岛内旅游线路，拓展岛外旅游业开展空间，丰富厦门旅游业的内涵和容量，增加旅客在厦门滞留的时间，提高厦门旅游业吸引力，促进全市旅游经济开展。另一方面，

10、旅游区建成以后，可带动整个莲花镇效劳行业的开展，处理当地部分农民的就业咨询题，提高当地农民的收入，促进贫困山区经济的开展，进而带动莲花镇的开发，改善投资环境，促进同安经济开展。三、工程建立条件分析1.经济社会开展条件 改革开放以来，厦门特区经济蓬勃开展，经济日益繁荣，据统计，2001年厦门国内消费总值为556.39亿元，人均GDP为40968元，约折合4936美元，在国内大中城市中处于领先水平，到达中等收入国家的水平，城市居民生活水平不断提高，消费构造也在发生变化，利用空闲时间进展旅游休闲逐步成为生活时髦，长期生活在人口稠密、高楼林立的城市居民，日益向往到郊外旅游，呼吸新鲜空气，感受大自然。这

11、为吸引城市居民前往莲花山风景区进展郊外旅游提供开展条件。同时国内外旅游业蓬勃开展，莲花山景观特色补充了厦门已开发的旅游资源缺乏，必定会吸引大批国内外游客来巡游。2.周边旅游资源及环境同安区的风景名胜、旅游资源特别丰富，有北辰山省级风景名胜区，大轮山梅山风景区，汀溪风景区、大嶝岛旅游区等，文物古迹40余处，其中在城区有23处。通过这几年的开掘整理和景点建立，同安构成了“三线一中心”的旅游格局。即以大嶝三岛为主的东南对台商贸旅游线；以梵天寺、北辰山风景名胜区为主的东北宗教、朝圣观光旅游线；以小坪省级森林公园、莲花山风景区为主的西北生态旅游线，同安城区的历史文化古迹和城区的旅游效劳设备构成了城区旅游

12、线和食、住、娱、购综合接待中心。3.政策条件旅游业是厦门市将来开展的重点产业，近年来厦门旅游业获得了长足的进步，已经成为厦门市国民经济中新的经济增长点。1999年1月厦门市初次跨入首批中国优秀旅游城市。厦门市政府为了促进厦门旅游业，特别是岛外旅游业的开展，出台了相关的优惠政策，莲花山是同安五大历史名山之一，开发旅游的潜力极大，目前已被市、区列为“十五”计划的重点工程，能够享受相关的优惠政策。4.根底设备条件厦门根底设备完善，生态环境质量较高，根本拥有了现代化的海陆空交通运输网、较为先进的信息通讯网及各项配套设备齐全的生活环境和投资条件，同时旅游效劳设备较为完善，接待、治理水平较高，为开展旅游业

13、提供了便利的外部环境，但是莲花山风景区现有的根底设备较差，现有两段简易车行路(同泰路太华岩及同泰路莲花水库)极其简陋，进入风景区的跨溪石桥陈旧狭窄。此外缺乏水电设备及效劳接待设备，这些制约了风景旅游业的开展。四、市场分析近年来，随着我国经济的快速开展，人民的生活水平得到不断提高，出外旅游已成为一种时髦，厦门旅游业保持较高的增长速度，据统计，2001年共接待国内外旅游者908.75万人次，其中，全年接待境外游客57.30万人次。2001年旅游总收入合计158.09亿元，旅游创汇3.11亿美元。接待国内游客851.45万人次，国内旅游创收132.56亿元。依照旅游区的景观条件、根底设备、巡游方式的

14、情况，这里选择了卡口容量法来测算，太华岩寺是风景区的“卡口”，游客在此瞬时面积指标取定10平方米/人。则瞬时容量为：景点面积(S)/人均瞬时占地指标(A)=15030/10=450(人)，以每人在景区逗留1.5小时计，每天开放9小时，则日周转率为6，则日游人量=4506=2700人，年巡游日为300天，则年游客规模=2700300=81万人。这是本风景区将来开展可能到达的长期游客容量，预示着本风景区的宏大开展潜力。对莲花山风景区的市场定位，必须将其置于厦门大旅游的格局中，综合考虑厦门岛内、外各景区以及同安区在整个厦门旅游市场的地位及互相关系，结合来厦门旅游中外游客特点以及莲花山风景区已具有的游

15、客特点，有针对性的制定相关的旅游产品和效劳。据调查，莲花山近3年的游客数量及其游客构成为：近3年莲花山风景区游客数量统计年份游客量(万人次)比上年增长(%)1999年4.02000年4.512.5%2001年5.011%莲花山风景区以效劳厦门及周边地区节假日、双休日休闲旅游的游客为主。其中：同安区游客占75%闽南地区(不含同安区)游客占22%闽南地区以外游客占3%依照上述的调查分析，莲花山风景区目前游客群主要为同安当地人，按莲花山目前所具有的资源和条件，厦门岛内居民和国内游客是今后旅游区重要重点拓展的市场，因而依照这两部分游客群体的需求特点制定相应的旅游产品是特别重要的。五、工程规划(一) 规

16、划的指导思想 正确处理风景区的保护与旅游、经济开发等关系。在保护自然景观、风景资源、文物古迹不受破坏的前提下，充分发挥资源优势，开展旅游业和旅游产品的消费，同时带动根底设备建立。充分考虑过去、如今和将来三个阶段的关系，科学预测风景区开展的各种需求，因地制宜地处理人与自然的和谐关系，建成一个环境优美、生态健全又有文化内涵的风景区。(二) 规划根本原则1.依照资源特征、环境条件、历史情况、现状特点以及国民经济和社会开展趋势，统筹兼顾、综合安排。2.保护原有景观特征和地点特色，维护生物多样化和生态良性循环。注重对环境保护，加强地被和植物景观培育。3.充分发挥风景资源的综合潜力，展现风景旅游欣赏主题，

17、配置必要的效劳设备，改善风景区运营治理机能。4.合理权衡风景环境、社会、经济三方面的综合效益，制造景观形象和魅力独特、人与自然协调开展的风景旅游胜地。5.规划应留意远近期结合，合理开发。(三) 规划目的近期(2002-2007年)规划建立目的：从保护莲花山的风景旅游资源和生态环境出发，重在抚育植被，并结合造林绿化改造林相。重点进展两条旅游线的组织：一条是佛心寺太华岩石释洞，以人文景观取胜；另一条是从莲花水库到莲花山峰，以自然景观为主，部分辅以人工景点，改善对外交通及停车用地条件。把风景区初步建成景点优美，设备较为完善的风景区。远期(2008-2021年)规划建立目的：按风景区总体规划要求，全面

18、合理地进展开发建立，建成规划合理、景观突出、景点丰富、设备齐全、治理完善的风景区。(四) 规划主要内容 由于风景区范围大，地形地貌差异明显，采纳“集锦式”规划，即按其环境、功能及内容、交通组织，组成假设干景区。通过巡游道路把各个景区及每个景区内的假设干景点有机联络起来，构成整体。规划分为曲溪环碧、晴云映日、馨香溢芳、太华圣境、莲峰踏云、丹崖浮翠和湖畔幽谷等七大风景区，其中太华圣境、莲峰踏云、湖畔幽谷为核心景区，各景区有众多微观景点。六、工程总投资估算和进度计划(一) 建立内容和规模 建立工程包括上山公路、跨溪桥梁、山门、停车场、太华岩寺、石释洞、观光石道及景区林间步行道、综合接待中心、茶馆、烧

19、烤区、憩息亭及观景台、景点简介牌及旅游线路指南、观光果园、茶园，以及标准公厕、水电、排污等配套设备。详细投资工程如下： 1.建立上山公路一条：后埔村村民已于几年前自发开凿了一条上山简易公路，路的弯曲度、坡度等根底条件根本合理，但因是土路，遇雨天雨水冲刷，则路面受损，路的内壁山体又未砌牢，容易滑坡而覆盖路面。因而，要开发旅游，首先要处理路的咨询题，在原有根底上建立上山水泥公路1条，长4.5公里，宽7米，以时价120万元/公里计，则需540万元。 2.建立跨溪桥梁1座：建立跨溪桥梁1座，东北端连接上山公路，西南端连接同泰路，可防止车辆进村绕道，使交通更趋便捷。桥梁按平面形式设计，钢筋水泥构造，长1

20、0米，宽7米，需投资150万元。 3.建立山门1个：在桥的西南端连接 同泰路处建一山门，需投资30万元。 4.建立停车场1个：在太华岩附近建立生态停车场1个，面积6000平方米，需投资250万元。 5.重建太华岩寺：寺院后殿已于今年初在旧址集成，中殿与前殿也须在旧址重建，建造形式力求宏伟气派，需投资350万元。 6.修缮石释洞及相关设备：对石释洞进展全面修缮，附建相关治理、保护设备，需投资100万元。7.建立抵达山顶的闭合式观光石道及景区林间步行道：目前村民已砌成抵达山顶的简易石道，开拓了几条景区林间步行道，可在此根底上建立，需投资300万元。8.建立综合接待中心：建立集办公、娱乐、购物、住宿

21、于一体的综合接待中心，二层楼房规划，建筑面积2000平方米，需投资300万元。9.建立茶馆12座，烧烤区2处：择址建立茶馆12座，烧烤区2处，以满足游客休闲需要，需投资80万元。10.建立憩息凉亭8座及观景台假设干处：在山脚下、半山腰、山上等处择址建立憩息凉亭8座，在山上建立观景台假设干处，需投资100万元。11.建立景点简介牌及旅游线路指南：在路头及显眼处设立景点简介牌与旅游线路指南，需投资50万元。12.征集、建立名人专家摩崖石刻假设干处：充分利用莲花山巨石繁多的优势，征集建立名人书家摩崖石刻，需投资100万元。13.补植四时花草：铲除一些无用的杂草，补植一些季节性花草，使一年四季均有花开

22、，需投资100万元。14.开拓观光果园200亩、茶园100亩：选择半山腰和山脚下相对集中成片的果园200亩辟成观光果园，采纳山上原有的野生红心苦茶进展繁衍，待其长大后辟成观光茶园，亦可采其野生茶叶炒制后供寺院、茶馆的香客(游客)饮用和出售。需投资800万元。15.建立标准公厕3座及水、电、排污设备：350万元。总投资可能3600万元。其中上山公路、山门和跨溪桥梁以及供水、供电、排污设备的投资由政府负责，太平岩寺能够通过募捐的方法来处理资金咨询题，因而需要社会投资的资金约为2360万元。(二)进度计划计划利用5年时间即从2001年至2005年把莲花山集成初具规模的集生态旅游观光、休闲度假于一体的

23、名胜风景区。可能2002年建立好通往景区太华岩的4.5公里长的上山公路和跨溪桥梁1座，完成工程的控规设计；2003年重建太华岩寺，建立停车场和接待中心，完善供水供电设备，可初步接待游客；2004、2005年两年内修缮石释洞，设立观光石道和景区林间步行道，建立茶馆、凉亭等，完善其它相关设备。七、工程投资效益分析当今，旅游休假已成时髦，方兴未艾，旅游业已被公认为是“朝阳产业”，前景十分宽阔，旅游收入相当可观。国家近年来出台的延长假期、公休等一系列制度，促使公民外出旅游度假，启动市场消费，增加旅游收入。莲花山生态旅游观光区集成后，能够弥补厦门市自然与生态旅游方面的缺乏，能够为风景区带来充足的客源，因

24、而能够产生良好的经济效益。依照风景区目前的游客构成及其开展趋势，随着旅游区根底设备及景点建立，客源市场将得以拓展，游客较目前能够有较大幅度增长，可能每年接待游客在20万人以上。1.收入构成按通票方式，本旅游区的经济收益主要依托门票收入，效劳网点的其他运营收入、旅游工艺品的销售收入三部分构成。2.旅游收入初步预测景区建成后每人次消费50元，其中门票20元，其他消费30元，可能每年接待游客至少20万人次以上，可收入1000万元,关于投资者，前两年为建立投资期，其收益从2005年开场计算，每年的营业收入是1000万元。3.运营分析景区的运作需要人员治理、日常维护、营销、保安等工作，因而日常营运的本钱

25、主要如下：运营费用一览表工程费用/年(万元)固定本钱人员工资(30人)6万12个月=72水电费用6万12个月=72设备维护费用(含营销推行)50运营治理费用(含营销)56变动本钱原料(食品等)采购费用按营业收入的15%计算4.运营平衡点分析预测接待每位游客的变动本钱占营业收入的15%，折旧推销年限10年，按直线折旧法，每年折旧是236万元，则2005年后每年景区运营的盈亏平衡点是：盈亏平衡点=(固定运营本钱+折旧)/奉献毛益=(236+250)/50(1-15%)=12.96万人。5.投资收益率关于新的景区投资，设定从2005年开场营业，其收入报答从2005年开场计算，其中2003年和2004

26、年的固定运营费用仅考虑人员费用、运营治理费用和水电费用。现金流量表时间投资支出固定运营支出变动本钱支出收入净现金流(EBIT)累计净现金2003118020000-1380-13802004118020000-1380-276020052501501000600-216020062501501000600-156020072501501000600-96020082501501000600-3602009250150100060024020102501501000600840注：EBIT是息税前收入因而本工程的静态回收期是7年。 八、工程评价(一)风险分析莲花山风景区开发已经被列入厦门市“十五

27、”期间重点开展旅游工程，享受相应的政策扶持，但是风景区开发可能会遭到国家土地政策、环境保护政策的制约。随着我国经济开展水平的提高，旅游业成为新兴的成长性强的产业，各地对旅游产业的投资力度增加，使得对旅游客源的竞争加剧，将会带来运营性风险。(二) 财务评价依照以上测算，莲花山风景区的运营盈亏平衡点为13万人次，通过完善根底设备、加强景点建立和加大推销力度，如此的市场容量是能够到达的。其次通过对莲花山风景区的息税前收入的现金流量的简单分析，我们能够得出其静态回收期是7年。因而，该工程投资是可行的。(三) 社会效益评价旅游业具有带动相关行业开展的才能，按制造就业数量计，为1人从事旅游业，可带动5人从

28、事相关行业。本工程至少可安排100人就业，可带动500人从事相关行业，可部分处理山区剩余劳动力出路咨询题。此外也大大改善当地投资环境。(四) 评价结论 综上所述，莲花山风景区建立的经济效益及社会效益是相当明显的，工程可行。九、工程投资和运作方式为了保证莲花山风景区旅游工程顺利开发建立，能够采取四步走，首先要保护好莲花山自然生态和人文景观，第二步要作好莲花山风景区总体规划，科学合理规划，构成有特色、对游客吸引力强的旅游内容，第三步加快相关根底设备建立，重点建立上山公路、供电、供水及排污设备，制造良好投资环境，最后把景点建立和旅游效劳设备建立工程向全社会推出招商。本工程包含多个投资工程，有的工程为

29、公益性工程，投资报答率低，这类工程以政府投资为主；有的为竞争性工程，具有良好的投资报答，可由民间资本投资为主。采取多种集资方式，太平岩寺能够采取募捐资金方法，向信徒广泛筹集资金，景点建立及相关的旅游配套效劳功能设备由社会资本投资，镇政府以土地入股分红等方式参与相关建立。在工程运作方式上，由莲花镇政府负责制定莲花山风景区总体规划，投资者依照总体规划进展景点和旅游效劳设备的投资建立，成立莲花山风景区管委会，负责风景区的保护、利用、开发、建立工作，下设开发公司，负责承建根底设备，如道路、供水、供电和排污等设备，并负责招商引资，吸引投资者前往莲花山风景区投资，在政府配套政策的扶持下，实行工程投资主体多

30、元化，热枕欢迎社会资本投入，实行“谁投资、谁建立、谁运营、谁收益”的原则，分期投入，提高收益率。同时，政府将协调全市旅游业的整体运作，把本工程纳入全市旅游业运营范畴，纳入全市旅游线路，提高本工程的经济效益。十、政府配套政策本工程的根底设备部分由政府来投资，有一定收益的工程向由社会资本来投资，同时在土地、用电、税收给予适当优惠，供水能够利用当地水资源，由政府建立供水设备，自行处理，为旅游企业开发莲花山风景区制造良好的开展环境。1.对区内旅游企业，企业所得税地点分成部分实行两年全额返还，三年减半返还，采纳当地财政返还的方法。2.莲花镇政府将协助企业开展土地征用工作，企业在批准的土地使用合同规定的开发建立期限内免缴土地使用费，适当减免土地配套费。 3.在融资上，对区内旅游企业的资金需求，厦门市担保投资优先给予担保，鼓舞金融机构为区内旅游企业提供贷款，市财政对所投资工程的贷款给予适当的财政贴息。 4.在用电上，对综合接待中心等提供餐饮、住宿等相关旅游效劳的企业实行与一般工商企业同等的用电价格。