2022年商业地产的前期调研9655685419.doc

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1、商业地产的前期调研房地产工程在开发的前期要对地块价值、投资开发环境、市场供需情况、市场竞争情况等各种市场变量进展分析和研究，以期对工程进展整体的可行性分析并对市场定位提供依照，回避风险。而商业房地产由于其客户需求的特别性、利益协调的多样性和开发商赢利方式的不确定性，就更需要在开发前期进展市场调研。目前，这一工作已成为商业地产开发中必不可少的环节。什么是商业地产呢？商业地产是满足商业、贸易活动的一种地产方式，简单的说确实是“商贸+地产”。商业地产的前期调研是通过分析目前行业的开展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资运营力、可比类似竞争业态现状，以商业需求和市场依托为导向，以客观

2、市场调研为依照对工程提出可行性的市场定位，为招商和销售工作提供依照。一般来讲，当工程方式和运营行业并未确定时，我们主要进展几个宏观方面的分析调研：1、经济环境的分析和研究；2、区域城市构造调查与开展规划；3、商业开展规划和政策研究；4、区域商业构造的市场调查与分析；5、典型性调查与研究；6、今后商业地产的供给量分析；7、消费者消费行为的调查与研究；8、立地条件研究；9、商圈确实定和研究；宏观调研一经完成，依照结果就可对工程做出一个前期的粗略的规划建议，随后，我们依照工程的商业方式和运营类型进展进一步的细致调研，以此再对工程规划做出精确微调。下面我们先来看一下宏观方面的调研活动：经济环境的分析和

3、研究商业地产由于其开发周期长投资大，最终利润实现方式归于出租、运营和销售，这些均受经济开展和政策妨碍较大。因此，在开发商业地产工程时，经济环境的研究分析就显得尤为重要。经济环境的调研主要集中在以下几个方面： 1、总人口及地区人口构造、职业构成、就学条件、根底设备情况、家庭户数构成、收入水平、消费构造、消费水平等； 2、GDP开展情况，国民经济产业构造和主导产业产业构造，包括经济开展规模、趋势、速度和效益的情况； 3、全社会消费品零售总额； 4、全市商业增加值； 5、城乡居民的人均和可支配收入； 6、城乡居民储蓄存款余额；7、城市对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的开展情况；8

4、、城市内的重点开发区域，近年政府对城建、商贸、地产等相关方面所出台的政策；通常要对连续3-5年的数据进展统计分析，如此才能根本反映出一个城市经济开展的总体水平。区域城市构造调查与开展规划；假如工程位置处在城市行政、经济、文化等人口活动密集的地点，则更易于城市机能的发挥，自然集中的人流能构成良好的商业运营气氛。所以除了这种情况外还遭到区域城市构造和城市开展规划的妨碍，如： 1、公共设备情况；2、交通体系情况；3、道路情况、通行量；4、区域城市性质与功能特点； 5、各区域的城市机能组成； 6、城市规划政策与方向； 城市开展规划对商业地产的开展有着特别严重的妨碍，诸如大型社区的开展计划、商业区的建立

5、计划以及城市新区的开发都将对工程的规划以及今后的运营产生直截了当妨碍。 这些调研要由专业的调研公司完成，一般人员是特别难完成的，假如调研不到位，数据有出入将会成为后期工程定位的阴影。商业开展规划和政策研究；在整体上城市功能构造和规划开展对工程产生一定妨碍，部分上商业面的开展规划对工程将有着至关重要的妨碍。每一个城市的商业规划规划是城市机能完善的标志，为加强城市商业网点规划治理的科学性和权威性，国家经济贸易委员会国内贸易局先后发布了多条关于加强城市商业网点规划的通知，要求直辖市、计划单列市、省会（首府）城市尽快制定商业网点规划，通知要求在2004年12月底前完成规划的制定及城市商业网点依法治理体

6、系的建立工作。 许多城市的商业委员会考虑到目前商业规划的特点，结合城市开展做出了城市商业网点的规划规划。这在大型商业地产开发过程中，对开发商及时防止政策性风险和重复建立有着重要的指导性作用。区域商业构造的市场调查与分析 前面我们进展的都是宏观的政策等方面的研究，区域商业构造则是区域商业实际情况的调研，也确实是我们常讲的商业普查。它不仅反映区域内商业经济活动的指标和特征，其各项指标和内容的综合数据为工程市场定位、业态设计和经济效益预测都提供了定性的参考分析。商业构造的调研主要包括以下几方面：1、地区间的销售动向； 2、业种间的销售动向； 3、商业地区间的竞争情况； 4、大型主力店的动向；5、理解

7、税收政策，重点调查不同业态运营户的政府政策，运营本钱（税收、租赁费用）和收入情况。以上内容必须通过对区域内各种业态的运营商户从运营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、运营情况、税收情况、存在咨询题、预期开展和运营动向等多方面的调研，才能获得一个较为普遍性的结论。典型性调查与研究知己知彼，百战不殆。商业的竞争环境是关系到一个工程是否能长期存在的关键点之一。我们能够对工程所在地和城市其它商业区的各类业态收益情况进展调研。调研时能够选择主要的百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等不同方式的商业环境，从规模、提供的产品或效劳、客流量、交通、客群来源几个方面进展分析，掌握各业态的现状和构造特点，以便

8、做出一个综合性的竞争分析。今后商业地产的供给量分析对开发商来讲，开发住宅工程与商业工程的差异特别大，在工程前期必须考虑到该区域今后商业地产的供给量、业态规划和设计等综合要素。由于商业地产最终取决于在租赁、销售后如何特别好的支撑运营，因此不管是运营者依然投资者在选择商铺的时都会慎重考虑到这一点。 在城市居住区规划设计标准中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共效劳设备的操纵指标，即每千人商业效劳建筑面积700-910平方米；社区效劳每千人指标59-464平方米；金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计819-1454平方米。依照详细工程的不同，规划部门对商业面积的开发要求和建筑方

9、式要求都会不同，关于开发商来讲，在详细开发中，应依照实际情况，选择好开发时间，借机乘胜。 消费者消费行为的调查与研究 对消费行为的研究又称生活构造研究。目的主要在于搜集区域内消费者的生活形态和特征，从人口构造、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购置行为以及交通方式的选择等方面可构成一个对消费行为定量和定性的评估。 1人口构造；人口构造主要依照年龄、性别、教育程度、职业分布等进展分类整理，并对过去人口的集聚、膨胀速度，今后人口构造的变迁进展预测。 2家庭户数构成；依照家庭户数的变动情形及家庭人数、成员情况、人员变化的趋势进而洞悉城市化开展与生活形态的变化。如近年城市的搬迁户以3-5人三代家庭为主

10、，而CBD则以单人或两人的家庭方式居多。 3收入水平；依照收入水平推断消费的可能性、消费才能以及目前的消费层次等。 4消费水平；消费水平是地区内消费活动的直截了当考量，尤其对零售业来说是最重要的衡量指标。据此推理出消费者的消费情形，并依照商品类别划分消费品种，计算出商圈内的消费购置力和消费倾向。 5购置行为；通过购置行为一是能够掌握消费者适应性的消费场、消费品种和效劳；二是大致推断选择商品和效劳的标准，以便对区域消费者的消费认识作深化讨论。 6交通方式；交通方式变化，能够妨碍消费者的购物适应及消费内容。在消费者对不同业态的需求在花费时间上都有一定的心理尺度，交通工具的改变会在一定程度上妨碍购物

11、范围的大小，同时交通的便利也能够构成客流的有力支撑。立地条件研究 立地力是指拟规划商业四周的环境和本身要素对商业运营的妨碍。所谓“一步三市”也是这个道理。 立地的周边环境主要包括周边道路情况、顾客到店的便利度、毗临的场所等。 1道路类别；道路类别是立地力的第一要素，它直截了当妨碍消费行为。依用处可将道路分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道，对商业选址而言，商业干道是最好的道路类别，其次确实是靠近商业区的交通干道。 2顾客到店的便利度；进店行进东线是否通畅便利也是妨碍运营的条件之一。行进动线中是否有障碍物，如交通栏隔、单向车行道、禁止转弯等路障、路标都会构成对客流的阻碍。 3周边的商业气氛

12、；有时商业业种的聚拢加强了竞争但也能构成集合效应，如专业市场，可带来单一的消费人流，所以业态的错位运营与互补运营也是特别关键，合理的安排业态组成将更有利于市场间的互荣。4商业的能见度和日照情况；商业建筑能否容易找到即商业的能见度是吸引人流消费的关键之一，假如商业建筑能见度差将会妨碍到日后的运营。日照情况对商业运营也有一定妨碍，在南方由于气候酷热，因此顾客更喜爱光临东北面的商业，而在北方，顾客则更喜爱光临西南面的商业。 商圈确实定和研究 这是调研中的最后一项，也是最关键的一项，商圈确实定是整个工程成败的根底。通常商圈是指一个商业地产工程所提供的商业、贸易或者商铺、贸易效劳的范围。也能够说成是一个

13、商业地产工程吸引消费者的有效空间范围。对商圈调研的目的主要围绕着几个方面：、理解区域内的社会经济变相及生活形态；、确定产品组合及促销点；、分析商圈是否重叠、计算在某一地理区域内的饱和度；、找出商圈内的障碍：如：道路设备不便，人口过度拥塞等；、法规政策方面的考虑；、其他要素：区域竞争是否剧烈、今后变动趋势、供给商位置、交通情况等。每一个商业地产工程都有其商圈范围，不同类型的工程，商圈范围也截然不同。理想概念中的商圈是规则的同心圆，但是实际上它是由不同规则的图形组合的。通常，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈），有的市场调查机构将此再细分为：第一商圈

14、、第二商圈、第三商圈、第四商圈。通常：核心商圈（primary trading area）约占50%70%的人流量；次级商圈（secondary trading area）约占15%20%的人流量；边际商圈(fringe trading area)约占10%左右的人流量；那么，每个商圈所包含的人口数量是如此计算的：核心商圈是用“步行20分钟能够到达工程所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率”加上“骑自行车20分钟能够到达工程所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率”加上“步行10分钟能够到达能够直通工程所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率”再加上“乘坐小汽车

15、20分钟能够到达工程所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率”即得到了核心商圈所覆盖的人口数量。不同的商圈类型中核心商圈、次级商圈和边际商圈所包含的辐射半径也有所不同：在集中型商圈里核心商圈的半径在2000米以内，次级商圈的半径在2000米5000米之间，边际商圈在5000米以外；而在分散型商圈里核心商圈的半径在500米以内，次级商圈的半径在500米1000米之间，边际商圈则在1000米以外；假如在商圈划分时遇到以下几种情况，将成为划分的自然界点：1、凡超过米宽的四线道以上或有栏杆、平安岛阻隔的道路；、受铁路、平交道的阻隔使人们交通受阻；、受高架桥、地下道阻隔使人潮流淌不易；、受平安岛之

16、阻隔使人潮流淌不易；、受大水沟使人潮流淌不易、因单行道阻隔使人潮流淌不易；、人潮走向与购物适应相反者；遭到以上情况妨碍都将划分成两个不同的商圈。关于商圈的界定一般依照以下几种方法：、 同心圆法：一个商业工程的效劳范围能够用同心圆表示，先按照不同半径画出假设干个同心圆，然后计算不同圈层内的人口、消费变化率，假如变化特别小就能够确定商圈。这里有两种方法：一个是用人口密度的变化来界定；二是用不同同心圆间商品消费量的变化来界定；、行车时间法：依照消费适应，行车速度，不同地区的出行适应来界定商圈。、 道路调查法：沿工程四周不同的街道调查，搜集人口、商业、消费者的信息，依照以上材料进展确定。、 COMPA

17、SS法则：商业地产所产生的潜在收益遭到顾客对该产业的易接近性的妨碍，尽管特别多要素对易接近性有妨碍，但以下的公式假定易接近性只受两个地理位置的直线间隔和彼此遭到吸引的倾向而定。从狭义上，雷利的吸引力定律能够确定在两个位置之间的直线上遭到同等引力的那个点。从广义上，这个公式划定的是一个圆，位于这个圆内的顾客具有受圆内购物场所吸引的倾向，位置在圆外的顾客则有受圆外场所吸引的倾向。雷利定律的公式为：da=d/1+ (q)买卖中心=d/(1-q) 有效半径=d*(q)/(1-q)依照买卖中心和有效半径就能够确定有效商圈的范围。da代表工程所在地到竞争对手所在地之间的有效买卖间隔（商圈的界境点）d代表工

18、程计划用地到竞争对手所在地之间的实际间隔；Sa,Sb代表场所a和场所b各自的规模（即零售面积等）；在取SaSb时，q = Sb/Sa即两处场所的规模比率；代表常数1/2；COMPASS法则存在的一定限制：一个是只考虑了间隔，未考虑实际的道路情况和交通情况；二是顾客认知的间隔会遭到购物经历妨碍，如工程能够给客户留下良好的心理印象，则顾客的认知间隔会比真正的间隔长。5、商业饱和理论：设在一个城市区域内，商品零售面积人均需求量大约是2.6平方米/人，用城市区域内的总人口乘以2.6就得到市场的需求总量。用“市场总需求量”减去“现有零售面积”即可得到“市场的需求潜力”。假如市场需求潜力大于零则表示开发具

19、有可行性，反之无开发空间。商圈分析的方法有许多种，除了以上的方法还有康维斯的“新零售引力法则”和哈夫的“概率模型”等。 康维斯“新零售引力法则”表示在互相间有明确竞争关系的两个城市间其商业运营的比率关系。 哈夫的“概率模型”则是从消费者的立场出发，他认为消费者利用某一商业设备的概率取决于商品丰富性的营业面积，为购物所耗费的时间及商业设备的规模实力。 以上各种方法出发的角度不同，运用的市场变量不同，因此到达的目的也不同。在详细研讨分析过程中依然要结合详细的实际情况有选择地运用，一般能够采取将定性和定量的研究方法相结合的手段。通过以上九个环节，有关商业地产前期的宏观方面的调研就根本完成了，接下来要进展的确实是针对工程前期定位规划而进展的较为详细的调研了，不过调研只是手段，并不是最终目的，只有对调查的内容和数据进展系统的分析比照，才能掌握一定量较为精确的市场规律与信息，为工程的后期定位和营销推行做出正确指导。