2022年商业地产的招商流程.doc

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1、商业地产的招商流程市场条件成熟度调查工程初期，首先对工程拟选择地区的市场条件进展初步分析推断。该推断能够称之为初推断：不进展针对工程微观角度的分析，仅从所在地区的市场情况及潜力入手推断该城市或地区开展相应商业房地产工程的可行性，对该工程的定位有个宏观的考虑。由于商业房地产的方式品种比拟多，而且各种商业房地产方式都存在市场成熟性的征询题。2、工程位置可开展调查房地产论坛商业房地产工程的位置选择征询题关于工程的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地点都合适做商业房地产的开发，只有某个地点具备了相应的条件后，才能够做。一个住宅社区，一幢写字楼所要处理的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着

2、运营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产工程的客流发生倍增的时候，工程所在位置能否习惯就成为一个重要的征询题。?$_:bf /z k 3、可开展规模调查推断房地产俱乐部,房地产销售筹划,房地产筹划,房地产广告筹划,物业治理,房地产论文,房地产知识,商业地产,建筑规划5 1F J h9d r| D在完成商业房地产工程选址工作后，需要针对特定工程地址进展市场前景及可开展规模的可行性分析。将确定该工程的市场根底，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的工程营业额及工程的可开展规模等一系列相关征询题。T$ e2例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可

3、出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期运营情况不佳，治理商开场认为是由于商品组合不同的缘故，但一、二期商品组合调整后二期仍然运营情况不良。直到最近，二期运营情况才得到改观。事实上新世界二期运营不佳的缘故在于市场规模推断不精确：崇文门地区在2000年尚缺乏以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的开展规模的推断不够精确。 在做完市场征询及可承受开展规模的研究后，需要根据工程特定位置、市场潜力、商圈分析等材料对工程的客户定位进展阶段性推断。尽管在此阶段完成该项工作有存在偏向的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中能够作出

4、丰富和调整。;q s#l i2w F二、 根据市场调研确定商业类型及详细定位方案 r Q k I N E o Z商业房地产按照行业类型能够分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身效劳及休闲功能房地产等。零售功能房地产又能够分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL类型的商业房地产。娱乐功能房地产包括用于电影城、娱乐城、KTV等运营内容的商业房地产。有些采取独体方式，有些与其他类型的商业房地产交融开展，其开展呈现大规模、复合度高、时髦化的特点。餐饮功能房地产现

5、呈现独体方式和交融开展的运营特点，健身效劳类商业房地产和休闲类房地产首先在国内大城市开展两者在工程中开场发挥越来越重要的作用。+a如此众多的商业类型确实定根底依托于所处地域、当地经济情况、行业开展以及商业需求类型等，因而要细心分析优劣并确定工程的类型。房地产俱乐部,房地产销售筹划,房地产筹划,房地产广告筹划,物业治理,房地产论文,房地产知识,商业地产,建筑规划 )un8J三、 工程组织确定和工作次序的建立房地产论坛G T 地产公司在工程地块获得后要针对工程建立工程公司，确定专案组主要执行人员。工程公司主要执行人员是各个工作单元的纽带，是工程进展的主要执行者，需要对工程执行、商业操作、地区情势和

6、政府公关等等都有一定才能。因而合理有序的工作次序是工程进展的根底。2h E Y u o J房地产俱,房地产销四、 确定主力商或核心并略微提早进展主力户的招商洽谈房地产论坛 y/K ? F)| k$ 工程进展到设计，就能够提早与意向合作的类似超市、百货店等主力商户进展联络，一方面理解合作意图，一方面理解对方的工建要求，并可及时反应到设计和更多的招商工作中去。 V$Kp.G5t h 五、研究工程的微观及合作伙伴、工程融资渠道确实定中国地产商房地产论坛zgdcs.z s 确定工程的主力定位规划后即需要处理工程的核心和整体的规划（即工程微观），完全的，细致的研究分析工程的目的客户，市场定位，产品方式，

7、特点，启动策略，财务测算等相关征询题。此步骤是工程成功与否的重要要素，假如定位出现偏向，则工程没有成功的可能。反复讨论，反复修正定位，定位的精确程度取决于市场。同时将此研究作为招商销售的重要参考。在此阶段要根据本身的开发实力、现金流量考虑和目的客户群所在确定是否需要进展工程融资或邀请合作伙伴进展协作。邀请合作伙伴需要制定详细的商业计划书和合作协议。类似商业治理公司和融资伙伴要及时参与到工程设计中去。中国地产商房地产论坛zgdcs为房地产专业人士提供基于房地产开发、营销、筹划、销售以及规划设计、物业治理、业内交流等的在线讨论与交流效劳。3?-X? W V9o:s /l中国六、 工程规划进展设计_

8、 i(d 工程的规划设计包括工程的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计能够称之为宏观设计，将决定商业房地产工程的外部规划、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线规划等。初步设计及施工图设计能够称之为微观设计，即在方案设计根底上进展纯建筑工程角度的深化、细化。 Xk f七、 设计方案的多方讨论房地产论坛!A/地产投资商将建筑师的概念设计方案提供应商业房地产市场专家或商业筹划公司，由市场专家或商业筹划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修正建议，同时三方之间的沟通交流必须通过几次循环，才能够最大限度保证最终设计方案

9、的市场化理念，具有市场精确度。不管是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理规划、客流有效引导有需求，假如商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择确实是不选择该工程，因而任何商业房地产工程的设计必须恪守市场需求。建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效制造美学空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。必须留意是要把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念交融进去，否则该工程将面临空前的市场压力。 如何确定最适宜的格局，需要让政府、商业治理公司、物业治理公司和建筑设计院共同参与。八、工程设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合

10、O$t在完成工程设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进展调整，即系统整合征询题。通过调整整合，推断工程规模和投资报答的关系是否合理；推断工程投资规模和企业本身资金、资源背景是否符合投资规律；推断投资商本身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。假如上述推断的结果存在征询题，那么需要回到设计阶段进展相关调整，并再循环进展市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。房地产俱九、工程方案的政府许可 工程的进展需要周详的预备和可持续开展的计划，商业地产不同于一般住宅，商业地产往往存在投资额度大，投资收益回收时间长，购置行为少，承租行为多的情况，为躲避商业风险和标准城市开展格局

11、，如今特别多城市政府都引进了工程听证制度，完成工程方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交工程用电方案，向天然气、自来水公司、市政治理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。工程方案的政府许可过程，常规来讲需要至少近半年的时间，需要认真对待。 在上述政府许可的各项内容中，可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比拟核心的部分，妨碍到工程的最终规划，工程的交通条件保证，工程的方案能否满足消防标准，以及工程是否有足够的

12、电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会妨碍工程的投资报答预测。在工程可行性审批过程中，需要合理安排与政府的公关活动。房十、 根据商业定位确定政府支持政策和工程操作治理单位$S( f E 1m k-政府在讨论听证后都会根据城市整体情况对方案反应意见，在此阶段我们能够根据工程本身提出部分需要的政府支持，类似政府税收、工商治理、工建要求等。地产开发公司一般都不是商业操作公司，为让工程获得可持续开展能够聘请专业的商业治理公司进展合作。聘请商业治理公司需要在工程开展初期就要介入。优秀的商业治理公司能够在方案设计、招商销售和长期的商业治理中发挥特别大的作用。十一、工程招商的工作一般步骤 G

13、 gz7B! x ;i v1、提早招租工程内的大型主力店,主力店市场定位和业态定位等设计前进展商业调查定位，并将其作为招商工作的指导性文件；掌握正确的招商程序，并在规划设计前完成主力店租赁工作。详细的程序如下：商圈分析市场定位业态定位主力店租赁 规划设计 施行建立（主力店部分可在工程的条件下按主力店的要求进展设计和建造2、品牌商家的引进和规划按拟定的市场定位和业态定位确定初步品牌主力店条件。通过相关网站、展览会、研讨会等各种渠道接触、理解符合条件的零售商或其他效劳商，并掌握其拓新店的计划，最后再确定品牌主力店目的名单，并根据品牌号召力将其设立成高级、中级、一般级目的群，便于后期的规划安排。房地

14、产俱乐部,房地产销售筹划,房地产筹划,房地产广告筹划,物业治理,房地产论文,房地产知识,商业地产,建筑规划 p+l g6K%Rzg 3、充分掌握客户需求召开主力店招商恳谈会，邀请前期已掌握的相关目的群所有的客户参加，恳谈会的内容主要是征求他们对工程主力店合作的条件、可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。召开恳谈会时，可邀请当地政府相关领导或职能局的领导参加，并请他们在会上介绍当地的投资情况和表示支持的态度。所以，最好能邀请当地有妨碍的媒体派记者参加恳谈会。房地产俱乐部,房地产销售筹划,房地产筹划,房地产广告筹划,物业治理,房地产论文,房地产知识,商业地产,建筑规划

15、w w84、多渠道进展招商沟通房地产俱乐部,房地产销售筹划,房地产筹划,房地产广告筹划,物业治理,房地产论文,房地产知识,商业地产,建筑规划,Es从总量来看，工程的商铺数量是宏大的，有可能依托当地的现有商家去填补是特别困难的，这要求我们必须引进新的业态和更多的未到当地投资过的客户群体。招商建议从消费地、主要投资客户来源地区、ROADSHOW、招商会、媒介宣传、地产交流、博览会、发布会、节日促销、新闻事件行销等入手。m M5、商户确定视招商恳谈会的情况，在会后逐一向分层次的目的群进一步介绍工程情况及合作条件，采纳每隔23天沟通一次的跟踪方法专人跟进。而且，要重点对第一层目的群的各个治理层进展充分的沟通，加快其投资决策的步伐。