成全机构_嘉兴金都住宅整合营销企划推广策略简报中标案.ppt

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1、嘉兴金都住宅项目营销战略与企划推广简报2008-11-12 陈健 黄章林 周文婷 洪顺姬 徐崇 夏玉莹 方小燕 龚啸 刘道兵题解嘉兴金都住宅：不是一个盘在战斗从项目视角，到企业视角营销战略与企划推广：广告创意之上方向大于位置，策略大于创意目录嘉兴金都住宅项目面临的困难把脉。望闻问切。成全机构的营销战略解决之道开方。标本兼治。基于营销战略的企划推广构想抓药。药到病除。面临的困难01.金都佳苑的尾房大户型去化困难？160平方米的三房，客户置业梯度消费的尴尬户型，厨房布局严重不合理，入户花园不可做独立房间使用，沿街第一排的噪音粉尘污染，硬伤巨大。现房，如何去化？朗轩大公馆九月洋房面临的困难02.金都

2、九月洋房.朗轩中小户型如何再度高潮？一房，两房，小三房，600多套的总供货量，2010年交付。7090时代全面到来，市场竞争白热化，此前嘉兴金都，大户型为王的形象口碑，中小户型产品，如何再度高潮？面临的困难03.大公馆.洋房.朗轩，三箭齐发，逆势而为？39-279平方米；1房-复式；现房，期房；高层，花园洋房；嘉兴金都住宅产品，全线同步上市。即将到来的2009年，市场或将继续下行，企划，不只于平面设计，如何把握方向？我们的优势01.金都品牌口碑，社区形象，嘉兴首席！杭州排名前三的品牌地产开发商，金都景苑，金都佳苑，九月洋房，进军嘉兴，一路走来，喝彩不断。我们的优势02.金都住宅产品的品质细节，

3、实景展示！园林绿化，建材设备，配套设施，金都“专业构筑品质生活”，用事实说话，现场就是力量。我们的优势03.真正的国际社区，业主构成的高端性！金都G3客户俱乐部，国际性业主众多，所以有“50万买房，100万买邻居”之说。市场持续低迷的情势之下，重复购买与推荐购买，重中之重。营销战略品牌高度 全盘思维 分兵突击品牌高度：金都集团，嘉兴豪宅的第一品牌。全盘思维：金都佳苑，九月洋房，统一战略。分兵突击：尾房，洋房，小户型，分头行动。战略一：整合金都国际社区金都佳苑大公馆 金都九月洋房 朗轩九月洋房仅为嘉兴名流，构筑品质生活整合的理由最大化体现嘉兴金都26万平方米大规模高品质社区优势集中火力，全线推进

4、，共生共荣市场需要新的兴奋点，产品本身没有新的大动作，只能依靠企划战略二：变性在家做生意寻找金都佳苑大公馆160平方米大宅主人特别的爱，特别的你！变性的理由物业变性，增值减价，停盘等待三大解决大户型尾房问题的措施，变性最具可执行性酒店，服务式公寓，商住两用，三类变性之道，商住两用最具可能性，客群基础具备（仅为方向，有待论证）家庭教室。私人藏馆。私家SPA。宠物美容。画室。练功房。战略三：集中品质与客群园林景观,建材设备,配套设施,业主构成有一种生活叫金都！集中的理由突出重点，拳头效益，金都品牌力量的四大支撑三类物业类型推广诉求，侧重将会有所不同地段的抗性，户型的解析，促销的策略，留给置业顾问企

5、划推广构想有效圈层，极致活动，分类广告商住大公馆，改善大洋房，独立小户型，分兵三路；立足“品质与客群”绝对优势，年度系列主题活动；户外做社区形象,报纸打品质细节,直效说销售信息。全盘形象现有展销中心所有VI系统按照“金都国际社区”统一执行！中英日韩四国文字。大公馆洋房朗轩现场包装营销活动营销道具媒体运作全盘形象现有金都人居展示馆需要更新换代充分利用，不可仅作摆设！大公馆洋房朗轩现场包装营销活动营销道具媒体运作全盘形象2009嘉兴金都品质超越年系列活动！公益性城市性品牌性大公馆洋房朗轩现场包装营销活动营销道具媒体运作全盘形象将品牌、品质、客群，三部分内容整合，发布金都品质生活宣言可与媒体联合。大

6、公馆洋房朗轩现场包装营销活动营销道具媒体运作全盘形象将过往活动内容整合，做金都品牌生活全记录集锦式的广告片。大公馆洋房朗轩现场包装营销活动营销道具媒体运作全盘形象春节赠送，定点派送金都国际社区珍藏版明信片可开展春节公关活动。大公馆洋房朗轩现场包装营销活动营销道具媒体运作全盘形象户外“大牌化”诉求社区整体形象。见设计稿。大公馆洋房朗轩现场包装营销活动营销道具媒体运作以全新形象，全盘联动，塑造金都在嘉兴的标杆形象创意发散点：金都品质为基三盘联动，金都国际社区客户需求为引嘉兴人都想住在金都全盘形象在实体空间里面的，多种用途的概念展示！把“多功能定制大公馆”做详细讲解。画架形式,摆放在参观户型内大公馆

7、洋房朗轩现场包装营销活动营销道具媒体运作全盘形象互动活动“非诚勿扰”,寻找金都佳苑大公馆,160平方米大宅主人。仅限60人,要有特别要求！大公馆洋房朗轩现场包装营销活动营销道具媒体运作才华横溢巨大画室油画家家藏万卷坐拥书房教授夫妇在家教学红舞芭蕾舞蹈家古董名画私人展馆收藏家淘宝教主皇冠卖家超级买手千万家财独居一室钻石单贵顶级美容保健服务SPA达人足不出户望闻问切心理医生全盘形象金都佳苑大公馆,新生意.活空间图册。非一般空间要求的生活全面展示，名家设计，导引嘉兴国际潮流。大公馆洋房朗轩现场包装营销活动营销道具媒体运作全盘形象特别人群系列。创意源自“非诚勿扰”活动见设计稿。大公馆洋房朗轩现场包装营

8、销活动营销道具媒体运作以客户身份，以强制和标语式的语录直接击中目标客户群创意发散点：以非一般的户型需求为总出发点变劣为优 以非一般的目标客户为人物模拟直击客户 以强制型的客户语言为创意手段时尚直观 以纯字体的设计形式为整体表现简洁醒目全盘形象样板房全面生活场景化！接待细节全面品牌化。以龙湖为榜样大公馆洋房朗轩现场包装营销活动营销道具媒体运作全盘形象围绕庭院，露台，车库，展开系列“洋房生活盛宴”一场活动，一组大片！大公馆洋房朗轩现场包装营销活动营销道具媒体运作全盘形象一场活动，一组大片！复古式明信片，老业主与新客户，俱乐部沟通的桥梁。大公馆洋房朗轩现场包装营销活动营销道具媒体运作全盘形象生活场景

9、系列。创意源自“洋房卖点”客群之“国际社区”。见设计稿。大公馆洋房朗轩现场包装营销活动营销道具媒体运作洋房生活场景化，以庭院、露台、车库为生活场景地，以名宅、洋人、名车为主角，突出金都国际住区的国际化和交流感，为前别墅时代的洋房客户造梦。创意发散点：洋房生活三大买点 庭院亲子关系 露台朋友相聚 车库爱车无忧全盘形象样板房全面互动！留言墙、照片墙。以时尚酒吧餐厅为榜样大公馆洋房朗轩现场包装营销活动营销道具媒体运作全盘形象嘉兴金都全新作品“MINI豪宅 朗轩”上市新闻发布会。2009年度作品大公馆洋房朗轩现场包装营销活动营销道具媒体运作全盘形象针对首次置业客户所需汇编完全生活手册周边配套设施详细图

10、列。大公馆洋房朗轩现场包装营销活动营销道具媒体运作全盘形象MINI豪宅系列。创意源自比较优势：既有“大社区”+“小房子”见设计稿。大公馆洋房朗轩现场包装营销活动营销道具媒体运作深度传达朗轩九月洋房MINI豪宅的概念，创意发散点：我们的小户型，比较竞争个案，关键所在：金都的，国际社区的。以建材、园林、配套等楼盘内功为创意出发点，每个均提炼出6大豪宅式买点。将18条豪宅标准加以线条化、图形化，以强烈的对比展示“小房子，大豪宅“。有关营销节点原则：齐头并进，分类突击！200811200812 主力推广九月洋房。200812200902 朗轩全面启动，视蓄客情况，可分楼栋开盘。200903200906 大公馆全面启动，不做集中开盘方式。200906观形势而再行定夺！有关销售策略策略原则：出货是硬道理！本报告主要为企划推广的思考，有待与甲方正式合作后，与销售部门密切沟通，再行商讨。有关营销费用分配原则：户外第一，现场为王，直效主力！具体执行方案，有待正式合作后草拟。PPT好看，讲稿更多内容！成全机构愿与嘉兴金都一起分享思想。过冬难，战略伙伴很重要！成全机构愿与嘉兴金都一起共度难关。感谢聆听THANKS