上海市浦东新区盛夏路61弄1-3号金秋路158号科研设计用房房地产市场价值评估报告.docx

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1、房地产估价报告估价报告编号：沪东洲房估报字(2022)第FA1085G02号估价项目名称：上海市浦东新区盛夏路61弄1-3号，金秋路158号科研设计 用房房地产市场价值评估估价委托人：华安基金管理有限公司华安未来资产管理(上海)有限公司 上海张润置业有限公司房地产估价机构：上海东洲房地产土地估价有限公司注册房地产估价师：洪方晴注册号：3120030022毛佳军注册号：3120210007估价报告出具日期：2022年09月07日路158号科研设计房地产市场价值评估 沪东洲房估报字（2022）第FA1085Go2号为研发总部，大楼于2018年竣工，由3栋2至11层不等的楼宇组成，建筑总面积 605

2、34.05平方米，（其中地上建筑面积43620.56万平方米，地下建筑面积16913.49 万平方米）。共有458个可用车位，其中地下车位410个，地面车位48个，钢混结 构，高低双塔设计，外观大气方正，大堂两层挑空，全景落地窗，智能化品质，为园 区高科技创新企业打造一站式商务办公综合体。（三）估价对象权益状况1、估价对象权属状况不动产编号：沪（2020）浦字不动产权第067526号权利人上海张润置业有限公司共有情况单独所有坐落盛夏路61弄1 -3号，金秋路158号不动产单元号详见登记信息权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权权利性质土地权利性质：出让用途土地用途：研发总部/房屋用途：详见登记

3、信息面积宗地面积：21796.00平方米 建筑面积：60534.05平方米使用期限国有建设用地使用权使用期限：201。年04月12日起2054年08月16日止权利其他状况土地状况：地号：浦东新区张江科学城15街坊5/120丘；使用权面积：相应的土地面积；独用面积：；分摊面积：。房屋状况：详见登记信息。附记保留自有盛夏路61弄1号其中地下面积：171.35平方米盛夏路61弄2号其中地下面积：156.36平方米地下车库系民防工程，其中地下人防面积：6035.81平方米。1、除园区开发主体投资建设外，本合同项下土地不得分宗转让、房屋不得分幢、分层、分套 转让，受让方出资比例结构、项目公司股权结构不得

4、变更。2、土地房屋整体转让，需经土地管理部门审核同意。3、房屋出租的，须经园区开发主体审核同意，也可由园区开发主体统一出租管理。上海市不动产登记簿估价对象房地产坐落盛夏路61弄1 -3号，金秋路158号路158号科研设计房地产市场价值评估 沪东洲房估报字(2022)第FA1085Go2号幢号盛夏路61弄1号部位地下1、层建筑面积24499.69其中地下建筑面积0.00房屋类型科研设计用房房屋结构钢混所有权来源新建竣工日期2018 年房屋用途科研设计总层数11权利人上海张润置业有限公司共有人及共有情况 房地产权证号沪(2020)浦字不动产权第067526号受理日期2020-7-24核准日期202

5、0-7-28备注保留自有。盛夏路61弄1号其中地下面积：171.35平方米盛夏路61弄2号其中地卜面积：156.36平方米地下车库系民防工程，其中地下人防面积：6035.81平方米。1、除园区开发主体投资建设外，本合同项下土地不得分宗转让、房屋 不得分幢、分层、分套转让，受让方出资比例结构、项目公司股权 结构不得变更。2、土地房屋整体转让，需经土地管理部门审核同意。3、房屋出租的，须经园区开发主体审核同意，也可由园区开发主体统 一出租管理。估价对象房地产坐落盛夏路61弄1 -3号，金秋路158号幢号盛夏路61弄2号部位地下1、1-8层建筑面积17699.28其中地下建筑面积0.00房屋类型科研

6、设计用房房屋结构钢混所有权来源新建竣工日期2018年房屋用途科研设计总层数8权利人上海张润置业有限公司共有人及共有情况 房地产权证号沪(2020)浦字不动产权第067526号受理日期2020-7-24核准日期2020-7-28备注保留自有。盛夏路61弄1号其中地卜面积：171.35平方米盛夏路61弄2号其中地卜面积：156.36平方米地下车库系民防工程，其中地下人防面积：6035.81平方米。1、除园区开发主体投资建设外，本合同项下土地不得分宗转让、房屋路158号科研设计房地产市场价值评估 沪东洲房估报字(2022)第FA1085Go2号不得分幢、分层、分套转让，受让方出资比例结构、项目公司股

7、权 结构不得变更。2、土地房屋整体转让，需经土地管理部门审核同意。3、房屋出租的，须经园区开发主体审核同意，也可由园区开发主体统 一出租管理。估价对象房地产坐落盛夏路61弄1-3号，金秋路158号幢号盛夏路61弄3号部位全幢建筑面积1421.59其中地下建筑面积0.00房屋类型科研设计用房房屋结构钢，钢混所有权来源新建竣工日期2018 年房屋用途科研设计总层数2权利人上海张润置业有限公司共有人及共有情况 房地产权证号沪(2020)浦字不动产权第067526号受理日期2020-7-24核准日期2020-7-28备注保留自有。盛夏路61弄1号其中地卜面积：171.35平方米盛夏路61弄2号其中地卜

8、面积：156.36平方米地下车库系民防工程，其中地下人防面积：6035.81平方米。1、除园区开发主体投资建设外，本合同项下土地不得分宗转让、房屋 不得分幢、分层、分套转让，受让方出资比例结构、项目公司股权 结构不得变更。2、土地房屋整体转让，需经土地管理部门审核同意。3、房屋出租的，须经园区开发主体审核同意，也可由园区开发主体统 一出租管理。房屋土地权属调查报告书 估价对象幢号/门牌号室号部位类型结构层次房屋用途建筑面积1幢金秋路158号地下1层车库科研设计用房钢混0/1科研设计16913.492、估价对象他项权利状况(1)他项权利设立及司法限制情况鉴于本次估价目的为估价委托人拟发行基础设施

9、领域不动产投资信托基金EITs) 业务需要了解估价对象市场价值提供参考依据。故本次估价中，估价师没有对估价对 象他项权利状况及其他权利限制状况进行查证，本报告的估价结果中也没有考虑估价 对象可能设置上述权利对其价值的影响。(2)使用管制经估价师实地勘查，上海市盛夏路61弄(张润大厦)1-3号及地下1层车库均正常 经营使用。(3)其他特殊情况估价对象为张润大厦，配备电梯等公共设施，有独立计费系统，可独立使用，无 其他特殊的相邻关系。3、目前使用出租状况估价对象目前主要租户行业为信息科技、集成电路、先进制造业。代表租户有博 世汽车部件(苏州)有限公司、哲库科技(上海)有限公司、上海赛昉科技有限公司

10、、上 海墨鹃数码科技有限公司、易福门电子(上海)有限公司、深圳市欧冶半导体有限公 司、中天弘宇集成电路有限责任公司、上海璟晞医疗科技有限公司、上海燧原科技有 限公司等，根据委托方提供的2022年度全年租金台账总额为89,275,422.40元。序号一季度租金(元) 二季度租金(元)三季度租金(元)四季度租金(元)全年租金总额(元)合计 22,981,742.0822,795,831,0820,706,495.3022,178,590,1289,275,422.40根据委托方提供的资料，总出租面积为43070.72平方米，出租率为98.74%,乘除 加权平均租约期限为1.64年。(四)估价对象实

11、物状况1、土地状况(1)四至：估价对象所在浦东张江科学城核心地段，东至芳春路、南至祖冲之路、 西至盛夏路、北至金秋路(2)权属性质：国有建设用地使用权(3) 土地权利性质：出让(4) 土地用途：研发总部(5)地号：浦东新区张江科学城15街坊5/120丘(6)使用权面积：相应的土地面积 国有建设用地使用权使用期限：2010年04月12日起2054年08月16日止(8)容积率：2.78(9)形状：宗地形状规则，基本呈方形(10)地形、地势及地质条件：所在区域属长江三角洲冲积平原，地貌形态单一, 地势平坦，基地承载力好(11 )基础设施完备程度：六通一平(场地平整)(12)土地级别：上海市基准地价研

12、发用地6级地段(上海市城乡建设用地基准 地价(2020年)2、建筑物状况张润大厦位于张江高科技园区北区核心位置，紧邻张江集电港.科技领袖之都、日 月光集团总部、展想广场、亚芯科技园、张江光大园等产业园区，是区域内的标杆性 园区办公物业。根据委托方提供的资料，张润大厦于2015年动工建设、2018年建成并 投入运营。(1)建筑面积：60534.05平方米(其中地上建筑面积43620.56平方米，地下建 筑面积16913.49平方米)(2)建筑结构：钢、钢混结构(3)层高：办公楼：首层7m,标准层净高约2.9m(4)层数：由2栋办公楼及1栋配套用房构成，其中1号楼：一1至11层；2号楼：-1 至8

13、层，3号楼：2层(5)装饰装修：建筑物外墙为石材和低辐射隔音玻璃幕墙，大堂地面铺设石材和 墙面铺设瓷砖，石膏板吊顶及吸音铝板吊顶，无框双开玻璃门，双层中空玻璃窗。(6)设施设备：空调系统采用VRV空调+新风系统；1号楼客梯6部货梯1部2号 楼客梯4部货梯1部，电梯品牌奥的斯；保安监控公共区域24小时自动监控系统；设智 能烟感探测器探头和喷淋设施。(7)空间布局：平面呈矩形，可自由分割。(8)防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照情况正常。(9)建成时间：2018年。(10)新旧程度：保养完好，成新度高。(五)区位状况1、位置状况(1)坐落：上海市浦东新区盛夏路61弄、金秋路158号。(2)方

14、位：处于上海浦东新区张江科学城核心地段，估价对象四至情况：东至芳 春路、南至祖冲之路、西至盛夏路、北至金秋路。位于中外环间。(3)与相关场所的距离：距上海火车站20公里，距上海浦东国际机场23公里，距 离人民广场17公里。(4)楼层：估价对象为由3栋2层至11层不等楼宇组成，其中1号楼一1至11层，2号楼-1至8层，3号楼2层。(5)朝向：主朝向朝南。(6)临路状况：估价对象二面临路，西至盛夏路，北至金秋路。2、交通状况(1)道路状况估价对象西至盛夏路。盛夏路为南北向交通干道，双向共四车道。(2)出入可利用交通工具项目周边路网密集，近城市主干道中环路，周边有公交张江环线、浦东1路、1104 路

15、、张江有轨电车1路、1105路等多条线路经过，估价对象距离地铁2号线及21号线(在 建)交汇站-广兰路站约1KM ,交通便捷度较好，生活出行较便捷。(3)交通管制情况周边道路为双向通行、无限制车辆出行等交通管制。(4)停车方便程度配备地下停车库，停车方便程度较好。3、环境状况(1)自然环境上海位于北纬31度14分，东经121度29分。上海地处长江三角洲前缘，东濒东海， 南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北界长江入海口，地处南北海岸线的中部，交通 便利，腹地广阔，地理位置优越，是一个良好的江海港口。上海地区河湖众多，水网 密布，水资源丰富，是著名的江南水乡，境内水域面积697平方公里，相当于全市总

16、面 积的11%。上海河网大多属黄浦江水系，主要有黄浦江及其支流苏州河、川扬河、淀 浦河等。黄浦江源自安吉，全长113公里，流经市区，江道宽度300770米，平均360 米，终年不冻，是上海的水上交通要道。苏州河上海境内段长54公里，河道平均宽度 45米。上海境内除西南部有少数丘陵山脉外，全为坦荡低平的平原，是长江三角洲冲 积平原的一部分，平均海拔高度为4米左右。陆地地势总趋势由东向西低微倾斜。上海 属北亚热带季风性气候，雨热同期，日照充分，雨量充沛。上海气候温和湿润，极端 最高气温40.2摄氏度，极端最低气温-12.1摄氏度。春秋较短，冬夏较长。(2)人文环境浦东新区位于上海市黄浦江东岸，地处

17、中国沿海开放带的中心和长江入海口的交 汇处，倚靠蓬勃发展的长三角都市群。浦东新区成立于1993年，区域面积1,210平方公 里，现辖12个街道、24个镇。2019年6月25日，浦东新区被赋予市级经济管理权限。浦东新区的重点产业为金融服务、生命健康、航空及高端装备、汽车、航运贸易、 文化创意等七个产业。对于这七大产业，浦东新区积极推进金融贸易先行、高技术产 业先行的产业发展方针，以产业高端高效为方向，推动服务经济、创新经济、开放型 经济和总部经济、平台经济加快发展。张江科学城位于上海市中心城东南部，总面积约94平方公里，包括张江园区（张 江核 心区、张江南区、张江东区、银行卡产业园、康桥工业区和

18、国际医学园区）。张江科学城位于上海市浦东新区中南部，内环线与外环线之间，是浦东新区中部 南北创新走廊与上海东西城市发展主轴的交汇节点，与陆家嘴金融贸易区和上海迪土 尼乐园毗邻。距人民广场13公里、距外滩9公里、距虹桥机场25公里、距浦东国际机场 21公里、距外高桥港区25公里、距上海集装箱码头30公里、距上海火车站17公里。张江科学城发展至今，形成了众多优势产业和重点园区，成为多个专业领域的发 展标杆。优势产业如：生物医药、5G和集成电路、化工与生物技术、金融（后端办公 室）、数据中心、航空产业等；重点园区如：张江药谷、浦东软件园、张江集电港、 张江文创园、张江医谷等。教育业态周边有张江中心小

19、学、浦东新区第二中心小学、华东师大张江实验中学、 复旦大学张江校区、上海中医药大学等。医院周边有上海市中医药大学附属曙光医院（东院）、上海瑞东医院等。（3）景观估价对象处于张江科学城，周边的环境质量良好，无化工厂、水泥厂等污染型企 业，水质与上海其它地段相同，无噪音等污染。4、外部配套设施状况（1）基础设施估价对象所属区域市政设施比较完善，宗地红线内外达到“六通（即上水、雨水、 污水、电、通讯、道路）一平（即场地平整）”，能满足正常经营的需要。（2）公共服务设施估价对象周边公共设施较完善，周边分布金融机构有上海浦东发展银行（展想广 场支行）、富邦华一银行（自贸实验区支行）、中国农业银行（张江集

20、电港支行）、 中国建设银行（唐镇支行）、中国工商银行（唐镇支行）、中国邮政（张江邮政支局）； 在教育业态方面，项目周边有张江中心小学、浦东新区第二中心小学、华东师大张江 实验中学、复旦大学张江校区、上海中医药大学、华东师范大学等，此外项目周边分 布浦东新区妇幼保健院、上海市中医药大学附属曙光医院（东院）及上海海事公安局、 上海浦东分局交通警察支队。估价对象周边配套设施齐全。5、商业繁华程度估价对象附近酒店有上海捷家快捷酒店、如家商旅酒店、舒宜快捷酒店、友酒店 （张江园区店）；购物餐饮方面周边有天之骄子生活新天地、高科商业广场、张江商 业广场、长泰广场、恒生万鹏广场等商业设施。估价对象周边商业繁

21、华程度较好。6、产业聚集程度估价对象坐落于盛夏路61弄，位于张江科学城。张江科学城形成了众多优势产业 和重点园区，成为多个专业领域的发展标杆。优势产业有：生物医药、5G和集成电路、 化工与生物技术、金融（后端办公室）、数据中心、航空产业等。周边有展想广场、 展讯中心、星创科技广场、日月光集团总部、普洛斯盛银大厦、亚芯科技园、世和中 心等众多园区物业，具有良好的产业集聚效应。7、估价对象区域的城市规划及区位状况未来变化分析根据张江科学城建设规划，张江科学城规划定位是要建设“科学特征明显、 科技要素集聚、环境人文生态、充满创新活力”的世界一流科学城，从园区转型为城 区，规划范围为北至龙东大道、东至

22、外环-沪芦高速、南至下盐公路、西至罗山路-沪奉 高速，总面积约94平方公里。为加强与龙阳路枢纽、国际旅游度假区等周边地区的协 调和联动发展，外扩形成衔接范围，衔接范围总面积约191平方公里。张江科学城规划区域将落实上海市城市总体规划（2016-2040）的发展导向， 强化对外衔接，注重与市域、长三角乃至全球的创新要素的网络协作；强化内部整合， 整体考虑水网、绿网、路网、轨交网和慢行网，构筑“一心一核、多圈多点、森林绕 城”的空间格局。“一心”是指依托川杨河两岸地区并结合国家实验室，集聚科创设施，引入城市 高等级公共服务和科技金融等生产性服务，形成以科创为特色的市级城市副中心。“一核”即结合南部

23、国际医学园区，增加城市公共服务功能，形成南部城市公共 活动核心区。“多圈”是指依托以轨道交通为主的公共交通站点，基本实现步行600米社区生活 圈全覆盖，强调多中心组团式集约紧凑发展。“多点”是指结合办公楼、厂房改造设置分散、嵌入式众创空间。“森林绕城”是指连接北侧张家浜和西侧北蔡楔形绿地、东部外环绿带和生态间 隔带、南侧生态保育区形成科学城绕城林带。根据张江科学城建设规划，从北至南的三大科创要素集群定位为：北部依托 国家实验室核心区，集聚大科学设施、高水平研究型大学和国家级科研院所；中部结合孙桥地区和李政道实验室，集聚国际一流实验室和科研院所；南部结合国际医学园 区，形成以医疗为特色的国际院校

24、、研究所集群。五、价值时点根据估价师现场勘查日期确定价值时点为2022年06月30日。六、价值类型（一）价格类型：市场价值。（二）价值内涵：市场价值为位于上海市浦东新区盛夏路61弄1-3号，金秋路158 号科研设计用房房地产【土地使用权为国有出让用地，土地使用期限为2010年04月12 日至2054年08月16日止，土地用途为研发总部，土地开发程度为红线内外达到六通一 平，总建筑面积为60534.05平方米（其中地上建筑面积43620.56平方米，地下建筑面 积16913.49平方米），建筑结构为钢、钢混，房屋类型为科研设计用房及地下车库，竣 工日期2018年】于价值时点（2022年06月30

25、日）及在满足全部假设和限制条件下，权 属完整状态下评估出的价值。七、估价原则本次估价遵守独立、客观、公正原则，合法原则、价值时点原则、替代原则、最 高最佳利用原则。（一）独立、客观、公正原则独立，是注册房地产估价师和房地产估价机构与估价委托人及估价利害关系人没 有利害关系，在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，凭自己的 专业知识、经验和职业道德进行估价。客观，是注册房地产估价师和房地产估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶 和偏见，按照事物的木来面目、实事求是地进行估价。公正，是注册房地产估价师和房地产估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中 的任何一方，坚持原则，公平正直地进行

26、估价。（二）合法原则应以估价对象的产权合法、合法使用、合法处分为前提进行。合法原则是依据有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院发布的有 关司法解释，及估价对象所在地的有关地方性法规，国务院所属部门颁布的有关部门 规章和政策，以及估价对象的不动产登记簿（房屋登记簿、土地登记簿）、权属证书、 有关批文和合同等（如规划意见书、国有建设用地使用权出让招标文件、国有建设用 地使用权出让合同、房地产转让合同、房地产租赁合同等）确定估价对象的产权合法、 合法使用及合法处分。（三）价值时点原则房地产价格随着社会经济的发展变化也会有不断的涨落和变化，因此在不同的时 点上，同一宗房地产往往有不同的价格水

27、平。遵循价值时点原则，评估价值应为在根 据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。根据经济学原理，在同一个市场上相同的房地产有相同的价格，但在同一个房地 产市场上，相似的房地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易中，任何理性的买 者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何 理性的买者都不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖 者都不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。（五）最高最佳利用原则最高最佳利用必须同时满足四个条件：一是法律上允许；二是技术上可能；三是 财务上可行；四是价值最大化。最高最佳利用是在法律、法规、政策以及建设用

28、地使 用权出让合同等允许范围内的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原则是遵循了合法 原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求。八、估价依据（一）法律法规1、中华人民共和国城市房地产管理法（1995年1月1日起施行，2007年8月30 日修改）:2、中华人民共和国土地管理法及实施细则（1999年1月1日起施行，2004年8 月28日修改）；3、 中华人民共和国民法典（2021年1月1日起施行）；4、中华人民共和国资产评估法（2016年12月1日起施行）；路158号科研设计房地产市场价值评估 沪东洲房估报字（2022）第FA1085Go2号目录估价师声明4估价师假设和限制条件5估价结果报

29、告 8一、 估价委托人8二、 房地产估价机构8三、 估价目的9四、 估价对象9五、 价值时点19六、 价值类型19七、 估价原则19八、 估价依据20九、 估价方法21十、估价结果23十一、注册房地产估价师23十二、实地查勘期 24十三、估价作业期 24附件：1、业务约定书2、估价对象地理位置示意图3、估价对象现场照片4、不动产权证5、上海市不动产登记簿6、房屋土地权属调查报告书7、专业帮助情况和相关专业意见8、估价委托人及权利人营业执照复印件9、上海东洲房地产土地估价有限公司营业执照复印件10、上海东洲房地产土地估价有限公司备案证书复印件11、房地产估价师注册证书复印件5、其他有关法律、法规

30、和政策。（二）技术规程1、中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015房地产估价规范；2、中华人民共和国国家标准GB/T 50899-2013房地产估价基本术语标准。（三）行为依据1、委托业务约定书。1、估价委托人及产权人企业法人营业执照复印件；2、估价委托人提供的不动产权证；3、估价委托人提供的房屋土地权属调查报告书；4、估价委托人提供的上海市不动产登记簿；5、估价委托人提供的租赁清单及部分租赁合同；6、估价委托人提供的其他有关资料。（五）估价机构和估价师所收集掌握的有关资料1、房地产估价师现场查勘、进行多次周边市场调查了解类似物业情况，所得资料;2、其他相应的估价资料。九、估价方法（

31、一）估价思路与方法根据估价目的及估价对象的状况，不同的估价对象应分别采取不同的估价方法。 根据房地产估价规范BG/T 50291-2015,现行的估价方法有比较法、收益法、成 本法、假设开发法及其它几种方法。估价对象法定用途为科研设计用房和地下车位，并且本次估价目的为拟了解市场 价值，根据估价对象的用途及本次估价目的，估价师对其可采用的估价方法进行如下 分析：1、估价对象同类的地产交易案例较多，可采用比较法；2、估价对象及其同类房地产有租金等经济收入，并且其运营成本费用资料容易收 集掌握，可采用收益法。3、估价对象为现房状态，不可假定作为独立的开发建设项目进行重新开发建设，故不适用成本法;4、

32、估价对象在现有规划条件下，不具有开发和再开发潜力，故不适用假设开发法。经综合分析，估价师确定对本次估价对象采用比较法和收益法进行评估，并根据 收益法的估价结果，确定估价对象价值。（二）估价技术路线1、比较法根据替代原则，首先，估价师结合估价对象周围房地产市场情况以及最新的房地 产成交行情资料，分别选择与估价对象处于同一供求圈具有替代作用的若干个类似交 易案例作为可比实例，然后按照比较法的估价步骤最终确定估价对象房地产价值。比较法的基本步骤为：搜集交易案例一选取可比实例一建立比较基础一交易情况 修正一市场状况调整一房地产状况调整一计算比较价值比较法的基本公式：比较价值=可比实例的交易价格X交易情

33、况修正系数X市场状况调整系数X房地产 状况调整系数其中，房地产状况调整系数=区位状况调整系数X实物状况调整系数X权益调整系数2、收益法收益法是根据预期收益原理，根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价 格的方法。估价对象的租金收入及成本费用稳定，收益期固定，因此可选择全剩余寿命模式 的报酬资本化法进行评估。全剩余寿命模式的报酬资本化收益法，是运用适当的报酬率，将收益期内估价对 象房地产的未来各期预期（通常为年）的正常净收益折算到价值时点上的价值，求其 之和得出估价对象的客观、合理价格的方法。收益法的基本步骤为：选择具体估价方法一测算收益期一测算未来收益一确定报 酬率一计算收益价值收益法的基

34、本公式为：n Aiv = y刍（l+Yl式中：V-收益价值（元或元/平方米）；Ai-未来第i年的净收益（元或元/平方米）；Yi-未来第i年的报酬率（）；n-收益期（年）。3、估价对象评估价值的确定经综合分析，估价师确定对本次估价对象采用比较法和收益法进行评估，并根据 收益法的估价结果，确定估价对象价值。十、估价结果我司注册房地产估价师遵循独立、客观、公正的估价原则，依据国家法律法规和 技术规范，按照必要的估价程序，综合确定上海市浦东新区盛夏路61弄1-3号，金秋路 158号科研设计用房房地产于价值时点的市场价值如下：价值汇总表相关结果估价方法比较法收益法测算结果总价（万元）1676451600

35、00权重0%100%市场价值总价（元）160000评估结果明细表序 号部位类型建筑面积 （平方米）评估单价 （元/平方米）总价（万元）1盛夏路61弄1号科研设计24499.6935736.0087552.002盛夏路61弄2号科研设计17699.2835736.00.63250.003盛夏路61弄3号科研设计1421.5936804.005232.004盛夏路61弄地下车位地下车位16913.49 （410 个）96732元/个3966.00合计60534.0526431.00160000.00十一、注册房地产估价师姓名注册号签名签名日期十二、实地查勘期本公司注册房地产估价师洪方晴已于2022

36、年07月15日对本估价报告中的估价对 象进行了实地查勘并进行了记录。十三、估价作业期2022年06月30日2022年09月07日（以下页内空白）路158号科研设计房地产市场价值评估 沪东洲房估报字（2022）第FA1085Go2号房地产估价技术报告目录一、 实物状况描述与分析26二、 权益状况描述与分析29三、 区位状况描述与分析34四、 市场背景描述与分析38五、 最高最佳使用分析44六、 估价方法适用性分析45七、 估价测算过程47八、 估价结果确定84一、实物状况描述与分析(一)土地状况的描述与分析1、土地状况描述估价对象处于上海市浦东新区盛夏路61弄，物业名为张润大厦，其土地状况如下：

37、(1)四至：估价对象所在浦东张江科学城核心地段，东至芳春路、南至祖冲之路、 西至盛夏路、北至金秋路(2)权属性质：国有建设用地使用权(3) 土地权利性质：出让(4) 土地用途：研发总部(5)地号：浦东新区张江科学城15街坊5/120丘(6)使用权面积：相应的土地面积(7)国有建设用地使用权使用期限：201。年04月12日起2054年08月16日止(8)容积率：2.78(9)形状：宗地形状规则，基本呈方形(10)地形、地势及地质条件：所在区域属长江三角洲冲积平原，地貌形态单一， 地势平坦，基地承载力好(11 )基础设施完备程度：六通一平(场地平整)(12) 土地级别：上海市基准地价研发用地6级地

38、段(上海市城乡建设用地基准 地价(2020年)2、土地实物状况对房地产价值影响分析影响房地产价格水平的土地状况主要因素是面积、用途、形状、地形、地势及地质条件、基础设施完备程度等，本次就以下几点分析对房地产价格的影响情况：(1 )面积面积大小直接影响的房地产的开发规模，土地面积必需适宜，过大和过小都不适 宜土地的利用，从而影响地价。估价对象为科研设计用房，土地面积为21796平方米，土地面积对估价对象房地产 价值无不利影响。(2)用途根据提供的资料记录，估价对象为科研设计用房，估价对象应在不动产权证规定 的合法用途下使用，对房地产价值无不利影响。(3)形状对于面积相同的土地，土地的形状越规则，

39、土地的利用率越高。估价对象为科研设计用房，土地形状近方形，规整，土地的形状及平整度对估价 对象个案房地产价值无不利影响。(4)地形、地势及地质条件好的地形、地势及地质条件易于开发，并节约开发成本，上海地形属于平原，地 势平坦，在上海地区，靠近河边、江边及海边的土地，其地质条件差于其他地块。估价对象为科研设计用房，估价对象土地不靠近河边、江边及海边，地底无淤泥、 流沙等，地势及地质条件与周边区域相近，对房地产价值无不利影响。(5)基础设施完备程度估价对象土地市政设施比较完善，宗地红线内外达到“六通(即上水、雨水、污水、 电、通讯、道路)一平(即场地平整)估价对象为科研设计用房，基础设施完备程度对

40、房地产价值无不利影响。(二)建(构)筑物状况描述与分析1、建(构)筑物状况描述张润大厦位于张江高科技园区北区核心位置，紧邻张江集电港.科技领袖之都、日 月光集团总部、展想广场、亚芯科技园、张江光大园等产业园区，是区域内的标杆性 园区办公物业。根据委托方提供的资料，张润大厦于2015年动工建设、2018年建成并 投入运营。(1)建筑面积：60534.05平方米，其中地上建筑面积43620.56万平方米，地下 建筑面积16913.49万平方米。(2)建筑结构：钢、钢混结构(3)层高：办公楼：首层7m,标准层净高约2.9m(4)层数：其中1号楼：至11层；2号楼：-1至8层，3号楼：2层(5)装饰装

41、修：建筑物外墙为石材和低辐射隔音玻璃幕墙，大堂地面铺设石材和 墙面铺设瓷石专，石膏板吊顶及吸音铝板吊顶，无框双开玻璃门，双层中空玻璃窗。(6)设施设备：空调系统采用VRV空调+新风系统；1号楼客梯6部货梯1部2号 楼客梯4部货梯1部，电梯品牌奥的斯；保安监控公共区域24小时自动监控系统；设智 能烟感探测器探头和喷淋设施。(6)空间布局：平面呈矩形，可自由分割。(7)防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照情况正常。(8)建成时间：2018年(9)新旧程度：保养完好，成新度高。2、建(构)筑物实物对房地产价值影响分析影响房地产价值水平的建(构)筑物实物状况主要有建筑面积、建筑结构、层高、 装饰装

42、修、设施设备、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照和新 旧程度。本次就以下几点分析对房地产价值的影响情况：(1)建筑面积通常而言，建筑面积越大，房地产总价越高，其市场流通能力就越差，变现能力 会受到影响。估价对象建筑面积为60534.05平方米，面积较大，面积因素对房地产价值有不利 影响。(2)建筑结构对建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同结构的建筑物的稳固性和耐久性不 同，其造价及安全性会有所不同，也会反映到其房地产价值上来。估价对象为钢、钢混结构，建筑结构及工程质量均达到规范要求，故建筑结构及 工程质量对房地产价值无不利影响。(3)层高人们对建筑物的需求本质上是对建筑物内部

43、立体空间的需求，而不仅仅是平面， 因此层高对房地产价值会有影响。层高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般 较低。但层高也有一个合适的度，过高不仅会增加建造成本，而且会增加使用过程中 的能源消耗，从而也会降低建筑物的价值。估价对象由3栋2至11层的楼宇组成，其中办公楼：首层7m,标准层净高约2.9m, 能满足正常使用要求，对房地产价值无不利影响。(4)装饰装修好的装修能保护建筑物的结构，提升使用年限和使用功效，增加建筑物室内外的 美感，对房地产价值有正面影响。房屋按照装饰装修的程度，可分为精装修、粗装修和毛坯房三大类。一般地说， 同类房地产，精装修的价格要高于粗装修的价格，粗装修的价格要高于

44、毛坯房的价格。 当然，装饰装修是否适合人们的需要，其品位、质量等如何，是非常重要的因素，有 些装饰装修不仅不能提高房地产的价值，还会降低房地产的价值。估价对象为科研设计用房，商务办公使用，装修标准高，能够较好的满足正常经 营需要，装饰装修对房地产价值无不利影响。(5)设施设备建筑物的设施、设备是否齐全、完好，例如是否有中央空调、电梯、集中供热、 宽带等等，对其价值有很大影响。不同用途和档次的建筑物，对设施、设备的要求不 同。设施、设备齐全、完好的，价值就高，反之价值则低。估价对象为科研设计用房，商场内配置多台电梯和中央空调，消防安保系统等。 水、电、通讯等设施满足使用要求，能满足正常经营需要，

45、对房地产的价值无不利影 响。(6)空间布局空间布局合理、有利于使用的，可利用程度就会提高，房地产价值就高，反之， 则房地产价值就低。不同用途的建筑物，例如住宅、商场、写字楼等等，对空间布局 的要求不同。估价对象为科研设计用房，空间布局设计合理，从空间布局来看，对房地产的价 值无不利影响。(7)防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照所有的竣工已办理房地产权证的建筑物均应满足防水、保温、隔热、隔音、通风、 采光、日照等建筑设计规范的要求。估价对象为科研设计用房，建筑物达到相应的设计要求，对房地产的价值无不利 影响。(8)新旧程度一般来说，在正常使用维护状态下，建成年月越早，使用年限越长，剩余使用

46、年 限就越少，成新率越差，对房地产价值有不利影响，反之亦然。估价对象为科研设计用房，与2018年竣工，成新率高，对房地产价值无不利影响。二、权益状况描述与分析(-)土地权益状况的描述与分析影响房地产价格水平的土地权益状况主要指土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况、土地使用管制和其他特殊情况。1、土地所有权状况估价对象已经取得不动产权证沪(2020)浦字不动产权第067526号,根据 权证记载情况，权利性质为出让，权利类型为国有建设用地使用权。估价对象土地所有权状况对房地产的价值无不利影响。2、土地使用权状况根据权证记载情况，权利人为上海张润置业有限公司。估价对象土地使用权状况对房地产的价值无不利影响。3、他项权利设立情况鉴于本次估价目的为估价委托人拟发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)业务需要了解估价对象市场价值提供参考依据。故本次估价中，估价师没有 对