2022年房地产估价师考试模拟卷12测.docx

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1、2022年房地产估价师考试模拟卷（本卷共分为1大题50小题，作答时间为1为分钟，总分1分分，60分及格。）单位：姓名：考号：2题号津选题多i选择判断题综合题总分分值得分-单项选择题供50题，每题2分。每题的备选项中，只有符合题意）1 .在估价报告中陈述既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人 和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项OA.估价师声明B.估价的假设和限制条件C.估价方法D.估价对象.在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析 是指一。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策3.甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率

2、分别为75%和80%,从房地产开发贷 款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的风险。A.市场29.某写字楼的建筑面积为8X104m2,可出租面积系数为80%,公用建筑面积系数为15%,则该写字楼出租单元内建筑面积是_ X104m2o5.2A. 6.46.8B. 7.630.不属于房地产投资的物业类型是一。A.居住物B.商用物业C.工业物D.农业物业31.房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别OA.专业性B.各异性C.不可移动性D.适应性.依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括_。A.首席代理B.买方代理C.卖方代理D.双重代理.根据投资的对象，房地产投资可以分

3、为A.房地产开发投资和购买投资B. 土地投资和房屋投资C.建筑材料投资和土地投资D.生产投资和经营投资34.已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%,此项 目的财务净现值是()万元。 -41.8A. 200158.2B. -241.835.需求规律的例外是炫耀性物品和一物品。A.特殊B.另类C.吉芬D.个性36.某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12% ,土地资本化率为10%,则该宗房地产的总价值为一万元。A. 417500B. 46045037.构成利率最高界限的是A.预期通货膨胀率B.平均利润率C.再贴现率D.物价上涨率38

4、.现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为 2500元/m2,成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增1%, 20(M年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为A. 2648 元/m22688 元/m2B. 2708 元/m22734 元/m239.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来 正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%,年运营费用50万元。 目前，该类物业无风险报酬率为5%,风险报酬率为安全

5、利率的60%,则该商场 在2005年1。月的价值最接近于()万元。A. 536549B. 557816 40.购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%,自有资本要求的年收益率为9%,则该类房地产的资本化率为6A. 6.98.8D. 941.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2,单位建筑面积的重置价 格为800元/m2,建筑物残值率6%,年折旧率2. 2%,计算该建筑物的现值是一兀。A. 76800B. 79104C. 779528156242.某大厦总建筑面积10000m2,房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500 万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地

6、价值为180万元，建筑面积 为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为0。A. 2. 4%3. 0%B. 3. 8%7. 2%43.某可比实例的成交价格为2400元/m2,建筑面积100m2,首期付款12万元，其 余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%,则该可比实例的实 际价格为()元/m2。A. 2290.912326.41B. 2344.162308.6644.已知一年期国债利率为3. 31%,贷款利率为5.43%,投资风险补偿利率为2.23%, 管理负担补偿为1.32%,缺乏流动性补偿为1.42%,所得税抵扣为0.5%,贝射 率为一。A. 7.78%

7、8.28%B. 13.21%14.21%45.某宗房地产的土地面积为1000m2,建筑面积为1400m2,现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2,则该宗土地的减价 修正额为一元为2。A. 50B. 250C. 300D. 35()46.某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2,对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%,该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于0。A. 3275 元/m23287 元/m2B. 3402 元/m24375 元/m247 .以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有A.基础设施完备程度B.城市规划限制条件C.地面形状

8、、面积大小D.环境景观.某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为25则其楼面拆迁 安置补偿成本为元/m2。A. 72108B. 18027049.居住用地的使用权出让最高年限为一年。A. 8530B. 507050.某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年 限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取年。A. 3545B. 4850B.财 务c. 政策D.经营4,当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是A.容积率B.建筑高度C.建筑 规模D.建 设工程5.准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是 A

9、.空置量B.空置率C.空置水平D.空置面积6.新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的A. 一级市场B.二级市场C.三级 市场D.存 量市场.购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租 金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%, 则该项目的动态投资回收期A.小于5年.在56年之间C.在67年之间D.在78年之间8.各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差 异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是。A.不可预见费用包括管理费、销售

10、费用、财务费用、税费和其他费用. 土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿 费C.房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费D.前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费.某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元/月，百分比租金标准为8%, 若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金 总额为一万元。A. 3537.8B. 38.473.410 .对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于一。A. 1.2%1.5%B. 12.5%16.7%11 .根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：个人消费市场和_

11、。A.组织市场B.集团消费市场C.组团消费 市场D.企业消 费市场.房地产开发企业税后利润应首先用于一。A.弥补企业以前年度的亏损B.提取法定盈余公积金C.提取公益金D.向投资者分红12 .若某房地产投资项目的表面收益率为18%,年租金增长率为8%,通货膨胀率 为6%,则该项目房地产投资的实际收益率为一。A. 9.26%10%B. 11.32%12%14.临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到一的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A.允许的最低经济效益指标B.最低收益率C.最低净现值D.利润为零时15.又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效

12、市场。A.商品市场B.生产要素市场C.服务市场D.潜在市场16.某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元收I的月营业额超过150万元收I3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是一万元。A. 13.2C. 19.5D. 20.417.下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是A.成本利润率是年成本利润率B.成本利润率是开发经营期的成本利润率C.投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D.投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率18.选择目标市场，通常要以细分市场为基

13、础。企业只选择一个细分市场，通过 生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式 属于_。A.选择专业化B.单一市场集中化C.市场专业化D.产品专业化19.为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、 公正的土地使用制度，国土资源部从2002年7月1日开始实施明确规定了 土地的有偿出让对象。A.协议出让国有土地使用权的规定B.城镇国有土地使用权出让转让暂行条例C.招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定D.城市房地产管理法定费20.某宗土地面积10000m2, 土地单位价格800元/m2,最高容积率为2, 用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管

14、理费、贷款利息、税费等其 他成本费用为建安成本的20%,销售价格为3000/m2,则该项目的盈亏平衡点销 售量为_破。A. 100001200021 .对投资项目或投资方向提出建议，是一阶段的主要任务。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策22 .如某笔贷款的月利率为1%,每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率 是。A. 12%12.55%B. 12.68%13.55%23 .不属于影响房地产的因素是A.社会因素B.环境因素C.经济因素D.政策因素24 .房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资的 自有资金或股本金。A. 15%20%

15、B. 30%40%25.某市上期房屋预测销售面积200000m2,实际销售220000m2,平滑指数为0.43,则本期预测销售面积为一爪2。A.208600B.380600C.211400D.239400.一不属于房地产市场的专业顾问。A.建筑师B.精算 师C.工 程师D.律师.一是敏感性分析的最基本方法，使用这种方法首先要假设各因素之间相互独立。A.多因素敏感分析法B.单因素敏感分析法C.三项预测值法D.风险分析法26 .某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常 经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万 元，所得税率为33%,则该项投资的税前现金回报率为7.5%A. 8.3%12.5%