某商业广场建设改造项目投资分析报告.docx

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1、（完整版）某商业广场建设改造项目投资分 析报告长荣国际广场 建设改造项目投资分析报告编制：集团房地产管理中日期：2008年1月-1-提要第一部分项目说明一、项目建设思路二、建设改造初步规划草案 第二部分市场环境分析长安镇位于东莞市最南端，总面积3平方公里,总人口 130多万人，其中本地居民3. 5万人，外来人口 120多万O 长安镇是东莞市经济最为发达的镇区，经济规模连年 排在东莞市前列。2005年，长安国民经济三项重要指 标均排在东莞市第一位，是多年来全国著名的“乡镇 之星”、中国“千强镇”的前三名。2005年，长安镇 生产总值1337428万元，东莞第一；税收162094万元, 东莞第一；

2、出口 388215万元，东莞第一。长安镇的主要产业是以模具、机械、五金、电子行业 的加工制造业组成，在83平方公里的土地上拥有3000 余家企业，其中2000余家为外资企业，主要从事制造 业，是东莞工厂密度最高的镇区。以长荣国际机械五 金广场为龙头的机械、模具、五金商贸行业非常著名, 长安镇被授予“中国五金-6-模具名镇”。由于长安镇位于广深经济走廊的中线，交通发达，出 港便捷，为华南制造业基地的几何中心。强大的加工 制造业背景是形成长荣广场等以工业配套器材的经营 为主题的专业市场最根本的产业支援；同时发达而功 能完善的专业经营市场又对加工制造业的产业发展起 到了强有力的促进作用。长安五金模具

3、产业因具优越 的中心地理位置而构成华南制造业基地五金、机械、 模具产品、器材的集散配给中心。（二）项目建设的自身核心竞争力分析1.区位地理环境优势长安镇是东莞市下属各镇中城市规划相对最好的一个 镇，长安的城镇规划主要沿S358省道为主轴线，东侧 偏南至莲花山脉间为镇区主要行政、商业、居住、公 共配套设施的区域，S358省道一线两侧及东侧两端均为工业区，最为集中的两侧工业区又以振安大道为中 心线呈两侧分布，这里集中了长安镇的大部分工厂, 工厂的密集规模世界罕见。长荣广场位于振安大道东侧地段，另两侧分别与兴一 路和兴隆路相接，该区域属于乌沙陈屋村范围，乌沙 村是长安镇工业最集中、最发达的村，也是长

4、安最富 有的村，在长安镇的工业区范围内作为以经营机械、 五金、模具产品为业态的长荣国际机械五金广场，区 域地理位置十分优越。2.品牌知名度优势长荣广场的建设起步于1998年，是长安最早的从事机 械、五金、模具行业的专业市场之一，是迄今为止长 安最大、最著名、最成熟的五金模具专业市场，在东 莞、深圳关外制造业区域及其它广东省境内工业基地 模具专业市场。中均享有很高的声誉,也是本区域内最成熟的五金、长荣广场2001年创立并发起举办每年一届的中国（长 安）机械五金模具交易会，交易会的连续成功举办,使“长荣广场”的品牌效应在全国同行及局部海外的 范围内得到充分的发扬光大，长荣广场的知名度在全 国同行或

5、同类专业市场中接近100%,在交易会中通过“国际五金奖”的成功-7-运作，使长荣广场的品牌效应得以更加深入的本质扩 张，这一切对下一步长荣广场的重整与改造建设提供 了难以复制的宝贵社会资源，为项目改造建设起到重 要保证作用。3 .成熟的市场经营基础从建设与经营期计起，长荣广场已有7年历史，无论 从管理经验、经营理念到客户构成、业态模式及功能 定位都积累了同行所不具备的丰实而宝贵的专业经验, 对下一步长荣广场的二次改造工程的成功运作提供了 无形的保证基础。4 .客户资源优势通过几年的创品牌苦心经营，长荣广场已拥有了 500余家的客户资源，商场及写字楼的出租率达到100%, 其中多为国际、国内名牌

6、产品分支机构、代理商或经 销商，每个经销商的业务经营网络以珠三角及港澳台 为主，直至辐射到内陆其它省份及国际市场，形成庞 大的长荣广场客户群，长荣拥有的客户网络群是长荣 赖以生存与发展、拥有核心竞争力的最根本的核心资 源，同时也是长荣广场最重要的无形资产。（三）长荣广场无形资产价值评价.品牌无形资产价值分析长荣的品牌价值主要表现在以下几方面: 长荣广场拥有一个每年一届的国家级机械、五金、 模具专业展会，已连续举行了五届，在地方、在广东 省及区外全国同行拥有广泛的知名度及良好的口碑;自2000年长荣广场创立并发起第一届“长交会”始，在营造经商环境及品牌推广方面已累计投入4000 多万人民币，并成

7、功地达到了预期目的;长荣广场不仅在全国各地同行专业市场中拥有100% 的知名度外，而最关键是长荣广场是迄今为止全国机 械五金专业市场中经营最成功、-8-最有生命力、经营思维最活跃的专业市场;长荣广场品牌的知名度目前已具备了在全国各区进 行品牌连锁、加盟、复制的条件，有着明显的品牌效 益； 长荣广场拥有了以制造业为依托一整套完整的专业 市场经营思路，成熟的管理团队，成套的市场开拓经 营、管理措施；(6)长荣广场拥有与当地各级政府多年的良好合作记录及和谐的政企关系，并且长荣广场带动了长安镇地方 及东莞市相关行业的产业发展，长荣广场是全国工商 联五金机电商会举足轻重的副会长级理事会成员单位。1 .市

8、场营商资源的价值分析场外营商环境 广东省是中国经济总量及GDP最为发达的地区，以广 州、东莞、深圳一线组成的黄金经济走廊，构成全国 加工制造业最为发达的华南地区制造业基地，成为名 副其实的“世界工厂”。东莞是华南制造业的中心城市，以东莞市及各镇组成的加工制造业产业群构成华 南制造业的主体，长安镇是东莞市加工制造业最为密 集、经济最为发达的镇，是东莞为中心的华南制造业 区域中以经营机械、五金、模具行业为主的中心城镇, 被国家授予“中国五金模具名镇”，连续多年的全国“乡镇之星”，全市，以东莞市及各镇组成的加工制造业产业群构成华 南制造业的主体，长安镇是东莞市加工制造业最为密 集、经济最为发达的镇，

9、是东莞为中心的华南制造业 区域中以经营机械、五金、模具行业为主的中心城镇, 被国家授予“中国五金模具名镇”，连续多年的全国“乡镇之星”，全市，以东莞市及各镇组成的加工制造业产业群构成华 南制造业的主体，长安镇是东莞市加工制造业最为密 集、经济最为发达的镇，是东莞为中心的华南制造业 区域中以经营机械、五金、模具行业为主的中心城镇, 被国家授予“中国五金模具名镇”，连续多年的全国“乡镇之星”，全“乡镇之星”，全“乡镇之星”，全“乡镇之星”，全“千强镇”的前三名。长荣广场拥有十分优越的、得天独厚的场外专业营商 环境，优越的市场环境是长荣广场成功的最关键因素, 场外营商资源是长荣广场无形资产的重要组成

10、部分。场内营商资源1）长荣广场拥有来自全国及世界各地机械、五金、模具等产品的直销商、经销商500余家，其中不乏为国 际跨国集团在中国华南区的营销总部，众多的场内商 家资源是长荣广场赖以整合建立强大贸易平台的宝贵 资-9-源，具有不可估量的商业价值;2）几百家进驻长荣广场的商家，伴随着长荣的发展业绩不断扩大，整个长荣广场商家2005年的场内营业总 额已达30多亿人民币，如此庞大的现金流通过整合具 有重大的利用价值；3）由于进驻长荣广场的商家，既有国际知名的跨国公司，包括欧美地区、日本、韩国、东南亚地区及港台 地区的知名品牌，也有国内相关行业的品牌商家，长 荣广场是连接国内外机械、五金、模具行业贸

11、易渠道 沟通的桥梁，尤其通过每年一届的交易会得充分发掘, 具有潜在的商业价值。二、项目定位 计划对长荣广场的改造建设，是定位在现有经营模式 的基础上，扩大经营面积及经营规模，使其功能更加 完善，保证市场的客观需求，创造更高的财务效益与 社会效益。（-）项目名称长荣国际机械五金广场，简称长荣广场（二）项目定位 机械、五金、模具（工业配套器材）专业市场（三）项目功能配套 配套有：1 .卖场经营商场 商场（专业模具、五金超市）2.展商场机构常驻 展卖场 促销活动展厅.写字楼分支机构或经营办事处.住宅场内居家住宅 员工宿舍（四）目标客户群 以经营工业配套器材产品，包括机械、五金、模具等 行业产品二、项

12、目定位第三部分投资估算与财务效益分析（出售方式）一、 投资估算（-）测算依据（-）投资估算二、财务效益评价（出售方式）（-）收益测算-2-（二）营销成本分析（三）损益分析-10-的国内外厂家、代理商与经销商（五）经营模式.物业出售、出租的方式；.统一、规范物业管理公约第三部分投资估算与财务效益分析（出售方式）一、投资估算（-）测算依据总规划用地44396.70 M2建筑基地面积29076.20 M2总建筑面积153374.69 M2其中商场面积79277.43 M2写字楼面积24483.21 M2住宅面积49614.05 M2(-)投资估算 依据上述经济技术指标，结合目前的建筑装饰市场材 料行

13、情及定额，测算该项目的投资成本。此外，在新的规划中，现有长荣商贸大楼保持不变, 即上述指标中减少18828. 78 M2的建筑面积，以及相应的投资。即调整后的指标为建筑基地面积25797.34 M2新增总建面积134545.91 M2其中商场投资面积70179.94 M2-11-写字楼 14751.92 M2住宅 49614.05 M2具体见下表一投资估算表经测算，该项目静态总投资为33884. 46万元，若以3年期33884. 46万元建设贷款投入计息3年，则该项目动态总投资41020. 53万元RMBo表一长荣广场改造工程投资估算表 序号项目名称数量单价造价合计备注23000 M2 地下室

14、包括200个车位及13000M2展场与仓库3层商业大平台主体写字楼住宅空调安装园区景观道路电梯1800 元/M22000 元/1200 元/一项地下室230002000元/M2一基础工程桩长 18000M250 元/M5050万元二 70179.94M212632.39 万元带装修三四14751.92 M249614.05M284931.86M2一项2950.38 万元5953.69 万元空调2000万元400万元带装修不含住宅16部扶梯6部货梯2部客梯12部住宅电梯18万元/部30万元/部35万元/部30万元/部-12-898万元电力配套、消防、K七不可预见费 静态总投资 建设利息一项200

15、0万元含电力安装消防设施一项按 33884.46 万元3年期计息年利率7.02%2000万元33884.46 万元7136.07 万元九动态总投资41020.53万元二、财务效益评价（出售方式）（-）收益测算.定价参数新增总建筑面积134545.91 M2其中商场总面积70179.94 M2写字楼面积14781.92 M2住宅面积49614.05 M2.定价假定该项目实际可售面积全部采用出售的方式，根据 其所处的功能、区位、楼层、临路状况等综合因素来 考证所售面积的市值收益，具体定价原则参见下表二-13-表二长荣广场改造项目综合定价表定价项目综合平均定价（元/M2）地下室展场及仓库5000 首

16、层商场25000 二层商场18000三层商场12000 写字楼10000住宅60003.收益测算表三长荣广场改造项目综合收入测算表 收入项目单价（元/M2）数量（M2）总价（万元） 地下室展场及仓库5000130006500 首层商场 2500025797. 3464493. 35二层商场 1800022191.339944. 34三层商场 1200022191.326629. 56写字楼 住宅 600049614. 0529768. 43合计 182087. 6(-)营销成本分析1.销售税费估算表-14-表四 建设营销管理费 销售收入182087. 6 万元建设营销管理费率3. 5%建设营销

17、管理费6373. 07万元销售税费估算表销售收入182087. 6 万元综合销售税率约12%综合销售税费21850.51 万元（四）财务现金流量分析 第四部分可行性评价结论（出售方式） 第五部分投资估算与财务效益分析一、投资估算（-）测算依据（-）投资估算二、财务效益评价（出租方式）（-）收益测算（二）营业成本分析（三）损益分析2.总成本测算表五总成本测算表序列费用项目静态投资建设利息金额（万元）33884.467136.07备注建安费用借款额33884.46万元, 三年期，年利率7.02% 累计（万元）33884.46 41020.53 三四五七土地补偿出让金土地挂牌出让金土地出让金利息建设

18、营销管理费销售综合税费6659.511500 元/rtf *44396.7 m215538.853500 元/n12*44396.7 m24674.97 借款额 22198.36 万元,6373.0721850.51销售额的3.5%销售额的12%47680.0463218.8967893.86 74266.9396117.4496117.44总成本合计-15-（三）损益分析表六长荣广场改造工程损益分析表序列项目金额（万元）备注一销售收入182087. 6假定全部出售二总成本96117. 44已含综合销售税费三销售利润85970.16 四所得税21492. 54销售额的25%计征五税后利润644

19、77. 62（四）财务现金流量分析 表七长荣广场建设改造项目财务现金流量表序列现金流项现金流入、流出金额备注一现金流入182087. 60万元现金流出96117. 44万元其中建设投资41442.47万元动态投资其中土地补偿挂 牌出让费26873. 33万元含利息其中营销成本6373. 07万元-16-（含营业税其中销售税金其中所得税 三净现金流量21850. 51万元土地增值税等）21492.54 万元64477. 62 万元 第四部分可行性评价结论（出售方式）经上述定性、定量分析，本项目有着良好的财务效益 和社会效益，投资长荣广场的建设改造项目十分可行。表八财务评价结果评价项目 静态建安总

20、投资 动态总投资 土地补偿挂牌出让费（含利息） 销售总收入建设营销管理费 经济指标（万元）33884. 4641020. 5326873. 33182087. 606373. 07-17-销售税费总成本销售利润所得税税后利润21850.5191442. 4785970.1621492.5464477. 623年内投资回收期注：投资回收期3年包括2年的建设时间和1年的销 售时间 前期的规划、设计、拆迁的工作几乎无太大投入。第五部分投资估算与财务效益分析(出租方式)一、投资估算(-)测算依据总规划用地44396.70 M2建筑基地面积29076.20 M2总建筑面积153374.69 M2其中商场

21、面积79277.43 M2写字楼面积24483.21 M2住宅面积49614.05 M2-18-(-)投资估算依据上述经济技术指标，结合目前的建筑装饰市场材 料行情及定额，测算该项目的投资成本。此外，在新的规划中，现有长荣商贸大楼保持不变， 即上述指标中减少18828. 78 M2的建筑面积，以及相 应的投资。即调整后的指标为建筑基地面积25797.34 M2新增总建面积134545.91 M2其中商场投资面积70179.94 M2写字楼 14751.92 M2住宅 49614.05 M2具体见下表一投资估算表 经测算，该项目静态总投资为33884. 46万元，若以3年期33884. 46万元

22、建设贷款投入计息3年，则该项目动态总投资41020. 53万元RMBo表一长荣广场改造工程投资估算表序号项目名称一基础工程数量单价造价合计5050万元备注23000 M2 地下地下室 230002000 元/M2-19-（四）贷款回收测算 第六部分可行性评价结论（出租方式）-3-第一部分项目说明一、项目建设思路 随着长荣国际机械五金广场品牌知名度不断提高，经 营规模不断扩大，每年一届的中国（长安）机械五金 模具交易会对场馆及配套设施的要求亦越来越高，长 荣广场的发展也越来越受到原有场地的局限或制约, 重新规划建设改造长荣广场势在必行。本报告旨在上述基础上探讨对长荣国际机械五金广场 进行重新规划

23、、重整改造，使其更加适于新形势下对 长荣广场的经营与运作，从而产生更高的财务收益。室包括200个车位及13000M2展场与仓库桩长 18000M250 元/M3层商业大平台主体写字楼住宅空调安装园区景观道路70179.94M21800 元/M22000 元/1200 元/一项12632.39万元带装修三14751.92 M249614.05M284931.86M2一项2950.38 万元5953.69 万元空调2000万元400万元带装修不含住宅16部扶梯五电梯6部货梯2部客梯12部住宅电梯电力配套、消防六不可预见费静态总投资建设利息一项18万元/部30万元/部35万元/部30万元/部2000

24、万元含电力安装消防设施898万元一项按 33884.46 万元3年期计息年利率7.02%2000万元33884.46 万元7136.07 万元九动态总投资41020.53万元-20-二、财务效益评价(出租方式)(-)收益测算.定价参数新增总建筑面积134545.91 M2其中商场总面积70179.94 M2写字楼面积14781.92 M2住宅面积49614.05 M2.定价假定该项目实际可售面积全部采用出租的方式，根据 其所处的功能、区位、楼层、临路状况等综合因素来 考证所售面积的市值收益，具体定价原则参见下表二现有租金平均价 商场首层平均150元/ M2/月二层110元/ M2/月三层90元

25、/ M2/月写字楼75元/ M2/月住宅30元/ M2/月改造后租金提升指数预测商场提升35%左右写字楼提升30%左右 住宅提升30%左右改造后租金确定价格估算-21-表二长荣广场改造项目综合定价表定价项目综合平均定价（元/M2/月）地下室展场与仓库60 商场一层200 商场二层150 商场三层120 写字楼100 商住401 .收益测算表三长荣广场改造项目综合收入测算表 收入项目 单价建筑面积月租金年租金（元/M2） （M2）（万元）（万元）地下室展场与仓库6013000. 0078. 00936. 00二层商场三层商场写 字 楼住宅20025797. 34515. 956191.40 15

26、022191.30332. 873994. 44 12022191.30266. 303195. 6010014751.92147. 521770. 24 4049614. 05198. 462381.52 月度租金收入 1539.10年度租金收入18469. 20 （-）营业成本分析-22-.建设管理费估算表表四 建设管理费 销售收入33884. 46 万元 建设营销管理费率 建设总投资的3. 5%建设营销管理费1185. 96万元.建设总成本测算表五建设总成本测算表序列四费用项目静态投资土地补偿出让金土地挂牌出让金 建设管理费 金额（万元） 33884.466659.5115538.851

27、185.96备注建安费用1500 元加2乂44396.7m2 3500 %/m2x44396.7销售额的3.5%56082.82 57268.7857268.78累计（万元）33884.4640543.97建设总成本合计.测算依据目前，长荣广场物业管理正常月经营费用总开支35 万元左右，改造后营业税用预计提升30%左右，计45 万元； 租金税收按综合营业税近5%收取;财务费用按57268. 78万元借款额度，计算周期5年计算，利率按年息7. 02%计，年度平均财务费用为 4020. 27万元；4.年度总成本测算充分利用现有用地规模，在保留现有长荣商贸大楼建 筑的基础上，不改变长荣广场的经营业态

28、，重新规划, 拆旧建新，扩大商业经营面积，增加配套的住宅、写 字楼及停车场面积，尽量不影响现有商户的正常经营, 分期分批改造，在3年内的工期基础上，将长荣国际 机械五金广场重新升级改造完毕。建设改造后的长荣广场，经营方式可采用商场、写字 楼、住宅全部出售的方式，也可采用商场、写字楼、 住宅部分出售、部分出租的经营方式，对长荣广场实 施统一经营业态管理及统一物业管理。此方案需经过对用地性质进行调整后方可实施。-4-二、建设改造初步规划草案 具体见长荣广场规划总平面图详见下表六-23-表六总成本测算表序列费用项目经营综合成本营业税收财务费用年度总成本金额（万元）540.00923.464020.2

29、7 5483.73备注月45万元收入的5%57268.78万元额度7.02%年息（三）损益分析根据表五、表六的年收入及年总成本测算结果，考察 长荣五金广场改造后6年内正常的年度损益状况。具体见表七表七长荣广场改造后正常年度损益分析表序列注：营业利润=0.95 x年度租金收入-经营综合成本-0.0702X借款 额度营业利润=0.95x 18469.20-540-0.0702X 借款额度营业利润二17005.74-0.0702X借款额度项目年度租金收入年度总成本 营业利润所得税 税后利润金额（万元）18469. 205483. 7312985.473246. 379739. 10备注 全部出租的形

30、式含税 所得税前 按营业利润的25%计提 可自由支配利润（四）贷款回收测算 按57268. 78万元贷款，借款期6年，前2年计息,年后开始还-24-本付息。具体见下表八 表八借款57268. 78万元还本付息计算表借入资金人民币57268. 78万元，期限6年，利息按 7. 02%计算年度借入本金计算利息偿还本金年还款额57268.784020.274020.274020.274020.27 年末本金余额 57268.78 57268.78 57268.78 44283.3130386.2615513.64-403.04备注合计 57268.7818391.6857671.8276063.50

31、说明：借入资金暂按一次性到位计算利息，若分期到 款则应按实际到款的时间和金额计算利息。第六部分可行性评价结论（出租方式）经上述定性、定量分析，本项目有着良好的财务效益 和社会效益，投资长荣广场的改造项目十分可行。主要技术经济指标总规划用地44396.73 M2总建筑面积153374.69 M2其中商场面积79277.43 M2写字楼 24483.21 M2住宅面积49614.05 M2建筑占地面积29076.20 M2建筑密度65. 5%容积率3. 455最高建筑层数10F第二部分市场环境分析V市场环境(-)发达的加工制造业产业背景东莞是华南制造业的中心城市，是华南经济带的核心 组成部分，东莞

32、市连年获得国家大中城市范围的多项 殊荣，“十大最具魅力城市”，“最具经济竞争力城 市”，无论从GDP、进出口总值、实际利用外资、外商-5-投资企业等多项指标，均居全国前列，是中国城市综 合实力最为发达的明星城市之一，在国际上享有很高 的知名度。2007年东莞市主要经济指标项目生产总值（GDP）工业总产值定资产投资总额社会商品零售总额 进出口总额 外贸出口 外币存款 实际利用外资总额 全市财政总收入 城乡居民储蓄余额 居民人均可支配收入 经济指标3151 亿元 RMB6649. 85 亿元 RMB 841.11亿元 695. 89亿元 11068. 73亿美元602. 32亿美元3755 亿元 RMB50. 44亿美元539. 5 亿元 RMB2120.74 亿元 RMB 27025 元