2022年房地产估价师考试模拟卷25测.docx

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1、2022年房地产估价师考试模拟卷（本卷共分为2大题50小题，作答时间为1为 分钟，总分1分 分，60分及格。）单位：姓名：考号：2题号笔选题 多i选择判断题综合题总分分值得分一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有符合题意）1 .以下不属于房地产转让方式的是一。A.以房地产作价入股B.以房地产抵债C.互换D.典当2 .真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为A.市场价值B.理论价值C.市场价格D.理论价格3 .房地产评估价值对应的日期称作A.估价日期B.估价时间C.估价时点D .估价基准日B.估价时点和估价对象均为未来C.估价时点为现在，估价对象为未来D.估价时点为现在，估

2、价对象为过去 22.某宗面积为3000m2的仓储用地，容积率为0. 8,楼面地价为700元/m2。现 按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0,楼面地价为960元/m2。则理论 上应补地价一万元。A. 12701271B. 1272127323 .市场法的理论依据是房地产价格形成的A.收益递增递减原理B.适合原理C.均衡原理D.替代原理24 .以下不属于卖方应缴纳的税费的是A.营业税B.城市维护建设税C. 土地增值税D.契税.当房地产的需求和供给同方向变化，且供给增加小于需求增加，则均衡价格 和均衡交易量的变化分别是一。A.不变和减少B.上升和减 少C.下降和 不变D.上升和增加。二、多项选

3、择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意）1.对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有一。A.销售利润率小于投资利润率B.投资利润率小于成本利润率C.成本利润率小于直接成本利润率D.直接成本利润率小于销售利润率E.年利润率小于总利润率2.市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的一A.区位相近B.权利性质相同C.面积相等D.档次相当E.建成年份相同.假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的一A.区位B.用 途C. 档次D.周围环境E.建筑规模.某类房地产2007 .2011年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价 格趋势值的说

4、法，正确的有（）某类房地产2007-2011年的价格（单元：元/nV）A.房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的B.各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同C.2010年的价格趋势值为6900元/m,D. 2011年的价格趋势值为7253元/m,E. 2012年的价格趋势值为7634元/nV.基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有A.政府确定并公布了征收农地区片价标准B.估价对象位于基准地价覆盖区域C.有完备的基准地价修正体系D.估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致E.估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同.关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正

5、确的有A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C.至少有两名注册房地产估价师签名D.法定代表人或执行合伙人必须签名E.房地产估价机构必须加盖公章.从理论上讲，可按分摊高层建筑地价。A.建筑物价值.房地产价值C. 土地价值D.建筑面积E.楼层8.随着市场细分研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念。弥隙市 场的特点是A.消费者愿意支付较高的价格.企业处于领导地位C.消费者以年轻人为主D.商品住宅多为豪宅E.以投资性购买为主.房地产置业投资的效果主要表现为等。A.企业实力提升B.租金收入C.对社会贡献增加D.物业增值E.物业权益份额增加10.按贷

6、款的用途，房地产贷款可以划分为A.购建房贷款B.流动资金贷款C.房地产开发贷款D.房地产经营贷款定资产投资贷款n.投资的特性有A.投资是一种经济行为B.投资有稳定长期的收益性C.投资具有时间性D.投资目的在于取得报酬E.投资具有风险性12.制定租售方案的工作内容主要包括A,租售选择B.宣传手段选择C.租售进度安排D.广告设计及安排E.租售价格确定13.从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有_。A.商住楼B. 土地C.在建工程D.写字楼E.建成后的物业14.房地产开发项目可行性研究的作用包括A.是项目投资决策的依据B.是编制项目销售方案的依据C.是筹集建设资金的依据D.是编

7、制下一阶段规划设计方案的依据E.是开发商与有关部门签订协议、合同的依据15.个人住房抵押贷款的还本付息方式包括A.按月等额还本付患B.按月递增还本付息C.按月递减还本付息D.期间按月还本期末付息E.期间按月付息期末还本16.在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括A.折旧和摊销B.投资回收C.投资回报D.未分配利润E.权益融资17.下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有_。A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命B.自然寿命一般要比经济寿命长C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿 命D.房地产的经济寿命与使用性质无关E.房地产的经济寿

8、命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续 时间18.现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时 间点“零”是A.资金运动的时间始点B.日历年度的年初C.某一基准时刻D.既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点E.既可有现金流入也可有现金流出的时间点19.市场主体通常包括A.买家B.卖家C.交易对象D.交易价格E.交易行为20.投资机会研究的主要内容有A.地区情况和经济政策B.资源条件和劳动力状况C.社会条件和地理环境D.人文因素和气候环境E.国内外市场情况21.房地产投资信托按其投资业务和信托性质的不同可以分为不同类型。按投资 业务的不同，房地产投资信托可以

9、分为A.权益型房地产投资信托B.债务型房地产投资信托C.抵押型房地产投资信托D.混合型房地产投资信托E.权利型房地产投资信托.关于收益性物业财务收支报告说法正确的是A.对出租物业来说，最主要的收入记录是租金清单，也是物业管理企业应定期 向业主提供的一系列报告之一B.在报告中，应首先有一个包括租金清单、空置情况和拖欠或收租损失报告等 内容的经营概况介绍C.向业主提供有关经营情况的分析报告，这是物业管理企业和业主相互沟通的 重要方式D.如实际收入或支出较预算中有关数字变化小，也需提供分析才E.物业管理企业每月必须给租户一个租金账单.下列保险中，属商业保险的有A.保证保险B.外汇变动保险0.信用保险

10、D,健康保险E.劳动工伤保险24.下列资金中，可以用于购买国债的有_。A.担保公司保证金B.在建工程抵押贷款C.商品房预售资金D.住房共用部位共用设施设备专项维修资金E.住房公积金25.砖墙的基本尺寸不包括A.砖墙的厚度B.砖墙的强度C.墙段长度D. 墙高E.墙段宽度4.最能说明土地价格水平高低的价格是A. 土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价.在区段地价计算的基础上作适当调整后的地价为_。A.基准地价B.标定地价C.标准地价D.路线价.以下说法不正确的是A.估价目的不同，估价的依据可能不同B.虽然估价目的不同，但估价中都应采用公开市场价值C.估价目的不同，估价时点的选取可能不同D.估

11、价目的不同，估价选用的方法也可能不同5 .以下不属于销售费用的是A.广告费6 .售楼处建设费C.销售人员费用D.交易手续费8.有一套建筑面积100m2的住房，每平方米建筑面积标价为3000元，总价30 万元。以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷 款方式按月等额支付。则实际单价为3000 元/m2A. 2850 元/m22928 元/m2B. 2857 元/m29.某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2,现需要将其调整到2006年6 月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为 85.5, 86.7, 112, 115,116,

12、117（均以上个月为100） 0则该宗房地产2006年6月的价格为一元/m2。A. 69925183B. 6062539810 .比准价格是一种A.理论价格B.市场价格C.评估价格D.交易价格11 .当急需资金需要将房地产快速变现时，房地产的价格往往会比较低，这主要 是由于房地产具有的特性。A.个别性B.独占性C.流动性差D.易受限制性12.路线价法估价的第Ui个步骤是_。A.设定标准临街深度B.选取标准临街宗地C.调查评估路线价D.制作价格修正率表13某宗房地产每年净收益为30万元，使用期限为20年，建筑物价值为180万 元，建筑物资本化率为12%, 土地资本化率为10%,则该宗房地产的价值

13、为一万 兀。A. 225.35216.75B. 230.25245.4514.当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值时，说明A.房地产市场存在着泡沫B.房地产市场不景气C.房地产市场很繁荣D.房地产市场不存在泡沫15 .对坐落在市中心商务区的直隶总督署清代古建筑群运用成本法进行估价时,其重新购建价格的求取方法应优先选用A.单位比较法B.分部分项 法C.工料测 量法D.指数 调整法16 .导致某种房地产需求量变化的主要因素有很多，以下说法欠妥的是一。A.该种房地产的价格水平B.其他物品的价格水平C.消费者的收入水平D.消费者对未来的预期17 .指卖者是被迫出售、买者是自愿而不是被迫购

14、买下的价格是一。A.非正常成交价格B.清算价值C.政府 定价D.标 定地价.从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是A.商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地B.商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒 地C.商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛 荒地D.商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不 毛荒地18 .某幢大厦的总建筑面积为10 000m2房地总价值为6000万元，其中土地总价 值为2000万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的建筑面积为100m2,房地 价值为80万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为一。A. 2.4%1.5%B. 2%3%20.某估价师与借款人合谋高估房地产价值骗取贷款，该估价师违反了的职业 道德。A.独立、客观、公正B.诚实守信C.社会 责任D.勤 勉尽责21.城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格应属于一。A.估价时点和估价对象均为现在