基于ISM模型的经济适用房区位因子分析.pdf

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1、经济研究导刊ECONOMIC RESEARCH GUIDE总第 168 期2012 年第 22 期Serial No168No22，2012引言经济适用房指由政府统一建设、以中低收入家庭住户、困难住户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的普通住宅，是具有社会保障性质的商品住房。经济适用房具有经济性和适用性的特点。自 1998 年经济适用房开始兴建以来，确实解决了许多中低收入阶层的住房困难，但是同时也引发了许多的社会问题如：造成居住和就业的分离，加大了交通的压力，增加了居民的通勤成本1，加速中低收入阶层在社会阶层在空间上的分化与隔离，造成居住空间不匹配2，带来了居民的就业压力，交通、医疗、教育系

2、统等配套设施的滞后给购买者的生活带来了不便3，加剧城市居住空间分异的形成4等。经济适用房引发如此多的社会问题，究其根本原因是经济适用房区位选择不合理。国内外许多的专家从经济学、管理学、社会学角度对其引发的问题进行了分析研究111，但是从地理学角度研究的很少。本文在以往研究的基础上，运用 ISM模型和 SPSS 软件，对经济适用房区位因子进行分析研究，得到经济适用房区位选择的因子解释结构模型图，并对其进行分析研究，提出建议，为政府、城市规划、房地产开发提供参考。一、ISM建模分析1.概念介绍。ISM（解释结构模型法）是 InterpretativeStruc-tural Modeling的简写，

3、是结构模型化技术的一种。1973 年由美国 Warfield 教授为分析复杂的社会经济系统相关问题开发，其特点是将复杂的系统分解为若干个子系统要素，利用人们的实践经验以及计算机的帮助，最终构成一个多递阶的结构模型。解释结构模型是由可达矩阵经过关系划分、级间划分、强连通子集划分等一系列的划分来建立结构模型。ISM的建模程序如下：（1）设定关键问题；（2）选择构成系统的影响关键问题的因素；（3）列举各因素的相关性；（4）建立邻接矩阵和可达矩阵；（5）对可达矩阵分解后，建立解释结构模型。ISM模型已被国内外许多专家广泛应用，并且取得重要的研究意义，在国内主要被应用到政府信用风险、体育锻炼坚持机制、高

4、校教学、空间数据共享等领域。本文将 ISM模型应用到经济适用房区位选择领域，对经济适用房的区位因子进行分析研究。2.确定关键问题及其影响因素的相关性。参考以往研究1213的结果，结合经济适用房引发的问题，按照 ISM模型的标准，组建了一个十五人的专家小组，采用专家调查法，从住宅项目开发投资区位选择14的经济因子、政策因子、社会因子、位置因子、设施因子、环境因子、自然因子的 34 个因子中，将得分超过一百分的指标筛选出来，得到 12 个指标：人均收入（S1）、住房制度（S2）、城市规划制度（S3）、到市（次）中心的距离（S4）、道路的通达性（S5）、通勤成本（S6）、基础设施（S7）、公共交通设

5、施（S8）、教育医疗设施（S9）、收入阶层的差距（S10）、就业岗位数（S11）和环境污染（S12），作为影响经济适用房区位选择的因子。然后运用 SPSS软件，对各因子进行相关性分析，得出各因子间的相关关系，具有显著相关关系的用“1”表示，无显著相关关系的用“0”表示，构建了经济适用房区位选择的因子体系及其相互关系。并根据其相互关系构建经济适用房趣味银子的 N维邻接矩阵 A（如下页表 1 所示）。3.求解可达矩阵。将邻接矩阵 A与单位矩阵 I 作基于布尔代数的幂运算，直到下式成立为止。M=（A+I）n+1=（A+I）n（A+I）2A+I，矩阵 M=（A+I）n称为可达矩阵，可达矩阵用于描述元素

6、间的所有影响，即完全表征了要素间的直接和间接关系。将下页表 1 的邻接矩阵 A，经运算后得到可达矩阵 M（如下页表 2 所示）。收稿日期：2012-04-26作者简介：冯晓琳（1987-），女，辽宁大连人，硕士研究生，从事城市人居环境研究。基于 ISM 模型的经济适用房区位因子分析冯 晓 琳（辽宁师范大学 城市与环境学院，辽宁 大连 116029）摘要：依据十七大报告，中国正在推行经济适用房制度，以解决中低收入阶层的住房和买房难的问题。然而随着经济适用房制度的推进和实施，出现了很多社会问题，究其根本原因是经济适用房区位选择不合理。在以往研究的基础上，运用 ISM 模型和 SPSS 软件，对经济

7、适用房的区位因子进行分析，得到经济适用房区位因子的解释结构模型图，并对其进行分析研究。据此提出建议，为政府、城市规划、房地产开发提供参考。关键词：经济适用房；区位因子；ISM；SPSS中图分类号：F293.35文献标志码：A文章编号：1673-291X（2012）22-0130-04130R（Si）A（Si）RAS000、1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、120S10、1、2、3、5、111、5、10、111、5、11S20、2、3、61、2、3、42、3S30、2、3、6、121、2、6、122、6、12S40、2、4、5、6、7、8、9、112、4、5、6、8、112、4、5

8、、6、8、11S50、1、4、51、4、5、6、81、4、5S60、3、5、6、83、4、6、83、6、8S70、7、124、7、127、12S80、5、6、84、6、86、8S90、94、99S100、1、101010S110、1、4、111、4、111、4、11S120、3、7、123、7、123、7、12S0S1S2S3S4S5S6S7S8S9S10S11S12区位 S00000000000000人均收入 S11011010000010住房制度 S21001100000000城市规划制度 S31010001000001到市（次）中心的距离 S41010010111010道路的通达性 S5

9、1100100000000通勤成本 S61001010010000基础设施 S71000000000001公共交通设施 S81000111000000教育医疗设施 S91000000000000收入阶层的差距 S101100000000000就业岗位数 S111100100000000环境污染 S121001000100000S0S1S2S3S4S5S6S7S8S9S10S11S12S01000000000000S11111010000010S21011100000000S31011001000001S41010111111010S51100110000000S61001011010000S7

10、1000000100001S81000111010000S91000000001000S101100000000100S111100100000010S121001000100001表 1经济适用房区位因子的邻接矩阵表 2经济适用房区位因子的可达矩阵4.对可达矩阵进行级间划分并建立结构模型。规定 R（Si）为要素 Si 的可达集；A（Si）为要素 Si 的先行集。若 R（Si）=R（Si）A（Si），则 R（Si）即为最高级要素集（见表 3）。从表 2中可以看出，该级只有（S0）=R（S0）A（S0），因此该级最高元素为 0，则第一层要素为S0，划去 S0 所对应的行和列，得到第二级的可达集和

11、先行集。同理可以得到第二层要素为S5、S7、S9、S11、S12，第三层要素为S4、S6、S8，第四层要素为S2、S3，最后一层要素为S1、S10。表 3第一级的可达集与先行集131图 1经济适用房区位选择解释结构模型图人均收入城市规划度收入阶层的距离住房制度环境污染到市（次）中心的距离就业岗位数教育医疗设施公共交通设施基础设施通勤成本道路的通达性经济适用房区位二、建立解释结构模型根据以上分析的结果，第一层要素为经济适用房区位，第二层要素为道路的通达性、基础设施、教育医疗设施、就业岗位数、环境污染，第三层要素为通勤成本、公共交通设施、到市（次）中心的距离，第四层要素为住房制度和规划制度，最后一

12、层要素为人均收入和收入阶层之间的差距，建立 ISM解释结构模型图（如图 1 所示）。三、经济适用房区位因子相关性分析由图 1 可以看出，影响经济适用房区位选择的因子为五级递阶系统。经济适用房的区位反映其区位选择的合理性，故为最终目标；第二级因子包括道路的通达性、基础设施、教育医疗设施、就业岗位数和环境污染，五个因子为经济适用房区位选择的高级指标；通勤成本、公共交通设施、到市（次）中心的距离为第三级因子，为影响经济适用房区位选择的次高级指标；第四级因子住房制度和规划制度，为影响经济适用房区位选择的重要指标；第五级因子人均收入和收入阶层之间的差距反映整个社会居民的经济水平和社会阶层的贫富差距，故为

13、影响经济适用房区位选择的基础指标：（1）基础指标。经济适用房是国家为了解决中低收入人口，贫困人口的住房困难而建设的，其供应对象对以中低收入家庭和住房困难户，故人均收入为经济适用房区位选择的基础指标。在中国多把经济适用房建设在郊区，并且建设为独立的小区，使得中低收入阶层聚居在一起，造成居住空间分异，产生“集中化”和“边缘化”，使社会其他阶层将“经济适用房阶层”视为社会边缘阶层15，故收入阶层的差距问题也为基础指标。（2）重要指标。经济适用房是由政府统一规划建设，在政府主导下由经济适用房开发商供应到市场上的一种住宅14，故在开发、建设、分配、消费与管理方面都离不开政府。因而政府制定的住房制度和城市

14、规划制度在经济适用房区位选择时起着很重要的作用。（3）中级指标。根据以往研究和实践的结果9，到市（次）中心的距离，决定公共交通设施和基础设施的好坏，故在经济适用房区位选择时为基础指标。将经济适用房建在远离市区交通不变的地方，会对购买者的住房成本和通勤成本造成影响，增加购房者的经济负担。故通勤成本也为经济适用房区位选择的中级指标。（4）高级指标。包括道路的通达性、基础设施、教育医疗设施、就业岗位数和环境污染。根据郑思齐等在城市居民对居住区位的偏好支付意愿梯度模型的估计16的研究，将社区环境划分为生活环境和社会环境，生活环境如购物环境、出行的交通环境、子女的上学环境等是居民选择居住区位时考虑的重要

15、因素；由于经济适用房的房价较低和购买者阶层的特殊性，道路的通达性、环境污染、基础实施、教育医疗设施为经济适用房区位选择的高级指标。以往经济适用房的建设，只是单纯地迁移了居住空间而没有将就业岗位同时迁移，造成就业与居住的“空间不匹配”，引起了就业障碍17。故在经济适用房区位选择时应该考虑就业岗位数，以减少经济适用房引发的社会问题。结论1.结论。经济适用房的规划与建设事关民生，是建设小康社会、缩小贫富差距、实现共同富裕的重要举措。本文通过对影响经济适用房区位选择的因子进行 ISM建模分析和分级研究，把影响因子分为一个具有最终指标、高级指标、次高级指标、重要指标、基础指标的五级递阶系统，通过各级指标

16、的相关分析和 ISM解释结构模型图研究。得出以下结论：在经济适用房区位选择时，首先考虑人均收入和收入阶层的差距，应该充分考虑住房制度和城市规划制度；其次考虑经济适用房所在地到市（次）中心的距离、公共交通设施和居民的通勤成本；最后考虑满足购买者对居住环境即：环境污染、教育医疗设施、基础设施、道路的通达性和就业岗位数的需求。2.建议。根据以上结论和以往的研究提出如下建议：（1）在区位选择的时候，将经济适用房穿插在普通住宅或者是商品房中，缩小收入阶层的差距。避免将经济适用房建设为独立的小区，造成“邻里阶层”；导致社会阶层在空间上的分化132参考文献：1 郑思齐，等.住房成本与通勤成本的空间互动关系来

17、自北京市场的微观证据及其宏观含义J.地理科学进展，2007，(2):36-42.2 郑思齐.就业与居住的空间匹配基于城市经济学角度的思考J.城市问题，2007，(6):56-62.3 林葱.公共管理视野下经济适用房存在的问题和对策以杭州市为例J.科技情报开发与经济，2009，(1):122-124.4 张祚，江风，等.经济适用房运行机制下的城市居住空间分异与社会公平以武汉为例J.中国软科学，2008，(10):37-43.5 艾建国.对城市经济适用房建设用地选址的分析与思考J.经济地理，1999，(5):67-70.6 刘倩.经济适用房政策分析存在的问题及对策J.财经界，2007，(5).7

18、Vivienne R.Milligan，Frans M.Dieleman and Ronald van Kempen，Impacts of contrasting housing policies on low-income householdsin Australia and the Netherlands，Journal of Housing and the Built Environment，2006，(3)：237-255.8 Carissa?Schively，Sustainabledevelopment as a policy guide:an application to affo

19、rdable housing in island communities，Environment，Development and Sustainability，2008，(6)：769-786.9 Zan Yang and Yue Shen，The affordability of owner occupied housing in Beijing，Journal of Housing and the Built Environment，2008，(4)：317-335.10 易军.南京市经济适用房发展及对策研究J.江苏建筑，2005，(S1):57-59.11 邱梦华.中国城市居住分异研究J

20、.城市问题，2007，(3):94-100.12 钱瑛瑛，哲徐莹，等.基于空间失配理论的上海市中低价位商品房选址研究J.现代城市研究，2007，(3):31-37.13 苏毅.浅析经济适用房的选址问题J.建筑科学，2008，（19):66.14 梁春雷.住宅项目开发投资区位选择的研究D.南宁:广西大学，2008.15 张祚，等.经济适用房空间分布对居住空间分异的影响以武汉市为例J.城市问题，2008，(7):96-101.16 郑思齐，等.城市居民对居住区位的偏好支付意愿梯度模型的估计J.地理科学进展，2005，(1):97-104.17 王瑞林，胡晓鸣.经济适用房对城市空间的影响及启示J.山

21、西建筑，2008，(6):236-237.Analysis on Affordable House of Location Factor Based on ISMFENG Xiao-lin（College ofUrban and Environmental Science，LiaoningNormal University，Dalian 116029，China）Abstract:Based on the 17th the people congress report，affordable housing system is implementing which has solved the

22、housing problemof low-income people.However，with the affordable housing system promoted and carried out，there has been a lot of social problems forwhich the foundational reason is the unreasonable location choice.In this paper，based on previous studies，the author use ISMand SPSS tostudy the affordab

23、le house s location factor，attain the affordable house location factor model to explain，research，conclude that we shouldthink over income，the gap among groups，housing and urban planning institution first，then the distance between CBD and the affordablehouse，public transport facilities and the cost o

24、fresidents communicating，last the need ofenvironment，road accessibilityand the number ofjob.The paper give some proposes for government departments，urban planning departments and real estate developers to make a chosenwhen theywill plan and construct the affordable houses.Key words:affordable house；

25、location factor；ISM；SPSS责任编辑吴明宇与隔离，不利于构筑社会主义和谐社会。作为中低收入者，本已是社会的弱势阶层，将他们集中到号称“低收入者聚落”的经济适用房住宅小区内，容易造成社会歧视。（2）增加就业岗位数。大力发展经济适用房所在地周围的第三产业，创造更多的就业机会，同时将就业岗位与住宅区同时迁移，避免造成经济适用房居民的工作与居住的分离，从而减少交通拥堵，另一方面也能减少居民出行的通勤成本。（3）多开通公交运输线路，保证经济适用房周围道路的通达性，改善公交运输系统，便利购房者的出行。住宅开发时必须要同时考虑到居民的出行问题，搞好经济适用房住宅区对外联系的交通设施建设。

26、由于经济适用房的购买者多为中低收入阶层，故必须要开通一般公交运输系统，而且开通的公交线路尽量与市内主要交通干线相连接，降低居民的通勤成本。（4）完善公共基础设施，建立教育医疗配套设施，满足人们的日常生活。经济适用房居住小区须具备基本生活设施如超市、菜市场、餐饮、银行、药房、洗衣店、学校、幼儿园等，保证居民的便利的生活；另外后期发展还要有更高层次的设施，如运动场馆、健身中心、书店、美容美发店等。（5）合理安排经济适用房的户型，体现经济适用房经济适用的特点。北京以 80120 m2为主力户型，西安以 60100 m2为主力户型，太原以 6090 m2为主力户型。应多建 6080 m2的小户型经济适用房，降低总造价，真正体现经济适用房的经济、适宜低收入家庭使用的特点。（6）制定经济适用房房价的时候，必须考虑人均 GDP。按照国际惯例，房价不能高于居民的收入的 5 倍。具体经济适用房的房价多少元一平方米为宜，因地而异，还有待进一步的分析与研究。133