2012第三季度七城市写字楼市场分析报告(大连、武汉、北.pdf

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1、仁达资讯七大城市 2012 年第 3 季度写字楼市场分析报告 第 1 页 电话：010-88395886 北京仁达房地产评估有限公司 仁达资讯仁达资讯七大七大城市城市 2012 年第年第 3 季度季度写字楼写字楼市场分析报告市场分析报告仁达资讯七大城市 2012 年第 3 季度写字楼市场分析报告 北京仁达房地产评估有限公司 第 2 页 010-88395886 目目 录录 北京写字楼市场分析北京写字楼市场分析 .1 1（一）供应分析.1（二）租赁分析.1 上海写字楼市场分析上海写字楼市场分析 .3 3（一）供应分析.3（二）成交情况.3（三）租赁市场.3 天津写字楼市场分析天津写字楼市场分析

2、.6 6 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 .7 7 重庆写字楼市场分析重庆写字楼市场分析 .8 8 武汉写字楼市场分析武汉写字楼市场分析 .9 9 大连写字楼市场分析大连写字楼市场分析 .1010 仁达资讯七大城市 2012 年第 3 季度写字楼市场分析报告 第 1 页 电话：010-88395886 北京仁达房地产评估有限公司 北京写字楼市场分析北京写字楼市场分析（一）供应分析（一）供应分析 2012 年第 3 季度，北京甲级写字楼市场无新项目入市，总存量保持稳定态势。（二二）租赁分析）租赁分析 经过近两年的租金强势上涨，北京写字楼租金增幅从上季度开始持续放缓，本季度，受国内外整体经济

3、形势的影响，写字楼市场需求动力显著不足，租金涨幅继续放缓。本季度北京甲级写字楼指数为 174.0，环比增长 4.0 个点，同比增长 30.1 个点。同时，一些企业搬出核心商圈也促使部分热点区域写字楼报价开始趋于理性。本季度写字楼新增需求主要在于消化市场存量，市场可租赁面积持续萎缩，本季度甲级写字楼空臵率持续下行至历史新低，达 7.6%，环比下降 0.7 个百分点。北京甲级写字楼租金指数走势(以2010Q1年为100）1001201401601802010Q1Q2Q3Q42011Q1Q2Q3Q42012Q1Q2Q3数据来源：仁达数据库 2012 年 3 季度所监测的热点区域空臵率，东二环商圈由于

4、本季度个别项目可租赁面积位于项目的低区，租金有所下调，进而影响到整个商圈，使租金环比下降 2.0%。CBD 区域由于上季度新增供应尚有部分面积可供租赁，租金上涨较其他区域明显，环比上涨 2.8%。其他核心商圈空臵率略有下降，租金表现较为平稳。仁达资讯七大城市 2012 年第 3 季度写字楼市场分析报告 北京仁达房地产评估有限公司 第 2 页 010-88395886 第 4 季度金融街区域将有一新增项目约 5.4 万平方米投放市场，由于体量有限，该项目的投放不会对市场造成较大影响。预计第 4 季度北京写字楼整体市场依旧会延续目前的稳定状态。0%2%4%6%8%10%CBD东长安街东二环金融街中

5、关村空置率-2.0%-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%数据来源：仁达数据库空置率变化空置率空置率变化 北京2012年3季度热点区域甲级写字楼空置率情况 468101214CBD东长安街东二环金融街中关村元/平方米天-4-20246数据来源：仁达数据库%租金租金变化 北京2012年3季度热点区域甲级写字楼租金情况 仁达资讯七大城市 2012 年第 3 季度写字楼市场分析报告 第 3 页 电话：010-88395886 北京仁达房地产评估有限公司 上海写字楼市场分析上海写字楼市场分析（一）供应分析（一）供应分析 本季度非中央商务区写字楼市场供应持续了今年以来的强劲势头，共有四个

6、项目交付，分别为陆家嘴金融服务广场、隆宇国际广场、国浩长风城 1 号办公楼和长泰企业天地广场，共计为市场带来 206,796 平方米的办公楼面积。相比而言，传统商务区本季度仅有浦东的 SOHO 世纪广场交付使用，面积约为 44,000 平方米。相比于北京写字楼供应的杯水车薪，上海供应量比较稳定，满足企业的持续需求。并且，由于城市发展的限制，更多的写字楼供应量将出现在非中央商务区，随着这些地区的交通、周边配套更加完善，一些新的商务聚集区即将形成。（二）成交情况（二）成交情况 尽管经济发展趋势仍不明朗，但相比于欧美的投资者，亚洲投资者对于上海的投资环境仍充满信心，尤其是在外贸出口和制造业的低迷的情

7、况下，一些资金转移到房地产市场。本季度 ARA 资产管理旗下的亚腾基金一期以 8.5 亿元人民币的价格购买了中信资本持有的非中央商务区甲级办公楼项目北岸长风，由此看出，上海非中央商务区办公楼市场的重要性与日俱增，不断完善的交通和周边配套，更高的投资回报率，充足的供应量吸引了大量的投资者。（三）租赁市场（三）租赁市场 受外部经济形势和非中央商务区大量新增供应的影响，上海甲级写字楼租金自 2011 年以来首次出现下调，3 季度上海甲级写字楼租金指数为 130.7，环比下降 0.7 个点，同比增长 13.7 个点。虽然出现大量新增供应，但由于新项目预租率较高，本季度全市甲级写字楼空臵率与上季度基本持

8、平，继续保持 9.8%的水平。企业对办公楼的租赁需求与经济前景紧密相关。在对全球经济恢复信心之前，企业在搬迁或扩张等决策上持谨慎态度，加之非中央商务区新增供应的冲击，本季度浦西办公楼的需求有所下降。尽管国内经济增长预期有所放缓，但是一些高利润行业对于甲级办公楼的需求依旧保持较高水平，包括一些金融和信息技术仁达资讯七大城市 2012 年第 3 季度写字楼市场分析报告 北京仁达房地产评估有限公司 第 4 页 010-88395886 行业的公司对其办公场所进行了扩张和改善。相比传统商务区，非中央商务区甲级办公楼市场租金水平低，交通方便，周边配套设施完善，而且新增供应量充足，吸引到有大规模扩张需求的

9、租户。例如，在浦东的非中央商务区，中资互联网公司起凡游戏在新竣工的陆家嘴金融服务广场租下近 7,000 平方米的办公面积。上海甲级写字楼租金指数（以2010年第1季度为100）901001101201301402009Q12009Q32010Q12010Q32011Q12011Q32012Q12012Q3数据来源：仁达数据库 分区域来看，租金方面，徐汇、浦东、黄浦和长宁均有所下降，其中徐汇最高，环比下降 3%。而一些非传统商务区租金有所上涨，虹口和闸北分别环比增长 1.3%和 0.4%，静安区由于没有新增可用于租赁的供应，业主仍对市场保持信心，租金略有增长，环比增长 0.3%。空臵率方面，虹口

10、区仍是上海本季度空臵率下降幅度最大的区域，环比下滑2 个百分点，其他区域变化幅度均在 1 个百分点以内。仁达资讯七大城市 2012 年第 3 季度写字楼市场分析报告 第 5 页 电话：010-88395886 北京仁达房地产评估有限公司 2012年第3季度热点区域甲级写字楼租金情况4681012静安徐汇浦东黄浦虹口长宁闸北元/平方米.天-6-3036数据来源：仁达数据库变化幅度%租金租金变化 2012年第3季度热点区域甲级写字楼空置率情况01020304050静安徐汇浦东黄浦虹口长宁闸北空置率%-4-2024数据来源：仁达数据库变化幅度%空置率空置率变化 目前，全球经济的增长预测仍不乐观，尤其

11、是中国经济增长的不断趋缓，企业对于办公场所的搬迁和扩张会更加谨慎，加之非中央商务区新增供应和吸纳量的不断增加，未来上海甲级写字楼租金仍存在下行的可能。仁达资讯七大城市 2012 年第 3 季度写字楼市场分析报告 北京仁达房地产评估有限公司 第 6 页 010-88395886 天津写字楼市场分析天津写字楼市场分析 2012 年第 3 季度，天津市优质写字楼市场无新增供应投放市场，新增需求主要在于消化现有存量，再加上部分物业装修改造提升物业品质，从而拉动了租金的小幅上涨。第 3 季度租金指数为 117.1，环比增长 0.8 个点，同比增长 10.0个点。全球经济持续低迷态势，使得需求扩展在本季得

12、到了明显的抑制，新增需求特别是物流、航运类企业明显减少，租赁需求主要来自于承租能力较强的金融保险以及服务型企业，且多为内资客户。写字楼投资市场方面，国有企业尤其是金融类国企兼于自用和投资目的，表现较为活跃。民生银行购买了位于和平区的汇融大厦，面积近 4 万平方米。滨海新区泰达 MSD 定制写字楼项目也已销售完毕。展望未来，由于新增优质物业供应有限，市场主要消化现有存量，将使得空臵率下降；受整体经济形势影响，预计下季度租金维持平稳态势。天津甲级写字楼租金指数走势(以2010年1季度为100）961001041081121161202010Q1Q2Q3Q42011Q1Q2Q3Q42012Q1Q2Q

13、3数据来源：仁达数据库 仁达资讯七大城市 2012 年第 3 季度写字楼市场分析报告 第 7 页 电话：010-88395886 北京仁达房地产评估有限公司 成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析 2012 年第三季度，成都甲级写字楼租金指数为 109.3，环比下降 1.3 个点，同比上升 0.3 个点，而空臵率有明显上升趋势。本季度成都甲级写字楼市场表现较为活跃。租赁成交主要位于今年前两季度入市的甲级写字楼内，其中百扬大厦和中海国际中心的空臵率均有明显的下降。但由于本季度成都甲级写字楼市场再次迎来新供应集中入市，位于东大街的明宇金融广场、南延线的中海国际中心和位于南区的来福士广场写字楼共计带来

14、224，306 平方米的可租赁办公面积，这使得市场整体空臵率受新进项目影响，达到历史最高水平。2012 年第三季度，全市甲级写字楼平均租金水平有所松动。究其原因，一方面是受供应量较大的影响，另一方面是由于部分入伙较早的写字楼下调租金报价，拉低了整体平均租金水平。成都甲级写字楼租金指数走势(以2011年第一季度为100）951001051101152011Q12011Q22011Q32011Q42012Q12012Q22012Q3数据来源：仁达数据库 总体来看，近期市场表现较为乐观。存量快速增长的同时，市场吸纳现状较为乐观，成熟项目的空臵率未出现明显上升，反映出租户群体对于甲级写字楼的需求正处于

15、稳定增长阶段。预计未来，随着成都外企入驻的需求不断增强，对于高品质写字楼的租赁需求将持续强劲，空臵率将降低。而前期新项目的集中交付导致优质写字楼空臵率出现较大攀升，后随着写字楼逐渐出租，空臵率表现出稳中有降的趋势。仁达资讯七大城市 2012 年第 3 季度写字楼市场分析报告 北京仁达房地产评估有限公司 第 8 页 010-88395886 重庆写字楼市场分析重庆写字楼市场分析 2012 年第 3 季度重庆写字楼市场无新增供应，租金在经历了 2 季度的快速上涨之后小幅回落，租金指数为 118.2，环比下降 1.2 个点，同比增长 7.2 个点。2 季度重庆甲级写字楼租赁市场较为活跃，而 3 季度

16、随着前期需求的逐一落实，后续需求并不旺盛，重庆甲级写字楼市场趋于平淡。随着需求的萎缩，甲级写字楼之间的竞争日益激烈，建成时间较早、硬件设施较为落后的写字楼空臵率上升较为明显。下个季度，预计将有大量优质物业入市，届时全市空臵率将到达今年以来的新高。2012 中国摩天城市排行榜显示，重庆摩天楼数量位列第 7 位，目前在建高楼有 12 座，并且这些高楼基本以高端写字楼为主。因此预计重庆在未来 2-3年内，写字楼市场将持续供大于求。重庆甲级写字楼租金指数走势(以2011年1季度为100）80901001101201302011Q12011Q22011Q32011Q42012Q12012Q22012Q3

17、数据来源：仁达数据库 仁达资讯七大城市 2012 年第 3 季度写字楼市场分析报告 第 9 页 电话：010-88395886 北京仁达房地产评估有限公司 武汉写字楼市场分析武汉写字楼市场分析 在2季度出现大量新增供应后，武汉第3季度甲级写字楼市场并无新增供应，总存量与上季度持平。但从现有的在建项目来看，未来武汉市甲级写字楼市场供应量仍比较充足。上半年武汉市甲级写字楼市场供需均表现出强劲活力，不仅市场吸纳量急剧增加，租金也大幅增长。进入 3 季度，市场进入调整期，租金也随之稳定，3 季度武汉市甲级写字楼租金指数略有下降，为 150.7，环比下降 1.5 个点，同比上涨 19.8 个点。目前武汉

18、市甲级写字楼市场仍处于发展期，不断完善的城市基础设施建设（地铁二号线年底通车）和良好的投资环境，使武汉将成为外资投资的热点城市。未来不断供应的优质甲级写字楼，将使武汉市甲级写字楼市场租金有一个较大的飞跃。武汉甲级写字楼租金指数走势(以2010年第1季度为100）1001101201301401501602010Q1Q2Q3Q42011Q1Q2Q3Q42012Q1Q2Q3数据来源：仁达数据库 仁达资讯七大城市 2012 年第 3 季度写字楼市场分析报告 北京仁达房地产评估有限公司 第 10 页 010-88395886 大连写字楼市场分析大连写字楼市场分析 2012 年第 3 季度，国内外经济下

19、行压力仍作用于写字楼市场，在需求减弱的情况下，大连甲级写字楼市场发展平稳，本季度无新增供应入市。租金方面，整体市场平均租金出现微降，本季度大连甲级写字楼租金指数为 133.5，环比上季度下降 1.2 个点，同比上升了 5 个点。由于本季度无新增供应入市，使得甲级写字楼整体市场空臵率较上季度有所下降。预计 4 季度，大连甲级写字楼市场将仍无新增供应，整体市场需求仍有赖于国内外经济发展形势，市场需求将进一步吸纳前两个季度的大供应量，整体市场空臵率仍将有所下降，租金水平也将维持稳定。大连甲级写字楼租金指数走势(以2010年第一季度为100）901001101201301402010Q1Q2Q3Q42011Q1Q2Q3Q42012Q1Q2Q3数据来源：仁达数据库