2009 年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测.pdf

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1、 2009年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测 2 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 China Real Estate System 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 China Real Estate System 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。一、一、2009 年上半年中国房地产市场形势分析年上半年中国房地产市场形势分析 1.土地市场：土地市场：5

2、月以来土地市场明显回暖，多个城市地王频出月以来土地市场明显回暖，多个城市地王频出 1)多数城市上半年土地招拍挂市场成交量仍不及去年同期，但多数城市上半年土地招拍挂市场成交量仍不及去年同期，但 5 月以来明显上升月以来明显上升 图：图：2009 年年 1-6 月主要城市成交住宅用地建筑面积增长率月主要城市成交住宅用地建筑面积增长率 -500%0%500%1000%1500%2000%2500%北京上海天津南京重庆广州深圳武汉成都1-6月同比增长率6月相对1-5月平均水平增长率 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 尽管北

3、京等十大城市中有 6 个城市上半年土地成交面积（指规划用途为住宅或含住宅的综合类用地的规划建筑面积，下同）仍低于去年同期，其中北京、广州较去年同期下降 36.3%和 33.1%，深圳、南京下降 57.4%和 70.5%。但从 6 月的成交面积来看，北京高达 238 万平方米，超过 1-5 月累计水平；南京 1-5 月总成交面积仅为 32.5万平方米，但 6 月即达 33 万平方米，与前 5 月累积量持平。而重庆 6 月土地成交面积高达 671 万平方米，是 1-5 月土地成交量的 4.6 倍，广州、深圳 6 月的土地成交面积也超过了 1-5 月的总成交面积。中国房地产指数系统中国房地产指数系统

4、 China Real Estate System 2009 年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测 2009年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测 3 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。中国房地产指数系统中国房地产指数系统 China Real Estate System 2)主要城市土地成交溢价水平主要城市土地成交溢价水

5、平1明显高于明显高于 2008 年年 图：图：2006-2009 年上半年主要城市土地成交溢价水平年上半年主要城市土地成交溢价水平 33%13%2%0%4%1%10%2%3%5%57%48%79%11%4%18%4%28%7%1%0%20%40%60%80%100%120%140%北京上海广州深圳天津武汉重庆南京杭州成都2006年2007年2008年2009年1-6月 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 2009 年上半年，北京等十大主要城市土地成交溢价水平明显上升，除天津外均高于 2008 年水平，北京、广州甚至超

6、过 50%，分别为 57%和 79%，上海为 48%，而去年全年分别为 33%、2%、13%。3)主要城市“地王”不断涌现，开发商拿地热情提高主要城市“地王”不断涌现，开发商拿地热情提高 表：表：2009 年年 1-6 月重点城市土地成交总价排行榜月重点城市土地成交总价排行榜 城市城市 地块名称地块名称 规划建筑规划建筑面积面积()成交总价成交总价(万元万元)楼面地价楼面地价(元元/)竞得方竞得方 成交日期成交日期北京 朝阳区广渠路 15 号 28012140600014494中化方兴投资管理有限公司 2009-6-30重庆 江北区大石坝组团K分区 5 地块 12531003810003040

7、保利房地产（集团）股份有限公司 2009-6-25常州 京杭大运河东侧,常金大桥南侧 9 地块 21765423197591469常州市交通产业集团有限公司 2009-6-25厦门 湖边水库片区观日西路地块 4527403020006670福州世茂新城房地产开发有限公司 2009-6-8深圳 宝城 26 区 4060002610006429深圳市中洲宝城置业公司 2009-6-2上海 闸北区 281 街坊地块 18869521700011500上海屹申房产有限公司 2009-1-9 1 以当期所有成交地块的最终价格超出底价的倍数计算。2009年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测年上半年中

8、国房地产市场形势分析和下半年预测 4 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 China Real Estate System 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 China Real Estate System 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。重庆 江北区江北城组团A分区 8944132024122263重庆市江北嘴置业有限公司、重庆银行股份有限公司 2009-6-25北京 朝阳区奥运村乡地块 14880919

9、600013171成都中泽置业有限公司 2009-6-26沈阳 102 国道北地块 2741501920887007李光波 2009-4-16厦门 湖边水库片区，湖心岛北部 1997101830009163厦门市万科房地产有限公司 2009-6-8数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 表：表：2009 年年 1-6 月重点城市土地成交楼面地价排行榜月重点城市土地成交楼面地价排行榜 城市城市 地块名称地块名称 规划建筑规划建筑面积（）面积（）成交总价成交总价(万元万元)楼面地价楼面地价(元元/)竞得方竞得方 成交日期成交

10、日期上海 长宁区周家桥街道91 街坊地块 191974220021983上海朗华置业有限公司 2009-6-11温州 原温州长运集团有限公司地块 459009000019608温州城市建设开发有限公司 2009-4-7广州 天 河 区 珠 江 新 城D8-C3 地块 225143450015324广州市城市建设开发有限公司 2009-6-10温州 鹿城区南郊乡龙方村三产安置地块 324134931015213温州市鹿城诚信房地产开发有限公司 2009-5-15深圳 宝城 26 区 18007026100014494中洲宝城置业公司 2009-6-2北京 朝阳区广渠路 15 号 28012140

11、600014494中化方兴投资管理（北京）有限公司 2009-6-30北京 朝阳区广渠门外 10号 7250010220014097北京富力城房地产开发有限公司 2009-5-21北京 西城区德外关厢 159012120013332北京华融基础设施投资有限责任公司 2009-2-26北京 朝阳区奥运村乡水源九厂东墙外 14880919600013171成都中泽置业有限公司 2009-6-26厦门 思明区七星路与体育路交叉口西北侧 13817314008010144厦门新景地集团有限公司 2009-6-8数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心

12、、中国房地产指数系统 从单价和总价排行榜可以看出，2009 年 6 月，全国住宅用地成交总价 8 次被刷新，楼面地价 6 次被刷新，6 月成为不折不扣的“地王月”。地块成交总价和楼面地价的不断刷新，一方面和推出地块面积大、地段好等客观因素有关，另一方面和开发商资金实力增强、银行信贷放松、通胀预期加大、未来前景看好等因素有关。2009年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测 5 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有

13、疑问，请咨询 010-59306990。中国房地产指数系统中国房地产指数系统 China Real Estate System 2.上市量：企业推盘逐渐加快，但上半年上市量仍不及去年同期上市量：企业推盘逐渐加快，但上半年上市量仍不及去年同期 图：图：2008 年上半年主要城市新上市面积走势年上半年主要城市新上市面积走势 05010015020025030008-108-208-308-408-508-608-708-808-908-1008-1108-1209-109-209-309-409-509-6万平方米北京上海广州深圳武汉重庆*杭州成都苏州 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房

14、地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 受去年房地产市场销售大幅下降的影响，开发企业在今年纷纷放慢推盘节奏或“以销定产”，主要城市新上市面积明显不及去年。从近几个月的情况来看，企业推盘信心明显恢复，新上市面积开始上涨。上海 6 月新上市面积超过 200 万平方米，成都、重庆接近或超过 100 万平方米，较去年同期均有不同程度的增长。但 1-6 月累计来看，新上市面积仍不及去年同期。北京新上市面积较去年同期下降 35.7%，降幅在 7 个可比城市中最高。成都、武汉、深圳等城市 1-6 月新上市面积较去年同期下降 20-30%不等。2009年上半年中国房地产市场形势分

15、析和下半年预测年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测 6 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 China Real Estate System 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 China Real Estate System 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。3.成交量：主要城市成交量纷纷大幅增长，成交量：主要城市成交量纷纷大幅增长，5、6 月增速有所放缓月增速有所放缓 图：图：2009 年上半年主要城

16、市住宅成交面积走势及增长率年上半年主要城市住宅成交面积走势及增长率 70.3%39.4%31.4%148.9%115.5%81.2%180.4%74.2%106.5%96.3%90.8%82.1%-50%0%50%100%150%200%北京上海广州深圳天津武汉重庆*南京杭州成都*苏州青岛1-6月累计增长率6月环比增长率5月环比增长率 05010015020025030035006-106-206-306-406-506-606-706-806-906-1006-1106-1207-107-207-307-407-507-607-707-807-907-1007-1107-1208-108-2

17、08-308-408-508-608-708-808-908-1008-1108-1209-109-209-309-409-509-6万平方米北京上海广州深圳天津 万平方米05010015020025030006-106-206-306-406-506-606-706-806-906-1006-1106-1207-107-207-307-407-507-607-707-807-907-1007-1107-1208-108-208-308-408-508-608-708-808-908-1008-1108-1209-109-209-309-409-509-6武汉重庆*南京杭州成都*数据来源：中国

18、指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 2009年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测 7 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。中国房地产指数系统中国房地产指数系统 China Real Estate System 2009 年以来，主要城市成交量明显上升。上半年，杭州2、深圳、天津成交面积较去年同期分别增长 1

19、80.4%、148.9%、115.5%，苏州、重庆、青岛等城市亦超过或接近 100%。但从绝对量来看，由于价格连续上涨和多个城市成交量在 4 月达到或超过历史最高水平，6 月多个城市成交量环比下降或增速下降。北京 5 月和 6 月成交面积分别较上月下降 9.6%和 1.3%，成都、苏州 6 月成交量环比降幅分别高达 35.4%和 25.5%，深圳、杭州降幅分别为 18.3%和 12.8%。上海、重庆、南京与上月基本持平。4.价格逐渐企稳并环比上涨价格逐渐企稳并环比上涨 图：主要城市住宅价格指数走势及环比增长率图：主要城市住宅价格指数走势及环比增长率 2 重庆、成都数据为商品房数据，北京数据指商

20、品住房期房，下同。2009年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测 8 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 China Real Estate System 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 China Real Estate System 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。0.8%0.2%2.1%2.7%0.2%0.8%0.9%1.2%-0.1%-2.1%1.2%

21、0.7%1.9%1.8%0.8%0.7%1.5%0.8%1.0%1.3%0.6%0.5%0.1%1.2%-3%-2%-1%0%1%2%3%北京上海广州深圳天津武汉重庆南京杭州成都苏州青岛200902200903200904200905200906 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 今年 3 月以来，随着成交量的增长，开发企业纷纷取消优惠措施甚至提高对外报价，住宅价格指数止跌并开始上涨。根据中国房地产指数系统的监测，2 月以来住宅价格指数上涨的城市数量不断增多，涨幅逐月加大；6 月，35 个大中城市中，价格环比上涨的

22、城市多达 28 个，其中广州、深圳、重庆、成都的涨幅超过 1.4%，仅有 6 个城市价格下跌。5.主要城市销供比均大于主要城市销供比均大于 1，市场存量快速消化，市场存量快速消化 图：图：2007 年年-2009 年主要城市销供比年主要城市销供比 0%50%100%150%200%250%300%北京上海深圳武汉重庆杭州成都2007年2008年2009年1-6月 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 2009 年来，各主要城市新上市面积较去年同期下降或基本持平，但销售量明显增长，销供比（成交量与同期新上市面积之比）大幅

23、上升，市场存量快速消化。深圳、2009年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测 9 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。中国房地产指数系统中国房地产指数系统 China Real Estate System 武汉、杭州的销供比超过 2，北京、上海、重庆、成都均超过 1.5。6.各主要城市可售量较各主要城市可售量较 08 年底大大减少，上海、杭州、深圳降幅显著年底大大减少，上

24、海、杭州、深圳降幅显著 图：主要城市可售量走势图：主要城市可售量走势 0500100015002000250007-107-207-307-407-507-607-707-807-907-1007-1107-1208-108-208-308-408-508-608-708-808-908-1008-1108-1209-109-209-309-409-509-6万平方米北京上海广州深圳武汉重庆*杭州青岛 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 截至 6 月末，各城市可售量（指已获得销售许可证但未售出的房源）较 08 年底减

25、少 300-500 万平方米，北京 6 月底住宅可售量（包括期房和现房）为 1472 万平方米，较 2008 年底减少 442 万平方米，降幅达 23%，上海、深圳降幅分别为 33%、38%，杭州降幅更是高达 58%，降幅十分显著。2009年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测 10 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 China Real Estate System 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 China Real Estate System 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-5

26、9306990。本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。7.各主要城市出清周期降幅明显，上海、杭州等地可售量仅能满足各主要城市出清周期降幅明显，上海、杭州等地可售量仅能满足 2-4 个月的销售个月的销售 图：主要城市出清周期走势图：主要城市出清周期走势 0102030405007-107-207-307-407-507-607-707-807-907-1007-1107-1208-108-208-308-408-508-608-708-808-908-1008-1108-1209-109-209-309-409-509-6(月

27、)北京上海深圳武汉重庆*杭州南京青岛 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 截至 2009 年 5 月底，北京出清周期减至 12 个月；与 08 年底相比,深圳、武汉、杭州出清周期缩短了 9-10 个月，缩短幅度最大；其它城市也分别缩短了 3-6 个月。8.企业投资信心有所恢复，投资额增速逐月加快，单月新开工面积企业投资信心有所恢复，投资额增速逐月加快，单月新开工面积 5-6 月连续增长月连续增长 图：全国房地产开发投资及商品房开竣工面积增长率图：全国房地产开发投资及商品房开竣工面积增长率-20%-10%0%10%20

28、%30%40%07:1-207:1-307:1-407:1-507:1-607:1-707:1-807:1-907:1-1007:1-1107:1-1208:1-208:1-308:1-408:1-508:1-608:1-708:1-808:1-908:1-1008:1-1108:1-1209:1-209:1-309:1-409:1-509:1-6施工面积增长新开工面积增长竣工面积增长投资额增长 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 2009年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测年上半年中国房地产市场形势分析和下半

29、年预测 11 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。中国房地产指数系统中国房地产指数系统 China Real Estate System 2009 年以来，随着市场销售状况的良好，企业投资信心有所恢复，累计投资额增速逐月加快，单月新开工面积 5-6 月连续增长。1-4 月、1-5 月、1-6 月的全国房地产开发投资额同比增长率分别为 4.9%、6.8%、9.9%，增速逐月提高。从单月投资额来看，6 月投资额为 434

30、0 亿元，是近三年来单月投资额最高的一个月，同比增长 18.1%，环比增长 51.0%。从开竣工面积来看，上半年新开工面积为 4.79 亿平方米，同比下降 10.4%，降幅较 1-5 月大幅缩小 5.8 个百分点，其中 6 月单月的新开工面积为 1.22 亿平方米，较上月增长 54.4%，较去年同期增长 11.4%，是今年以来首月新开工面积首次同比增长。1-6 月施工面积同比增长 12.7%，增幅较上月提高 1.0 个百分点，是今年以来累计施工面积同比增长率首次出现增长。9.市场回暖的地区差异性和业态差异性明显市场回暖的地区差异性和业态差异性明显 图：图：2009 年年 1-6 月主要省市商品

31、房销售面积和销售额及其增长率月主要省市商品房销售面积和销售额及其增长率 0100020003000上海广东江苏浙江北京山东四川辽宁福建重庆0%20%40%60%80%100%120%140%商品房销售面积（万平方米）商品房销售额（亿元）销售面积增速销售额增速 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 今年以来，东部沿海地区市场销售增长更为突出，但部分城市仍同比下降。但 31个省（区、市）中仍有 1 个省市上半年商品房销售面积同比下降，3 个省市增幅低于5%。2009 年上半年，北京、上海、广东、江苏、浙江五个发达地区商品房

32、销售额增速高过同期全国水平，占全国商品房销售额的比重从去年 1-5 月的 45.3%提高到今年的 52.1%。此外，一些地方办公楼、商业营业性用房的销售情况仍不理想。1-5 月，全国办公楼销售面积同比下降 1.8%，福建、辽宁、天津、武汉、重庆、成都等省市办公楼销售面积降幅超过 30%。2009年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测 12 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 China Real Estate System 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 China Real Estate System 本报告数据来自于中国指数研究院数据信

33、息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。10.融资渠道有所放开，定金及预收款大幅增长，企业资金压力明显降低融资渠道有所放开，定金及预收款大幅增长，企业资金压力明显降低 图：房地产开发企业资金来源增长率图：房地产开发企业资金来源增长率 -20%-10%0%10%20%30%40%50%08:1-208:1-308:1-408:1-508:1-608:1-708:1-808:1-908:1-1008:1-1108:1-1209:1-209:1-309:1-40

34、9:1-509:1-6资金来源增长率国内贷款增长率自筹资金增长率其它资金增长率 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 1-6 月，房地产开发企业本年资金来源 23703 亿元，同比增长 23.6%，增速较 1-5月提高 7.5 个百分点。其中，国内贷款 5381 亿元，增长 32.6%，增速较 1-5 月提高16.8 个百分点；其他资金 9837 亿元，增长 34.7%，增速较 1-5 月提高 12.4 个百分点。在其他资金中，定金及预付款定金及预收款 5758 亿元，增长 27.7%（2008 年全年下降 12.9%

35、），增速较 1-5 月提高 10.5 个百分点；个人按揭贷款 2829 亿元，增长 63.1%（2008 年全年下降 29.7%），增速较 1-5 月提高 23.3 个百分点。国内贷款、定金及预收款和个人按揭贷款增速加快，企业资金的两大来源（银行贷款和期房预售款）均保持增长，表明开发企业的资金压力已有所缓解。11.增发股票、发行债券、银企合作等多手段并行，龙头企业资金优势更加明显增发股票、发行债券、银企合作等多手段并行，龙头企业资金优势更加明显 图：近期房地产上市公司公开融资情况图：近期房地产上市公司公开融资情况 时间 企业企业 融资方式融资额度融资方式融资额度 2009 年 3 月 首开股份

36、 定向增发 47.5 亿元 2009 年 3 月 绿城中国 信托融资 20 亿元 2009 年 4 月 复地集团 公司债 19 亿元 2009 年 4 月 金地集团 定向增发 拟不超过 41 亿元 2009 年 4 月 世茂房地产配售新股 约 19 亿港元 2009年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测 13 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。中国房地产指数系统中国房地

37、产指数系统 China Real Estate System 2009 年 4 月 复地集团 公司债 19 亿元 2009 年 5 月 保利地产 定向增发 不超过 80 亿元 2009 年 5 月 龙湖地产 企业债 14 亿元 2009 年 5 月 SOHO中国可转债 28 亿元 2009 年 5 月 绿城中国 配股 6.9 亿港元 2009 年 5 月 华润置地 配股 42 亿港元 2009 年 6 月 远洋地产 公司债 26 亿元 2009 年 6 月 合生创展 配股 约 16 亿港元 2009 年 6 月 莱茵置业 增发 不超过 6.9 亿元 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房

38、地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 图：近期部分房地产企业获得银行授信情况 时间 时间 企业简称企业简称 授信行授信行 授信额度（亿元）授信额度（亿元）2009 年 1 月 泛海建设 中国建设银行 78.6 2009 年 2 月 SOHO中国中国银行 100 2009 年 2 月 瑞安房地产中国农业银行 80 2009 年 2 月 绿城 200 2009 年 3 月 世茂 中国农业银行 150 2009 年 4 月 绿地 中国银行、中国农业银行 174 2009 年 6 月 SOHO中国招商银行 100 2009 年 6 月 凯德置地 中国银行和中国工商银行

39、250 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 在房地产企业资金压力因银行贷款支持和销售状况好转而普遍得到缓解的情况，上市公司和行业龙头企业资金优势更加明显。首开、保利地产、金地、中海、华润、远洋地产、SOHO 中国等品牌企业纷纷通过增发和发行债券的方式，大幅缓解资金压力。据不完全统计，上半年房地产上市公司从资本市场融资近 400 亿元（部分企业已得到证监会批准但未最终完成），泛海建设、绿城、SOHO 中国等企业获得银行授信超过 1000 亿元，行业龙头企业和上市公司的资金优势更加明显。2009年上半年中国房地产市场形势

40、分析和下半年预测年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测 14 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 China Real Estate System 中国房地产指数系统中国房地产指数系统 China Real Estate System 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。二、当前需要关注的几个问题二、当前需要关注的几个问题 1.一些地方面临的当前供给不足和不少地方面临的下一步潜在供给不足一些地方面临的当前供给不

41、足和不少地方面临的下一步潜在供给不足 今年以来，由于商品房销售面积增长显著（上半年累计增长 31.7），但房地产开发投资额仅同比增长 9.9%，住宅投资额同比增长为 7.3%，土地的购置面积、完成土地开发面积和房屋新开工面积分别同比下降了 26.5%、15.2%、10.4%。40 个重点城市的 1-5 月的住宅投资同比下降 0.8%；房屋新开工面积同比下降 25.7%。另据对上海、杭州、深圳等若干城市的监测，以过去 6 个月的平均销售速度来看，上海、杭州的可售面积仅能供未来 2-4 个月的销售，深圳仅供 6 个月的销售，供给已显不足。另据一些城市反映，随着销售情况的好转，消化存量房的压力已明显

42、缓解。但一些远离中心区的项目，由于交通等基础设施跟不上和公共服务设施等不配套，短期内也难以形成有效供给。所以在一些地方，存量房的消化压力与有效供给不足的矛盾会同时持续一段时间。2.一些地方房价的过快上涨不利于市场的平稳发展一些地方房价的过快上涨不利于市场的平稳发展 今年以来，由于政策利好、资金流通性充裕及通胀预期等多种因素的影响，多数城市价格开始稳步上升，少数城市涨幅较大。住房价格的快速上涨，一方面不利于自住型需求和改善性需求的进一步释放；另一方面也可能对房地产市场的稳定健康发展和金融市场稳定产生不利影响。3.信贷大量投放、利率下调等宽松的货币政策存在变化的可能信贷大量投放、利率下调等宽松的货

43、币政策存在变化的可能 上半年房地产市场的快速回暖，与宽松的货币政策密切相关。下半年，能否延续上半年适度宽松的货币政策，继续保持信贷对开发企业和个人住房消费的支持，这是业内普遍关注的问题。三、三、2009 年下半年房地产市场走势预测年下半年房地产市场走势预测 1.在宏观经济仍不明朗的情况下，下半年房地产市场仍面临较大不确定性在宏观经济仍不明朗的情况下，下半年房地产市场仍面临较大不确定性 今年以来，在政府四万亿投资和天量信贷的刺激下，宏观经济初现回暖端倪，企业投资信心有所增强。但值得注意的是，5 月出口额同比下降 26.4%，进口额同比下降 25.2%，降幅较上月分别扩大 3.8 和 2.2 个百

44、分点，连续 7 个月下降。另外，从发电量这一表征经济整体增长水平的指标数据来看，6 月发电量同比增长 3.5%，但这与去年同期基数较低有关；此前发电量已连续数月下降。政府主导投资可能进一步带来2009年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测年上半年中国房地产市场形势分析和下半年预测 15 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。中国房地产指数系统中国房地产指数系统 China Real Estate System 产能

45、过剩、民营经济主体投资仍不踊跃、高额信贷与实体经济可能脱钩、大量信贷投放本身难以持续，诸多因素将导致下半年的宏观经济走势仍不太明朗，中国经济要完全走出底部仍尚待时日。根据历史数据，房地产投资和价格与 M2、CPI 指数走势密切相关；如果下半年信贷投放规模缩减，经济增速和 CPI 走势仍维持较低水平，房地产市场仍将面临较大的不确定性。2.房地产开发投资稳步增长，但房地产开发投资占同期固定资产投资比重可能仍低于去年同期房地产开发投资稳步增长，但房地产开发投资占同期固定资产投资比重可能仍低于去年同期 今年以来，随着市场销售的逐渐好转，企业投资信心有所恢复，新开工面积、土地购置等指标在 5 月出现环比

46、或同比上涨，“地王”在 6 月不断出现。随着企业投资信心的逐渐恢复和主要城市可售量的减少，预计企业将在下半年加大投资力度，开发投资将稳步增长，但由于国家主导的“铁路、公路、基建”等投资增速仍将保持较高水平（1-5 月房地产开发投资增速仅为 6.8%，远低于同期城镇固定资产投资增速 32.8%），预计全年房地产开发投资占固定资产投资的比重将低于去年同期。3.受价格上涨、部分城市新增供应不足等影响，三季度的成交量可能环比下降受价格上涨、部分城市新增供应不足等影响，三季度的成交量可能环比下降 4-6 月，北京、深圳等主要城市的成交面积纷纷达到或超过 2007 年的历史最高水平，在刚性需求逐渐释放、部分城市销售价格涨幅较高等多种因素的影响下，预计三季度的成交量可能较二季度环比下降，但同比仍可能保持较高增速。4.房价仍会稳步上升，个别城市可能会较快增长房价仍会稳步上升，个别城市可能会较快增长 由于市场需求仍然较为旺盛，及购房者对住房保值增值的预期，及开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力，预计下半年房价仍会稳步上升，个别新增供应不足的城市可能会有较快增长。