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1、近期全国宏观形势与房地产市场分析近期全国宏观形势与房地产市场分析2014年09月15日锐理中国房地产研究院宏观经济宏观经济1政策形势政策形势2土地市场土地市场3楼市分析楼市分析4上半年上半年GDPGDP增速定位于增速定位于7.4%7.4%，CPICPI走势平稳，走势平稳，PPIPPI跌幅连续四个月收窄后跌幅连续四个月收窄后8 8月月跌幅再次扩大至跌幅再次扩大至1.2%1.2%，经济回稳势头仍较脆弱，经济回稳势头仍较脆弱2008200820142014年上半年全国年上半年全国GDPGDP及其增速走势及其增速走势2011201120142014年年8 8月月CPICPI、PPIPPI走势走势固定投

2、资与房地产投资增速持续下滑，社会融资规模固定投资与房地产投资增速持续下滑，社会融资规模1-81-8月同比下滑月同比下滑7.1%7.1%2008200820142014年年1-81-8月固定资产投资及其增速走势月固定资产投资及其增速走势2008200820142014年年1-81-8月社会融资规模及其增速走势月社会融资规模及其增速走势2008200820142014年年1-81-8月房地产投资增速走势月房地产投资增速走势金融数据上月创下新低后有所金融数据上月创下新低后有所回升，信贷持续缩紧回升，信贷持续缩紧，这种波动尚在合理区，这种波动尚在合理区间内，政府不会再通过增发货币来刺激经济增长间内，政

3、府不会再通过增发货币来刺激经济增长2004200420142014年年8 8月月广义广义货币余额增速货币余额增速走势走势社会融资规模与新增人民币贷款余额走势社会融资规模与新增人民币贷款余额走势 8月，新增人民币贷款为7025亿元，同比少增103亿元，社会融资规模为9574亿元，同比少6267亿元，无论是新增人民币贷款还是社会融资规模相对上月的最低值均有所回升；8月，M2同比增速仅12.8%，成为5个月以来最低值；信贷异常低迷，可能是因为存款大幅流失，实体融资需求依然低迷，但不不意意味着政策会全面味着政策会全面宽松宽松。李李克强认为，由于经济体克强认为，由于经济体低低迷、中国国内深层次矛盾迷、中

4、国国内深层次矛盾有待有待解决等原因，解决等原因，用电量、用电量、货运量、贷款货运量、贷款供应量供应量在合在合理区间运行过程中出现短理区间运行过程中出现短期波动是难以避免期波动是难以避免的，不的，不会再会再依靠增发货币来刺激依靠增发货币来刺激经济经济增长。增长。今年开始房地产开发企业本年到位资金增速持续大幅下滑今年开始房地产开发企业本年到位资金增速持续大幅下滑2004200420142014年年1-81-8月全国房地产开发企业本年到位资金及其增速走势月全国房地产开发企业本年到位资金及其增速走势全国房地产开发企业本年到位资金增速全国房地产开发企业本年到位资金增速自筹资金和国内贷款占比增加，开发景气

5、指数持续走低，已接近三年来最自筹资金和国内贷款占比增加，开发景气指数持续走低，已接近三年来最低值低值房企到位资金来源各项占比对比房企到位资金来源各项占比对比房地产开发综合景气指数走势房地产开发综合景气指数走势 信贷信贷持续缩紧，金融持续缩紧，金融数据数据较为较为波动，经济波动，经济回稳势头仍较回稳势头仍较脆弱脆弱 房地产开发企业本年到位资金增速持续大幅房地产开发企业本年到位资金增速持续大幅下滑，下滑，开发景气开发景气指数指数已接近三年来最低已接近三年来最低值值 强调推进经济结构化改革强调推进经济结构化改革宏观经济小结宏观经济小结宏观经济宏观经济1政策形势政策形势2土地市场土地市场3楼市分析楼市

6、分析4相关指标相关指标20142014年目标年目标数字解读数字解读GDPGDP7.5%目标与去年相同，经济增长方式继续保持以结构性调整为主；CPICPI3.5%该目标考虑了去年涨价翘尾因素影响和今年新涨价因素，也表明抑制通胀、保障民生的决心和信心；M2M213%M2目标连续两年13%，货币政策延续稳健基调；外贸外贸7.5%连续两年下调(前两年分别为10%和8%)，创近十年新低；就业就业新增岗位1000万以上今年高校毕业生将达727万人，要开发更多就业岗位，实施不间断的就业创业服务，提高大学生就业创业比例；赤字赤字1.35万亿财政赤字和国债规模随着经济总量扩大而有所增加，但赤字率稳定在2.1%，

7、体现了财政政策的连续性。李克强李克强9 9月月9 9日日出席夏季达沃斯出席夏季达沃斯论坛时讲话论坛时讲话“我们还会继续坚持稳健的货币政策，在稳定总量的同时要进行结构性调控，也就是实行定向调控，把已有的存量货币和增量货币向农业、小微企业、新兴产业、高技术产业倾斜。我们不可能再依靠增发货币来刺激经济增长。”“今年今年中国经济主要预期指标是能够完成中国经济主要预期指标是能够完成的的对于中国政府来说，最关注的还是中国就业情况。”我国正我国正处在处在“三期三期”叠加阶段，即经济增速换挡期、结构调整阵痛期、叠加阶段，即经济增速换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化前期刺激政策消化期，期，今年经济走向依然

8、今年经济走向依然以稳增长、调以稳增长、调结构结构为主为主“在运用货币政策的同时要进行金融改革进行金融改革，比如放宽金融市场准入，发展中小银行、民营银行。同时，我们推进利率汇率推进利率汇率市场化市场化。”中国经济与房地产政策密切相关，近期经济下滑、房地产下行，多地政策中国经济与房地产政策密切相关，近期经济下滑、房地产下行，多地政策松绑松绑目前经济对房地产依赖度仍然较强，政策受经济影响松动较大，因此近两个月全国多个限购城市松绑；目前经济对房地产依赖度仍然较强，政策受经济影响松动较大，因此近两个月全国多个限购城市松绑；从未来从未来形势形势看，经济对房地产的依赖度会随着产业结构调整而逐步降低，房地产对

9、经济的走势影响会逐渐趋弱看，经济对房地产的依赖度会随着产业结构调整而逐步降低，房地产对经济的走势影响会逐渐趋弱。19971997年年-2018-2018年中国年中国GDPGDP增速走势图（增速走势图（2014-20182014-2018年为预测）（单位：年为预测）（单位：%）19971997年年20032003年年20072007年年20082008年年时间时间政策政策导向导向抑制抑制扶持扶持扶持扶持20092009年年经济经济走向走向20102010年年经济经济走向走向经济经济走向走向政策政策导向导向政策政策导向导向20122012年年抑制抑制20112011年年20182018年年2015

10、2015年年20142014年年【放松限购放松限购】20142014年全国房地产市场持续低迷年全国房地产市场持续低迷，目前八成城市已放松，目前八成城市已放松限限购，一线城市依然坚守购，一线城市依然坚守从今年6月内蒙古自治区呼和浩特市首先取消房屋限购以来，国内不少城市陆续取消房屋限购政策，截至目前全国仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚和南京7 7个城市尚未取消限购个城市尚未取消限购一线城市一线城市全面坚守限购（4个）北京、上海、广州、深圳二线城市二线城市取消或放松限购（24个）默认放宽城市（8个）未变化城市（2个）南宁、呼和浩特、济南、海口、苏州、武汉、无锡、西安、杭州、石家庄、温州、宁波、

11、青岛、合肥、太原、长沙、郑州、哈尔滨、厦门、昆明、银川、贵阳、兰州、西宁大连、福州、天津、长春、南昌、成都、乌鲁木齐、沈阳南京、三亚三四线城市三四线城市取消或放松限购（5个）默认放宽城市（3个）未变化城市（1个）绍兴、金华、佛山、徐州、台州舟山、衢州、永康珠海【金融货币政策金融货币政策】上半年央行两次降准，对房地产影响有限，中央继续强上半年央行两次降准，对房地产影响有限，中央继续强调稳健的货币政策，不会靠增发货币来刺激经济调稳健的货币政策，不会靠增发货币来刺激经济 近年来，地方融资平台、房地产和部分产能过剩行业是非标等影子银行业务的主要融资方。但这种融资模式的疯狂发展并不利于中国经济与整体银行

12、业的健康平稳增长；银行为防范自身风险，通过“127号文”基本堵死了所有利用同业业务做非标的途径，将同业融资纳入全行统一授信体系，计算资本和拨备。房地产房地产行业的重要融资渠道行业的重要融资渠道被极大的被极大的限制，银行获得自限制，银行获得自保保 上半年全国宏观经济与房地产市场持续低迷，央行在4月与6月两次定向降准；今年两次定向降准释放一定流动性，但具备明确的资金导向性，资金直接流入房地产的通道并不畅通，且此次定向降准释放的流动性较小，流向房地产业的资金规模有限，对，对于房地产业发展难以产生直接有效于房地产业发展难以产生直接有效的的刺激刺激。上半年两次定向降准，但对上半年两次定向降准，但对房地产

13、行业影响有限房地产行业影响有限 8月末，广义货币供应量M2增速为12.8%，远低于市场预期，李克强表示这些短期波动难以避免，尚在合理区间内，并强调不可能再依靠不可能再依靠增发货币来刺激经济增长，会继续增发货币来刺激经济增长，会继续坚持稳健的货币政策坚持稳健的货币政策，在稳定总量的同时实行实行定向调控定向调控，把已有的存量货币和增量货币向农业、小微企业、新兴产业、高技术产业倾斜，实施这些领域的定向降准措施，扶持这些企业或产业的发展。中央继续强调稳健的货币政中央继续强调稳健的货币政策，将实行定向调控策，将实行定向调控“127127号文号文”两两次降准次降准定向调控定向调控自保？自保？救救市？市？维

14、维稳！稳！严防死守保护耕地 加强和改善土地调控 积极稳妥推进重点领域改革 不动产统一登记和土地调查监测 切实维护群众合法权益 强化执法督察工作 推进生态国土建设 巩固教育实践活动成果 加强矿政管理推进地质找矿突破 节约集约用好资源 20142014年年1 1月月1111日上午，全国日上午，全国国土资源工作会议第二次全国土资源工作会议第二次全体会议在体会议在北京召开；北京召开；会上，国土资源局副部长徐会上，国土资源局副部长徐德明部署了德明部署了20142014年重点工作，年重点工作，主要包括主要包括1010个个方面；方面；20142014年国土资源年国土资源1010项重点工作项重点工作【全国国土

15、资源会议全国国土资源会议】会议定调今年全国土地供应形式，强调各地集约、会议定调今年全国土地供应形式，强调各地集约、节约供地，盘活存量土地，同时将推进节约供地，盘活存量土地，同时将推进“土改土改”列为今年的重点工作之一列为今年的重点工作之一八大重点八大重点完善国家粮食完善国家粮食安全保障体系安全保障体系强化农业支持保护制度强化农业支持保护制度建立农业可持续发展建立农业可持续发展长效机制长效机制深化农村土地制度改革深化农村土地制度改革构建新型农业经营体系构建新型农业经营体系加快农村金融制度创新加快农村金融制度创新健全城乡发展健全城乡发展一体化体制机制一体化体制机制改善乡村治理机制改善乡村治理机制八

16、八大大重重点点深化农村深化农村土地制度改革土地制度改革完善农村土地承包政策完善农村土地承包政策引导和规范农村集体经营性建设用地入市引导和规范农村集体经营性建设用地入市完善农村宅基地管理制度完善农村宅基地管理制度加快推进征地制度改革加快推进征地制度改革四项措施深化农村土地制度改革“2014年一号文件”可能对房地产行业产生影响的有四个方面：第一，在征地补偿制度中首次提到“留地安置留地安置”；第二，在农业转移人口市民化中提到“建立流动人口居住证制度建立流动人口居住证制度”；第三，在完善宅基地制度中提到“宅基地可以抵押、担保宅基地可以抵押、担保”；此外，今年的文件新增加了一项内容，即引导和规范农村集体

17、建设用地入市引导和规范农村集体建设用地入市。【土地政策土地政策】今年的今年的“1 1号文件号文件”，以农村土地改革作为突破口，拉开了全，以农村土地改革作为突破口，拉开了全年年“土改土改”工作推进的序幕工作推进的序幕建立城镇用地规模结构调控机制建立城镇用地规模结构调控机制健全节约集约用地制度健全节约集约用地制度深化国有建设用地有偿使用制度改深化国有建设用地有偿使用制度改革革推进农村土地管理制度改革推进农村土地管理制度改革深化征地制度改革深化征地制度改革强化耕地保护制度强化耕地保护制度深化土地管理制度改革深化土地管理制度改革 规划中提出要全面深化土地管理制度改革，实行最严格的耕地保护制度和集约节约

18、用地制度，按照管住总量、严控增量、盘活存量管住总量、严控增量、盘活存量的原则，创新土地管理制度，优化土地利用结构，提高土地利用效率，合理满足城镇化用地需求。【土地政策土地政策】国家新型城镇化规划中将土地管理制度改革列为新型城镇化国家新型城镇化规划中将土地管理制度改革列为新型城镇化工作中的重点之一，并再次重申工作中的重点之一，并再次重申“节约、集约节约、集约”用地的原则用地的原则2014年5月22日，国土资源部部长姜大明签署国土资源部第61号令，发布节约集约利用土地规定；这是我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章，共九章38条，自2014年9月1日起实施；“规定规定”主要措施主要

19、措施加强规划引导加强规划引导 国家通过土地利用总体规划，对建设用地实行总量控制，确定建设用地的规模、布局、结构和时序安排。布局优化布局优化 引导工业向开发区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，推动农村人口向中心村、中心镇集聚，产业向功能区集中，耕地向适度规模经营集中。强化标准控制作用强化标准控制作用 国家实行建设项目用地标准控制制度，国土资源部会同有关部门制定工程建设项目用地指标、工业项目建设用地控制指标、房地产开发用地宗地规模和容积率等建设项目用地控制标准。发挥市场配置作用发挥市场配置作用 国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施及各类社会事业用地中的经营性用地，实行

20、有偿使用。存量土地的盘活利用存量土地的盘活利用 从农用地整治和建设用地整治两方面提炼节约集约用地的创新做法【土地政策土地政策】“节约集约用地原则节约集约用地原则”在年中上升至行政法规，足见中央对全在年中上升至行政法规，足见中央对全国土地市场规范引导的决心国土地市场规范引导的决心日期日期发布单位发布单位文件名或相关内容文件名或相关内容摘要摘要2014/1/19国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见简称2014年中央一号文件第一，在征地补偿制度中首次提到“留地安置”；第二，在农业转移人口市民化中提到“建立流动人口居住证制度”；第三，在完善宅基地制度中提到“宅基地可以抵押、担保”；此

21、外，今年的文件新增加了一项内容，即引导和规范农村集体建设用地入市。2014/2/20国土资源部关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知根据国土资源部今天下发的关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知要求，除生活用地及公共基础设施用地外，原则上不再安排城市人口500万以上特大城市中心城区新增建设用地，全国人均城市建设用地目标将严格控制在100平方米以内。2014/2/26国务院国务院关于建立统一的城乡居民基本养老保险制度的意见近日，国务院印发了国务院关于建立统一的城乡居民基本养老保险制度的意见，规定城镇职工养老保险与城乡居民养老保险，只要满足一定条件即可自由衔接转换，且无论如何转变，都将个人账户

22、全部储存额随同转移，累计计算权益。2014/3/16中共中央、国务院国家新型城镇化规划（20142020年）2014年3月16日，新华社发布中共中央、国务院印发的国家新型城镇化规划（20142020年）。印发通知指出，规划是今后一个时期指导全国城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性规划。城镇化是现代化的必由之路，是解决农业农村农民问题的重要途径，是推动区域协调发展的有力支撑，是扩大内需和促进产业升级的重要抓手。2014/3/17国务院2014年政府信息公开工作要点“所有财政拨款安排的三公经费都要详细公开，细化说明因公出国（境）团组数及人数，公务用车购置数及保有量，国内公务接待的有关情况，以及三

23、公经费增减变化原因等信息。”4月2日，国务院办公厅发布“2014年政府信息公开工作要点”，提出了上述要求。【全国性宏观政策汇总全国性宏观政策汇总】【全国性宏观政策汇总全国性宏观政策汇总】日期日期发布单位发布单位文件名或相关内容文件名或相关内容摘要摘要2014/5/22国土资源部节约集约利用土地规定日前，国土资源部部长姜大明签署国土资源部第61号令，发布节约集约利用土地规定。这是我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章，共九章38条，自2014年9月1日起实施。规定针对当前土地管理面临的新形势，充分借鉴和吸收地方成功经验，对土地节约集约利用的制度进行了归纳和提升。2014/7/01

24、中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见23日，中国保监会正式下发了关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见，决定自7月1日起，在北京、上海、广州和武汉四地率先开展老年人住房反向抵押养老保险试点，其试点期为两年。2014/7/30国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见7月30日，国务院印发关于进一步推进户籍制度改革的意见，从五方面对户籍改革提出具体要求。意见涉及城市布局调整、户口登记制度变革，A股多只股票以大涨相呼应。2014/8/4国务院关于进一步加强棚户区改造工作的通知8月4日，中央政府网发布关于进一步加强棚户区改造工作的通知提出，要扎实推进改造约1亿人居住的城镇

25、棚户区和城中村。这份由国务院办公厅印发通知明确，中央企业在内国有企业棚户区、资源枯竭型城市、独立工矿区和三线企业集中地区棚户区，各省级人民政府要抓紧纳入改造规划。2014/8/15国务院关于多措并举着力缓解企业融资成本高问题的指导意见国务院办公厅近日印发关于多措并举着力缓解企业融资成本高问题的指导意见，要求金融部门采取综合措施，着力缓解企业融资成本高问题，促进金融与实体经济良性互动。2014/8/15国务院不动产登记暂行条例8月15日公开征求意见的不动产登记暂行条例，首次明确不动产定义。不动产登记改革，大多数人狭义地理解为城市房地产问题，广阔的农村地区通常被忽略。随着明确城乡不动产统一登记，城

26、乡土地物权将进入平权时代，农村建设用地及房产价值不高，集体土地流转难等问题可能破题。日期日期发布单位发布单位文件名或相关内容文件名或相关内容摘要摘要2014/4/3央行中国人民银行货币政策委员会召开2014年第一季度例会会议表示继续实施稳健的货币政策，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。改善和优化融资结构和信贷结构。继续深化金融体制改革，增强金融运行效率和服务实体经济能力。进一步推进利率市场化和人民币汇率形成机制改革，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。2014/4/25央行首次“定向降准”4月25日下调县域农村商业银行、县域农村合作银行存准率2014/5/13央行“央五

27、条”对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求:第一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。第二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。第三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。第四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。第五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。2014/5/16一行三会和外管局联合发布关于规范金融机构同业业务的通知(127 号文）将对房地产投资产生直接负面影响,对基建投资和过剩行业也会产生一定程度的影响。目前表内信贷的投放是要符

28、合国家宏观政策和产业政策要求的,而非标则主要投向了政府融资平台、房地产和部分过剩行业。未来非标的萎缩将对提高这部分政策限制类行业的融资成本和融资难度,部分没法走贷款渠道的融资平台和中小型房企甚至会面临资金链断裂风险,所以127 号文对地产投资将产生直接负面影响。预计地产投资下行趋势可能贯穿2014 年,如果找不到新的对冲手段,将会打破目前的“存量经济”格局。2014/6/9央行二次“定向降准”6月9日，央行公告称，6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行(不含上次已降准的金融机构)下调人民币存款准备金率0.5个百分点，这是4月25日以来央行第二次实施定向降

29、准。【全国全国性货币政策汇总性货币政策汇总】日期日期发布单位发布单位文件名或相关内容文件名或相关内容摘要摘要1月13日国土资源部两部门划红线：特大城市不新增建设用地1月10日，国土资源部部长、国家土地总督察姜大明在国土资源工作会议上表示，中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。1月19日中共中央国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见简称2014年中央一号文件第一，在征地补偿制度中首次提到“留地安置”；第二，在农业转移人口市民化中提到“建立流动人口居住证制度”；第三，

30、在完善宅基地制度中提到“宅基地可以抵押、担保”；此外，今年的文件新增加了一项内容，即引导和规范农村集体建设用地入市。2月20日国土资源部关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知根据国土资源部今天下发的关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知要求，除生活用地及公共基础设施用地外，原则上不再安排城市人口500万以上特大城市中心城区新增建设用地，全国人均城市建设用地目标将严格控制在100平方米以内。2月21日国土资源部 关于土地出让模式调整的说明2月21日南京市国土局发布关于土地出让模式调整的说明，要求今后全市范围内的商品住房用地，原则上都要采取“限地价、竞配建保障房”或“限地价、竞保障房建设资金”

31、的土地出让方式2月24日国土资源部土地制度改革 不能突破四条红线国土资源部规划司司长董祚继表示，目前国家的土地制度改革方案尚未最后确定，但中央对于土地制度改革的“红线”已划定，即不能改变土地公有制、不能冲击耕地“红线”，不能威胁国家粮食安全、不能损害农民合法权益。【土地政策汇总土地政策汇总】日期日期发布单位发布单位文件名或相关内容文件名或相关内容摘要摘要2月22日国土资源部关于规范和改进农村宅基地管理的若干意见日前，省政府办公厅转发了省国土资源厅关于规范和改进农村宅基地管理的若干意见。意见明确，农村村民一户只能拥有一处宅基地，严禁城镇居民在农村购买宅基地。3月16日中共中央国务院国家新型城镇化

32、规划（20142020年）规划中要求实行最严格的耕地保护制度和集约节约用地制度，按照管住总量、严控增量、盘活存量的原则，创新土地管理制度，优化土地利用结构，提高土地利用效率，合理满足城镇化用地需求。3月24日国土资源部今年加强房地产用地调控近日，国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示，2014年要加强房地产用地调控，确保地价处在合理水平，同时加强供后土地开发利用监管，特别是加强对房地产大企业和大地块开发建设情况的监管。5月22日国土资源部节约集约利用土地规定日前，国土资源部部长姜大明签署国土资源部第61号令，发布节约集约利用土地规定。这是我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章，

33、共九章38条，自2014年9月1日起实施。规定针对当前土地管理面临的新形势，充分借鉴和吸收地方成功经验，对土地节约集约利用的制度进行了归纳和提升。8月16日国土资源部国土资源“十三五”规划纲要编制工作方案目前，国土资源部已经下发了国土资源“十三五”规划纲要编制工作方案，作为开展国土资源十三五规划纲要方案有关工作的指导依据，方案除了对工作方式进行了规定之外，还明确了国土资源十三五规划纲要的主要内容。【土地政策汇总土地政策汇总】经济政策以稳增长、调结构为主，房地产政策依然强调双向调控、分类调经济政策以稳增长、调结构为主，房地产政策依然强调双向调控、分类调控控；继续继续实施稳健的货币政策，强调实行定

34、向调控，信贷政策有出现松动的迹实施稳健的货币政策，强调实行定向调控，信贷政策有出现松动的迹象，或可一定程度提升市场预期；象，或可一定程度提升市场预期；大部分城市已放松限购，可有助于恢复购房者信心，但对市场实际成交量大部分城市已放松限购，可有助于恢复购房者信心，但对市场实际成交量影响不会太大影响不会太大；土地政策以集约用地，盘活存量土地为主，导致地土地稀缺性加剧；土地政策以集约用地，盘活存量土地为主，导致地土地稀缺性加剧；土改推动土改推动小小城镇农城镇农地流转热潮，主题地产地流转热潮，主题地产开发迎来新的发展机会开发迎来新的发展机会宏观政策小结宏观政策小结宏观经济宏观经济1政策形势政策形势2土地

35、市场土地市场3楼市分析楼市分析4土地成交总量萎缩，土地成交总量萎缩，1-81-8月房企土地购置面积增速同比下滑月房企土地购置面积增速同比下滑3.2%3.2%，但近五，但近五个月下滑速度逐渐收窄个月下滑速度逐渐收窄2011201120142014年年8 8月全国房地产土地购置面积增速走势月全国房地产土地购置面积增速走势2001200120142014年年1-81-8月全国房地产土地购置面积及其增速走势月全国房地产土地购置面积及其增速走势供求量同环比双降，出让金下滑，住宅用地颓势难改供求量同环比双降，出让金下滑，住宅用地颓势难改 今年2、3月以来，土地成交面积及总额急速下降，土地市场低迷，供销持续

36、处于低位；8月，全国主要城市推地量止涨下跌，房企拿地意愿持续低迷，各地土地频现流拍，加之受入市量减少影响，主要城市成交量继续下滑；8月整体楼面价较上月小幅上涨，同比降幅有所收窄，土地出让金同环比双降，住宅用地降幅仍大于整体，宅地市场颓势难改；8月平均溢价率维持前期低位走势，土地与住宅用地溢价水平均低于去年同期。20142014年年1-81-8月月100100个监测城市经营性用地成交走势个监测城市经营性用地成交走势指标指标推出面积推出面积（万平）（万平）成交面积成交面积（万平）（万平）出让金出让金（亿元）（亿元）楼面价楼面价（元（元/）溢价溢价率率绝对量102857301144911369%环比

37、-16%-15%-11%7%2%同比-21%-37%-40%-3%-11%20142014年年8 8月全国月全国300300城市土地市场交易情况城市土地市场交易情况土地降温虽已蔓延至一线城市，但目前地价依然相对坚挺，二土地降温虽已蔓延至一线城市，但目前地价依然相对坚挺，二三线城市三线城市交交易持续低迷易持续低迷20142014年年8 8月不同城市土地供销价情况月不同城市土地供销价情况2011201120142014年第二季度各能级城市土地成交溢价率走势年第二季度各能级城市土地成交溢价率走势 一线城市地价一线城市地价攀升，主要攀升，主要是是北京优质地块成交致出让金及楼面均价回升，而整体供应量回落

38、，成交量与上月持平；二线城市土地供应保持平稳，成交量价齐跌，出让金降幅收窄；三四线城市土地供应保持平稳，成交量价齐跌，出让金降幅收窄；从溢价率来看，今年上半年全国土地溢价率虽较2013年低，但尚未到底，而各能级城市分化较为严重，房企多回归一二线城市，使一线城市依然坚挺，三四线城市土地市场惨淡，溢价率下滑严重。1010个重点城市土地市场低温个重点城市土地市场低温持续，供求持续，供求总量降幅总量降幅扩大扩大20142014年年8 8月重点城市土地市场交易情况月重点城市土地市场交易情况20142014年年1-81-8月重点城市住宅用地供应情况月重点城市住宅用地供应情况20142014年年1-81-8

39、月重点城市住宅用地成交情况月重点城市住宅用地成交情况 全国取消或松绑限购城市继续增加，但对房地产市场提振作用有限，主要城市土地市场受楼市下行影响低温持续，优质地块频遇冷。1-8月，全国10重点城市住宅用地供求总量同比降幅扩大至18%和22%，多数城市逊于去年同期城市城市用地面积（万平）用地面积（万平）楼面价格（元楼面价格（元/）推出成交推出成交北京1621451040113960上海918845233887广州312044102435深圳166723416177杭州1143143199796天津2061247681226南京253640003315武汉3072419971136重庆270952

40、0602527成都785930292422地王仍在，但由于整体市场不好，企业拿地依然谨慎，高价地块较少，因地王仍在，但由于整体市场不好，企业拿地依然谨慎，高价地块较少，因此土地市场轻微理性回归此土地市场轻微理性回归门槛门槛单价地王（元单价地王（元/）总价地王（亿元）总价地王（亿元）2013上半年2014上半年同比2013上半年2014上半年同比TOP103016323793-20%35.6548.335%TOP202368218695-21%24.836.1446%TOP5013604144826%17.123.739%20142014上半年全国上半年全国100100个监测城市经营性土地成交单

41、价、总价门槛个监测城市经营性土地成交单价、总价门槛从2014年上半年经营性用地成交总价TOP10排行榜来看，北上广深四大一线城市依然是地王集中营，地王地块屡见不鲜，部分热门二线城市如天津、杭州等也榜上有名；总价TOP10、20、50的门槛较2013年同期全面提高，但由于整体楼市下行态势，一线城市及众多二线城市均较少推出高价地块，且企业拿地态度愈发谨慎，竞争力度变小，使单价地王门槛有所降低由由2323个省市审计结果可知，今年为个省市审计结果可知，今年为20142014年及以后年份中债务偿还规模较高年及以后年份中债务偿还规模较高的一年，大规模地方债偿还在即，政府或低价大量推地的一年，大规模地方债偿

42、还在即，政府或低价大量推地 接近年底，土地供应将增加，但底价、流拍将进一步扩大，一线城市形势接近年底，土地供应将增加，但底价、流拍将进一步扩大，一线城市形势较为乐观，二三线城市分化将加剧较为乐观，二三线城市分化将加剧目前楼市已进入转折期，政府也在逐步放开行政干预，市场的自行调节将促使城市分化加剧。对于土地资源紧缺，市场需求旺盛，消化能力强的一线城市，市场形势仍然比较乐观；二线城市之间纵向分化也将加剧，成都、厦门等二线城市虽上半年成交规模和溢价率都有所下滑，但是土地消化周期较短，在需求的刺激下具有很强的回调空间；而存量大的二线城市现有土地消化周期较长，企业需谨慎；三四线城市市场容量普遍较小，需求

43、有限，抗风险性较弱，房企拿地积极性大受影响，下半年土地市场也难有大作为。城市土地消化周期前城市土地消化周期前2020和后和后2020 土地成交总量持续萎缩，土地成交总量持续萎缩，住宅用地颓势难住宅用地颓势难改；改；土地土地降温已蔓延至一线城市，但一线城市地价相对坚挺，二三线降温已蔓延至一线城市，但一线城市地价相对坚挺，二三线城市持续低迷；城市持续低迷；房房企拿地依然谨慎，部分大型企业开始企拿地依然谨慎，部分大型企业开始“抄底抄底”；预计第四季度政府或将低价大量推地，但土地市场仍难以回暖。预计第四季度政府或将低价大量推地，但土地市场仍难以回暖。土地市场土地市场小结小结宏观经济宏观经济1政策形势政

44、策形势2土地市场土地市场3楼市分析楼市分析4今年今年1-81-8月新开工持续处于负增长状态，商品房新开工面积同比下滑月新开工持续处于负增长状态，商品房新开工面积同比下滑10.5%10.5%，近六个月新开工跌幅收窄近六个月新开工跌幅收窄2008-20142008-2014年年1-81-8月全国房企房屋与商品住宅新开工面积及增速走势月全国房企房屋与商品住宅新开工面积及增速走势2011-20142011-2014年年1-81-8月全国房企新开工面积增速走势月全国房企新开工面积增速走势1-81-8月成交面积与金额持续下滑，商品住宅销售面积已下跌月成交面积与金额持续下滑，商品住宅销售面积已下跌10%10

45、%，仅商业保，仅商业保持正增长，商品房待售面积持正增长，商品房待售面积5616056160万平，同环比皆上升万平，同环比皆上升20062006年年1 1月月-2014-2014年年8 8月全国商品住宅、办公、商业销售面积增速走势月全国商品住宅、办公、商业销售面积增速走势2008-20142008-2014年年1-81-8月全国商品房销售面积增速走势月全国商品房销售面积增速走势2012-20142012-2014年年8 8月全国商品房销售面积、销售额增速走势月全国商品房销售面积、销售额增速走势随着政策随着政策松绑和价格下跌双重松绑和价格下跌双重刺激，成交量近一个月出现轻微反弹，消费刺激，成交量近

46、一个月出现轻微反弹，消费者观望者观望情绪有所松动，使情绪有所松动，使部分城市市场有所回稳部分城市市场有所回稳能级能级成交面成交面积（万积（万平）平）成交量成交量环比增环比增长长成交量成交量同比增同比增长长一线304.511%-15%二线代表城市1416.20.2%-12%三线代表城市294.4-1%-19%合计2015.11.5%-13.25%20142014年年8 8月主要城市商品房成交情况月主要城市商品房成交情况 2014年8月主要城市累计成交面积环比上涨1.5%，同比下降13.25%，一二线城市环比上涨，一二线城市环比上涨，三线城市环比微跌，同比均下三线城市环比微跌，同比均下降降；今年1

47、-8月，主要城市累计成交总量虽低于去年同期15%，但仍高于2012年4%；20142014年年8 8月全国重点城市商品住宅供应量增速对比月全国重点城市商品住宅供应量增速对比20142014年年8 8月全国重点城市商品住宅成交量增速对比月全国重点城市商品住宅成交量增速对比主要城市库存量依然高企，去化压力不减主要城市库存量依然高企，去化压力不减20102010年以来年以来1010个代表城市库存水平个代表城市库存水平 截至2014年8月末，主要城市库存量环比上月增长1.5%，仍处于2014年以来最高水平，上海、广州、苏州等地库存均维持在2010年以来高位20142014年年8 8月全国重点城市商品住

48、宅存量及其增速月全国重点城市商品住宅存量及其增速20142014年年8 8月全国重点城市商品住宅消化周期对比月全国重点城市商品住宅消化周期对比上半年价格持续下降，上半年价格持续下降，5 5月开始新房与二手房价格指数均跌下月开始新房与二手房价格指数均跌下100100，7 7月全月全国国7070个大中城市仅个大中城市仅2 2城市价格上涨，下跌城市个数已达城市价格上涨，下跌城市个数已达20112011年以来最高值年以来最高值2006-20142006-2014年年7 7月月7070大中城市新建及二手商品住宅销售价格指数走势大中城市新建及二手商品住宅销售价格指数走势2006-20142006-2014

49、年年7 7月月7070大中城市新建商品住宅价格涨幅个数对比走势大中城市新建商品住宅价格涨幅个数对比走势目前一线城市价格环比均呈下跌态势，同比仍有所增长，但上涨幅度有所目前一线城市价格环比均呈下跌态势，同比仍有所增长，但上涨幅度有所收窄，二、三线城市涨跌互现，分化显著收窄，二、三线城市涨跌互现，分化显著20142014年年1-71-7月北上广深新建商品住宅销售价格指数走势月北上广深新建商品住宅销售价格指数走势2013-20142013-2014年年8 8月中住月中住288288城市新建商品住宅价格指数走势城市新建商品住宅价格指数走势 根据中住288指数，8月全国288个城市房价环比下跌0.26%

50、，同比涨幅继续收窄至2.93%，全国一手房价格指数已连续五个月出现下跌；从一线城市一线城市来看，今年新建住宅销售价格指数总体呈下降态势，尤其从5月开始下滑明显，但同比价格仍有上涨，涨幅持续收窄涨幅持续收窄；一些库存压力较大的二二线城市线城市项目降价尤为集中，总体分化分化显著显著；一些库存高企、需求严重本地化、土地消化周期过长的三四线三四线城市城市降价幅度相对较大【产品产品】两房和三房产品仍是市场绝对主力，户型结构呈现小型化趋势，两房和三房产品仍是市场绝对主力，户型结构呈现小型化趋势，60-9060-90面积段产品成交占比逐步提升面积段产品成交占比逐步提升20132013上半年、上半年、2014