北京市商业用房市场分析.pdf

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1、 20142014 年一季度北京市商业用房市场回顾与展望年一季度北京市商业用房市场回顾与展望 北京首佳房地产评估有限公司北京首佳房地产评估有限公司 2014/4/17 目录目录 一、一、一季度北京市商业用房市场回顾一季度北京市商业用房市场回顾.1 1、商办用地供求两旺，楼面单价维持高位，溢价率大幅攀升、商办用地供求两旺，楼面单价维持高位，溢价率大幅攀升.1 2、商业用房供应同比猛增环比下降，销售继续下滑，价格上行放缓、商业用房供应同比猛增环比下降，销售继续下滑，价格上行放缓.1 3、中高端商业市场供不应求，出租率居高不下，核心商圈租金明显上扬、中高端商业市场供不应求，出租率居高不下，核心商圈租

2、金明显上扬.3 二、二、近近期北京市房地产相关政策分析期北京市房地产相关政策分析.5 1、住宅持续限购限贷，商业地产市场前景良好、住宅持续限购限贷，商业地产市场前景良好.5 2、商办预售监管加强，影响施工进度和资金周转速度、商办预售监管加强，影响施工进度和资金周转速度.5 三、三、北京市商业用房市场未来走势预判北京市商业用房市场未来走势预判.5 1、二季度起新增供给增多，市场活跃度攀高、二季度起新增供给增多，市场活跃度攀高.5 2、不同商圈租金变化走势呈现差异，核心商圈租金涨幅更为领先、不同商圈租金变化走势呈现差异，核心商圈租金涨幅更为领先.6 3、知名房企纷纷抢滩，调整重心发展商业地产、知名

3、房企纷纷抢滩，调整重心发展商业地产.6 1 一、一、一季度一季度北京市商业用房北京市商业用房市场市场回顾回顾 1、商办商办用地用地供求供求两旺，两旺，楼面单价维持楼面单价维持高位高位，溢价率溢价率大幅大幅攀升攀升 2013 年，北京市共推出商办用地 241 万平方米，实际成交 178 万平方米，分别较 2012年大幅增长 38%、62%（详见图 1）。2014 年一季度，与住宅用地市场同比出现下降不同的是，商办用地推出、成交面积分别较 2013 年同期大幅增长 165%、218%，达 182、155 万平方米，明显高于 2013 年各季度平均供求水平（详见图 2）。229 380 279 17

4、5 241 182 176 323 242 110 178 155 050100150200250300350400200920102011201220132014Q1推出(万)成交(万)69 49 182 155 60 45 050100150200推出(万)成交(万)2013Q12014Q12013年季度均值 图图 1：北京市：北京市商办商办用地推出、成交情况用地推出、成交情况 图图 2：2014 年年一季度一季度北京市北京市商办商办用地推出、成交情况用地推出、成交情况 2013 年，北京市商办用地平均楼面单价 9342 元/平方米，攀升至历史高点，同比上涨35%。2014 年一季度，商办

5、用地楼面单价有所回落，但仍为历史次高点，且溢价率大幅提高至 72%，仅次于 2009 年水平（详见图 3）。46856846794969329342889580.2%30.0%31.0%68.0%40.0%72.0%0%20%40%60%80%100%0200040006000800010000200920102011201220132014Q1平均楼面地价(元/)平均溢价率 图图 3：北京市北京市商办商办用地平均楼面地价及溢价率用地平均楼面地价及溢价率情况情况 2、商业用房商业用房供应供应同比同比猛猛增环比增环比下下降，销售继续下滑降，销售继续下滑，价格价格上行上行放缓放缓 2013 年，北

6、京市新批上市商业用房 4474 套、118.08 万平方米，分别同比增长 17%、19%。2014 年一季度新批上市 838 套、23.03 万平方米，同比增幅达 77%、59%。但环比大幅下降，2 也略低于 2009-2012 年各季度 1404 套、24.63 万平方米的平均水平（详见图 4）。在 2013 年供应有所回升的同时，2011 年以来北京市商业用房销售情况不容乐观。2013年共销售 7145 套、158.06 万平方米，销售套数同比下降 11%，面积则基本持平。2014 年一季度，商业用房仅销售 1279 套、26.36 万平方米，同比均下降 17%（详见图 5）。790572

7、464624383944748380200040006000800010000020406080100120140200920102011201220132014Q1批准上市面积(万)批准上市套数(套)14041364514851103988003714512790400080001200016000050100150200250200920102011201220132014Q1销售面积(万)销售套数(套)2702 图图 4：北京市：北京市商业用房商业用房新批上市情况新批上市情况 图图 5：北京市：北京市商业用房商业用房销售销售情况情况 2013 年，北京市商业用房价格数次震荡，12 月销售

8、均价较年初 1 月下降 11%，但全年平均售价同比上涨 26%。售价变化滞后于销供比，从 2013 年至今月度数据来看，当销供比剧烈变化时，售价大多在之后的 2-3 个月呈现反向变化。2014 年一季度，商业用房销供比仍在探底，价格保持上行，但可以看出，上行幅度已大为减小（详见图 6）。00.511.522.53050001000015000200002500030000200920102011201220132014Q1销售价格(元/)销供比0123450100002000030000400002013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月

9、2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年1月2014年2月2014年3月销售价格(元/)销供比 图图 6：北京市：北京市商业用房商业用房销售价格销售价格、销供比情况、销供比情况 通过对 2012 年以来北京市商业用房分区县数据的分析可以看出，朝阳、大兴、通州、顺义、海淀为商业用房供应较为集中的区域（详见图 7）。根据北京“十二五”规划精神，产业、基础设施建设重心逐渐向城市功能拓展区和城市发展新区倾斜。但从成交数据来看，朝阳、海淀、丰台以及昌平市场热度相对更高，尤其是凭借 CBD、亚奥、望京等区域快速 3 发展的朝阳区，商业用房成交面积超过了全市总和

10、的三成（详见图 8）。朝阳(31%)海淀(13%)昌平(9%)丰台(8%)通州(8%)大兴(7%)崇文(5%)顺义(4%)石景山(3%)开发区(2%)房山(2%)密云(2%)延庆(2%)西城(1%)怀柔(1%)平谷(1%)东城(1%)宣武(0.4%)门头沟(0.2%)朝阳(17%)大兴(15%)通州(12%)顺义(12%)海淀(10%)丰台(7%)昌平(7%)房山(6%)石景山(6%)平谷(2%)延庆(2%)开发区(1%)怀柔(1%)门头沟(1%)西城(1%)东城(0.5%)崇文(0.4%)宣武(0.3%)密云(0.1%)图图 7：2012 年至今年至今北京市北京市商业用房新批入市区县分布商业

11、用房新批入市区县分布 图图 8：2012 年至今年至今北京市北京市商业用房商业用房成交成交区县分布区县分布 从北京市 2013 年商业用房销售金额 TOP10 的项目分布也可以看出，除银河 SOHO 位于东城区外，其余项目均位于城市功能拓展区和城市发展新区，其中朝阳区占据四席（详见表 1）。表表 1：2013 年年北京市北京市商业用房商业用房销售金额销售金额 TOP10*排名排名 项目项目 区域区域 销售套数销售套数 销售面积销售面积（m m2 2）销售均价销售均价（元元/m/m2 2）销售金额销售金额（亿元）（亿元）1 保利金泉广场 朝阳 1 82262 25000 20.57 2 金成中心

12、 通州 73 67364 22410 15.10 3 龙湖时代天街 大兴 212 37636 37107 13.97 4 望京 SOHO 朝阳 80 21072 64086 13.50 5 中关村金融中心 海淀 8 30000 39000 12.16 6 保利国际广场 朝阳 105 13688 81312 11.13 7 万博汇商业中心 丰台 359 21544 48422 10.43 8 宇达创意中心 朝阳 181 43453 21193 9.21 9 通州万达广场 通州 199 15084 58106 8.76 10 银河 SOHO 东城 34 7158 90598 6.49*数据来源：世

13、联顾问及克尔瑞数据 3、中高端中高端商业商业市场市场供不应求供不应求，出租率居高不下，核心商圈出租率居高不下，核心商圈租金租金明显上扬明显上扬 第一太平戴维斯（Savills）相关数据显示，2014 年第一季度北京市无中高端商业项目正式开业，令全市中高端商业市场总存量稳定在 900 万平方米。在稳定需求及新增供给短缺的支撑下，中高端购物中心全市整体出租率环比增长 0.2 个百分点，至 94.0%，同比增长 2.5个百分点。王府井、西单、三里屯及 CBD 等核心商圈出租率升高至 93.9%-100%不等。稳定需求支撑出租率有所提升，但中高端购物中心的首层租金环比仅增长 0.5%，达到913.7

14、元/平方米月，同比仅增长 2.5%，为 2011 年以来的最低增幅（详见图 9）。究其原因，4 一方面位于非核心区域的业主为吸引租户不得不维持原有租金水平甚至提供租金折扣；另一方面，许多业主希望通过引进餐饮、儿童、生活体验及休闲娱乐类租户来吸引更多顾客，但该类零售商较之奢侈品、服饰及珠宝腕表等零售商承租能力明显偏低，从而抑制了整体租金涨幅。图图 9：购物中心首层租金指数购物中心首层租金指数（来自来自 Savills）尽管如此，西单、王府井、三里屯等核心商圈的租金增长明显，同比增幅为 7.2%至 16.7%不等。2014 年一季度末，上述三个商圈的平均租金分别达到每平方米每月 2100 元、15

15、50元及 1650 元，为全市租金最高的三个区域（详见图 10）。图图 10：主要商圈租金及空置率主要商圈租金及空置率（来自来自 Savills）5 二、二、近期近期北京市北京市房房地产地产相关政策相关政策分析分析 1、住宅持续住宅持续限购限贷限购限贷，商业地产商业地产市场前景良市场前景良好好 2013 年 3 月末，北京市出台“国五条”细则，继续对商品住宅实行全国最为严格的限购、限贷政策。10 月“京七条”出台，自住型商品房的面世对商品住宅市场形成冲击。在此背景下，限购之外的商办类物业再度迎来发展机遇，投资需求旺盛，通州、房山、大兴等近郊区县的商办类产品呈现热销。2、商办商办预售监管预售监管

16、加强加强，影响施工影响施工进度和进度和资金资金周转周转速度速度 继 2013 年 6 月 6 日北京市住建委公布 北京市商品房预售资金监督管理办法，6 月 14日，建委下发关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题的通知要求，从 2013年 8 月 1 日起，新签订土地出让合同的房地产开发项目，对商业、办公等非住宅楼栋，以及套均建筑面积大于 140 平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，施工进度应达到以下条件：地上规划层数 7 层(含)以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8 层(含)以上的，施工进度应达到地上规划层数 1/2 以上(且不低于 7 层)。此举将在一定程度上影响资金周转速度。三、三、

17、北京市北京市商业用房商业用房市场未来走势预判市场未来走势预判 1、二季度起二季度起新增供给增多，市场活跃度攀新增供给增多，市场活跃度攀高高 据不完全统计，2014 年北京中高端商业市场将迎来新的供给高峰，至少有十个项目正式开业，为市场新增商业面积 92.8 万平方米，截至 2014 年末将令市场存量增加 10%。在此其中，84%的新增供给位于丰台区等非核心区域，以及通州、房山、大兴等近郊区域（详见表 2）。表表 2：2014 年年北京市北京市商业商业用房用房预期预期新增供给新增供给*项目名称项目名称 商业建筑面积（商业建筑面积（m2）商圈商圈 商业类型商业类型 禧瑞汇禧瑞汇 38000 CBD

18、 购物中心 宝苑国际购物中心宝苑国际购物中心 160000 其它/丰台 购物中心 新燕莎金街购物广场新燕莎金街购物广场 46000 王府井 百货商场 屯三里屯三里永利购物中心永利购物中心 55000 三里屯 购物中心 金宝汇二期金宝汇二期 12000 王府井 购物中心 北京和谐广场北京和谐广场 140000 其它/丰台 购物中心 英特宜家购物中心英特宜家购物中心 200000 其它/大兴 购物中心 力宝广场华联购物中心力宝广场华联购物中心 80000 其它/亦庄 购物中心 Funmix 半岛广场半岛广场 130000 其它/房山 购物中心 京通罗斯福购物中心京通罗斯福购物中心 67000 其它

19、/通州 购物中心*数据来源：第一太平戴维斯（Savills World Research）商铺市场简报 6 鉴于多数中高端商业的新增供给已实现了良好预租率，全市整体出租率预计将大体保持稳定。北京仍是新品牌进驻中国市场的首选城市之一，预计总体需求也将保持稳定。世邦魏理仕近日发布的报告中也指出，鉴于核心商圈大部分项目良好的市场表现以及开业初高的出租率，预计整体市场空置率将会维持目前下降的趋势，而租金将在零售商持续扩张的强劲需求的推动下持续上涨。2、不同不同商圈租金变化走势呈现差异，核心商圈租金涨幅更为领先商圈租金变化走势呈现差异，核心商圈租金涨幅更为领先 在北京核心地块用地空间逐步减少情况下，随着

20、人口疏散的卫星城概念进一步贯彻，新板块成为商业地产热点区域，以望京、上地和朝北等为代表的副中心都会成为多中心的重要力量；而都市新区也逐步进入快速发展阶段，其中包括通州、顺义、大兴、昌平和房山等。对于北京市不同区域商业用房的租金收益水平，我们认为，2014 年北京市商业用房的总体需求将保持平稳，市场售价及租金价格将保持上行，但由于区位及配套差异，不同区域的商业用房价格差异将更为显著。从存量商业用房的租金表现来看，位于非核心商圈及近郊区域的业主将提供更多的租金优惠以吸引适宜租户，从而确保较高的预租率，特别是引进服饰、配饰、珠宝腕表以及生活体验类等零售商。有鉴于此，总体租金增长将进一步收窄。与此相反

21、，鉴于来自二线奢侈品牌、设计师品牌、珠宝、生活体验以及精品餐饮等零售商的需求呈增长态势、核心商圈供给有限以及数目繁多的意欲进驻核心商圈的候位零售商，2014年，核心区域租金有望实现 5%-10%的增长。3、知名房企知名房企纷纷抢滩，纷纷抢滩，调整调整重心发展商业地产重心发展商业地产 继 2012 年远洋与太古合作的颐堤港问世之后，2013 年金隅万科广场、红星爱琴海购物中心、首创奥特莱斯陆续问世，以往专注于住宅开发的知名企业，甚至专注于家居建材城的红星美凯龙纷纷抢滩北京商业地产市场。2014 年，金隅将在东坝建设区域性购物中心，万科在房山的购物中心项目也进入招商阶段，华远、北京城建等房企分别在通州、房山积极布局。我们认为，随着商品住宅市场需求的逐步放缓，传统住宅企业介入商业地产领域的步伐将有所加快，未来北京的商业市场将更为活跃。